臺灣高等法院民事判決
110年度上字第73號
上 訴 人 任少陽
訴訟代理人 陳明宗律師
複 代理人 張秉鈞律師
蔡爵陽律師
被 上訴人 國泰建設股份有限公司
法定代理人 張清櫆
訴訟代理人 賴盛星律師
複 代理人 劉淑琴律師
上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國109年1
1月25日臺灣新北地方法院108年度重訴字第286號第一審判決提
起上訴，本院於110年7月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國104年5月1日簽訂不動產買賣契約 書（下稱系爭買賣契約），由上訴人向被上訴人購買「國泰 賦都」建案（下稱系爭建案）編號第00棟第00樓預售屋1戶 及地下○層編號000號停車位，暨坐落之桃園市○○區○○段○○○ 段000000地號等土地應有部分（下稱系爭房地），約定總價 金為新臺幣（下同）2,480萬元，上訴人並已陸續給付被上 訴人619萬元。又上訴人業依內政部公告預售屋買賣定型化 契約應記載事項（下稱預售屋契約應記載事項）第24條第4 款之規定，於原審以民事準備㈤狀解除系爭買賣契約，且系 爭買賣契約第17條第3項之約定應不構成契約內容或無效， 被上訴人自應將已收之價金返還予上訴人。縱認被上訴人仍 得依系爭買賣契約第17條第3項約定，沒收系爭房地總價款 之15%作為違約金，上訴人亦得主張酌減違約金，並請求被 上訴人將溢收之違約金返還予上訴人。爰依民法第259條、 第179條之規定，請求被上訴人給付上訴人372萬元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（未 繫屬本院部分，不予贅述）。
二、被上訴人則以：系爭買賣契約於104年4月18日經上訴人攜回 審閱後，雙方於同年5月1日簽約，審閱期間達13日，並無違 反消費者保護法（下稱消保法）第11條之1第1項規定之情事 ，且系爭買賣契約第17條第3項約定內容亦未違反誠信原則 或顯失公平，是上訴人主張該條約定應不構成契約內容或無
效，顯非有據；被上訴人因上訴人解除系爭買賣契約所受之 損害，遠高於依系爭買賣契約第17條第3項得沒收之違約金 數額，自無酌減違約金之必要等語，資為抗辯。三、原審就上訴人之前開請求，為其敗訴之判決，上訴人不服， 提起上訴，聲明：㈠原判決關於駁回後開第二項之訴部分廢 棄。㈡被上訴人應再給付上訴人372萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請 准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利 判決，願供擔保，請准宣告免為假執行（原判決關於命被上 訴人給付上訴人247萬元，及自108年11月19日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息部分，未據被上訴人聲明不服，已告 確定）。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第113頁）： ㈠兩造於104年5月1日簽訂系爭買賣契約，由上訴人向被上訴人 購買系爭房地，約定總價金為2,480萬元，上訴人已依約給 付被上訴人619萬元。
㈡系爭建案於107年5月17日竣工，107年9月10日取得使用執照 。
㈢上訴人於原審以民事準備㈤狀為解除系爭買賣契約之意思表示 ，該書狀繕本於108年11月18日送達被上訴人之訴訟代理人 。
五、本院之判斷
兩造均同意簡化本件爭點之項目（見本院卷113頁），茲分 述如下：
㈠被上訴人得否依系爭買賣契約第17條第3項約定，沒收違約金 372萬元？
1.上開契約條款是否構成系爭買賣契約之內容？是否無效？ ⑴查，系爭買賣契約第17條第3項之約定為：「甲方（即上訴人 ）違反第5條『付款條件及方式』，及第11條、第13條、第14 條、第25條應配合事項，逾期2個月，經乙方（即被上訴人 ）以書面催繳並送達7日內仍未履行者，乙方得解除本契約 ，解約時乙方得沒收依房地總價款15%計算之金額，但該沒 收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」（見原審 卷一第40頁），惟預售屋契約應記載事項第24條第4款之規 定為：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得 沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過15%）計算之金額 。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買 賣雙方並得解除本契約。」，即明確規定買方違反有關付款 條件及方式之規定者，「買賣雙方」均得解除契約，是依消 保法第17條第4項之規定，應認前述預售屋契約應記載事項
第24條第4款關於買方違反付款條件及方式時之「買方解約 權」，亦構成系爭買賣契約之內容。是以，上訴人援引前揭 預售屋契約應記載事項第24條第4款關於買方解約權之規定 ，以原審所提民事準備㈤狀為解除系爭買賣契約之意思表示 ，並於108年11月18日送達被上訴人之訴訟代理人（見原審 卷二第87頁、卷二第479頁、卷三第17頁），自生解除系爭 買賣契約之效力（見本院卷第90、91頁）。 ⑵又依系爭買賣契約第17條第3項及預售屋契約應記載事項第24 條第4款之規定，倘上訴人違反該契約第5條所定付款條件及 方式，且逾相關催繳期限而未繳款時，上訴人雖得解除系爭 買賣契約，然被上訴人亦得沒收依系爭房地總價15%計算之 金額。是被上訴人辯稱上訴人既援引前揭約定內容解除系爭 買賣契約，其自得沒收系爭房地總價之15%作為違約金，自 屬有據。
⑶上訴人雖主張因被上訴人違反消保法第11條之1第1、4項關於 審閱期間之規定，故依同條第3項之規定，系爭買賣契約第1 7條第3項應不構成契約內容，且該約定內容亦有顯然加重上 訴人責任及對上訴人有重大不利益之情事，依消保法第12條 及民法第247條之1等規定，系爭買賣契約第17條第3項之約 定應屬無效云云。然查：
①按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之 合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反上開規定者， 其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契 約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約 條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定 型化契約之審閱期間。消保法第11條之1第1項、第3項、第4 項定有明文。又依預售屋契約應記載事項第1條之規定，該 契約之審閱期間應有5日以上。經查，上訴人係於104年4月1 8日將系爭買賣契約攜回審閱，並於同年5月1日與被上訴人 簽訂該契約，審閱期間共計13天等情，有系爭買賣契約附卷 可佐（見原審卷一第27、47頁），且為上訴人所不爭執，自 堪認被上訴人就系爭買賣契約業已給予上訴人合理之審閱期 間。是上訴人以被上訴人違反消保法第11條之1第1項、第4 項規定為由，主張系爭買賣契約第17條第3項約定應不構成 契約內容云云，尚非可取。
②上訴人雖稱被上訴人委託訴外人樸新廣告股份有限公司（下 稱樸新公司）銷售系爭建案時，要求購屋人需先繳交定金， 始得將契約書攜回審閱，樸新公司並因而遭公平交易委員會 （下稱公平會）認定違反公平交易法第25條規定，而處以30 萬元之罰鍰，顯見上訴人係居於弱勢之不利地位而顯失公平
云云，並提出公平會公處字第105040號處分書為證（見本院 卷第73-79頁），且被上訴人亦未否認上訴人係先繳交74萬 元定金後，始將系爭買賣契約書攜回審閱之事實，然上訴人 既確係將契約攜回審閱13日後，始與被上訴人簽約，前已詳 述，自難認被上訴人有何違反審閱期間規定之情事。至上訴 人固稱其將契約書攜回審閱時，因業已繳交定金74萬元，故 顯已無從變更買賣契約之內容或解約，對其自屬不公云云， 然上訴人並未舉證證明其將系爭買賣契約攜回審閱後，倘日 後不同意簽約或欲修改契約內容，有何無法取回定金或將蒙 受其他不利益之情事，亦未證明其就系爭買賣契約何項內容 本不欲同意，然囿於已繳納定金或遭被上訴人拒絕修改，以 致無法協議變更契約內容，自無從僅因上訴人將契約攜回審 閱時，業已繳納定金，即遽認被上訴人未給予上訴人合理之 審閱期間，或有何對上訴人顯失公平之情事。另觀諸上訴人 所提前揭公平會處分書所載內容，乃針對樸新公司要求購屋 人需先繳交定金，始可將契約攜回審閱之行為，認定有公平 交易法第25條所定足以影響交易秩序之顯失公平行為，尚非 認定被上訴人有何未給予購屋人合理審閱期間，或系爭買賣 契約之內容有何顯失公平之情事，是上訴人據此主張系爭買 賣契約第17條第3項約定應不構成契約內容，或依消保法第1 2條及民法第247條之1等規定，應屬無效云云，亦非可採， 附此敘明。
③此外，觀諸前述預售屋契約應記載事項第24條第4款之內容， 其中關於賣方得沒收之房地總價款百分比，雖未具體載明， 而係以括號註記「最高不得超過15%」，惟此應係表示此類 定型化契約條款所載得由賣方沒收之房地總價款比例，不得 超過15%，尚無就沒收比例應留空白，不得逕由賣方先行記 載之意，是上訴人以系爭買賣契約第17條第3項關於違約金 之沒收比例，未經酌留空白，由雙方另行議定為由，主張此 部分約定依消保法第12條及民法第247條之1等規定，應屬無 效云云，仍難認可採。
⑷綜上所述，上訴人主張系爭買賣契約第17條第3項約定應不構 成契約內容或屬無效，均非可採。是上訴人既依該條約定解 除系爭買賣契約，則被上訴人依同條約定內容，沒收系爭房 地總價款之15%即372萬元（2480萬×15%＝372萬）作為違約金 ，自屬有據。
2.違約金是否應予酌減？
⑴按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法 第252條所明定，此規定乃賦與法院得依兩造所提出之事證 資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判
斷之權限，非因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依 辯論主義所應負之主張及舉證責任。是以違約金之約定，既 為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時， 應已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受 損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位而為 自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯 失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有 過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外， 當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重， 始符契約約定之本旨（最高法院94年度台上字第2230號判決 意旨參照）。又當事人約定之違約金是否過高，須依一般客 觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能 依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；倘違約 金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受 之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（ 最高法院109年度台上字第1795號判決意旨參照）。 ⑵經查，系爭買賣契約第17條第3項關於被上訴人得沒收系爭房 地總價15%之約定，乃屬損害賠償總額預定性質之違約金， 此為兩造所不爭執（見本院卷第185頁）。又查，上訴人於 簽訂系爭買賣契約後，雖已陸續繳納定金、簽約金、期款等 共計619萬元，然被上訴人於107年9月10日取得系爭建案之 使用執照後，業於107年12月24日以大宗掛號文件交寄107年 12月25日通知函予上訴人，內容略稱：系爭建案已取得使用 執照，寄交包括代收款繳納通知單、產權貸款辦理通知、驗 交屋通知、交屋流程說明、委託書等信件及文件，並註明相 關事項之辦理期限，及如無法配合或有任何問題請來電洽詢 等語，此有被上訴人所提中華民國郵政大宗掛號函件存根、 107年12月25日信函等在卷足憑（見原審卷一第231-235頁、 卷二第37-42頁），然上訴人並未依限辦理；被上訴人復於1 08年3月4日再度發函通知上訴人於108年3月15日完成驗交屋 手續，又於108年5月9日發函通知上訴人於108年5月17日前 完成辦理產權移轉過戶用印、貸款對保、驗交屋等手續，及 註明逾期未辦，即依系爭買賣契約第17條約定處理等語，惟 上訴人仍未配合辦理，並於108年5月13日提起本件訴訟，原 以系爭房地存有各項瑕疵及被上訴人未依約定期限通知交屋 為由，主張解除系爭買賣契約，暨以受被上訴人詐欺為由， 主張撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示，復又主張依預售屋 契約應記載事項第24條第4款之規定，以民事準備㈤狀解除系 爭買賣契約等情，亦有上開通知函件及傳真查詢國內各類掛 號郵件查單附卷可佐（見原審卷一第237-239頁、卷二第109
頁），由上述履約過程可知，上訴人僅於繳納約1/4之價金 後，即藉詞不願繼續履約，不僅拒絕配合辦理驗交屋及貸款 、產權移轉等手續，亦未依約繳款，甚而以各式理由主張解 除系爭買賣契約，顯無履約誠意甚明。又參以被上訴人因上 訴人未依約付款及解除契約，實際上至少受有遲延繳款之利 息損失約642,427元【計算期間為108年3月12日至同年11月1 8日，共252日，計算式：00000000元（未繳款項)×5%×252/3 65＝642427元，元以下四捨五入】，且被上訴人嗣將系爭房 地出售他人，所得價金僅2,050萬元，與系爭買賣契約之價 差達430萬元（2480萬－2050萬＝430萬），並因此另行支出佣 金512,500元等情，亦有110年3月7日不動產買賣契約節本、 統一發票等在卷可稽（見本院卷第117-125頁），是據此計 算被上訴人實際所受積極及消極損害金額應超過545萬元（6 42427＋0000000＋512500＝0000000），自難認其沒收以系爭房 地總價15%計算之違約金372萬元，有何過高之情事。至上訴 人雖稱於系爭買賣契約解除後所發生之損害，不得列入違約 金是否過高之考量因素，並認被上訴人所受損害應僅有以同 業利潤10%計算約248萬元之預期利益損失，及因上訴人遲延 繳款所受之利息損失云云，然縱依其所陳前揭計算方式，被 上訴人所受損害金額亦達3,122,427元（0000000＋642427＝00 00000），且實際上尚須負擔日後再行出售之相關成本費用 及市場變化風險，自仍難認前述違約金有何過高之情事。是 以，本院經綜酌兩造履約情形、上訴人違約原因、當今社會 經濟狀況、被上訴人所受各項損害及不利益等情狀，認被上 訴人依系爭買賣契約第17條第3項之約定，沒收系爭房地總 價15%即372萬元作為違約金，並無過高情事，上訴人主張應 予酌減，尚屬乏據，無從准許。
㈡上訴人得否依民法第259條第1款或第179條之規定，請求被上 訴人再返還372萬元？
承上所述，被上訴人沒收上訴人已繳價金中之372萬元作為 違約金，核屬有據，且無過高應予酌減之情事，則上訴人依 依民法第259條第1款及第179條規定，請求被上訴人返還372 萬元，自不應准許。
六、綜上所述，上訴人依民法第259條第1款、第179條規定，請 求被上訴人再給付372萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止按年息5%計算之利息，非屬正當，不應准許。從而 原審所為上訴人此部分敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 7 月 20 日 民事第二十庭
審判長法 官 周祖民
法 官 鄭威莉
法 官 馬傲霜
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 7 月 20 日
書記官 崔青菁
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