臺灣屏東地方法院民事判決 八十七度訴字第五四三號
原 告
即反訴被告 甲○○
訴訟代理人 陳清朗律師
被 告
即反訴原告 乙○○ 住
訴訟代理人 盧正南 住
蘇精哲律師
右 一 人
複 代理人 鄭銘仁律師
王正嘉律師
右當事人間請求履行契約事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣玖拾萬元，及自民國八十九年一月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
反訴原告之訴駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔二分之一，餘由被告負擔。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
本判決命被告給付部分，於原告以新台幣叁拾萬元供擔保後，得假執行，但被告如於假執行程序實施前，以新台幣玖拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告即反訴被告方面：
壹、聲明：
一、先位聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）一百八十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、備位聲明：
（一）被告應給付原告九十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息。
（二）願供擔保，請准宣告假執行。
三、反訴聲明：
（一）反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。（二）如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。貳、陳述：
一、先位聲明部分：
（一）兩造於民國八十五年五月六日訂立買賣契約，雙方約定：被告應將坐落屏東縣
內埔鄉○○○段一一二七號土地（以下簡稱系爭土地）王麥枝所有應有部分七 分之一、及被告所有地上建物即門牌號碼屏東縣瑪家鄉○○村○○路八四之一 號房屋（以下簡稱系爭房屋）出賣原告，並於訂約起一週內將過戶所須所有權 狀等證件交付代書，以憑辦理所有權移轉登記，並於八十六年農曆過年前將系 爭房屋移轉占有予原告；而原告則應支付買賣價金一百八十萬元，其中簽約時 給付五十萬元，八十五年十二月前再付三十萬元，餘款自八十六年農曆過年起 ，每年農曆過年給付十萬元，至全部付清為止。（二）茲原告於八十六年農曆過年前，業已依約交付被告五十萬元、三十萬元，十萬 元，合計九十萬元，但被告至今遲未交付過戶所須相關證件，又未將系爭房地 點交原告，經原告屢次催告均置之不理，則依據兩造契約第十條第二款「被告 若有不賣或不照約履行應盡義務時，應將已收價款如數退還原告外，並加倍賠 償所收價款同額之損害金。」之約定，被告未履行契約，原告自得請求被告退 還已經收受之價金九十萬元，並先予賠償九十萬元之違約金。（三）對被告所為抗辯之陳述：系爭土地為農地，依法不得將系爭房屋所在部分予以 分割，而兩造契約第五條業已載明立約一週內交付移轉所有權相關證件，顯見 買賣標的乃是系爭土地王麥枝所有應有部分七分之一，並非被告所稱之系爭房 屋所在部分，否則根本不生交付權狀之問題，此由被告提供王麥枝該部分土地 所有權狀並經兩造用印一節更明。又被告並未於八十六年農曆過年點交系爭房 屋，亦未經原告父母同意暫緩交屋，更未將系爭房屋鐵門鎖匙交付原告母親， 足認有遲延交屋之事實。
二、備位聲明部分：倘兩造間之買賣契約，所買賣之土地僅為系爭土地中系爭房屋所 在部分，並非王麥枝所有系爭土地應有部分七分之一，則因系爭土地為農地，依 法不得將系爭房屋所在部分予以分割，上述買賣契約即屬無效。故原告依據民法 不當得利之法律關係，自得請求被告返還所受領之九十萬元買賣價金。三、反訴答辯部分：依據前述說明，反訴原告有違約之情事，應給付反訴被告一百八 十萬元，是反訴被告除得行使同時履行抗辯權，拒絕給付反訴原告請求之買賣價 金外，更得主張抵銷抗辯，將反訴原告之請求予以抵銷。又倘認兩造契約無效， 反訴原告自不能依據無效之契約，向反訴被告依約請求付款，故反訴原告之訴， 無論如何，顯無理由。
參、證據：提出不動產買賣契約書一件、律師函及回執影本各二份、土地登記謄本一 件、地價證明書一紙為證並聲請訊問證人張淑芬。乙、被告即反訴原告方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：
（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、反訴部分：
（一）反訴被告應給付反訴原告九十萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息。
（二）願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、本訴部分：
（一）系爭房屋為被告所建，並未辦理保存登記，該房屋所坐落之土地約二十六坪， 則為被告向訴外人王麥枝所購得，再於八十五年五月六日與原告訂立買賣契約 ，以一百八十萬元轉賣原告。因此，兩造所買賣之土地範圍，依據買賣契約書 記載，僅為「屏東縣內埔鄉○○○段一一二七號土地內，房屋門牌：屏東縣瑪 家鄉○○村○○路八四之一號所占面積」，亦即系爭房屋所占土地面積，並非 系爭土地王麥枝所有應有部分七分之一。而該筆土地現為農地，依法不能分割 ，系爭房屋復未辦理保存登記，此均為兩造於訂約時所明知，則系爭房地所有 權之移轉，除將房屋之實際交付外，別無辦理過戶登記之可能。從而，本件雙 方雖以土地代書使用之定型化契約訂約，約定被告應將移轉登記相關證件交付 代書云云，但探求當事人之真意，應屬約定於將來法律規定農地准許分割時， 再行辦理土地分割移轉登記，對此，兩造訂約時亦曾為口頭約定，故被告並無 違約不交付移轉登記相關證件之情事。
（二）兩造於八十五年五月六日訂立買賣契約後，被告本擬依約於八十六年農曆過年 前點交系爭房屋，但適逢被告母親訴外人盧美枝病重過世，根據原住民傳統， 親長辭世後半年內不得搬家，被告遂經原告父母同意，暫緩半年搬遷點交房屋 ，並屆時即將系爭房屋搬空，將鎖匙交原告父母，故被告已依約履行交屋之義 務，無違約遲延交屋之情形。
（三）綜右所述，被告並無原告所指拒不交付權狀、遲延交屋等違約情事，故原告據 此提起先位之訴，為無理由。又兩造買賣之土地範圍雖為系爭農地目前不可分 割之一部份，但業有將來再行分割登記之約定，兩造買賣契約應為有效，原告 以契約無效為由所提備位之訴，亦無理由。
二、反訴部分：
（一）兩造訂約時，曾口頭約定將來系爭土地依法可以分割後，再行移轉系爭房屋所 占土地部分之土地所有權，故兩造契約依據民法第二百四十六條但書規定，自 非無效。又反訴原告依據兩造買賣契約，業已將本件買賣標的之系爭房屋點交 反訴被告，雖上開房地依法不能所有權移轉登記，但反訴原告顯已依約履行出 賣人之義務。
（二）現反訴被告恣意主張反訴原告違約，且拒不依約繳款，依據兩造契約之約定， 反訴原告自得訴請反訴被告給付尚欠之買賣價金九十萬元。參、證據：聲請訊問證人陳再輝、杜金枝、趙寶妹、盧義成、拓菊妹、王麥枝。 理 由
壹、程序部分：本件原告起訴時，僅提起先位聲明所示之訴，嗣於八十九年一月七日 本院言詞辯論期日，另行追加備位聲明所示之訴，核屬訴之追加，被告於當日無 異議為本案之言詞辯論，依民事訴訟法第二百五十五條第二項之規定，視為同意 被告此部份訴之追加，則原告追加備位之訴自屬合法，先予敘明。貳、本訴部分：
一、兩造爭執要旨：
（一）原告先位之訴主張：兩造於八十五年五月六日訂立不動產買賣契約，原告以一
百八十萬元向被告買受系爭土地王麥枝所有應有部分七分之一及系爭房屋，並 約定被告應於訂約後一週內將過戶相關證件交付代書，且應於八十六年農曆過 年前將系爭房屋點交原告，但被告於原告依約交付買賣價金九十萬元後，仍未 按時履行上述交付證件及點交房屋之義務，顯有二項違約之情形，原告為此依 據兩造契約第十條第二款約定，訴請被告給付如先位聲明等詞。又原告備位之 訴主張：倘認兩造買賣之土地範圍為系爭房屋所坐落之土地，則因該筆土地為 農地，依法不能將系爭房屋所坐落部分之土地分割，兩造契約即歸於無效，故 原告得依據不當得利之法律關係，訴請被告給付如備位聲明等語。（二）被告則以：兩造買賣之標的，乃系爭房屋及該房屋坐落系爭土地之部分，茲因 系爭房屋尚未辦理保存登記，該部分土地為農地，依法不得分割，故兩造約定 待日後法律准許農地分割後再行辦理土地所有權移轉登記，在此之前，由於房 屋土地均無從移轉登記，原告自無交付移轉登記相關證件之可能，自無違約不 交證件之可言。又被告原擬依約於八十六年農曆年前點交系爭房屋，但因適逢 被告母親過世，乃徵得原告父母同意，暫緩半年交屋，而被告於半年期限屆滿 後，業已將房屋搬空，將鎖匙交付原告父母，則被告亦無原告所指遲延交屋之 情事。兩造契約既屬有效，被告又無違約事實，則原告先位、備位之訴俱無理 由等情，茲為抗辯。
二、先位之訴部分：
（一）原告主張於八十五年五月六日與被告訂立買賣契約，由原告以一百八十萬元向 被告買受土地及房屋，現原告業已交付九十萬元價金之事實，為被告所自認， 並有原告提出之買賣契約書一紙在卷足憑，自堪信為真實。惟兩造關於買賣之 土地範圍則有所爭執，原告主張乃系爭土地王麥枝所有應有部分七分之一，被 告則主張為系爭房屋所坐落之土地部分，經查： １、兩造買賣契約，業已載明買賣之土地為「屏東縣內埔鄉○○○段一一二七 號土地內，房屋門牌：屏東縣瑪家鄉○○村○○路八四之一號所占面積」 ，亦即系爭房屋所占土地面積，並非原告所主張系爭土地王麥枝所有應有 部分七分之一，有該兩造俱不爭執為真正之買賣契約書附卷可稽，則原告 所為土地買賣範圍之主張，已堪存疑。
２、原告雖以：該契約書第五條約定，被告有交付所有權狀等相關證件之義務 ，且兩造均用印於被告所提出系爭土地王麥枝所有應有部分七分之一之所 有權狀等情，作為其前開主張之論據。惟本件買賣係經兩造談妥買賣條件 後，共同前往代書陳再輝處簽訂本件制式化買賣契約書，並非逐條討論詳 加閱覽後方才簽訂之事實，為原告本人所自承，並經證人即原告之母杜趙 寶妹、證人即代書陳再輝到庭證述在卷，復有該契約書足憑。堪認被告所 辯兩造契約第五條之約定，乃兩造訂約時未詳加推敲該制式化契約，因而 留存等語，尚非無據。又證人王麥枝亦證稱：「我要賣的是將來建物有多 少土地，就賣多少，但此筆地不能分割，建物基地有多少，俟將來可分割 後要將該土地賣出；因我先生生病了，為了應急，提供被告出賣該筆土地 。」（本院八十八年十一月十九日準備程序筆錄）等語，核與被告所述系 爭房屋為其所建，王麥枝因須錢使用，委託被告出賣土地一節相符；再被
告並無所有權存在於系爭土地之事實，亦有原告提出之土地登記謄本可證 。準此，兩造用印於王麥枝所有權狀影本之目的，顯係用以確認被告有出 賣系爭土地之權，以取信原告，並不能據此推論兩造買賣土地之範圍即與 該所有權狀相符，而反於兩造契約關於買賣標的範圍之明文記載。是原告 首開論據，恐嫌速斷。
３、另證人陳再輝亦證稱兩造買賣土地之範圍，即如同買賣契約之記載，應為 系爭房屋所坐落土地之部分等語，有本院八十七年八月二十八日、九月十 日筆錄可參。原告雖以證人陳再輝為被告表親，其證言不能採信云云，惟 倘陳再輝有偏頗之虞，原告於訂約時即不應委任其為代書，現原告再空言 否認證人陳再輝證言，即無足採。
４、再者，原告於訂約時交付被告五十萬元，同年十二月前又付三十萬元，八 十六年農曆過年前再付十萬元買賣價金之事實，為兩造所是認。因之，兩 造買賣土地範圍若為王麥枝所有應有部分七分之一，依約被告於八十五年 五月十三日前未交付該部分土地所有權狀，即已違約，原告當無於數月後 仍陸續繳交兩次買賣價金之理。是以，兩造買賣土地範圍並非系爭土地王 麥枝所有應有部分七分之一，而為系爭房屋所占土地部分，益堪認定。 ５、至於證人杜趙寶妹為原告之母親，其證言難免附和原告之主張，故其有利 於原告前開主張之證言，本院不予採信。
６、綜上所述，關於兩造買賣契約所定之土地範圍，原告主張為系爭土地王麥 枝所有應有部分七分之一，洵無足採，被告主張為系爭房屋所占土地部分 之事實，業經證人陳再輝、王麥枝證述在卷，並經兩造契約載述甚明，自 堪認定。
（二）按每宗耕地不得分割，農業發展條例第三十條定有明文；又以不能之給付為契 約標的者，其契約為無效，但其不能之情形可以除去，而當事人訂約時並預期 於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第二百四十六條第一項 亦有明文。本件系爭土地地目為田，並編訂為一般農業區農牧用地使用，有土 地登記謄本附卷可憑，自受前開農業發展條例不得分割規定之限制，是兩造買 賣系爭房屋坐落系爭土地之部分，依法應為無效。被告雖辯稱兩造曾口頭約定 於將來法令許可後再行移轉登記土地云云，然此非惟原告所否認，且證人陳再 輝亦未證稱兩造有此約定，況觀諸卷附兩造買賣契約書之內容，此既屬排除前 揭民法原則規定之重要約定，焉有不詳實載明於契約，而單以口頭約定之理， 故被告就此有利於己之事項，既未能舉證以實其說，所為抗辯，即難採信。（三）又按法律行為之一部份無效者，全部皆為無效，民法第一百十一條前段定有明 文。查兩造買賣契約關於土地部分之買賣，因違反民法第二百四十六條第一項 前段之規定而無效，已如前述，則關於房屋部分之買賣，既查無除去前開無效 部分仍有單獨成立之可能，依據上述規定，亦為無效。從而，原告自不能依據 無效之買賣契約，訴請被告給付一百八十萬元，故原告先位之訴為無理由，應 予駁回。
三、備位之訴部分：兩造買賣契約為無效，惟原告業已交付買賣價金九十萬元之事實 ，已認定如前。是被告受有九十萬元之利益，並無法律上之原因。從而，原告依
據民法第一百七十九條前段規定，訴請被告返還所受損害九十萬元，及自起訴狀 繕本送達被告翌日即八十九年一月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算 之遲延利息部分，為有理由，應予准許。
參、反訴部分：反訴原告主張：依據兩造買賣契約之規定，反訴被告尚應給付反訴原 告買賣價金九十萬元云云，惟兩造契約根本無效，已如前述，則反訴原告之主張 自無理由，應予駁回。
肆、假執行之宣告：兩造於本訴及反訴中，均主張願供擔保請准宣告假執行或免為假 執行，經核原告備位之訴勝訴部分，兩造所請均屬有據，爰分別酌定相當之擔保 金額准許之，至於原告先位之訴及被告反訴部分假執行之聲請，皆因訴之駁回而 失所附麗，俱應駁回。
伍、結論：本件原告之訴為先位之訴無理由，備位之訴有理由，反訴原告之訴為無理 由，依民事訴訟法第第七十九條但書、第七十八條、第三百九十條第二項、第三 百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 二十一 日 臺灣屏東地方法院民事第一庭
~B法 官 陳介安
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀。~B法院書記官 黃秀梅
中 華 民 國 八十九 年 一 月 二十四 日