返還土地等
臺灣高等法院 花蓮分院(民事),上字,110年度,7號
HLHV,110,上,7,20210729,1

臺灣高等法院花蓮分院民事判決　　　　　　110年度上字第7號
上訴人即附　
帶被上訴人　李謀昌　
上　訴　人　李玉英　

共　　　同
訴訟代理人　賴淳良律師（民國110年7月14日解除委任）
被上訴人即　
附帶上訴人　交通部臺灣鐵路管理局　　　　　

法定代理人　杜微　　
訴訟代理人　張秉正律師
複代理人　　李佳怡律師
上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國109年1
1月30日臺灣花蓮地方法院108年度訴字第351號第一審判決提起
上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於民國110年7月8日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
一、上訴部分：
(一)原判決關於命上訴人連帶給付超過新臺幣5,742元部分，及 該部分假執行之宣告，暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判，均 廢棄。
(二)上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請，均 駁回。
(三)其餘上訴駁回。
(四)上訴費用由上訴人負擔。
二、附帶上訴部分：
(一)原判決關於駁回附帶上訴人後開第二項之訴部分，及命其負 擔訴訟費用之裁判均廢棄。
(二)附帶被上訴人應給付附帶上訴人新臺幣45,936元，及自民國 110年5月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並 應自民國110年5月1日起，至將原判決主文第一項所示地上 物拆除並騰空返還全部土地予附帶上訴人之日止，按月給付 附帶上訴人新臺幣2,871元。
(三)附帶上訴費用由附帶被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承 受其訴訟以前當然停止。承受訴訟人，於得為承受時，應即 為承受之聲明。聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，民



事訴訟法第170條、第175條第1項、第176條分別定有明文。 查，本件被上訴人即附帶上訴人交通部臺灣鐵路管理局（下 稱被上訴人）之法定代理人原為張政源，於訴訟程序進行中 依次變更為祁文中、杜微，分別經被上訴人具狀聲明由其新 任法定代理人祁文中、杜微承受訴訟（本院卷第61頁至第63 頁、第215頁至第217頁），核與首揭規定相符，應予准許。二、次按，於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之 。但如為擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民 事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。查 ，本件被上訴人起訴主張其與上訴人即附帶被上訴人李謀昌 （下逕稱其名）簽有「經管國有基地租賃契約書」，租賃標 的為被上訴人管理之○○縣○○鄉○○段00000○00000地號 國有土地，詎李謀昌於租賃期間有違反約定之情事，經其終 止租賃契約，原依共同侵權行為及不當得利法律關係，於原 審訴之聲明第三項請求：李謀昌、全聯實業股份有限公司（ 下稱全聯公司）、全聯實業股份有限公司花蓮瑞穗分公司（ 下稱全聯瑞穗分公司），應連帶給付被上訴人新臺幣(下同) 17,057元之本息，並自民國108年11月起至將坐落上開國有 地之地上物拆除並騰空返還土地之日止，按月連帶給付被上 訴人6,857元(原審卷第339頁)，嗣就上開聲明於第二審程序 改為僅依不當得利法律關係請求，並變更聲明為：李謀昌應 給付被上訴人45,936元之本息，並應自110年5月起至將上開 國有地之地上物拆除並騰空返還土地之日止，按月給付被上 訴人2,871元(本院卷第133頁至第139頁)，核屬減縮、擴張 應受判決事項之聲明，應予准許。
三、本院審理範圍
被上訴人於原審原請求李謀昌與上訴人李玉英(以下逕稱其 名)、全聯公司、全聯瑞穗分公司，應連帶將坐落如原判決 附圖所示紅色斜線部分土地上之地上物(面積545.1平方公尺 )拆除騰空，並返還土地予被上訴人(原審卷第339頁)。經原 審就上開聲明中關於李玉英、全聯公司、全聯瑞穗分公司部 分，為被上訴人敗訴判決，被上訴人未提起上訴；且被上訴 人係依民法第767條第1項請求拆除還地，該條並無連帶債務 之規定，則李玉英、全聯公司、全聯瑞穗分公司與李謀昌就 此部分並無連帶債務關係，是以，李謀昌上訴效力，應不會 及於李玉英、全聯公司、全聯瑞穗分公司，故此部分業已確 定，非本院審理範圍，合先敘明。
貳、實體事項
一、被上訴人主張略以(已確定及減縮部分，不予贅敘)： 被上訴人為坐落○○縣○○鄉○○段00000○00000地號國有



土地（以下分別逕稱地號，合稱系爭地）之管理機關，其與 李謀昌於103年12月3日就系爭地簽訂「經管國有基地租賃契 約書」（下稱系爭租約），李玉英擔任連帶保證人，並約定 不得轉租及租賃地上建物不得改建。嗣被上訴人發現李謀昌 有改建(違建)及將系爭地轉租全聯瑞穗分公司之違約情事， 已於108年5月31日終止系爭租約，被上訴人得依系爭租約第 10條第8項、第10項之約定，請求上訴人連帶給付違約金。 又李謀昌對於坐落系爭地之門牌號碼○○縣○○鄉○○村○ ○○路○段0000○0000○0000號房屋（以下合稱系爭房屋） 具有事實處分權，既已無繼續使用系爭地之權限，猶拒不返 還，致被上訴人受有相當於租金之損害。爰依民法第767條 第1項、第179條、系爭租約第10條第8項、第10項約定，聲 明請求：㈠李謀昌應將坐落系爭地如原判決附圖所示紅色斜 線部分之地上物（面積545.1平方公尺，下稱系爭地上物)拆 除騰空，並將系爭地返還予被上訴人。㈡李謀昌、李玉英應 連帶給付被上訴人17,057元，及自起訴狀繕本送達李謀昌之 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自108年 11月起至將系爭地上物拆除並騰空返還系爭地之日止，按月 連帶給付被上訴人6,857元。㈢李謀昌應給付被上訴人45, 936元，及自被上訴人110年5月14日民事言詞辯論意旨狀繕 本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並 自110年5月起至拆除系爭地上物並騰空返還系爭地予被上訴 人之日止，按月連帶給付被上訴人2,871元。㈣願供擔保請 求宣告假執行。
二、上訴人答辯則以：
(一)被上訴人於108年5月30日函知李謀昌自同年月31日終止租約 後，李謀昌仍繼續使用系爭地，然被上訴人不僅未即表示反 對之意思，甚至於同年8月9日發函檢送系爭地換約續約申請 書及租金繳納通知單予李謀昌，李謀昌並隨即繳納租金，應 已符合民法第451條默示更新要件，故兩造間應視為以不定 期限繼續租賃契約。
(二)退步言，縱認系爭租約未發生法定更新，然李謀昌於104年6 月17日與全聯公司簽訂房地租賃契約，將系爭地及系爭房屋 出租予全聯公司後，被上訴人於104年12月1日要求李謀昌恢 復原狀時，應已知悉李謀昌轉租他人之情事，然至108年5月 30日通知終止租約前，將近4年間，從未以違法轉租為由主 張終止租約，應認已經相當期間而未行使權利。且被上訴人 於108年5月30日發文終止契約，文中亦未請求上訴人支付違 約金，其行為已使上訴人產生被上訴人不欲主張違約之正當 信賴，故被上訴人應不得再請求支付違約金。再者，由於系



爭房屋老舊、梁柱腐朽及漏水嚴重，李謀昌於104年12月6日 向被上訴人申請修繕，被上訴人亦同意整修，並未主張整修 建物違反系爭租約。李謀昌於93年10月取得系爭房屋事實上 處分權，隨即向被上訴人承租系爭地，每5年換約，長期作 為便利商店使用，亦轉租他人經營餐廳，至今近17年，被上 訴人從未主張李謀昌違法轉租。被上訴人對於系爭地均無使 用規劃，由李謀昌繼續承租，將更能發揮物盡其用之效益。 因此，被上訴人有違誠信原則及權利濫用之情形，不得主張 終止系爭租約，依同一法理，亦不得依約請求違約金。(三)為此，於原審答辯聲明：被上訴人之訴駁回；願供擔保請准 免為假執行。
三、經原審判決：㈠李謀昌應將系爭地上物拆除騰空，並將系爭 地返還予被上訴人；㈡上訴人應連帶給付被上訴人17,057元 及自108年11月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息，並自108年11月起至將系爭地上物拆除並騰空返還系爭 地予被上訴人之日止，按月連帶給付被上訴人6,857元；㈢ 被上訴人其餘之訴駁回。上訴人不服提起上訴，並聲明：原 判決主文第一、二項廢棄；上開廢棄部分，被上訴人在第一 審之訴駁回。願供擔保請准免為假執行。被上訴人答辯聲明 ：上訴駁回。另被上訴人附帶上訴聲明：㈠原判決關於駁回 被上訴人後開第二項之訴部分，及命其負擔訴訟費用之裁判 廢棄。㈡李謀昌應給付被上訴人45,936元，及自被上訴人11 0年5月14日民事言詞辯論意旨狀繕本送達之翌日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息，並應自110年5月起至將系爭 地上物拆除並騰空返還系爭地之日止，按月給付2,871元。 李謀昌答辯聲明：被上訴人之附帶上訴駁回。
四、兩造不爭執事項(見本院卷第178頁至第181頁，並由本院依 判決格式及卷證資料而為修正)：
(一)○○縣○○鄉○○段00000○00000地號土地(即系爭地)之相 關資訊如下：
1.所有權人為中華民國，被上訴人為管理機關(原審卷第37、3 9頁)。
2.李謀昌於103年12月3日與被上訴人就系爭地簽訂「經管國有 基地租賃契約」(即系爭租約)，有如下約定(甲方為被上訴 人，乙方為李謀昌，連帶保證人為李玉英)（原審卷第45頁 至第51頁）：
⑴租賃基地標示：
①000-0地號土地：登記及出租面積均為153.07平方公尺 ，土地上有一面積為88.8公尺之木造平房，該建物門牌 為○○縣○○鄉○○○路○段0000號。




②000-0地號土地：登記及出租面積均為400.11平方公尺 ，土地上有一面積為280.20公尺之木造平房，該建物門 牌為○○縣○○鄉○○○路○段0000○0000號。 ⑵租賃期限：104年1月1日起至108年12月31日止。 ⑶第5條約定：租賃基地，一律限於原有已建私有建物之使 用，乙方不得請求甲方核發土地使用權同意書及設定地上 權。租賃基地上原有建物如屬違章建築，乙方不得因取得 土地承租權而對抗政府之取締。乙方並應受下列各款之約 束：
①出租土地如屬都市計畫公共設施保留地者，不得請求讓 售所承租之土地。
②租賃基地上建物不得請求增建、改建或重建。 ③都市計畫公共設施開闢時，應隨時終止租約，乙方不得 向甲方要求任何補償。
④地上物如因辦理重劃或都市更新須拆遷，不得向甲方請 求任何補償。
⑷第6條約定：乙方使用租賃基地，應受下列限制： ①不得作違反法令或約定用途之使用。
②不得擅自將租賃物之全部或一部分轉讓或轉租他人使用 。
③不得要求設定地上權。
⑸第7條第6項約定：租賃基地有下列情形之一者，甲方得終 止租約：乙方違反本租約規定時。
⑹第10條第6項約定：乙方就地上房屋全部或部分出售第三 人前，應依土地法第104條規定，通知甲方依同樣條件優 先承購，違者應由原乙方支付當月租金額2倍之違約金， 且其買賣契約不得對抗甲方。
⑺第10條第8項約定：乙方如違反租約第6條第2款規定時， 甲方除終止租約外，並依其他約定事項第6項規定加收違 約金。
⑻第10條第10項約定：乙方如有積欠租金、不繳違約金或不 履行本租約時，連帶保證人應負連帶責任，並自願拋棄先 訴抗辯權。
3.系爭地上物使用面積，於109年9月1日經原審法院囑託花蓮 縣玉里地政事務所複丈，測量結果為(花蓮縣玉里地政事務 所109年玉法測字第011800號土地複丈成果圖《即原判決附 圖》，原審卷第317頁，下稱附圖)：
⑴000-0地號：152.59平方公尺(即附圖A部分)。 ⑵000-0地號：392.51平方公尺(即附圖B部分)。 ⑶A、B部分合計面積為545.1平方公尺。



(二)系爭房屋(即門牌為○○縣○○鄉○○○路○段0000○0000 ○0000號房屋，面積合計為369平方公尺)之房屋稅籍係訴外 人陳坤福於70年7月初設，嗣納稅義務人迭有變更，於93年 10月因買賣移轉，變更為李謀昌迄今(花蓮縣地方稅務局玉 里分局109年7月30日花稅玉分字第1090616412號函，原審卷 第291頁)。
(三)上訴人與全聯公司於104年6月17日就系爭地、○○縣○○鄉 ○○段00000○00000○00000地號土地，及系爭房屋、○○ 縣○○鄉○○○路○段00號房屋，簽訂房地租賃契約書，租 賃期限自104年12月1日起自119年11月30日止(本院卷第83頁 至第91頁)。
(四)全聯瑞穗分公司於104年10月15日核准設立，所在地位於○ ○縣○○鄉○○○路○段0000○0000○00號（原審卷第63頁 ）。
(五)被上訴人所屬花蓮工務段(下稱花蓮工務段)於104年12月1日 以花工產字第1040006411號函，對李謀昌為下列通知：台端 承租系爭地，未經申請擅自將原有建物私自改建，已違反系 爭租賃契約第5條第2項(按應係第2款之誤)規定，請於104年 12月17日前恢復原狀，否則將依民法訴究騰空土地返還本局 其所延伸之費用(含律師費、拆除費及追溯不當得利土地使 用費等)(原審卷第53頁)。
(六)李謀昌於104年12月6日，以系爭房屋老舊，梁柱腐朽及漏水 嚴重為由，向花蓮工務段申請修繕，花蓮工務段於104年12 月7日以花工產字第1040006506號同意「依原面積現況整修 」(原審卷第111頁至第113頁)。
(七)花蓮縣瑞穗鄉公所(下稱瑞穗鄉公所)於108年3月21日以瑞鄉 建設字第1080004043號函通知被上訴人系爭地上查有鋼骨造 之違章建築，概估面積為515.55平方公尺，該建物未領有建 築執照，且該地有全聯公司租約在案(原審卷第55頁至第61 頁、第197頁)。
(八)花蓮工務段於108年5月30日以花工產字第108000312號函(下 稱系爭函文)，通知李謀昌自同年月31日終止系爭租約，並 應於同年8月31日前騰空系爭地並返還被上訴人，理由為： 李謀昌所屬地上建物經花蓮縣政府查報為違章建築，違反系 爭租約第5條第2項(按應係第2款之誤)「租賃基地上建物不 得請求增建、改建或重建」之約定(原審卷第73頁)。(九)花蓮工務段於108年8月9日以花工產字第1080004933號函， 檢送系爭地換約續約申請書及租金繳納通知單予李謀昌(原 審卷第123頁)。李謀昌並於同年8月27日已繳納系爭地108年 7月1日至同年12月31日租金17,228元(原審卷第117頁)。



(十)系爭租約租期於108年12月31日屆至後，李謀昌與被上訴人 迄未就系爭地簽訂租賃契約。
()被上訴人於原審訴訟期間，復於109年1月31日以李謀昌違法 轉租及違建為由，對李謀昌為終止系爭租約之意思(原審卷 第141頁)。
五、本院之判斷
(一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定 有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告 對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占 有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被 告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證 明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第 1500號民事判決意旨參照）。查，李謀昌為坐落系爭地上之 系爭房屋事實上處分權人，系爭房屋原稅籍登記面積總合為 369平方公尺，嗣擴建為如原判決附圖A、B部分，共計545.1 平方公尺(即系爭地上物)等情，為兩造所不爭執(見不爭執 事項㈠⒊、㈡)，足認李謀昌確有使用被上訴人管理之系爭 地之事實，揆之前開說明，自應由李謀昌就其是否有使用之 正當權源負舉證責任。又李玉英雖為○○縣○○鄉○○○路 ○段00號房屋稅納稅義務人，惟被上訴人主張拆除之地上物 範圍僅包含賣場主體，而不及於右側之倉庫，該倉庫應為上 開00號房屋，有原審勘驗筆錄、現場照片及瑞穗鄉公所違章 建築查報附件單(二)之平面簡圖可佐（原審卷第303、59、3 07頁），該00號房屋自不在被上訴人訴請拆除之列，併予敘 明。
(二)李謀昌自109年1月1日起，即無占有使用系爭地之權限，被 上訴人得依民法第767條第1項規定，請求李謀昌拆除系爭地 上物並騰空返還系爭地。
⒈被上訴人主張因李謀昌違約擴建及出租他人，被上訴人業於 108年5月31日終止系爭租約，自斯日起，李謀昌即無占用系 爭地之權限等語，然為上訴人所否認，並以前詞置辯。 ⒉按系爭租約第5條第2款約定(甲方為被上訴人，乙方為李謀 昌，下同)：「租賃基地，一律限於原有已建私有建物之使 用，乙方不得請求甲方核發土地使用權同意書及設定地上權 。租賃基地上原有建物如屬違章建築，乙方不得因取得土地 承租權而對抗政府之取締。乙方並應受下列各款之約束：2. 租賃基地上建物不得請求增建、改建或重建」、第7條第6款 約定：「租賃基地有下列情形之一者，甲方得終止租約：租 賃基地有下列情形之一者，甲方得終止租約：6.乙方違反本



租約規定時。」（原審卷第47頁）。
⒊經查：
⑴系爭租約記載系爭房屋為木造平房，面積合計369平方公 尺，瑞穗鄉公所108年3月21日函附之違章建築查報附件單 ㈠則記載建物為鋼骨造賣場（原審卷第46、57頁），經原 審勘驗測量結果達545.1平方公尺(不爭執事項㈠⒊、㈡) ，參以全聯公司於原審當庭陳述：其承租木造房屋時，發 現有漏水但無法修繕，所以改建成現在的建構等語（原審 卷162頁），核與系爭地上物之原有、修建中及現況之照 片相符（原審卷第41頁至第43頁、第103頁至第109頁、第 237頁至第241頁），堪認系爭房屋確有增建、改建或重建 之情事，且經瑞穗鄉公所查報為違章建築及花蓮縣政府檢 送違章建築拆除通知函在案（原審卷第55頁至第61頁、第 145頁至第154頁）。
⑵上訴人雖辯稱：被上訴人前以104年12月7日函文(見不爭 執事項㈥)）表示同意整修云云，然上開函文主旨欄記載 ：「…同意依原面積現況整修」，而系爭房屋面積由369 平方公尺擴建為545.1平方公尺，已如前述，難認仍為被 上訴人所同意，上訴人上開所辯，尚不足採。
⑶是故，足認李謀昌確有違反系爭租約第5條第2款之情事， 依第7條第6款約定，被上訴人得終止系爭租約。從而，被 上訴人以系爭函文認李謀昌違反系爭租約第5條第2款(按 ：系爭租約第5條並無第2項，故系爭函文記載為第5條第 2項，應屬誤載)為由，終止系爭租約，應屬合法。 ⑷系爭租約第8條約定：「雙方所為意思表示，應以書面雙 掛號郵寄送達對方」(原審卷第47頁)，故被上訴人以系爭 函文向李謀昌為終止系爭租約之意思表示，該函文應係以 雙掛號寄送李謀昌，李謀昌迄言詞辯論終結前亦不爭執有 收受系爭函文之事實。是以，被上訴人既有合法終止系爭 租約之權利，終止之意思表示通知復已到達李謀昌，依民 法第95條本文規定，已生終止之效力。
⑸然而，被上訴人以系爭函文終止系爭租約後，又於同年( 108年)8月9日通知李謀昌繳納系爭租約第二期即108年7月 1日至108年12月31日租金，李謀昌並於同年8月27日完納 ，為兩造所不爭執(見不爭執事項㈨)。審酌租賃契約為諾 成契約，被上訴人所為上開繳納租金之通知，承租人、租 賃標的、租金給付及計算方式等與租賃契約成立之重要事 項，均與系爭租約相同，核係就系爭地108年下半年度即 108年7月1日至108年12月31日，以與系爭租約相同條件另 為新要約之通知。李謀昌旋於同年8月27日繳納108年7月1



日至108年12月31日租金，亦符合系爭租約第3條之租金給 付期限約定，堪認李謀昌已於期限內對新要約為承諾，故 被上訴人與李謀昌間就系爭地於108年7月1日至108年12月 31日應已成立另一租賃關係。從而，被上訴人與李謀昌間 就系爭地迄108年12月31日，應有租賃關係存在。雖被上 訴人主張上開租金繳納通知為誤發等語，然卻對此錯誤之 意思表示，事後非但未予撤銷，反而收受李謀昌繳納之租 金，已使李謀昌所為承諾之意思表示對被上訴人發生效力 。雙方就系爭地於108年下半年度租賃關係重要事項之意 思表示既達成一致，租賃契約已然成立，故被上訴人主張 李謀昌自108年5月31日起即無權占有系爭地等語，尚非可 採。
⑹上訴人雖抗辯：被上訴人以系爭函文終止租約後，又通知 李謀昌繳納租金及檢送續約申請書，是依民法第451條， 系爭租約應視為以不定期限繼續契約等語。惟按租賃期限 屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表 示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451 條定有明文。觀之被上訴人於108年8月9日通知李謀昌繳 納租金函文內容，除僅通知繳納108年7月1日至108年12月 31日之租金外，並載明「租期將於108年12月31日屆滿」 、「應於租期屆滿前3個月內，申請換約續租」(原審卷第 123頁)，而李謀昌也只繳納108年7月1日至同年12月31日 租金。是以，從上開繳納租金通知意旨(新要約)及李謀昌 所為承諾意思表示之範疇(繳納108年7月1日至同年12月31 日租金)，足認系爭地之租賃期間應至108年12月31日屆滿 ，乃為定期之租賃契約。參以，被上訴人於108年11月13 日即提起本案訴訟，有民事起訴狀原審收文章戳文可參( 原審卷第11頁)，顯見被上訴人並無同意李謀昌於租賃期 間屆滿後，可以繼續使用系爭地之意，至為明灼，則上訴 人以此為辯，應不可採。
⑺被上訴人與李謀昌就系爭地約定之租賃期間既至108年12 月31日屆滿，依民法第450條第1項規定，其等租賃關係已 於期限屆滿時消滅。之後，李謀昌與被上訴人迄未就系爭 地簽訂租賃契約，為兩造所不爭執(見不爭執事項㈩)。又 參照系爭租約第2條亦約定：乙方未經辦妥換約續租仍為 使用者，即為無權占用(原審卷第46頁)。據此，堪認李謀 昌自109年1月1日起，即無占用系爭地之法律上權源，應 屬明悉。從而，被上訴人依民法第767條第1項請求李謀昌 拆除系爭地上物及返還系爭地，洵屬有據。
⒋至上訴人抗辯：系爭房屋長期出租他人，於104年間出租全



聯公司，被上訴人多年來均未終止租約，於系爭函文中亦未 請求違約金給付，上訴人已生信賴，故被上訴人終止系爭租 約及請求違約金之權利行使，屬權利濫用，有違誠信等語， 然為被上訴人否認知悉李謀昌長期轉租他人。茲審酌如下： ⑴被上訴人於87年12月21日取得系爭地管理權，而李謀昌係 於93年10月始買賣取得系爭房屋事實上處分權，為上訴人 所自認(本院卷第94頁)，可見李謀昌並非系爭地登記國有 前已使用該地之人，亦非國有財產法第42條第2款所定「 民國82年7月21日前已實際使用，並願繳清歷年使用補金 者」之早期土地使用人；參以系爭地位於瑞穗火車站附近 ，乃瑞穗鄉市區精華地段，兩旁商店林立，商業及生活機 能甚佳，李謀昌於93年間買受系爭房屋，毋寧與一般投資 客無異。另李謀昌未設籍瑞穗，系爭地於104年間已轉租 全聯公司作為商場使用(見不爭執事項㈢)；基上，本案自 不涉及國家與民爭地之衡平或適足居住權之爭議，先予敘 明。
⑵其次，考量國家對於國有地之處分管理，應依法行政，遵 循土地相關法規命令，此乃法治國家之基本原則。被上訴 人為管理系爭地之行政機關，依「交通部臺灣鐵路管理局 經管公用不動產出租及利用作業要點」第39條第6項、第7 項本文規定：如承租人違反租賃契約或有轉租行為者，被 上訴人得終止租約(本院卷第153頁至第154頁)，可知被上 訴人所屬承辦公務員，於國有地承租人有終止事由時，如 無正當理由未終止租約，實有違反上開作業要點之疑慮， 衡情相關承辦公職人員，當無甘冒被訴貪污圖利重罪之風 險，長期容認李謀昌轉租他人謀利。被上訴人於104年12 月1日雖函文通知李謀昌恢復原狀，經李謀昌提出修繕申 請，被上訴人於同年月7日同意「依原面積現況整修」(見 不爭執事項㈤、㈥)，然從當時現場情況，僅得知悉坐落 系爭地之地上物在進行修建，無法得知是否出租全聯，有 104年12月1日現場照片可參(原審卷第43頁)，故上訴人以 被上訴人於104年12月1日通知李謀昌恢復原狀為由，抗辯 被上訴人斯時即知轉租全聯等語，並非可採。況且，系爭 地位於商業區，地段極佳，系爭租約亦未限制承租人不得 從事商業行為，故尚難以系爭地為商業用途，即認被上訴 人早已知悉李謀昌違約出租。此外，上訴人對於被上訴人 長期知悉李謀昌違約出租多年乙節，未為其他舉證，執此 抗辯，已不可採。
⑶反是瑞穗鄉公所於108年3月21日副本知會被上訴人坐落系 爭地之違章建築查報資料，並載明「確有全聯租約在案」



，被上訴人旋於108年5月30日以系爭函文終止系爭租約， 足見被上訴人主張迄收受鄉公所查報通知才知李謀昌違約 出租等語，應非無據。又系爭函文限期李謀昌應於108年8 月31日前騰空返還系爭地(見不爭執事項㈧)，李謀昌逾期 不為，被上訴人即於108年11月13日提起本案訴訟，請求 拆除地上物及返還系爭地，併為違約金之請求。被上訴人 從知悉、終止租約、限期拆還到起訴，事件發生時序具相 當緊密性與連貫性，益徵被上訴人並無長期容認李謀昌違 約出租他人或不為違約金請求之事實，應屬明灼。 ⑷國有土地之出租，寓有保護生態、國有土地資源之合理分 配、扶助經濟弱勢等公共政策考量。李謀昌僅以每月數千 元不等之租金，向被上訴人承租系爭地，於104年間以每 月15萬元之租金，轉租全聯公司，租期長達15年，租金每 隔5年即調漲1萬元(本院卷第83頁)，以此方式牟取暴利， 卻無任何正當性，國家土地資源之分配，已難認公義。則 被上訴人終止系爭租約，顯係為公共利益之考量，非以損 害李謀昌為目的。
⑸綜上，被上訴人於108年5月31日終止系爭租約及請求本案 違約金之權利行使，難認有何權利濫用或違反誠信，上訴 人以此為辯，並不可採。況且，李謀昌係自109年1月1日 起無權占用系爭地，而其無權占用之原因，係因兩造就系 爭地未再續訂租賃契約，如上說明，實與被上訴人於108 年5月31日終止系爭租約之權利行使已無關聯，併予敘明 。
(三)被上訴人得請求相當於租金之不當得利金額之認定。 ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲 得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上 字第1695號判決意旨參照）。查，本件李謀昌無權占用系爭 地，已如前述，其無法律上原因而受有利益，因而致被上訴 人受有損害，且李謀昌所受利益係相當租金之利益。依此， 被上訴人自得依前開規定，請求李謀昌給付自109年1月1日 占用系爭地起至拆除系爭地上物並返還系爭地之日止所受相 當於租金之不當得利。
⒉次按土地法第97條第1項固規定，城市地方房屋之租金以不 超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，惟城市地方供 營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益， 非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受上開規 定之限制。依土地法第105條規定準用同法第97條規定，此 於租用基地建築房屋應亦同。是以，租地建屋如係供營業用



之房屋，即非一般供住宅用之房屋可比，自無適用土地法第 97條、第105條規定之餘地(最高法院109年度台上字第1944 號民事判決意旨參照)。
⒊經查：
⑴000-0地號土地面積153.07平方公尺，107年1月申報地價 為每平方公尺1,700元。000-0地號土地面積400.11平方公 尺，107年1月申報地價為每平方公尺900元。是以，倘位 於系爭地上之系爭地上物，係供一般住宅使用，依上開土 地法之規定，核計系爭地每月租金之法定上限為5,169元 (計算式：《153.07×1,700＋400.11×900》×10%÷12＝ 5,169《四捨五入至個位數》)。
⑵然而，李謀昌自104年12月1日起即將系爭地及系爭地上物 出租全聯公司，每月租金15萬元(見不爭執事項㈢)，足認 系爭地上物及系爭地顯非供一般住宅使用，無上開土地法 租金上限之適用。又不當得利乃對於違反公平原則之財產 變動，剝奪受益人所受利益，以調整其財產狀態為目的。 李謀昌無權占用系爭地每月獲取之不當利得高達15萬元， 則被上訴人僅按系爭租約第二期租金額，請求李謀昌按月 給付2,871元之相當於租金損害，僅約系爭地法定租金上 限之56%，也遠低於李謀昌獲取之不當利益，顯無過高不 當之處，應予准許。
⒋從而，被上訴人請求自109年1月1日起至110年4月30日止， 共計16個月之相當於租金的不當得利45,396元(計算式：287 1元×16=45,936元)，及自110年5月1日起至拆除系爭地上物 並返還系爭地之日止，按月給付2,871元相當於租金之損害 ，應有理由。
(四)被上訴人得依系爭租約第10條第8項、第10項約定，請求上 訴人連帶給付5,742元。
⒈按「乙方使用租賃基地，不得擅自將租賃物之全部或一部轉 讓或轉租他人使用」(系爭租約第6條第2款)、「乙方如違反 租約第6條第2款時，甲方除終止租約外，並依其他約定事項 第㈥項規定加收違約金」(系爭租約第10條第8項)、「乙方 如有積欠租金、不繳違約金或不履行本租約時，連帶保證人 應負連帶責任，並自願拋棄先訴抗辯權」(系爭租約第10條 第10項)、「乙方就地上房屋全部或部分出售第三人前，應 依土地法第104條規定，通知甲方依同樣條件優先承購，違 者應由原乙方支付當月租金額2倍之違約金，且其買賣契約 不得對抗甲方。」(系爭租約第10條第6項)。 ⒉查，李玉英為系爭租約之連帶保證人，而李謀昌於104年6月 17日將系爭地及系爭地上物出租予全聯公司，租期為104年



12月1日至119年11月30日等事實，均為兩造所是認(見不爭 執事項㈠2、㈢)。李謀昌既有轉租他人之違約情事，經被上 訴人請求給付違約金不為給付，則被上訴人依系爭租約第10 條第8項、第10項約定，自得請求上訴人連帶負責。又系爭 租約第10條第6項所稱「當月租金額」，經兩造同意以2,871 元作為違約金計算基準(本院卷第177頁)。從而，被上訴人 得請求上訴人連帶給付違約金5,742元(計算式：2,871元× 2=5,742元)，逾此部分，則屬無據。
六、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第 203條分別定有明文。本件被上訴人請求上訴人為本案給付 ，並未定有給付之期限，揆之前開說明，上訴人在受被上訴 人催告而未為給付時，始負遲延責任。據此，被上訴人請求 上訴人連帶給付違約金5,742元部分，經被上訴人同意以起 訴狀繕本送達李謀昌之翌日即108年11月29日起算法定遲延