臺灣新竹地方法院民事判決
110年度訴字第381號
原 告 葉曉玲
被 告 蔡國民
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國110年6月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一所示之不動產應予變價分割，所得價金由兩造按附表二「應有部分比例」欄所示之比例分配。訴訟費用由兩造依附表二「應有部分比例」欄所示之比例負擔。 事實及理由
一、原告主張：坐落新竹市○○段0000地號土地暨其上同段550建 號之建物，即門牌號碼新竹市○○路00巷00弄0號房屋為兩造 所共有（下合稱系爭不動產，土地、建物分別稱系爭土地、 系爭建物，如附表一所示）。兩造對於系爭不動產並未約定 分管，依其使用目的亦無不能分割之情事，亦無契約約定不 分割之期限，因共有人間未能達成分割之協議，茍共有關係 長期存續將益形複雜，系爭不動產亦無法有效利用，對全體 共有人均有害無利，然系爭房屋現況無法原物分割予兩造， 為此，爰依民法第824條第2項第2款之規定，聲請變價分割 ，以謀取系爭不動產之最大利益等語。並聲明：如主文第1 項所示。
二、被告則以：不同意變價分割，因其母親目前仍居住於系爭房 屋內等語置辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟 費用由原告負擔。
三、本院之判斷：
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 ，但因物之使用目的不能分割或契約定有不分割之期限者 ，不在此限。民法第823條第1項定有明文。所謂因物之使 用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為該物 之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言（最 高法院58年台上字第2431號判例意旨參照）。依上開說明 ，例如界標、界牆、共有之契據，互有之共有物，區分所 有建築物之共有基地，共有之通路等均然，此等共有物在 性質上，非絕對不能分割，但一經分割將失其效用，而不 能達使用目的。次按稱區分所有建築物者，謂數人區分一 建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就 該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。又專有部
分與其所屬之共有部分及其基地之權利不得分離而為移轉 或設定負擔。民法第799條第1項、第5項亦有明定。另按 公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區 分所有權標的之專有部分，不得與其所屬建築物共用部分 之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為 移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第3條第3款及第4條 第2項亦有規定。再按內政部（87）台內地字第0000000號 函示：本部於86年12月8日邀集法務部、省市政府地政處 、財政廳、財政局及中華民國土地登記專業代理人公會全 國聯合會等有關單位研商獲致結論：「依公寓大廈管理條 例第4條第2項規定．故區分所有建物作為共有物分割標的 之一時，區分所有建物所屬建築物共用部分之應有部分及 其基地所有權或地上權之應有部分應併為區分所有建物成 為共有物分割之標的」等語。經查，系爭不動產為兩造所 共有，兩造之應有部分各如附表一所示，而系爭建物為區 分所有建物之專有部分，又系爭建物所坐落之基地為系爭 土地，有系爭不動產之土地、建物登記第三類謄本在卷可 稽（見本院卷第13至17頁），是系爭不動產併付拍賣，於 法並無不合，亦無妨礙該不動產使用目的，且兩造對於系 爭不動產亦無不分割之約定，又無法達成協議分割，依前 開規定，原告請求法院就系爭不動產為裁判分割，並無不 合，應予准許。
（二）按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人 拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分 配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之 分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物 分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人 ；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價 金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項分別定有 明文。又分割共有物，究以原物分割，或變賣共有物分配 其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束 ，但仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及 全體共有人之利益等公平決定之（最高法院84年度台上字 第1756號判決意旨參照）。蓋兩造互不相識，系爭房屋為 區分所有建物即4層國民住宅之第1層，面積僅有65.5平方 公尺，有增建部分建物，另系爭房屋僅有一獨立之出入口 ，僅有一套廁所衛浴設施等情，業據原告陳明於卷（見本 院卷第35至36頁），並據其提出現場照片數紙及系爭房屋 室內平面簡圖在卷可稽（見本院卷第29至30頁、第45至47
頁），被告就此部分亦無爭執（見本院卷第52頁）。則系 爭房屋既僅為國民住宅之其中1層，若予原物分割，各共 有人所能分得之面積均非寬敞，且難有各自獨立之門戶出 入，對維持住家之基本使用機能有所困難，除增加兩造就 系爭房屋使用上之不便，亦將損及系爭不動產之經濟價值 ，此外，兩造互不相識，強使兩造共用相同空間，對於日 常生活影響甚鉅，足見其以原物分割實有困難。惟若予以 變價分割，第三人及各共有人可應買系爭不動產，經良性 公平競價之結果，各共有人能分配之金額增加，反較有利 各共有人，對當事人而言，能享受更大之利益，系爭不動 產亦可發揮更大之經濟效用。從而，本院斟酌系爭不動產 之面積、客觀情狀、經濟價值及各共有人之意願等一切情 狀，認為本件應採變價分割之方式，將系爭不動產一併變 價後，所得價金由兩造各按應有部分2分之1比例平均分配 ，除能兼顧各共有人之利益外，亦較符合分割共有物應徹 底消滅共有關係及公平合理之本旨。
（三）況變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同 條件優先承買之權，有2人以上願優先承買者，以抽籤定 之，民法第824條第7項定有明文。揆其立法理由為：共有 物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金 之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續 其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共 有物之特殊感情，爰增訂以變價分配時，共有人有依相同 條件優先承買之權。但為避免回復共有狀態，與裁判分割 之本旨不符，爰仿強制執行法第94條規定，有2人以上願 優先承買時，以抽籤定之。準此，採變價分割時，兩造自 得依其對共有物之利用情形、對共有物在感情上或生活上 是否有密不可分之依存關係，暨評估自身之資力等各項， 以決定是否參與競標或行使優先承買之權利，以單獨或集 合其他部分共有人一同取得共有物之所有權。衡諸上開各 情，並參酌系爭不動產如以變價方式分配所得價金，經良 性公平競價結果，共有人所能分配之金額可以增加，對於 共有人而言，顯較有利，故系爭不動產採變價分配為妥當 ，爰判決如主文第1項所示。
（四）綜上所述，原告本於共有人地位，請求就系爭不動產分割 並定分割方法，核無不合。本院審酌共有人利益、共有物 之利用及經濟效用，爰定分割方法如主文第1項所示。四、分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原告 起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，且 本件分割結果，共有人均蒙其利，是以，本院認本件訴訟費
用，應參酌兩造於分割所得之利益之多寡，及兩造就該等不 動產各自享有應有部分之比例等一切情事，由兩造依比例分 擔較為公允，爰判決由兩造按附表二「應有部分比例」欄所 示比例負擔訴訟費用。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 、第85條第1 項但書。
中 華 民 國 110 年 7 月 15 日 民事第二庭 法 官 張詠晶
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。 中 華 民 國 110 年 7 月 16 日 書記官 蔡美如
附表一：
土地部分： 編號 土地坐落 面 積 （平方公尺） 權 利 範 圍 縣 市 段 地號 01 新竹市 光復 1207 96 原告8分之1、被告8分之1
建物部分： 編號 建號 基 地 坐 落 -------------- 門 牌 號 碼 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建築面積（平方公尺） 權 利 範 圍 建 物 面 積 附屬建物用途及面積 01 550 新竹市○○段0000地號 -------------- 新竹市○○路00巷00弄0號 加強磚造、4層 總面積：65.5 層次面積：65.5 無 全部（現登記之權利範圍為兩造各2分之1 ）
附表二：
共有人姓名 應有部分比例 原告葉曉玲 2分之1 被告蔡國民 2分之1