最高法院民事判決 109年度台上字第3242號
上 訴 人 潘勝峰
訴訟代理人 江來盛律師
張仁興律師
被 上訴 人 廖學勲
特別代理人 廖益增
訴訟代理人 陳浩華律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國108 年12
月10日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（107 年度重上字第30
號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由
一、本件被上訴人主張：伊於民國102年2月間高齡79歲，罹患失 智症，意思能力衰退，且資訊未足之情形下，經上訴人告知 之不實資訊，致伊陷於錯誤，而於同年月16日，以與當時市 場合理交易價格顯不相當之新臺幣（下同）270 萬元，出售 （下稱系爭契約）伊與他人共有坐落臺中市西屯區西屯段93 0、931、1106、1108、1133、1134、1135、1136、1139、11 39-1、3022、2861、3023、3026、3097、3112及3163地號等 17筆土地（下以各地號稱之，合稱系爭共有土地），及伊單 獨所有同段3021-1地號土地（下稱3021-1地號土地，與系爭 共有土地合稱系爭18筆土地）予上訴人。嗣伊以受詐欺為由 撤銷系爭契約，惟上訴人轉售系爭共有土地予第三人，未能 回復原狀，應負損害賠償之責，且係無法律上原因受有利益 ，致伊受有損害等情。爰依民法第113條、第226條、第 179 條規定，擇一求為判命上訴人給付1200萬元本息之判決。二、上訴人則以：系爭契約簽訂時，被上訴人意識及行為能力正 常且有出售系爭18筆土地之意，伊以高於當時市價買入，否 認被上訴人受有詐欺。被上訴人撤銷系爭契約，已逾1 年除 斥期間。伊已交付價金，被上訴人並未受有損害或以損害為 範圍之不當得利等語，資為抗辯。
三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非 以：兩造間被上訴人請求上訴人移轉登記3021-1地號土地之 原法院104年度上字第524號前案訴訟（下稱系爭前案）主要 爭點，係被上訴人是否受詐欺而為系爭契約之意思表示，暨 該意思表示是否經合法撤銷。經該案兩造為完足舉證及辯論 之結果，而為實質之判斷，係綜合被上訴人為高齡80歲之獨 居老者、衛生福利部草屯療養院之精神鑑定報告書、上訴人 為專業地政士、該案一審囑託華信不動產估價師聯合事務所
（下稱華信事務所）鑑定系爭18筆土地於系爭契約簽訂時之 合理交易價格為該契約價格7 倍之1955萬8440元，認定上訴 人藉其地政士之專業，示以不實之土地資訊，致被上訴人陷 於錯誤，以顯不相當之270 萬元價格，向被上訴人買受系爭 18筆土地，構成民法第92條之詐欺行為。被上訴人於103年2 月間始發現受詐欺，其撒銷系爭契約，未逾1 年除斥期間。 而系爭前案確定判決並非僅以土地價值作為認定被上訴人係 受詐欺而為買賣意思表示之唯一依據，上訴人雖另提出實價 登錄資料，尚不足以推翻前案確定判決之原判斷，本件應受 系爭前案重要爭點之拘束而有爭點效之適用。則依民法第11 4條第1項規定，系爭契約因被上訴人撤銷而視為自始無效。 然系爭共有土地經上訴人轉賣並移轉登記予第三人，而未能 回復登記為被上訴人所有，上訴人對被上訴人負損害賠償之 責，並以系爭共有土地之客觀交易價值，與系爭契約就該部 分約定買賣價金之差額，認定被上訴人所受損害。稽諸華信 事務所針對標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素 、不動產市場現況及勘估標的，並經估價師專業意見分析後 ，以住宅區選取3097地號土地、商業區選取1135及1136地號 土地作為比準地，採用比較法、土地開發分析法等2種各半 估價方法進行評估，再修正住宅區及商業區之評估價格後， 認定系爭契約簽立時系爭共有土地市價應為1706萬7352元（ 系爭18筆土地鑑估市價計1955萬8440元，扣除3021-1地號土 地鑑估市價249萬1088 元），有該所估價報告書（下稱系爭 鑑定）外放於系爭前案訴訟卷內，扣除系爭契約約定之價金 219萬8853元（即約定總價270萬元扣除3021-1地號土地於系 爭前案確定判決認定約定價金50萬1147元），被上訴人就系 爭共有土地所受損害應為1486萬8499元。參以上訴人自認系 爭18筆土地於102年間公告現值達741萬8774元，按合計面積 37.98 坪計算，每坪達19萬5334元、與3021-1地號相毗鄰之 同段3022地號土地於104年1月間之拍定價格達每坪26萬元以 上，及土地自由市場交易價格均高出公告現值、拍賣價格之 常態，難認前述系爭鑑定所載鑑定價格明顯過高。上訴人執 該鑑定價格高於102 年間臺中市西屯區西屯段土地成交平均 行情達4.53倍之多，係屬不實，並不可採。又本件非侵權行 為之損害賠償請求，自無侵權行為時效之適用。從而，被上 訴人依民法第113 條規定，請求上訴人給付1200萬元本息， 為有理由，其另依民法第226條、第179條規定所為請求，即 無論述必要等詞，為其判斷之基礎。
四、按法院固得就鑑定人依其特別知識觀察事實，加以判斷而陳 述之鑑定意見，依自由心證判斷事實之真偽。然就鑑定人之
鑑定意見可採與否，則應踐行調查證據之程序而後定其取捨 。倘法院不問鑑定意見所由生之理由如何，遽採為裁判之依 據，不啻將法院採證認事之職權委諸鑑定人，與鑑定僅為一 種調查證據之方法之趣旨，殊有違背。原審雖依據華信事務 所鑑定意見，認為系爭契約簽訂時，系爭共有土地市價應為 1706萬7352元。惟上訴人一再指陳系爭契約簽訂時，系爭共 有土地相同地號土地應有部分買賣，自100年6月至102年8月 間之成交行情每坪3 萬元，與系爭共有土地同為西屯段持分 土地成交行情每坪5.5萬元，低於系爭契約之每坪7.1萬元， 亦與系爭鑑定意見認每坪51.5萬元（即1955萬8440元÷37.9 8 坪）產生極大誤差，或系爭鑑定選取比較評估標的之福德 段土地2筆（為空地之重劃區、交易面積130.77坪及67.62坪 、持分100/100 ）之交易，與本件3097地號土地（為違章建 築占用之非重劃區、交易面積2.03坪、持分1831/180000約1 /100），各項條件並不相當，該鑑定不足採信等語，並提出 包含實價登錄、買賣契約計82件、系爭鑑定節本為憑（見原 審卷一第149頁背面至第150頁背面、第12至33、65至147、1 62至166 頁）。該等於系爭契約簽訂時合理交易價格之資料 ，乃攸關上訴人有無藉其專業提供不實之地價，致被上訴人 陷於錯誤，使之與其簽訂買賣價金顯不相當之系爭契約，而 足以推翻系爭前案關此之重要爭點，及被上訴人因受詐欺所 受損害數額之計算，則原審法院就該系爭鑑定之意見及該等 資料未令兩造為辯論，並詳為調查審認，認實價登錄資料不 足推翻前案確定判決之原判斷，遽採系爭鑑定意見認定被上 訴人所受損害，未免疏略。上訴論旨，指摘原判決違背法令 ，求予廢棄，非無理由。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項 、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 7 月 1 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 林 金 吾
法官 陳 靜 芬
法官 石 有 為
法官 李 媛 媛
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 110 年 7 月 14 日