臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決
109年度斗簡字第125號
原 告 張琨鴻
訴訟代理人 粘舜權律師
被 告 林俶亙
訴訟代理人 蔡欣華律師
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國110年8月12日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬伍仟壹佰陸拾壹元，及自民國一○九年三月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣玖仟參佰陸拾元，其中新臺幣貳仟玖佰壹拾伍元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實與理由
一、原告主張：其自民國104年9月1日起向訴外人林秋雄承租門 牌號碼為彰化縣○○市○○○路0號（面積319.88平方公尺）及3 號（面積340,12平方公尺）之鋼骨造建物（下稱系爭建物） ，每月租金新臺幣（下同）7萬元，並訂立租賃契約，嗣原 告又將系爭建物中斗六五路1號室內約50坪（約165.84平方 公尺）及室外約40坪（約132.23平方公尺）之部分建物（下 稱系爭租賃房屋）於106年5月10日出租給被告，租期8年， 每月租金除自106年5月至同年10月共6個月每月以55,000元 計算外，其餘各月均為6萬元，兩造訂有房屋租賃契約書（ 下稱系爭租約）為據；詎被告自108年8月份起至109年3月份 止，未依約繳納房租予原告，且歷月積欠水電費高達31萬1, 476元未依約繳納，原告多次催告被告給付，未獲置理，不 得已委請律師提出本件訴訟，委任律師費用6萬元（第一審 ）理應由被告負擔。爰依契約及不當得利之法律關係，請求 被告給付㈠積欠租金48萬元。㈡積欠水電費31萬1,476元。㈢委 任律師費用6萬元。共計85萬1,476元。並聲明：㈠被告應給 付原告85萬1,476元及自起訴狀繕本送達翌日（即109年3月2 8日）起至清償日止之法定遲延利息。㈡願供擔保，請准宣告 假執行。
二、被告則以：
㈠原告前（107年6月份、9月份、108年9、10、11、12月份）因 積欠林秋雄租金未付，並欠繳水電費共計21萬3,591元，已
經林秋雄委任律師於108年9月20日及同年月27日經發律師函 終止原告與林秋雄之間之租賃契約，並於108年9月23日、同 年10月1日送達原告經原告收受，原告與林秋雄之租賃契約 即已終止。
㈡原告將系爭建物全部出租予被告及第三人黃毓昇，違反法律 規定及租賃契約約定，林秋雄應有權終止租賃契約及請求原 告返還積欠之租金與水電費。
㈢被告經友人告知原告並非地主及系爭租賃建物所有權人，已 於108年9月19日撤銷系爭租約，並請求原告返還詐欺所得， 業於次日即同年月20日經原告收受上開律師函撤銷系爭租約 之意思表示。
㈣系爭租賃房屋水電費一直是由被告與林秋雄共同分擔，並非 原告給付，此有被告提出繳納系爭建物水電費單據及林秋雄 與原告於109年4月24日在臺灣雲林地方法院就109年度訴字 第126號遷讓房屋事件所作成之調解筆錄（下稱系爭調解筆 錄）內容可知。
㈤林秋雄與訴外人陳柏宏於109年1月14日就系爭建物訂立租賃 契約，雙方並於租賃契約第3條約定陳柏宏自109年1月1日起 至同年3月31日止，因係陳柏宏對於系爭建物裝潢期間，免 收租金。原告與陳柏宏二人共同經營海鮮熱炒餐廳，因被告 爭執原告非系爭建物所有權人，所以上開租賃契約係以陳柏 宏名義簽立，實際被告在經營，所有前未給付原告租金，被 告業已與林秋雄達成協議並直接給付給林秋雄，被告並無積 欠原告租金可言。
㈥律師委任費用非屬第一審訴訟必要費用。
㈦並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告上開主張事實，業據其提出系爭租約、律師委任契約、1 09年6月份房租繳款經林秋雄簽收單據及協議書1張、同年9 月份房租繳款經林秋雄簽收收據翻拍照片1張等件為證，復 經本院依職權調取系爭建物建物謄本、臺灣雲林地方法院10 9年度六簡字第25號、同院109年度訴字第126號卷宗參閱， 應堪信被告積欠原告租金之事實為真，為被告所否認，並以 上情置辯。
㈡按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租 賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉 租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者， 出租人得終止契約。民法第443條第1、2項分別定有明文。 而租賃為債之契約，出租人不以租賃物所有人為限，以他人 之物出租，其租約並非無效。如出租人交付之租賃物，合於
所約定之使用收益目的，並於租賃存續期間，保持其合於用 益之狀態，已依債之本旨為給付，即不負不完全給付之債務 不履行責任，有最高法院97年度台上字第979號判決意旨足 參；又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限， 民事訴訟法第277條定有明文。此項規定，固已揭示舉證責 任分配之方向，惟其規定，尚無具體標準，仍應視各別事件 情形之不同而為具體之認定，使舉證責任公平合理分配於兩 造負擔。此於當事人就發生法律上效果所必要之事實，如可 分為特別要件事實與一般要件事實之具體個案時，其主張法 律效果存在者，自應就其特別要件事實負舉證責任，始符上 揭條文所定之趣旨（最高法院48年台上字第887號判例參照 ）。
㈢經查：本件爭點在於原告是否可向被告收取自108年8月1日起 至109年3月31日止積欠租金之權利？被告是否應給付原告所 主張之水電費及第一審委任律師費用？本院基於下列理由， 認原告應可向被告請求給付積欠之租金26萬5,161元，惟其 餘租金、積欠之水電費及委任律師之費用等，原告則不可請 求。分述如下：
⒈租金部分：
⑴原告主張自108年8月起，被告即未給付原告租金，惟原告並 未提出108年8月前收取租金之明細或簽收收據（即由原告舉 證），而被告答辯：108年8月份租金業已給付原告等情（見 本院卷第281頁）。查，系爭租賃契約第4條約定：「租金（ 指當月租金）應於每月10日以前繳納，每次應繳壹個月份乙 方（指被告）不得藉詞拖延」。而被告因於108年8月份聽聞 原告非地主，心生疑慮，遂於108年9月19日發律師函給原告 ，欲撤銷系爭租賃契約乙情（見本院卷第15頁背面、第39頁 至第43頁）。本院認如被告未給付原告108年8月份租金，應 委託律師儘速在108年8月份發上開撤銷系爭租賃契約律師函 ，方能免除給付108年8月份租金（如能撤銷），如拖至同年 9月發函，表示被告應已於108年8月初已給付原告108年8月 份租金。是原告請求被告給付積欠租金應自108年9月1日起 算，洵無疑義。
⑵被告於108年9月19日寄發存證信函予原告，內容無非以原告 非系爭租賃房屋及其坐落土地之所有權人為由，依民法第92 條、第93條規定撤銷系爭租約，並請求返還詐欺所得款項云 云。經查，原告私下出租林秋雄所有之系爭租賃房屋，並將 租賃標的物交付被告使用收益，雖系爭租賃建物非原告所有 ，亦不影響系爭租約之效力，原告就系爭租約而言，既無違
反出租人之義務（交付系爭建物予被告使用），系爭租約亦 無無效原因，被告自不得以受原告詐欺為由，撤銷系爭租約 使之無效，作為拒絕繳納租金之理由。是被告於上開日期寄 發之存證信函，不生撤銷系爭租約之效力。又被告自108年8 月份知悉原告非系爭租賃房屋所有權人拒絕給付系爭租賃房 屋租金，為被告所不爭執，依上揭最高法院判決意旨，原告 出租他人之物之租賃契約並非無效，則原告除有給付不能或 出租目的不達等事由，原得請求被告繼續按月給付租金至10 9年3月31日。
⑶惟林秋雄於108年9月20日、同年月27日以積欠2期以上（系爭 租約約定租金每月10日前繳交）107年6月、9月、108年9月 ）租金為由，發函終止其與原告之系爭租約，經原告分別於 同年月23日及同年10月1日收受送達在案仍未給付。而依據 被告所提林秋雄歷年收受原告租金存摺內容所示，上開月份 租金原告確未匯入林秋雄帳戶（見臺灣雲林地方法院109年 度訴字第126號〈下稱他案〉卷57頁、第119頁至第123頁）， 而原告對於上開積欠租金係以其他方式給付，亦未能舉證以 實其說，則林秋雄與原告訂立之系爭租約應於108年10月1日 即已終止；又系爭租約雖於上開期日終止，原告仍無權占有 系爭租賃房屋，並持續交給被告使用收益中，直至109年1月 14日方由林秋雄與被告（以陳柏宏名義）協商訂立新租約， 由被告將系爭租賃房屋租金交付林秋雄，有被告提出新租約 附卷可稽（見本院卷第227頁至第237頁）。則可認林秋雄業 將系爭租賃房屋使用收益權利於109年1月14日自原告處收回 ，且繼續以出租人地位提供系爭出租房屋給被告使用收益。 原告既然自上開期日無法繼續履行出租人義務，其請求被告 給付租金期間應以109年1月13日為被告給付租金之終期。 ⑷被告復答辯稱：被告再於109年1月14日以陳柏宏之名義與林 秋雄訂立新租約，自109年1月1日起至同年3月31日止約定免 付租金，且被告對於前欠原告之租金已向林秋雄給付，自不 欠原告任何租金云云。次查，被告提出陳柏宏與林秋雄所訂 立之新租約，內容第3條約定自109年1月1日起至同年3月31 日止，陳柏宏因裝潢原因免付租金，然基於債之關係相對性 原則，被告無法證明陳柏宏與被告之同一性，林秋雄與陳柏 宏之約定，被告並非當然可予援用主張抵銷，且林秋雄與原 告為不同之出租人，原告與被告所訂立系爭租賃契約並無無 效之處，被告租金自應給付原告而非林秋雄，其理自明。故 被告上開答辯，委無足採。
⑸至原告在他案中辯稱：其尚有20萬元押租金在林秋雄處，可 充償租金云云。因押租金在租賃關係存續中，並不當然充償
租金債務，承租人無主張以押租金充償租賃債務之權利，所 以原告不得在他案主張以押租金充償積欠租金，林秋雄不得 終止系爭租約。另原告是否違法轉租與本件無何關聯，即使 原告將系爭建物全部違法轉租，亦僅生林秋雄可終止系爭租 約之法律效果，原告對於被告而言，在上開租賃期間內，並 未違反出租人之義務，亦無損及被告使用收益權利至明，自 可向被告收取租金。
⑹綜上，原告基於租賃契約之法律關係，得向被告請求108年9 月1日起至109年1月13日（4個月又13天）之租金26萬5,161 元（計算式：〈60000×4〉＋〈60000×13÷31〉＝265161，小數點四 捨五入）。
⒉水電費部分：原告主張被告積欠系爭租賃房屋之水電費31萬1 ,476元，為被告所否認，並辯稱：水電費均由被告與林秋雄 分擔繳納等情，並提出水電費繳納收據為證（見本院卷第10 7頁至第117頁）。而原告始終未提出代被告繳納租賃房屋之 水電費31萬1,476元之證據以實其說。是原告上開主張，亦 無足採。
⒊第一審委任律師費用6萬元部分：按系爭租約第12條：「乙方 （即被告）若有違約情事，致損害甲方（即原告）之權益時 願聽從甲方賠償損害，如甲方（即原告）因涉訟所繳納之訴 訟費、律師費用，均應由乙方（即被告）賠償負責。」惟由 前開規定反推可知係以乙方違約為其須負責涉訟時律師費用 之前提要件，然本件被告自108年8月1日起拒絕給付原告租 金，係因被告得知原告非系爭租賃建物所有權人，且原告以 較低之租金承租系爭建物後，再轉租給被告較高租金謀取利 益，被告不諳法律，認原告上開所為，被告毫無保障及產生 營業隨時中斷之危險，已如前述。另原告在履行出租人之義 務期間，因林秋雄知悉原告轉租第三人之事實，而向原告主 張終止系爭租約，並請求遷讓返還系爭建物，且不時至系爭 租賃房屋處查看，被告豈有不知之理？本院實無法苛求被告 能理解原告出租他人之物，如並不違反出租人之義務，原告 即有收取租金之權利。被告惶惶終日，實乃因原告隨時可能 喪失對系爭租賃房屋之占有，無法繼續履行出租人義務， 與法律安定性原則未符。本院認原告之過失仍大於被告，且 認被告無可歸責之事由而不須按前開約定負擔原告支出之律 師費用，則原告主張被告應賠償因本件訴訟所支付之律師費 用，洵屬無據。
㈣綜上所述，原告依租賃房屋契約之法律關係，請求被告給付 自108年9月1日起至109年1月13日止之租金26萬5,161元及自 109年3月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利
息，為有理由，應予准許；逾上開範圍部分之請求，為無理 由，應予駁回。本件訴訟費用9,360元，依兩造勝敗比例， 其中2,915元（計算式：9360×〈265161÷851476〉＝2915，小數 點下四捨五入）由被告負擔，餘6,445元由原告負擔。四、依據民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，本件係適用簡 易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，自應由本院依職權宣 告准予假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依 附，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 110 年 8 月 26 日 北斗簡易庭 法 官 丁兆嘉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（彰化縣○○市○○○道0段0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 8 月 26 日 書記官 葉春涼