臺灣高等法院民事判決
109年度上易字第1429號
上訴人即附
帶被上訴人 吳兆元
訴訟代理人 吳瑞棟
王聰明律師
被上訴人即
附帶上訴人 賴宜賢
訴訟代理人 陳郁婷律師
複 代理 人 李家泓律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國109
年9月25日臺灣新北地方法院108年度訴字第2942號第一審判決，
提起上訴，被上訴人為一部附帶上訴，本院於110年7月13日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人授與其父即訴外人吳瑞棟代理權出售 其所有門牌新北市○○區○○路0段00○0號6樓房屋及坐落基地（ 含車位1個，以下合稱系爭房地），與訴外人立信不動產經 紀有限公司（下稱立信公司）簽署不動產專任委託銷售契約 書（下稱系爭銷售契約），由該公司仲介銷售，而於民國10 8年8月4日與伊簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約 ），約定以總價新臺幣（下同）728萬元出售系爭房地予伊 。伊於該日及翌日依序匯款8萬元、65萬元至履約保證專戶 ，已付清第1期款73萬元。詎上訴人未依系爭買賣契約第4條 第2項約定交付移轉登記系爭房地所需資料，伊於108年8月1 9日寄發存證信函限其於7日內履約。上訴人未依限履約，仍 以總價950萬元求售系爭房地，伊於108年9月3日寄發存證信 函解除系爭買賣契約，並請求上訴人於7日內返還已付價金7 3萬元及賠償違約金73萬元共計146萬元。縱認吳瑞棟無權代 理上訴人簽訂系爭買賣契約，上訴人亦應負表見代理之授權 人責任等情。爰依系爭買賣契約第8條第1項約定，求為命上 訴人給付146萬元及自108年9月12日起算法定遲延利息之判 決（原審就此部分判命上訴人給付108萬元，及自108年9月1 2日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並駁回被上 訴人其餘之訴，兩造各自就敗訴部分提起上訴、附帶上訴） 。附帶上訴聲明：㈠原判決關於駁回被上訴人下列第㈡項之訴
部分廢棄。㈡上訴人應再給付被上訴人38萬元，及自108年9 月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、上訴人則以：伊未曾授權吳瑞棟簽訂系爭買賣契約，亦未出 具委託書或授權書，吳瑞棟簽訂系爭買賣契約為無權代理。 伊得知吳瑞棟簽訂系爭買賣契約後，旋即表示反對，並未承 認系爭買賣契約，吳瑞棟亦將此情告知仲介及代書。伊之印 鑑章、印鑑證明與系爭房地之所有權狀均置於家中抽屜，家 人皆可取得，並非表見外觀，不成立表見代理等語，資為抗 辯。上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人給付部分及該部分假 執行之宣告均廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之 訴及假執行之聲請均駁回。
三、系爭房地為上訴人所有；上訴人之父吳瑞棟以上訴人代理人 名義，於107年10月27日與立信公司簽訂系爭銷售契約，委 託該公司仲介銷售系爭房地，嗣於108年8月4日與被上訴人 簽訂系爭買賣契約，約定以總價728萬元將系爭房地售予被 上訴人，吳瑞棟當日有出具系爭房地之所有權狀正本、上訴 人之印章及印鑑證明；被上訴人於108年8月4日下午10時26 分、翌日下午2時1分依序匯款8萬元、65萬元即第1期款73萬 元至履約保證專戶；被上訴人於108年8月19日寄發三重介壽 路郵局第90號存證信函（下稱第90號信函）予上訴人，催告 其於函到7日內履約，該函已於108年8月21日寄達上訴人； 被上訴人復於108年9月3日寄發三重介壽路第101號存證信函 （下稱第101號信函）予上訴人，解除系爭買賣契約，並請 求上訴人於函到7日内返還已付價金及給付違約金共計146萬 元，該函已於108年9月4日寄達上訴人等事實，為兩造所不 爭執（見本院卷第129至131頁、第194頁），堪信屬實。被 上訴人請求上訴人給付，為上訴人以前詞所拒。茲就爭點論 述如下：
㈠上訴人有授與吳瑞棟出售系爭房地之代理權： ⒈代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對 本人發生效力，此觀民法第103條第1項規定甚明。又代理權 之授與，除民法第531條後段規定之情形外，僅以意思表示 為之為已足，屬不要式行為，其為明示或默示，均無不可。 如依本人之行為或其他情事足以間接推知其有授權之意思者 ，即生效力（最高法院84年度台上字第1481號判決意旨參照 ）。
⒉依證人吳瑞棟所稱：伊代理上訴人簽署系爭買賣契約出售系 爭房地，並於簽約時提出系爭房地所有權狀、上訴人之印章 、印鑑證明，伊可全權處理系爭房地，曾委託很多仲介公司 ，賣滿久的（見原審卷第338至340頁）；證人即立信公司仲
介人員周明良證述：被上訴人委託立信公司購屋，伊負責聯 繫，吳瑞棟確認有獲得上訴人授權，可全權處理系爭房地， 並於簽約時提出所有權狀正本、印章、印鑑證明，也確認買 賣價金728萬元，方簽署系爭買賣契約，若無上訴人授權， 吳瑞棟無法取得印鑑證明、印章（見原審卷第282至283頁） ；證人即立信公司仲介人員陳柏睿結稱：吳瑞棟委託立信公 司銷售系爭房地，伊負責聯繫，吳瑞棟表示系爭房地都由其 處理，有提供鑰匙由伊保管，可帶客戶來看屋，簽約時吳瑞 棟有提出所有權狀正本、印章、印鑑證明，並同意買賣價金 為728萬元各等語（本院卷第334至336頁），參互以觀，佐 以吳瑞棟曾於108年2月間代理上訴人出售系爭房地一事，為 兩造所不爭執（見本院卷第130至131頁），可見吳瑞棟所稱 其可全權處理系爭房地，並已求售多時等詞，應屬非虛，而 其與被上訴人簽署系爭買賣契約時，出具系爭房地之所有權 狀正本、上訴人之印章及印鑑證明等過戶所需文件，旨在揭 示已獲上訴人授與代理權，衡情其為上訴人之父，應無捏造 事實故陷上訴人於不利之可能，凡此，已足推知上訴人確有 授權吳瑞棟代理出售系爭房地之事實。被上訴人據以主張吳 瑞棟代理上訴人簽訂系爭契約，對上訴人已生效力等語，可 以採信。
⒊上訴人雖辯稱：伊未出具委託書或授權書予吳瑞棟，不生代 理之效力，吳瑞棟為無權代理云云，證人陳柏睿亦證稱：吳 瑞棟未提出上訴人之授權書等語（見原審卷第336頁）。然 依民法第531條後段規定，如本人授與代理權予代理人為法 律行為，該法律行為，依法應以文字為之者，代理權之授與 ，亦應以文字為之。所謂「法律行為，依法應以文字為之」 者，係指本人授與代理權予代理人為某法律行為，該法律行 為，依法律明文規定應以文字為之，否則不生該法律行為之 效力，或另生其他法律效果之謂（最高法院96年度台上字第 1150號判決意旨參照）。惟不動產之買賣契約屬負擔行為（ 債權行為），此與不動產移轉登記等物權行為應以書面為之 （民法第758條第2項規定參照），容有不同。故買賣雙方成 立不動產買賣契約之法律行為，不以作成書面為必要，非屬 「依法應以文字為之」之法律行為。是上訴人授權吳瑞棟出 售系爭房地，該代理權之授與，自無須作成書面，以口頭為 之亦無不可。上訴人以其未出具委託書或授權書，辯稱吳瑞 棟之代理不生效力云云，自屬無據。
⒋上訴人又辯稱：伊於108年2月間出售系爭房地，係親自簽約 ，並非吳瑞棟代理云云，兩造亦不爭執該次買賣係由上訴人 親自簽約等情（見本院卷第130至131頁）。然觀之證人王天
生所證稱：伊是代書，不是房屋仲介，基於與吳瑞棟之朋友 關係，曾介紹他人簽約購買系爭房地；伊知悉系爭房地登記 於上訴人名下，但未與上訴人聯繫，均與吳瑞棟聯繫，上訴 人係於簽約時才出面，後來因買方貸款成數不足，雙方無條 件解約等語（見本院卷第196至197頁），可知上訴人雖於該 次系爭房地買賣出面簽約，但買賣條件等契約內容仍由吳瑞 棟代為表示。衡諸事理，吳瑞棟倘未經上訴人授與代理權， 顯無從為之。上訴人對吳瑞棟代為處理契約內容，既無異詞 而出面簽約，自不能以其出面簽約之舉，否定吳瑞棟之代理 權。上訴人所辯並不可採。
⒌上訴人再辯稱：吳瑞棟係主觀上認為上訴人會尊重其決定， 而自認為有代理權云云，吳瑞棟亦結稱：伊一向認為上訴人 都會聽，主觀上認為自己決定即可，但沒想到上訴人會反對 價金等語（見原審卷第340至341頁）。然以吳瑞棟所稱：伊 曾委託很多仲介公司，賣滿久的等語（見原審卷第340頁） ；及上訴人曾於吳瑞棟前次代為洽商系爭房地買賣事宜後出 面簽約，顯然明知吳瑞棟有長期代其求售系爭房地等情，參 互以考，堪認上訴人對於吳瑞棟在前次出售未果後，繼續代 理上訴人求售系爭房屋之事實，當已知悉。且依吳瑞棟上述 證言意旨以察，可知上訴人對吳瑞棟委託仲介銷售系爭房屋 ，僅反對價金，並未全盤否認吳瑞棟代為求售之權限，益徵 上訴人有授與吳瑞棟出售系爭房地之代理權，可以確定。上 訴人稱僅吳瑞棟自認有代理權云云並無可採。上訴人既授權 吳瑞棟代理出售系爭房屋，復未證明對吳瑞棟所為售價之表 示，有為內部或外部代理權限制之事實，則吳瑞棟本於代理 權所為售價728萬元之表示，既經被上訴人同意而成為系爭 買賣契約之內容，對上訴人即生效力，上訴人自不能於契約 成立後片面否認。
⒍準此，上訴人授權吳瑞棟代為出售系爭房地，未定有售價之 限制，被上訴人據以主張吳瑞棟有權代理上訴人簽訂系爭買 賣契約，並約定買賣價金為728萬元，該契約之效力及於上 訴人等情，自屬可採。
㈡被上訴人請求108萬元（返還已付價金73萬元及賠償違約金35 萬元）本息為有理由：
⒈系爭買賣契約第8條第1項規定約定：「賣方（即上訴人，下 同）違反本契約之義務時，每逾1日按買方（即被上訴人， 下同）已付價款萬分之2計算違約金（自逾期之次日起至完 成給付日止）。經買方定7日期限催告逾期仍不履行，買方 得解除契約。如因可歸責於賣方之事由致本契約解除時，除 應返還買方已給付之價金，並同意按買方已支付價金總額之
同等額做為違約金另行給付買方外，且應負擔因此所衍生之 全部稅捐及相關費用。」等語（見原審卷第39頁）。據此， 上訴人如違約不履行出賣人義務，被上訴人自得於定期催告 後，解除系爭買賣契約，並請求上訴人返還已付價金及給付 同額之違約金。
⒉依吳瑞棟於108年8月5日上午10時59分許、下午2時18分，傳 送「我兒子不同意728萬元之價格拒簽委託昨日之告終」等 文字予代書即訴外人倪伯瑜、立信公司仲介人員陳柏睿等兩 造不爭執之事實（見本院卷第130至131頁），及上訴人所陳 第1期款73萬元匯款完畢（108年8月5日）後經由倪伯瑜、周 明良告知，得悉吳瑞棟傳送上開簡訊等語（見原審卷第171 頁）以觀，可知被上訴人已知悉上訴人拒絕履約。而上訴人 既否認系爭買賣契約之效力，自無履約之可能。基此，被上 訴人於108年8月19日寄發第90號信函，催告上訴人於函到7 日內履約（108年8月21日送達上訴人），並於催告期滿即10 8年8月28日後之108年9月3日，寄發第101號信函予上訴人， 解除系爭買賣契約（108年9月4日送達上訴人），即合於系 爭買賣契約第8條第1項約定，已生解除系爭買賣契約之效力 。被上訴人依該約定請求上訴人返還已付價金73萬元及給付 違約金，自屬有據。
⒊當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約 金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總 額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務 時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約 金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之 賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額 ，此觀民法第250條、第252條規定甚明。而是否相當須依一 般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌 定標準。又違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分，前 者作為債務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違約金外 ，不得另行請求損害賠償；後者作為強制債務履行、確保債 權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違 約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。又約定 之違約金額是否過高，前者目的在於填補債權人因債權不能 實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事 實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益 外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審 定標準；後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應 參酌債務人違約時之一切情狀斷之。是損害賠償預定性違約 金及懲罰性違約金，二者效力及酌減之標準各自不同，法院
於衡酌當事人約定之違約金額是否過高時，自應先就該違約 金之約定予以定性，作為是否酌減及其數額若干之判斷。而 當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有 損害賠償之性質者均屬之）併列者，原則上應認該違約金之 性質為懲罰性違約金（最高法院109年度台上字第1013號判 決意旨參照）。
⒋考諸系爭買賣契約第8條第1項後段「如因可歸責於賣方之事 由致本契約解除時，除應返還買方已給付之價金，並同意按 買方已支付價金總額之同等額做為違約金另行給付買方外， 且應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用」之約定內容， 可知，賣方除應返還已付價金及給付違約金予買方外，尚應 負擔因此衍生之全部稅捐及相關費用，亦即買方如先行支付 相關稅費，均應由賣方賠償之，足見上開約定係將違約金與 廣義之損害賠償併列，依上說明，該約定違約金自屬懲罰性 違約金之性質。被上訴人主張：伊因上訴人違約拒絕出售系 爭房地，繼續賃屋而居，所受損害為持續支付每月8,500元 租金，所失利益為系爭房地周遭成交價格每坪上漲4,000元 等情（見本院卷第311頁），業據提出上訴人不爭執形式真 正之房屋租賃契約書、銀行存摺封面、轉帳匯款紀錄、實價 登錄資料為憑（見本院卷第337至369頁、第385頁），核無 不符，且被上訴人因上訴人違約亦須耗費勞力、時間、費用 對上訴人催告履行及提起訴訟求償，兼衡上訴人明知系爭買 賣契約已成立卻仍執意毀約，且另以總價950萬元另行求售 系爭房地（見原審卷第95至106頁、本院卷第130、195頁） 等一切情狀，認被上訴人依系爭買賣契約第8條第1項約定， 請求上訴人賠償違約金73萬元，容有過高，應酌減為35萬元 為適當，逾此金額之請求則不應准許。準此，上訴人應返還 價金73萬元及賠償違約金35萬元，共計108萬元【計算式：7 30,000＋350,000＝1,080,000】。 ⒌上訴人雖辯稱：被上訴人知悉伊拒絕履約後，才將第1期款73 萬元匯至履約保證專戶，增加已付價金及可得請求之違約金 數額云云。然當事人締結之契約一經合法成立，在私法上之 權利義務，即應受契約之拘束，不容任一造任意反悔或撤銷 。吳瑞棟雖以上訴人不同意買賣價金為由，傳送上開簡訊表 示系爭買賣契約告終之意思。然上訴人既已授權吳瑞棟代理 簽訂系爭買賣契約，契約效力自及於上訴人，業如前述，上 訴人事後不同意買賣價金，並非合法消滅契約效力之事由。 兩造仍應受系爭買賣契約之拘束，不得任意反悔。故被上訴 人支付第1期款73萬元，係本於系爭買賣契約第3條約定所生 之買受人給付義務，並無不當。上訴人所辯委無可採，不能
解免其返還價金及給付違約金之責。
⒍給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。 給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催 告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起 訴而送達訴狀，，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支 付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息 。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務， 其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，此觀民 法第229條第1項、第2項、第233條第1項、第203條規定甚明 。被上訴人於108年9月3日寄發第101號信函予上訴人解除系 爭買賣契約，並請求上訴人於7日内返還已支付之價金及給 付違約金共計146萬元，該函已於108年9月4日寄達上訴人等 情，為兩造所不爭執（見本院卷第130至131頁）。被上訴人 主張以第101號信函送達7日期滿翌日即108年9月12日起算法 定遲延利息，亦屬有據。
四、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約第8條第1項約定，請求 上訴人給付108萬元，及自108年9月12日起至清償日止，按 週年利率5％計算之利息，洵屬正當，應予准許。逾此範圍之 請求，則屬無據，不應准許。原審就上開應准許部分，判命 上訴人如數給付，並為准、免假執行之諭知，及就上開不應 准許部分，駁回被上訴人之請求及其假執行之聲請，均無不 合。上訴人、被上訴人各自就敗訴部分，提起上訴及附帶上 訴，分別指摘原判決各該部分不當，求予廢棄改判，均無理 由，應駁回上訴及附帶上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本 院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘 明。
六、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法 第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 7 月 27 日 民事第十八庭
審判長法 官 黃明發
法 官 周美雲
法 官 賴彥魁
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 7 月 27 日 書記官 高瑞君
, 台灣公司情報網