臺灣士林地方法院民事判決 109年度訴字第537號
原 告 何崇誠
訴訟代理人 朱祐慧律師
朱日銓律師
上列一人之
複 代理 人 汪懿玥律師
被 告 張敏惠
訴訟代理人 吳啟孝律師
複 代理 人 梅玉東律師
上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國110 年7 月19
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
原告主張：㈠被告所有門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段00 0 巷0 號13樓之2 建物（下稱系爭建物），於民國102 年間即 有管道間漏水瑕疵之情形（下稱系爭過往漏水），被告並曾於 102 年4 月30日僱工修繕（下稱系爭過往修繕），惟未完全修 復。被告明知系爭過往漏水原因仍存在，竟故意不告知，而將 系爭建物委請仲介出售，經伊看屋接洽後，兩造於104 年4 月 16日簽訂系爭建物之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約） ，約定伊以總價新臺幣（下同）4600萬元購買系爭建物，並於 同年6 月3 日交屋。伊於交屋後之104 年7 月22日裝修系爭建 物時，乃發現主浴室旁之管道間有漏水狀況（下稱交屋後漏水 狀況），且交屋後漏水狀況與系爭過往漏水之原因均為管道間 管線有缺失，屬系爭建物訂約交屋前即已存在之瑕疵（下稱系 爭瑕疵），是伊得依民法第359 條規定，請求被告減少買賣價 金10％即460 萬元，伊並已以起訴狀繕本送達被告為減少價金 之意思表示，是伊自得依民法第179 條規定，請求被告返還溢 付之460 萬元價金，並加付法定遲延利息。㈡又被告明知系爭 建物於買賣時有系爭瑕疵，卻仍於系爭買賣契約中之房地產標 的現況說明書（下稱系爭現況說明書）勾選系爭建物目前無滲 漏水狀態，未據實填寫系爭現況說明書，應認被告對系爭建物 當時無滲漏水狀態已與伊為保證品質約定，是伊亦得擇民法第 360 條規定，請求被告賠償系爭建物因交屋後漏水狀況瑕疵而 減少之價值10％即460 萬元，並加付法定遲延利息等語。㈢並 聲明：⒈被告應給付原告460 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒉願供擔保，聲請宣 告假執行。
被告則以：㈠系爭過往漏水修繕乃系爭建物所屬遠雄爵士社區 （下稱系爭社區）管理委員會（下稱管委會）所為，非伊所僱 工，且修繕部分非屬系爭建物所屬管線。又仲介東森房屋配合 之保固公司曾於104 年交屋時，檢測系爭建物是否有漏水，當 時亦並未有漏水之情事，是系爭建物於交屋後始發生之交屋後 漏水狀況，應屬管委會或14樓建物所有權人所有之設施缺失所 致，與系爭過往漏水原因無關，乃交屋後另因其他原因造成， 難認屬買賣瑕疵。㈡原告已於107 年7 月22日透過仲介向伊告 知交屋後漏水狀況而將交屋後漏水狀況通知伊，然未於通知後 6 個月間，對伊為減少價金之請求，已逾越民法第365 條第1 項除斥期間之規定，不得再對伊請求減少價金。㈢負責系爭過 往修繕者為管委會，修繕完畢後，伊經觀察後，確實已無漏水 情形，是伊乃認系爭過往漏水已經系爭過往修繕完竣，是伊出 售系爭建物時，並不知系爭建物仍有系爭瑕疵漏水瑕疵之情事 ，並無故意不告知之情事。㈣伊於填載系爭現況說明書時，有 向東森房屋之李昭興表示系爭房屋曾進行系爭過往漏水修繕， 惟系爭建物當時已無系爭瑕疵，且伊於系爭現況說明書勾選否 ，僅為系爭建物現況事實之說明，是系爭現況說明書及系爭契 約第10條約定，均非對品質所為保證。㈤系爭瑕疵對於系爭建 物價值減少之程度，並未據原告確實舉證，原告逕以系爭買賣 契約成交價格之10％為價金減少金額，應無不可採等語，資為 抗辯。並聲明如主文第1 項所示，及如受不利之判決，願供擔 保，聲請宣告免為假執行。
兩造協議簡化之不爭執事項（見本院110 年7 月19日言詞辯論 筆錄，本院並依論述需要，調整其順序或簡化其文字用語，且 刪除兩造各自表述部分）：
㈠兩造於104 年4 月16日簽署系爭買賣契約，系爭買賣契約如本 院卷第20-56 頁原證1 所示。系爭買賣契約約定原告以總價46 00萬元，購買被告所有之系爭建物。相關：
⒈被告委由房屋仲介公司出售系爭建物時，曾於103 年8 月10日 填寫系爭現況說明書，並於第5 項「建物目前是否有滲漏水情 形」勾選「否」（即目前無滲漏水情形）。系爭現況說明書如 本院卷第56頁原證1 所示。
⒉原告已依系爭買賣契約約定期程，支付系爭買賣契約價金完竣 。被告亦已依約辦妥系爭建物所有權移轉登記，並於104 年6 月3 日交屋予原告。
⒊系爭買賣契約第10條約定：點交時買賣標的物應以簽約時之 現狀或本約之約定為準。
⒋系爭建物其室內隔間配置如本院卷第178 頁平面圖所示（下稱 系爭建物室內圖）。
㈡系爭過往修繕相關：
⒈系爭建物曾於102 年4 月30日，經人雇工於系爭建物內修繕。 當時修繕人員於系爭建物內之修繕部位，客觀上確有系爭過往 漏水情況。當時修繕方向係認知漏水原因為冷凝水造成，但詳 細脈絡，兩造均不清楚，最後修繕施工係在屋頂加強通風處理 。
⒉系爭建物所屬大樓設有管委會。原告曾於104 年7 月22日向管 委會詢問系爭建物過往是否有滲漏水修繕工程。管委會所聘請 之物管公司總幹事周漢庭曾向原告提出如本院卷第64-72 頁原 證3 照片予原告。提出之目的係為向原告說明系爭建物確實曾 於102 年4 月30日雇工修繕滲漏水。
⒊系爭建物內於102 年4 月30日所拍攝之照片如本院卷第64-72 頁原證3 所示。其中如本院卷第64-68 頁為如本院卷第178 頁 系爭建物室內圖內標示為管道間之處內部水管照片；如本院卷 第70、72頁為如本院卷第178 頁管道間前方直角位置。其中顯 示：系爭建物於102 年4 月30日曾有於該照片處進行系爭過往 修繕。當時社區或修繕人員認知系爭過往漏水原因為社區公共 管線冷凝水所致。
⒋於簽訂系爭買賣契約過程，被告並未告知原告方系爭建物曾有 系爭過往漏水修繕之事實。仲介人員亦從未向原告提及。⒌系爭建物於102 年間室內照片如本院卷第110-116 頁被證1 所 示。其內外觀上並未顯示有漏水狀態。但其拍攝部位之相對位 置如本院卷第178 頁系爭建物室內圖註記所示。均未有原告所 指交屋後漏水狀況所在位置（即系爭建物室內圖內ＡＢＣ位置 ）。
⒍賣方仲介住商房屋之李昭興於交屋前曾到系爭建物檢查確認， 檢視天花板及室內所有牆壁外觀，還有窗框部外觀確實沒有漏 水情形。原告簽約前亦曾多次與賣方仲介李昭興至系爭建物入 內觀看多次，巡視各角落外觀，當時外觀上並無見及有滲漏水 情形。
㈢交屋後屋況及交涉相關：
⒈原告現執有電子檔光碟內之照片顯現拍攝日期為：108 年1 月 11日。
⒉原告有提出本案相關拍攝照片電子檔光碟，如原證16所示。經 當庭勘驗點開察看，均為影樣檔，且各影像檔經打開其檔案詳 細資料，均有顯現各影像檔拍攝日期。
⒊系爭過往漏水修繕曾在位於系爭建物室內圖（如本院卷第178 頁）標示Ａ處進行粉刷，但修繕原因是在管道間部位。
⒋原告主觀上認系爭建物有交屋後漏水狀況，曾於104 年7 月22 日聯繫買方仲介東森房屋業務詹金英，向買方仲介說明上情， 並請買方仲介聯繫被告，而買方仲介表示其會協助後續處理。 原告與買方仲介詹金英聯繫之LINE對話紀錄如本院卷第206-21 1 頁原證7 所示（下稱系爭對話紀錄）。交涉過程中：原告曾 通知詹金英裝潢中安裝新冷氣發現主臥浴室上方有漏水，並傳 照片給詹金英如本院卷第206 頁，詹金英表示會聯繫屋主。隨 後，詹金英聯繫賣方仲介李昭興後，李昭興提供其與被告（即 對話中之「張姐」）之聯繫訊息，詹金英再於104 年8 月11日 回傳原告如本院卷第208 頁所示。亦即詹金英曾透過賣方仲介 向被告表示經保固公司104 年7 月23日現場檢查，到14樓詢問 ，目前沒有漏水發生，但基於瑕疵擔保責任，還是拍照存證， 若日後再度漏水，可能要麻煩賣方處理，對話如本院卷第208 頁所示。當時是否仍有漏水狀況或有止住，兩造說法不一。⒌原告於104 年7 月22日詢問管委會後，已知系爭建物曾有於10 2 年之系爭過往修繕情形。
⒍上開104 年間交屋後之買方、賣方仲介聯繫被告後，直到105 年4 、5 月間仲介有就漏水事宜詢問被告。
⒎原告於105 年3 月13日、4 月27日、5 月16日聯繫買方仲介表 達有漏水情事之對話紀錄如本院卷第209-211 頁所示。客觀上 在105 年5 月後，買賣雙方就沒有交涉處理交屋後漏水狀況事 宜。
⒏原告於105 年間已透過管理委員會向14樓建物之住戶要求配合 修繕交屋後漏水狀況，至109 年4 月間完成修繕。109 年修繕 亦為管委會僱工修繕完成。系爭建物目前暫無漏水之情形。㈣兩造合意本件有關交屋後漏水狀況之存在、原因、修繕方法等 由臺北市土木技師公會（下稱土木公會）鑑定。本院乃於109 年12月4 日囑託土木公會鑑定（公函如本院卷第390-392 頁所 示），公會於110 年1 月25日進行初勘作業（公函如本院卷第 434 頁），並於110 年3 月31日檢送鑑定報告書（下稱系爭鑑 定報告）外放。
㈤兩造曾合意經本院移請調解，於109 年6 月30日調解，並決定 另行再庭外協調現場勘查狀況，調解紀錄表如本院卷第141 頁 正反所示。然原告於109 年7 月21日陳報，因查看系爭房屋之 細節無法達成共識，調解不成立。
㈥起訴狀係於109 年4 月17日送達被告（如本院卷第96頁所示） 。
㈦本院已於109 年9 月11日依被告聲請對訴外人即系爭建物所屬 管委會為訴訟告知，將本案起訴狀送達如本院卷第248 頁所示 ，送達證書如本院卷第249-1 頁所示。
㈧原告前於109 年3 月間，曾以被告明知系爭瑕疵而謊稱其品質 出售系爭建物涉嫌詐欺，而對被告向臺灣士林地方檢察署（下 稱士林地檢）提出詐欺告訴，經該署以109 年度偵字第12887 號為不起訴處分，未經再議而確定（下稱系爭刑案），不起訴 處分書如本院卷第282-287 頁被證2 所示。相關：⒈系爭建物賣方仲介李昭興於系爭刑案曾結證。⒉系爭建物買方仲介詹金英於系爭刑案亦曾結證。⒊系爭刑案中，系爭社區總幹事周漢庭曾結證。⒋本院已調閱系爭刑案全卷外放，並製有電子卷證。㈨上開事實，業據兩造提出與其主張相符之卷內相關文書資料為 證，且既為兩造所不爭執，當可信為真實。
本件經本院於110 年7 月19日言詞辯論期日與兩造整理並協議 簡化爭點如下（見本院同上筆錄，並依論述需要，調整其順序 ，適當精簡）：
㈠原告主張：系爭建物有交屋後漏水狀況，其漏水原因之系爭瑕 疵於危險移轉時存在，其得依民法第359 條規定，請求減少價 金10％即460 萬元，其已以起訴狀繕本送達被告為減少價金形 成權行使，自得依民法第179 條請求被告返還溢付價金及法定 遲延利息，是否可採？
⒈被告抗辯：原告減少價金之請求，已逾越民法第365 條第1 項 之通知出賣人後6 個月，不生減少價金效力；原告主張：被告 有故意不告知系爭建物有漏水瑕疵之情形，不適用民法第365 條第1 項所定之6 個月之除斥期間規定，孰為可採？⒉系爭建物客觀上是否有交屋後漏水狀況，而有系爭瑕疵？是否 構成系爭建物危險移轉時之瑕疵？何人應負舉證責任？⒊應減少之價金金額若干？原告主張：應減少系爭房屋價金10％ ，是否有據？
㈡原告主張：系爭建物有交屋後漏水狀況之系爭瑕疵，違反兩造 中系爭現況說明書之品質保證約定，其得依民法第360 條規定 ，請求被告賠償系爭建物因系爭瑕疵而減少之價值10％即460 萬元，及法定遲延利息，是否有據？
⒈被告於系爭現況說明書所為記載及系爭買賣契約第10條第4 項 約定，是否該當民法第360 條規定「保證之品質」？⒉系爭建物客觀上是否有交屋後漏水狀況？是否構成系爭建物危 險移轉時之瑕疵？何人應負舉證責任？
⒊被告應賠償之價金損失若干？原告主張：應已造成減少系爭房 屋價金10％，是否有據？
茲就上開爭點論列如下：
㈠原告主張：系爭建物有交屋後漏水狀況，其漏水原因之系爭瑕 疵於危險移轉時存在，其得依民法第359 條規定，請求減少價
金10％即460 萬元，其已以起訴狀繕本送達被告為減少價金形 成權行使，自得依民法第179 條請求被告返還溢付價金及法定 遲延利息，應屬無據。
⒈原告減少價金之請求，已逾越民法第365 條第1 項之通知出賣 人後6 個月，不生減少價金效力，且被告並無故意不告知系爭 建物有漏水瑕疵之情形。
①按買受人發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出 賣人；且買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者 ，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個 月間不行使而消滅，然於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之 ，此觀民法第356條、第365條規定意旨自明。②經查，原告於交屋後發現系爭過往修繕之痕跡，而懷疑系爭建 物有系爭瑕疵時，即曾於104 年7 月22日聯繫買方仲介東森房 屋業務詹金英，請其輾轉聯繫被告，並於其後確定發現交屋後 漏水狀況時，曾於105 年3 至5 月間，又透過仲介向被告為通 知等情，為兩造所不爭（見不爭執事項㈢⒋⒎所示）。是可知 ，原告於發現系爭瑕疵後，雖然已將系爭瑕疵於104 至105 年 間通知被告，然從未對被告為任何請求減少價金之表示。其遲 至本案109 年3 月間起訴後，方以起訴狀之送達作為減少價金 之表示，顯然逾越民法第365 條所定為瑕疵通知後6 個月減少 價金形成權之除斥期間。是其起訴所為減少價金之表示，當不 生任何效力，自不能認被告就應減少之價金有何不當得利可言 。
③原告雖又主張：被告有故意不告知系爭建物有系爭瑕疵之情形 ，不適用民法第365 條第1 項所定之6 個月之除斥期間規定云 云。然：
⑴按民法第365 條所定出賣人故意不告知瑕疵，係指物交付時， 買受人不知瑕疵，出賣人明知瑕疵仍不為告知（最高法院86年 度台上字第3671號判決意旨參照）。是倘買受人主張其減少價 金請求權因出賣人不告知瑕疵而不受6 個月除斥期間限制者， 自應就出賣人於出賣時，主觀上確實明確認知買賣標的物瑕疵 存在，而有意隱瞞不為告知負舉證責任。
⑵原告主張：被告曾於102 年間進行系爭過往修繕，且修繕方法 並未找出漏水根源，僅進行表面處理，顯然知悉系爭過往漏水 原因並未根絕，系爭建物仍有系爭瑕疵之狀況為據，而指被告 故意不告知系爭瑕疵云云。然查，系爭社區前總幹事周漢庭曾 於系爭刑案證稱：102 年間因被告向伊反映系爭建物有系爭過 往漏水狀況，伊即聯絡樓上住戶共同到現場查看，伊等懷疑是 14樓頂樓住戶樓層缺失所致，但因不確定漏水真正原因，伊遂 於102 年5 、6 月間委請查漏公司透過管道間維修孔查看，發
現『管道間有冷凝水』之狀況，初步研判是漏水原因就是冷凝 水造成，遂請建設公司針對管道間的部分加強排風，管委會也 在14樓頂樓加設風球，以減少冷凝水狀況，加裝之後，經半年 觀察，系爭建物沒再反應有發生漏水或冷凝水加重狀況，同棟 其他住戶並無向管委員會反映過相關漏水問題等語（見系爭刑 案他字卷第171-173 頁筆錄）。由此以觀，系爭過往修繕並非 被告所為，而係管委會主導進行，且修繕方法亦非單純表面處 理，而係有判斷一漏水原因後，進行加強管道間排風設施之實 質修繕（只是當時錯認漏水原因）。甚而，修繕完畢後，經過 半年長期觀察，並無復發。加之，賣方仲介住商房屋之李昭興 於系爭建物交屋前，亦曾到系爭建物檢查確認，檢視天花板及 室內所有牆壁外觀，還有窗框部外觀確實沒有漏水情形。原告 簽約前亦曾多次與賣方仲介李昭興至系爭建物入內觀看多次， 巡視各角落外觀，當時外觀上並無見及有滲漏水情形（見不爭 執事項㈡⒍所示）。是被告一再辯稱：系爭建物已經管委會10 2 年間之實質修繕，其乃於104 年委託出售系爭建物時，主觀 上係認系爭過往漏水已經修復完成，並無系爭瑕疵等語，應屬 可信。
⑶再者，被告委託之房屋仲介人員李昭興於系爭刑案亦證稱：… 針對系爭現狀說明書詢問時，被告曾告知系爭建物先前靠近公 共管道間牆面曾有系爭過往漏水情形，其請所屬管委會經辦偕 同廠商進行修繕，業已修繕完成，由於伊詢問時，系爭建物並 未有漏水狀況，故系爭現況說明書伊未將系爭過往漏水曾進行 系爭過往修繕之訊息載入說明書內…等語（見系爭刑案他字卷 第147 頁筆錄）。由此可知，被告對於系爭過往漏水及系爭過 往修繕事實，於委託出售時，對於仲介人員並無隱瞞而為告知 ，乃係仲介人員自行審查後，認為系爭建物現況並無漏水而無 問題，方才為系爭現況說明書之記載。而通常情形，倘被告主 觀上仍認為系爭建物仍有引發漏水之系爭瑕疵存在，而有意隱 匿或不告知買方，則何有可能毫無掩飾地針對系爭過往漏水、 系爭過往修繕為說明，而增添仲介人員疑慮之可能？由此亦可 證被告所辯：其出售時，主觀上已認為系爭瑕疵已除去而不存 在，並無隱匿乙節，更屬可信。除此之外，原告並未再提出其 他證據，以證明被告於出售時，仍明知系爭瑕疵尚未修復而仍 存在，卻有意不使買方知悉之事實，則原告空言主張：被告係 故意不告知系爭瑕疵，其請求減少價金不受除斥期間拘束云云 ，自非有據。
⒉綜上所述，原告減少價金之請求，已逾越民法第365 條第1 項 之通知出賣人後6 個月之除斥期間，不生減少價金效力，則原 告主張減少價金後，依民法第179 條請求被告返還溢付價金及
法定遲延利息，應無所據不能准許。則原列爭點㈠⒉⒊或屬無 論如何論斷，與結論無涉，或屬已失論述之前提，均不必再為 申論，併此敘明。
㈡原告主張：系爭建物有交屋後漏水狀況之系爭瑕疵，違反兩造 中系爭現況說明書之品質保證約定，其得依民法第360 條規定 ，請求被告賠償系爭建物因系爭瑕疵而減少之價值10％即460 萬元，及法定遲延利息，應無所據。
⒈系爭現況說明書所為記載及系爭買賣契約第10條第4 項約定， 並非民法第360 條規定「保證之品質」，原告不得以之為由， 請求損害賠償。
①按民法第360 條係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定， 須出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而 其物又欠缺其所保證品質時，買受人始得依該條規定向出賣人 請求不履行之損害賠償。出賣人與買受人間有無此項保證品質 之特約，應以契約內容及當事人立約當時之事實及其他一切證 據資料為其判斷之標準。至於約定之方式，不問係由出賣人主 動提出保證，或由買受人要求其品質，而出賣人予以同意，均 無不可（最高法院83年度台上字第1707號判決意旨參照）。是 品質保證之特約，必以出賣人針對其買賣標的物，具備某種規 格、樣式、型號等涉及品質為特別保證始可。倘僅係契約上預 定之品質，或對於買賣標的物狀況之說明敘述，而無從顯示買 受人有特別要求特定品質，或出賣人對於具備特定品質有所保 證者，均不能認為屬品質保證之特約。
②經查，作為系爭買賣契約附件之系爭現況說明書第5 項之「建 物目前是否有滲漏水情形」，固有經被告出賣人方面勾選「否 」（即目前無滲漏水情形）之記載（見不爭執事項㈠⒈所示） 。然不僅其中並無任何出賣人「保證」之文字或其他相似文義 之記載，且其內容亦僅為就系爭建物於出賣時狀態加以敘述說 明而已，並無見及任何出賣人曾主動就系爭建物並無漏水瑕疵 之品質提出保證，亦難認原告曾要求就無漏水加以品質特別保 證之意思。原告雖又以系爭買賣契約第10條約定：點交時買 賣標的物應以簽約時之現狀或本約之約定為準（見不爭執事項 ㈠⒊所示），以為品質保證之依據。然此亦僅不過系爭買賣契 約就系爭建物約定以現況交付而已，全然未見任何系爭建物應 具備何種品質保證特別約定之文義存在。
⒉是兩造間之系爭買賣契約並無所謂品質保證之特別約定，則原 告依民法第360 條規定品質保證約定請求損害賠償，當屬無據 ，無從准許。原列爭點㈡⒉⒊亦屬無論如何論斷，與結論無涉 或已失論述之前提，均不必再為申論，亦附此說明。從而，原告依民法第179 條及第360 條規定，請求被告返還或
賠償460 萬元本息，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經 駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法、陳述及訴訟資料 ，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附 此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 110 年 7 月 30 日
民事第三庭 法 官 王沛雷
以上正本係照原本作成。
原告如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中 華 民 國 110 年 7 月 30 日
書記官 邱筱菱