臺灣高等法院民事判決
109年度重上字第171號
上 訴 人
即被上訴人 張尚德
訴訟代理人 郭睦萱律師
複 代理人 張郁姝律師
訴訟代理人 黃素真
被上訴人即
上 訴 人 張瑞芳
李文清
被 上訴人 邱靜雅
吳梅
鍾邱玉雲
顧樹安
林偉俊（即林朱冷之繼承人）
上七人共同
訴訟代理人 李子聿律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，兩造對於中華民國108
年12月31日臺灣士林地方法院107年度訴字第807號第一審判決，
各自提起上訴，上訴人張尚德並為訴之追加，本院於110年6月23
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於核定張瑞芳、李文清之租金，及所命給付租金並關於駁回張尚德其餘後開第三項之訴部分，暨各該部分假執行之聲請，及訴訟費用之裁判均廢棄。
本件張瑞芳、李文清之租金核定如附表二所示。張瑞芳、李文清應自一○三年七月二十四日起至各自所有使用附表一編號1、3之C欄所示房屋之期間，按月於每月一日給付張尚德按附表二計算之金額。
張尚德其餘上訴、追加之訴及張瑞芳、李文清之上訴均駁回。第一、二審訴訟費用（含追加之訴部分），由張瑞芳、李文清各負擔百分之十五，餘由張尚德負擔。
本判決所命張瑞芳、李文清給付部分，於張尚德以按附表二計算之金額乘以三分之一之金額供擔保後得假執行，但張瑞芳、李文
清如以按附表二計算之金額預供擔保，得免為假執行。其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求 之基礎事實同一、擴張應受判決事項之聲明者，不在此限， 民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款、第3款 分別定有明文。上訴人即被上訴人張尚德（下稱張尚德）在 原審依民法第425條之1第2項規定，先位請求核定上訴人即 被上訴人張瑞芳、李文清（下依序稱張瑞芳、李文清，合稱 為張瑞芳2人）就本判決附表一（下稱附表一）編號3、6所 示房屋（下依序稱編號3房屋、編號6房屋）占用臺北市○○區 ○○段○○段000○000地號土地（下依序稱249地號、248地號土 地），自民國102年4月1日起至上開房屋得使用期限止之每 月租金數額，並依租賃關係，請求張瑞芳2人給付自102年4 月1日起至上開房屋得使用期限止之租金，及107年3月16日 （即本件起訴）以前租金部分，各自民事起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並依民法不當得利 及侵權行為規定，其中備位請求自107年4月1日起至返還編 號3、6房屋，及另請求被上訴人邱靜雅、吳梅、鍾邱玉雲、 顧樹安（下依序稱邱靜雅、吳梅、鍾邱玉雲、顧樹安）、訴 外人林朱冷之繼承人即被上訴人林偉俊（下稱林偉俊）、朱 睿舟、林芝玲、林偉誠均自107年4月1日起至返還附表一編 號1、2、4、5、7所示房屋（下依序稱編號1房屋、編號2房 屋、編號4房屋、編號5房屋、編號7房屋，與編號3、6房屋 合稱為系爭房屋）占用248、249地號、臺北市○○區○○段○○段 000○000地號土地（下依序稱247地號土地、251地號土地， 與248、249地號合稱為系爭土地）之日止，按月給付按附表 一之E欄所示基地面積×系爭土地當年度申報地價年息10％÷12 計算之相當於租金之金額。上訴後，張尚德就張瑞芳2人部 分，擴張先位請求其等給付本件核定之每月租金之利息，及 備位請求自107年4月1日起相當租金之不當得利之利息，均 自各期應給付之次日起至清償日止，按年息5％計算；就其餘 被上訴人部分，因被繼承人林朱冷之全體繼承人已協議分割 由林偉俊繼承編號7房屋，張尚德撤回對朱睿舟、林芝玲、 林偉誠3人之起訴，並擴張請求邱靜雅、吳梅、鍾邱玉雲、 顧樹安、林偉俊5人（下合稱邱靜雅等5人）給付上開自107 年4月1日起相當於租金之不當得利之利息自各期應給付之次 日起至清償日止，按年息5％計算，並將原聲明改列先位聲明 ，再依民法第425條之1第2項規定，追加備位聲明為：㈠核定
邱靜雅等5人就編號1、2、4、5、7房屋占用系爭土地，自10 4年12月5日起至上開房屋得使用期限止，每月之租金為按附 表一編號1、2、4、5、7之E欄所示基地面積×系爭土地當年 度申報地價年息10％÷12計算之金額。㈡邱靜雅等5人應自104 年12月5日起至上開房屋得使用期限止，按月於每月1日給付 本件核定之每月租金，及自各期應給付之次日（即每月2日 ）起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保，請准 宣告假執行。核張尚德對張瑞芳2人及邱靜雅等5人上開追加 請求每月租金之利息部分，係擴張應受判決事項之聲明；對 邱靜雅等5人追加備位聲明部分，則係基於其等所有編號1、 2、4、5、7房屋占用系爭土地之基礎事實為訴之追加，尚屬 無礙，均應予准許。
貳、實體方面：
一、張尚德主張：
㈠對張瑞芳2人部分：坐落在系爭土地上之系爭房屋均係未辦保 存登記建物，其事實上處分權人為張瑞芳2人及邱靜雅等5人 （各房屋之事實上處分權人詳附表一之B欄所示）。系爭房 屋之起造人原為訴外人林水源，林水源於68年間因積欠伊債 務，遂將幾近興建完成之系爭房屋及所坐落系爭土地應有部 分折價讓與伊，即將系爭房屋之起造人名義變更為伊，並指 示訴外人即系爭土地原地主劉阿善移轉系爭房屋之基地即系 爭土地應有部分予伊，使伊成為系爭房屋及系爭土地之所有 人。嗣訴外人即伊之債權人陳炎焜於78年間聲請原法院單獨 拍賣編號3、6房屋，依序由訴外人即張瑞芳之前手周吉慶及 李文清拍定，是依民法第425條之1規定，應推定張瑞芳2人 各自在編號3、6房屋得使用期限內，就上開房屋所坐落249 、248地號土地與伊有租賃關係。因雙方對於租金數額不能 協議，伊得依同條第2項規定，先位請求法院核定自102年4 月1日起至編號3、6房屋得使用期限止之每月租金數額，並 依租賃關係，請求張瑞芳2人給付自102年4月1日起至上開房 屋得使用期限止之租金，並追加請求自各期應給付之次日起 至清償日止，按年息5％計算之利息。退步言，倘認張瑞芳2 人與伊就249、248地號土地無推定租賃關係存在，然張瑞芳 2人所有之編號3、6房屋無權占有伊所有之249、248地號土 地，爰備位依民法第179條規定，請求張瑞芳2人給付如附表 一編號3、6之G欄所示相當於租金之不當得利，及各自民事 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息， 暨自107年4月1日起至返還249、248地號土地之日止，按月 給付按附表一編號3、6之E欄所示基地面積×各該土地當年度 申報地價年息10％÷12計算之相當於租金之不當得利，並追加
請求自各期應給付之次日起至清償日止，按年息5％計算之利 息。
㈡對邱靜雅等5人部分：邱靜雅等5人所有之編號1、2、4、5、7 房屋均無權占有伊所有之系爭土地，爰依民法第179條規定 ，請求邱靜雅等5人給付如附表一編號1、2、4、5、7之G欄 所示相當於租金之不當得利，及各自民事起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自107年4月1日 起至返還系爭土地之日止，按月給付按附表一編號1、2、4 、5、7之E欄所示基地面積×各該土地當年度申報地價年息10 ％÷12計算之相當於租金之不當得利，並追加請求自各期應給 付之次日起至清償日止，按年息5％計算之利息。退步言，倘 認此部分有民法第425條之1規定之適用或類推適用，則追加 備位請求核定自104年12月5日起至編號1、2、4、5、7房屋 得使用期限止之每月租金數額，並依民法租賃關係，請求邱 靜雅等5人給付自109年12月5日起至編號1、2、4、5、7房屋 得使用期限止之租金，及自各期應給付之次日起至清償日止 ，按年息5％計算之利息。
二、張瑞芳2人及邱靜雅等5人則以：系爭土地之原地主劉阿善已 出具土地使用同意書（下稱系爭土地使用同意書），同意提 供系爭土地予系爭房屋所屬「桃花新城」建案（下稱系爭建 案）使用，林水源嗣後將系爭房屋出售予伊或伊之前手，自 已同意伊使用系爭土地，尚非無權占有。又張尚德為系爭建 案原建商協盈建設有限公司（下稱協盈公司）之實際負責人 ，並由張尚德設計、規劃、新建、銷售及收取購屋款，張尚 德明知劉阿善已出具系爭同意書，系爭房屋有權占用系爭土 地，竟仍自劉阿善受讓系爭土地，是依誠信原則，應認伊有 占有系爭土地之權源。且系爭建案係由張尚德、劉阿善、林 水源、訴外人協盈公司等人自地自建，系爭土地與系爭房屋 原同屬一人所有，應適用或類推適用民法第425條之1規定， 推定兩造於系爭房屋得使用期限內，有租賃關係存在。又請 求法院核定地租之訴，乃形成之訴，僅得自請求酌定之意思 表示時起算，尚不得請求伊給付法院核定前之租金。縱認伊 應給付張尚德本件核定之租金或相當於租金之不當得利，仍 應以系爭房屋實際占用系爭土地之面積，並按張尚德就系爭 土地之應有部分比例計算租金等語，資為抗辯。三、原審為張尚德一部敗訴、一部勝訴之判決，即判命：㈠核定 張瑞芳2人就編號3、6房屋占用249、248地號土地，自108年 7月25日起至房屋得使用期限止，每月之租金為按附表一編 號3、6之E欄所示基地面積×各該土地當年度申報地價年息5％ ÷12×F欄所示張尚德之應有部分計算之金額；㈡張瑞芳2人應
自108年7月25日起至房屋得使用期限止，按月給付上開㈠核 定之租金；並就張尚德給付之訴勝訴部分，諭知供擔保後准 、免假執行，而駁回張尚德其餘之訴及假執行之聲請。張尚 德、張瑞芳2人各就其受不利判決部分提起部分上訴，張尚 德上訴及追加聲明：㈠就張瑞芳2人部分：⒈原判決關於駁回 張尚德後開第2項之訴部分廢棄。⒉上廢棄部分：⑴先位聲明 ：①核定張瑞芳2人就編號3、6房屋占用249、248地號土地， 自102年4月1日起至上開房屋得使用期限止，每月之租金為 按附表一編號3、6之E欄所示基地面積×各該土地當年度申報 地價年息10％÷12計算之金額。②張瑞芳2人應自102年4月1日 起至上開房屋得使用期限止，按月於每月1日給付上開①核定 之租金，及自各期應給付之次日（即每月2日）起至清償日 止，按年息5％計算之利息。③就上開②部分，願供擔保請准宣 告假執行。⑵備位聲明：①張瑞芳2人應依序給付張尚德38萬6 ,895元、38萬1,971元，及均自民事起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5％計算之利息。②張瑞芳2人應自107年4 月1日起至返還249、248地號土地之日止，按月於每月1日給 付如附表編號3、6之E欄所示基地面積×各該土地當年度申報 地價年息10％÷12計算之金額，及自各期應給付之次日（即每 月2日）起至清償日止，按年息5％計算之利息。③願供擔保請 准宣告假執行。㈡就邱靜雅等5人部分：⒈原判決關於駁回後 開第⒉項之訴部分均廢棄。⒉上廢棄部分：⑴先位聲明：①邱靜 雅等5人應給付張尚德40萬6,647元、38萬6,895元、37萬7,8 94元、37萬7,894元、38萬1,971元，及均自民事起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。②邱靜雅等5 人應自107年4月1日起至返還系爭土地之日止，按月於每月1 日給付如附表編號1、2、4、5、7之E欄所示基地面積×各該 土地當年度申報地價年息10％÷12計算之金額，及自各期應給 付之次日（即每月2日）起至清償日止，按年息5％計算之利 息。③願供擔保請准宣告假執行。⑵備位聲明：①核定邱靜雅 等5人就編號1、2、4、5、7房屋占用系爭土地，自109年12 月4日民事追加聲明狀送達翌日起前5年即104年12月5日起至 上開房屋得使用期限止，每月之租金為按附表編號1、2、4 、5、7之E欄所示基地面積×各該土地當年度申報地價年息10 ％÷12計算之金額。②邱靜雅等5人應自104年12月5日起至上開 房屋得使用期限止，按月於每月1日給付按上開①核定之租金 ，及自各期應給付之次日（即每月2日）起至清償日止，按 年息5％計算之利息。③就上開②部分，願供擔保請准宣告假執 行。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第450頁，並由本院依相關卷證
為部分文字修正）：
㈠張尚德為247、248、249、251地號土地之共有人，應有部分 依序為3/8、3761/10000、2523/10000、2/8。又247、248、 249、251地號土地之面積依序為180平方公尺、169平方公尺 、171平方公尺、167平方公尺。
㈡系爭土地上各有1棟區分所有建物（共4棟，即系爭建案所建 築之房屋），均為4層樓，每層樓各2戶，即每棟8戶。 ㈢林水源於64年8月7日就系爭建案申請建築執照，於同年月14 日獲核發64建港字第63號建築執照（下稱63號建照），上開 建照登記起造人為林水源，設計監造人為張尚德。系爭土地 之原地主為劉阿善，其於64年7月1日出具土地使用同意書（ 下稱系爭A使用同意書）予林水源，同意林水源在系爭土地 上興建系爭建案。
㈣林水源於64年9月至65年間對外預售系爭建案，即由林水源、 協盈公司分別以系爭土地地主代表人、策劃監造之名義，與 購屋者簽訂桃花新城委託興建契約書（含訂購土地委託書， 下稱系爭預售屋契約）。
㈤63號建照於66年2月16日變更起造人為林水源、顧樹安、邱靜 雅等61人（下稱林水源等61人）。嗣63號建照因逾期遭註銷 ，於同年3月18日申請復照，並變更起造人為張尚德、顧樹 安、邱靜雅等115人（下稱張尚德等115人），於同年4月6日 獲核發66建港字第20號建造執照（下稱20號建照）。系爭房 屋最終未全部完工，未完成第一次建物保存登記。系爭土地 原地主劉阿善於66年間出具土地使用同意書（下稱系爭B使 用同意書，與系爭A使用同意書合稱為系爭土地使用同意書 ）予張尚德等115人，同意其等在系爭土地上興建系爭建案 。
㈥劉阿善基於林水源之指示，於68年8月28日以買賣為原因，依 序將247、248、249、251地號土地之應有部分3/8 、4/8、4 /8、2/8移轉登記予張尚德。張尚德取得系爭土地上開應有 部分時，確實知悉系爭建案有經過原地主劉阿善同意興建。 ㈦系爭房屋之事實上處分權人為張瑞芳2人及邱靜雅等5人，各 人所有房屋如附表一編號1至7之C欄所示，並分別占用附表 一D欄所示地號土地。張瑞芳2人及邱靜雅等5人均非系爭土 地之登記所有權人。
㈧系爭房屋歷年買賣過程如下：
⒈編號1房屋：邱靜雅於65年1月20日與林水源（地主代表人） 、協盈公司（策劃監造）簽訂系爭預售屋契約、訂購土地委 託書。
⒉編號2房屋：訴外人黃家豹於64年9月22日與林水源（地主代
表人）、協盈公司（策劃監造）簽訂系爭預售屋契約、訂購 土地委託書，事後將該屋事實上處分權移轉予訴外人黃琛惠 。黃琛惠於104年6月16日與吳梅簽訂建築改良物所有權買賣 移轉契約書，將該屋事實上處分權轉讓予吳梅。 ⒊編號3、6房屋：張尚德之債權人即訴外人陳炎焜於78年間向 原法院聲請強制執行拍賣張尚德所有之編號3、6房屋（房屋 坐落基地即249、248地號土地未併同拍賣，案號：原法院73 年民執字第889號，下稱系爭執行事件），分別由張瑞芳之 前手周吉慶及李文清於78年6月間依序得標買受編號3、6房 屋。嗣周吉慶於95年8月24日與張瑞芳簽訂建築改良物贈與 所有權移轉契約，將編號3房屋贈與張瑞芳。
⒋編號4房屋：訴外人石希讓於65年7月21日與與林水源（地主 代表人）、協盈公司（策劃監造）簽訂系爭預售屋契約；並 於79年4月23日與林水源成立調解，約定：林水源捨棄石希 讓尚未給付之買賣價金尾款請求權，石希讓則捨棄林水源應 將房屋完工及有關遲延責任之請求。嗣石希讓於84年4月29 日與訴外人李希賢簽訂房地產買賣契約書，將該屋事實上處 分權轉讓予李希賢。李希賢於93年4月6日與鍾邱玉雲簽訂房 地買賣契約書，將該屋事實上處分權轉讓予鍾邱玉雲。 ⒌編號5房屋：顧樹安於64年9月2日與林水源（地主代表人）、 協盈公司（策劃監造）簽訂系爭預售屋契約、訂購土地委託 書。
⒍編號7房屋：林朱冷於64年間與林水源簽訂系爭預售屋契約； 並於79年4月23日與林水源成立調解，約定：林水源捨棄林 朱冷尚未給付之買賣價金尾款請求權，林朱冷則捨棄林水源 應將房屋完工及有關遲延責任之請求。林朱冷於97年4 月30 日死亡，其繼承人林偉俊、朱睿舟、林芝玲、林偉誠4人已 簽立遺產分割協議書，協議由林偉俊取得該屋之所有權。 上開事實為兩造所不爭（見本院卷第450頁），並有系爭土地 登記謄本、異動索引、63號建照及20號建照相關申請、變更資 料、系爭二同意書、系爭預售屋契約、建築改良物贈與所有權 移轉契約、不動產權利移轉證書、房屋稅籍證明書、建築改良 物所有權買賣移轉契約書、房地產買賣契約書、林朱冷之繼承 系統表、遺產分割協議書等在卷可稽（見原審卷一第16至19、 97、98、125至129、132至137、155至195、212、213、278、2 81至303頁；原審卷二第11、12、16至39、141、170至236、25 7至269頁），應堪信為真。
五、本院判斷：
㈠有關張瑞芳2人部分：
⒈先位請求核定租金及給付租金部分：
⑴按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第42 5條之1第1項定有明文。又土地與房屋為各別之不動產， 各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權 分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土 地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後 出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為 當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土 地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。其本旨乃在於房 屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之 使用權，並依民法第425條之1有關推定租賃關係存在之規 定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正 義之要求（最高法院48年台上字第1457號、95年台上字第 551號判決意旨參照）。民法第425條之1規定雖以所有權 讓與為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記 ，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處 分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法 意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所 有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法 意（最高法院99年台上字第1723號判決意旨參照）。另強 制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買 受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高 法院49年台抗字第83號判決意旨足參）。
⑵經查，系爭房屋均為未辦保存登記之建物，原始起造人林 水源於66年間將編號3、6房屋之起造人變更為張尚德名義 ，系爭土地之原地主劉阿善則於68年8月28日分別將編號3 、6房屋坐落之249地號土地應有部分2523/10000及248地 號土地應有部分3761/10000移轉登記予張尚德；嗣張瑞芳 之前手周吉慶及李文清於78年6月間因系爭執行事件拍賣 程序，分別拍定取得編號3、6房屋之事實上處分權等情， 為兩造所不爭，是周吉慶及李文清於78年間經由上開拍賣 程序向同為編號3、6房屋事實上處分權人及249、248地號 土地共有人之張尚德單獨買受編號3、6房屋時，應有民法 第425條之1第1項規定適用。準此，應認張尚德默許張瑞 芳2人繼續使用249、248地號土地，兩造間在編號3、6房 屋得使用期限內存有租賃關係。
⑶張瑞芳2人雖辯稱：249、248地號土地原地主劉阿善已出具
系爭二土地使用同意書，同意於上開土地上興建系爭建案 ，依債權物權化原則、誠信原則，其等得拒絕給付租金云 云。然查，系爭建案原63號建照之起造人為林水源，原地 主劉阿善前於64年7月1日出具系爭A使用同意書予林水源 ，嗣63號建照因逾期遭註銷，於66年3月18日申請復照並 變更起造人名義為張尚德等115人，劉阿善並出具系爭B使 用同意書予張尚德等115人，於同年4月6日獲核發20號建 照等情，為兩造所不爭，並有63號建照及20號建照影本、 建照申請書、系爭土地使用同意書在卷可查（見原審卷二 第20、25至34、131、211、246至251頁；本院卷第671至6 79頁）。觀之上開66年之63號建造及20號建照所載起造人 為林水源等61人及張尚德等115人，其中除系爭建案原建 商林水源及張尚德外，其餘起造人均為系爭建案之預售屋 購屋者（含顧樹安、邱靜雅及吳梅之前手黃家豹等人，見 原審卷二第33、249頁；本院卷第673頁），並有邱靜雅等 5人提出之系爭預售屋契約為證（見原審卷一第155至194 、282至287頁；原審卷二第257至269頁），足徵原地主劉 阿善業以系爭土地使用同意書同意系爭建案起造人即原建 商及預售屋購屋者使用系爭土地甚明。然查，張瑞芳之前 手周吉慶及李文清均係於張尚德於66、68年間取得編號3 、6房屋之事實上處分權及所坐落249、248地號土地持分 後，始經由拍賣程序向張尚德買受取得編號3、6房屋之事 實上處分權，其等於78年間買受上開房屋既非繼受自系爭 建案之預售屋購屋者，且系爭土地使用同意書乃債之關係 ，原則上僅於當事人間有其效力，則嗣後始輾轉取得編號 3房屋之張瑞芳及編號6房屋之拍定人李文清既非原地主劉 阿善同意使用系爭土地之對象，自不得以劉阿善出具系爭 土地使用同意書為由，抗辯無庸核定租金、給付租金。準 此，張尚德與張瑞芳2人就編號3、6房屋所使用249、248 地號土地，已成立民法第425條之1規定 之法定租賃關係 ，應認兩造間在上開房屋得使用期限內，推定有租賃關係 存在。又張尚德與張瑞芳2人就租金數額迄今無法達成協 議，即有預為請求之必要，則張尚德先位請求酌定租金及 訴請張瑞芳2人給付租金，當屬有據。
⑷關於本件計算租金之面積，按區分所有人就區分所有建築 物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有 部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定，民法 第799條第4項定有明文。復按房屋與其所坐落之基地，固 屬各自獨立之不動產，各得為獨立交易之客體；惟房屋性 質上不能與土地分離而存在，使用房屋必須使用土地，基
於當事人間之利益及社會公益，應使兩者相結合而為一體 ，是區分所有建物與其坐落之所有基地應有部分，除法律 或契約特別約定外，應認各區分建物享有同一比例之土地 應有部分所有權，每一區分所有建物就其所坐落之基地， 應推定具有所有權、租賃權或地上權等使用權源，以使建 物所有權與土地利用權結成一體，促進建物所有權之安定 性（最高法院89年度台簡上字第32號裁定意旨參照）。查 編號3、6房屋乃區分所有建物，所屬門牌號碼155號、157 號二棟建物均為4層樓，每層樓各2戶，即每棟8戶，編號3 、6房屋之基地即249、248地號土地面積依序為171平方公 尺，169平方公尺等情，為兩造所不爭；且155號、157號 二棟建物之前、後方有一部分土地供住戶出入之用，周邊 亦有部分土地作法定空定使用，此有張尚德提出之地籍圖 、衛星影像圖及現場照片存卷可證（見本院卷第193、344 至347頁），足見張瑞芳2人並非僅依編號3、6房屋實際占 用面積使用249、248地號土地甚明；況兩造間在編號3、6 房屋得使用期限內，依民法第425條1規定就上開房屋使用 之249、248地號土地推定有租賃關係存在，則其等就土地 成立租賃關係之範圍，應係就土地之原使用範圍即系爭土 地登記面積，並依張尚德之應有部分成立租賃關係，而非 僅就編號3、6房屋實際占用之土地面積或原法院在系爭執 行事件所發不動產權利移轉證書所載面積（見原審卷一第 212、281頁），成立租賃關係。又155號、157號二棟建物 之各層樓各戶（每棟8戶）分別係共同占用249、248地號 土地，且張尚德主張上二土地各共有人，其中僅其無155 號、157號二棟房屋之事實上處分權乙節，為張瑞芳2人所 不否認（見本院卷第661至663之1、699、700頁），準此 ，155號該棟建物各戶占用土地面積應按249地號土地登記 面積1/8之比例計算為21.375平方公尺（計算式：171平方 公尺×1/8），157號該棟建物各戶占用土地面積亦應按248 地號土地登記面積1/8之比例計算為21.125平方公尺（計 算式：169平方公尺×1/8），且張瑞芳2人之編號3、6房屋 乃對應249、248地號土地應有部分範圍各1/8即為已足， 自無庸再計算張尚德所有之應有部分比例，至張尚德所有 應有部分比例各超過1/8部分，乃張尚德與其他共有人間 之問題，附此敘明。張瑞芳2人抗辯應以編號3、6房屋實 際占用249、248地號土地面積，再按張尚德就上二土地之 應有部分比例計算租金云云，尚不足取。
⑸按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文，而依土地
法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指 法定地價而言，依土地法第148條規定，土地所有權人依 土地法所申報之地價為法定地價；另依土地法第105條規 定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。是 城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價年息10％為 上限。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外， 尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基 地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以 為決定，最高法院68年度台上字第3071號判決要旨參照。 查249、248地號土地均坐落臺北市○○區○○街，周遭有○○○○ 院、臺北市立圖書館○○分館、○○國民小學、○○公園、○○公 園、○○公園，附近有多間超市、便利商店、多線公車站牌 等，公共設施良好、環境甚佳、交通便利等情，為兩造所 不爭（見本院卷第450頁），並有現場照片、Google網路 地圖等附卷可查（見原審卷二第132頁；本院卷第191、34 0至351頁）。 本院審酌249、248地號土地之坐落位置、 繁榮程度、經濟用途、交通便利性及生活機能完善度等情 ，並考量張瑞芳2人占用上開土地所得之經濟價值與所受 利益，認以上開土地申報地價5％為計算租金之標準為適當 。張尚德主張以當期土地申報地價年息10％計算年租金， 洵不足採。
⑹按請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核定之前，固 無從為租金之給付，惟為達訴訟經濟目的，土地所有人非 不得同時提起上開形成之訴及給付之訴。又民法第425條 之1之房屋受讓人使用坐落土地並非無權占有，而係本於 法定租賃關係，但其租金內容不能協議，故法院核定租金 數額之形成判決，與依民法第442條或第835條之1請求調 整租金之訴，係就原已約定，或並未約定地租因情事變更 ，請求增減或酌定租金之性質非完全盡同，應有溯及效力 ，否則法律一方面推定於土地、房屋為相異讓與時租賃關 係即存在，並授權法院於雙方不能協議時，補充形成其未 定之租金內容，一方面卻以形成之訴，僅於向法院請求核 定租金時始嗣後發生給付租金效力，不得溯及，無異使土 地所有人喪失起訴請求核定租金前應有之租金請求權，嚴 重損害其權益，自非立法者之本意。參酌民法第1069條前 段規定，非婚生子女認領之效力，溯及於出生時，而就非 婚生子女請求認領之形成之訴，特別規定具有溯及於出生 時之效力。可見形成之訴之效力於保護當事人重大利益之 必要時，應例外有溯及之效力。民法第425條之1第1項既 推定土地、房屋於相異讓與時即有租賃關係存在，同條第
2項卻未規定請求法院核定租金之形成效力，應溯及自土 地、房屋為相異讓與時，依其立法規範目的及規劃，顯屬 法律漏洞，法院基於法之續造，自有類推適用該溯及效力 ，以為填補之必要。而本條項法院核定租金之效力既得例 外溯及自土地、房屋為相異讓與時，已予當事人充分之保 護，其租金請求權自應自土地、房屋為相異讓與時，即可 與核定租金請求併同起訴行使，而起算消滅時效期間，併 予敘明。依上說明，依民法第425條之1第2項核定租金之 效力，應溯及自土地、房屋為相異讓與時，自不限於起訴 後或法院判決確定後所發生者始得請求，張瑞芳2人抗辯 張尚德不得請求本件核定租金判決確定前之租金云云，尚 不足取。又請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核定 判決確定之前，無從為租金之給付，必於法院為核定租金 之法律效果形成或例外溯及後，請求權人之請求權方確定 發生，始有因債務人給付遲延另需給付遲延利息之問題， 是張尚德請求張瑞芳2人給付本判決確定前，各期租金自 各期應給付之次日（即每月2日）起至清償日止，按年息5 ％計算之利息部分，即屬無據。至自本判決確定後各期租 金之遲延利息，乃將來給付之訴，張尚德並未證明張瑞芳 2人如何有將來屆期不履行而有預為請求之必要，自無保 護必要，應予駁回。再者，張尚德於107年3月16日起訴時 ，僅主張張瑞芳2人無權占有，依不當得利及侵權行為規 定請求相當租金之損害賠償，並未主張請求法院核定租金 ，且張瑞芳2人所有編號3、6房屋於使用期限內對249、24 8地號土地有租賃關係，惟張瑞芳2人非必使用系爭建物至 不堪使用時為止，或有移轉他人情形，且上開土地每年申 報地價均有不同，並非固定不變，而張尚德係於原審審理 期間之108年7月24日始以民事準備書㈢狀追加請求核定起 訴前5年編號3、6房屋之租金及張瑞芳2人給付租金，並變 更該追加之訴為先位聲明（見原審卷二第162至164頁）， 故張尚德僅得請求張瑞芳2人各給付上開請求法院核定租 金前5年即103年7月24日起，於張瑞芳2人所有使用編號3 、6房屋之期間內，按附表二所示方式計算之租金。張尚 德主張其係自107年3月16日即本件起訴時請求核定租金， 並請求核定回溯5年即102年4月1日起之租金，即不足採。 ⑺綜上，本件張瑞芳2人之租金核定以249、248地號土地當年 申報地價年息5％為適當公允，張尚德主張自請求法院核定 租金前5年即103年7月24日起，於張瑞芳2人所有使用編號 3、6房屋之期間內，按附表二所示方式計算之給付租金， 為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予
駁回。
⒉備位依不當得利法律關係請求部分：
張尚德依民法第425條之1第2項規定，所為先位聲明請求既 有理由，本院尚無就其備位聲明主張之不當得利法律關係為 裁判之必要。況張尚德與張瑞芳2人間既推定有租賃關係存 在，則張瑞芳2人以編號3、6房屋占有張尚德所有之249、24 8地號土地，即有法律上原因，則張尚德就先位聲明敗訴部 分，依不當得利法律關係請求，尚不足取。
㈡有關邱靜雅等5人部分：
⒈先位依不當得利法律關係請求部分：
⑴按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條第2項定有明文。所謂誠信原則，係指一切法律關係， 應各就其具體的情形，依正義衡平之理念加以調整，而求 其妥適正當。次按出具土地使用同意書，固僅於當事人間 有其效力，土地買受者並不當然繼受其前手與土地使用者 間之法律關係，原則上土地使用者不得執該關係主張其有 使用系爭土地之權利；惟法院審理中尚應斟酌當事人間之 意思、交易情形及使用土地之狀態等一切情狀，如認土地 所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他 人為主要目的，仍應駁回其請求（最高法院98年台上字第