臺灣南投地方法院民事簡易判決 109年度埔簡字第189號
原 告
即反訴被告 宋源勇
被 告
即反訴原告 王明輝
訴訟代理人 簡文修律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於110年4月8日言詞辯
論終結，茲判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍仟柒佰伍拾捌元，及自民國一百零九年十二月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔百分之四，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣伍仟柒佰伍拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，就非專屬 他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，並得行 同種訴訟程序之事件，對於原告及就訴訟標的必須合一確定 之人提起反訴。民事訴訟法第259條、第260條定有明文。經 查，反訴原告請求反訴被告加倍返還押金及營業損失，係基 於同一租賃契約事件所衍生糾紛，與本訴之標的及其攻擊防 禦方法具牽連關係，是反訴原告所提起之反訴，核與前開規 定相符，自應准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、本訴部分兩造之聲明及陳述：
（一）原告主張：兩造於民國107年9月10日就門牌號碼：南投縣 ○○鎮○○街00號3樓半（下稱系爭房屋）締結租賃契約 （下稱系爭契約），約定原告將系爭房屋出租予被告使用 ，租期自108年1月18日至110年1月17日止，被告則應於每 月18日前給付新臺幣（下同）20,000元租金予原告，惟於 109年9月起被告即未依約給付租金，積欠原告109年9、10 月共計2個月之租金40,000元。被告雖於109年10月17日將 系爭房屋返還予原告，然被告未將系爭房屋之裝潢、熱水 器回復原狀及修繕，且被告亦未繳納水電費及電話費，又 被告裝設之機車行廣告未自行拆除，造成原告受有前開費 用100,000元，加計租金40,000元之損害，爰依系爭契約
之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告 140,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息。
（二）被告則以：兩造於107年9月10日簽立系爭契約，而被告自 締結系爭契約後，乃依約於每月18日匯款20,000元至約定 帳戶中。嗣被告自109年9月18日起，因身體狀況欠佳，因 心肌梗塞陷入昏迷，於109年10月26日緊急送往醫院診治 ，直至109年10月31日始出院，而被告出院後持續在家休 息及調養身體，並囑託其女友即訴外人簡竹君代為處理匯 款租金事宜，然簡竹君未依其囑託去匯款，被告事後知悉 乃於109年12月15日一次匯款4個月租金80,000元至約定帳 戶，故被告雖自109年9月18日起有遲延給付租金之情，然 被告已為全部租金之給付，原告自不得主張有2個月租金 未付而請求給付租金。又被告於109年8月18日有繳納租金 ，該期繳納房租之使用期間為109年8月18日起至同年9月1 7日止，則自109年9月18日起至本件訴訟提起之日，被告 積欠之租金未逾二個月，故原告並未取得催告之權利，縱 認被告有遲付2個月以上租金之事實，然依法原告仍須踐 行催告程序，始得行使終止系爭契約之權利，惟原告迄今 未舉證證明有任何催告之意思表示，是原告依法不得行使 系爭契約之終止權。另系爭房屋於109年1月間曾發生鐵門 故障，然原告怠於修繕，事後被告乃另行拷貝新鑰匙，並 於109年10月17日將原舊有房屋鑰匙交還予原告保管，故 被告於109年10月17日鑰匙交還之行為，並非終止系爭契 約之意思表示。綜上，系爭契約既尚未合法有效終止，則 系爭契約現仍然為存續狀態中，原告自不得向被告主張回 復原狀及損害賠償等詞資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回 。
二、反訴部分兩造之聲明及陳述：
（一）反訴原告主張：兩造於107年9月10日簽立系爭契約，租期 自108年1月18日至110年1月17日止，而系爭契約未經合法 有效終止，故兩造間租賃法律關係仍存在。惟反訴被告竟 於109年11月間將系爭房屋出租予他人，違反系爭契約規 定，致契約無法履行，故反訴被告自依法加倍返還其所受 保證金40,000元。又系爭房屋已遭他人改造使用，致反訴 原告承租系爭房屋時，所支出裝潢設備付之一炬，而受有 313,500元損害，且反訴原告承租系爭房屋後，係作為「 利進機車行」之機車修理營業使用，是反訴被告上開行為 亦致其受有自109年11月起迄租期屆滿止，2個月共計145, 454元之營業損失，爰依民法第249條第1項第3款、第216
、226、227條規定提起本件訴訟等語。共聲明：反訴被告 應給付原告498,954元，及算起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息。
（二）反訴被告則以：反訴原告係先騰空系爭房屋後，主動於10 9年10月17日將房屋鑰匙交還予反訴被告且稱不租，然反 訴原告竟於反訴被告提起本件訴訟三個月後方改稱仍要續 租，顯係臨訟杜撰之詞。又系爭契約係反訴原告主動表示 終止契約，反訴被告始同意而終止，自無須賠償反訴原告 自系爭契約終止後所衍生之一切損失等詞資為抗辯。並聲 明：反訴原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）本訴部分
1.原告主張兩造於107年9月10日簽訂系爭契約，租期自108 年1月18日至110年1月17日止，每月18日前繳納租金，押 租保證金為20,000元等情，業據其提出系爭契約1份為證 （見本院卷第69頁至第77頁），且為被告所不爭執，堪信 原告前開主張為真實。
2.系爭契約於109年10月17日經兩造合意終止： ⑴ 按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示， 直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表 示，而向其代理人為之者，準用之。民法第103條定有 明文。系爭契約第3條第3項約定：「保證金20,000元， 於租賃期滿交還房屋遷移完成時無息返還，如期限未滿 乙方（即被告，下同）同意將保證金作為補償甲方（即 原告，下同）之用」；第4條第6項第6款約定：「期限 未滿乙方不承租時甲方沒收押金，乙方不得異議」。是 系爭契約雖訂有期限，然兩造約定若提前終止則以沒收 押金作為出租人之補償。查訴外人高明秋為系爭契約之 代理人，有系爭契約立契約書人欄位可參（見本院卷第 77頁），是揆諸上開法條意旨，被告對高明秋所為之意 思表示，直接對原告發生效力；復經證人高明秋到庭結 證：被告於109年10月17日歸還鑰匙給我，說不住了； 我同意終止，且告知被告若不承租則無法退還押金；我 有告知原告此事，然原告電聯並至被告新租屋處，皆無 法聯繫被告等語（見本院卷第230頁、第231頁）。堪認 被告向高明秋所稱不住了之意思表示，直接對原告發生 效力，高明秋對被告所為意思表示亦同，足見兩造於10 9年10月17日已合意終止系爭契約，自無被告所辯原告 未合法催告故系爭契約仍存續之情。至被告辯稱原告仍 請求被告給付109年9月18日、同年10月18日之租金，自
無終止之意；原告於110年3月30日，即被告拆除系爭房 屋懸掛之利進機車行招牌時稱：1月17日就到期啊，現 在給我多掛幾天了？是不是2個多月，我也要給你收租 金，替你廣告免錢的等語。然兩造合意終止系爭契約已 於109年10月17日生效，系爭契約效力不復存續，則原 告就被告遲付租金範圍是否容有誤解，抑或因兩造拆除 招牌糾紛事後所言，均無從使已消滅之契約復活；況原 告於110年4月7日退還被告於109年12月15日繳納之109 年11月、12月租金40,000元，亦為兩造所不爭，復審理 中稱不欲收取被告上開月份之租金，自難認原告有使系 爭契約自109年10月17日後仍存續之意；佐以原告起訴 狀稱被告於109年10月17日已返還系爭房屋全部（見本 院卷第16頁），足見原告認系爭契約於109年10月17日 已合意終止，自無從僅憑兩造拆除招牌口角糾紛，原告 上述所稱欲收取租金等語推認原告嗣後有使租賃關係存 續之意，是被告所辯，洵難採信。
⑵ 被告另辯稱其固曾於109年10月17日歸還鑰匙，然係因 房屋修繕與原告產生糾紛，方拷貝新鑰匙並將舊有鑰匙 歸還；被告自109年9月18日起，因心肌梗塞陷入昏迷， 於109年10月26日緊急送往醫院診治，直至109年10月31 日始出院，故未給付109年9月至12月之租金，然被告已 於109年12月15日一次匯款4個月租金80,000 元至約定 帳戶等語，固提出存證信函、診斷證明書、郵政申請書 各1紙為證（見本院卷第187頁、第189頁、第247頁）。 然觀上開存證信函載明：催告原告於109 年2月4日前將 鐵捲門遙控器主機修繕完畢，逾期則被告將自行修繕且 由租金中扣抵等語，惟上情縱然屬實，且縱原告未履行 修繕義務，被告僅得依民法第430條規定，自行修繕而 請求原告償還其費用或於租金中扣除而已，不得據為拒 絕付租之理由，有最高法院69年度臺上字第1423號民事 判決要旨可參，又上開存證信函係於109年1月31日寄出 ，有存證信函上埔里郵局郵戳章可稽（見本院卷第247 頁），核與兩造所爭歸還鑰匙之109年10月17日相距甚 遠，被告復未提出其他證據以實其說，本院自難僅憑上 開存證信函推認被告所辯於109年10月17日因修繕拷貝 新鑰匙故歸還舊鑰匙等情為真。再觀上開診斷證明書僅 載明被告自109年10月26日住院，於同年月31日出院等 詞，已與被告所辯自109年9月18日起因心肌哽塞陷入昏 迷等情不合；況被告審理中自承曾於109年10月17日歸 還鑰匙（見本院卷第229頁），顯見被告至少於109年10
月17日仍得行動而歸還原告鑰匙，則被告辯稱自109年9 月18日起因心肌哽塞住院，故自109年9月起至同年12月 方未給付租金等節已屬有疑；再者，上揭診斷證明書至 多僅可認被告自109年10月26日起住院6日，自與被告住 院前1個月即自109年9月18日起未給付租金，且於109年 10月17日歸還鑰匙等情無涉，亦難認被告有何不能按期 給付租金之情。再參以被告於109年9月16日遷移住所至 目前登記住所（下稱系爭住所），有被告之全戶戶籍查 詢資料可參（見本院卷第211頁）；且於同年11月10日 變更其獨資經營之利進機車行登記地址為系爭住所，有 經濟部商業司商工登記公示資料查詢服務、Google地圖 資料、臺灣公司情報網查詢資料可佐（見本院卷第249 頁至第258頁）；又被告自109年9月16日遷移住所之同 月份起，即分別未於109年9月18日、同年10月18日、同 年11月18日、同年12月18日按期繳納租金，則審酌被告 於相近密接時間欠租，並遷移住所及獨資經營登記地址 ，又歸還鑰匙等節，被告所辯無終止之意亦未搬離系爭 房屋云云，已難盡信。再原告於109年10月20日起訴請 求被告給付租金及損害賠償，經本院寄送起訴狀繕本至 系爭住所，被告於109年12月14日收受送達（見本院卷 第123頁送達證書），而被告迄收受起訴狀繕本翌日即 109年1 2月15日，方一次給付原告4個月租金（見本院 卷第189頁）。綜上情，衡酌被告於109年9月16日、同 年11月10日已遷移住所及利進機車行登記地址，且自遷 移住所同月起即109年9月18日起均未給付租金，復於次 月即同年10月17日歸還鑰匙，又迄至原告起訴狀繕本送 達後方給付遲付租金，審以若被告無終止契約並搬離系 爭房屋之意，則被告縱變更住所亦應聯繫原告提供新址 或聯繫方式，並應按期履行系爭契約給付租金之義務， 非待原告以訴訟方式請求後方出面履約，惟被告捨此不 為，足見證人高明秋證稱被告陳稱不住且歸還鑰匙後失 聯欠租等情為真，是難認被告所辯足採。至被告辯稱變 更機車行登記地址，係因原告另將系爭房屋出租他人方 搬離云云，核與上開事證不符，洵難採信。
⑶ 故系爭契約既經兩造於109年10月17日合意終止，依系 爭契約第3條第3項、第4條第6項第6款原告自無須返還 押金20,000元，堪可認定。
3.原告請求被告欠租40,000元
按系爭契約第2條、第3條約定租期自108年1月18日至110 年1月17日止，應於每月18日前給付租金，有系爭契約可
參（見本院卷第69頁），又兩造就108年1月18日係給付 同年1月18日起至同年2月17日止之租金為不爭（見本院 卷第267頁），則堪認依系爭契約約定，109年9月18日係 給付同年9月18日起至同年10月17日之租金，查系爭契約 既經兩造於109年10月17日合意終止，業據認定如上，則 被告未於109年9月18日給付租金20,000元，迄同年10月1 7日兩造終止系爭契約前，自僅欠租1個月，原告主張被 告欠租2個月共40,000元，實容有誤解。又被告業於審理 中即109年12月15日給付原告租金80,000元（其中40,000 元經原告於110年4月7日退還被告，見本院卷第265頁、 第277頁），有郵政匯款申請書1紙可佐（見本院卷第189 頁），且為原告所自承（見本院卷第228頁、第265頁） ，自難認被告仍有欠租等情，是原告主張請求被告給付 欠租40,000元，核屬無據。
4.原告請求損害賠償100,000元
按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物 有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務 ，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定 之方法或物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更 或毀損者，不在此限。民法第432條定有明文。次按系爭 契約第4條第5項約定：…乙方於交還房屋並應負責回復 原狀；第4條第6項第3款約定：甲方同意讓乙方使用浴室 電熱水器2臺等設備並於租賃期滿後返還甲方，如壞掉乙 方應負責賠償；第5條約定：乙方應以善良管理人之注意 使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方 之過失致房屋毀損，應負擔損害賠償之責。房屋因自然 之損壞有修繕之必要時，由甲方負責修理。再按當事人 主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事 訴訟法第277條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張 權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即 令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之 請求(最高法院17年上字第917號判決意旨參照)。原告主 張被告未將系爭房屋之裝潢、熱水器回復原狀及修繕， 且被告亦未繳納水電費及電話費，又被告裝設之機車行 廣告未自行拆除，造成原告受有前開費用100,000元等情 ，除水電費外，均為被告所否認，揆諸上開法律意旨， 原告自應就所主張賠償責任之成立、範圍、項目、金額 等節舉證以實其說，若原告未能舉證，即不能認原告該 部分之主張為有理由。爰就原告主張之損害賠償項目及
金額（見本院卷第163頁原告提出之請求項目），逐一認 定並論述如下：
⑴拆除利進機車行招牌費用8,000元：
原告固提出收據、估價單各1紙為證（見本院卷第117頁 、第119頁），然審理中原告自承利進機車行之招牌，業 經被告於110年3月30日電請工人付費自行拆除（見本院 卷第266頁），已與原告主張被告未自行拆除招牌等節不 合，且上開估價單、收據所載金額為6,000元，亦與原告 主張金額不符，是難認原告主張為拆除招牌而支出8,000 元等節可信，無從准許。
⑵拆除裝潢、運費48,000元：
原告固提出估價單1紙為證（見本院卷第95頁），然觀上 開估價單之統一編號戳章為「惠豐食品行」、且右下角 蓋有原告姓名「宋源勇」之印章，復依經濟部商業司商 工登記公示資料查詢所載，惠豐食品行為原告獨資經營 ，則上開估價單是否為原告雇工拆除系爭房屋裝潢廢料 而支出，已屬有疑，況惠豐食品行登記營業項目為西點 麵包及冷飲買賣，顯難認估價單上所載：拆除裝潢、壁 紙、清除廢料、裝門工資、地磚修補等項目，為經營西 點麵包之惠豐食品行所能施設，故原告主張為拆除裝潢 等節支出48,000元，難認有據，不能准許。 ⑶電熱水器9,600元、修門3片6,600元、修地板磁磚3,200 元、購買洗手台2,600元、整理電源線5,940元、電動門 修理3,200元、刷鐵桿油漆3,200元： ①原告固提出照片4紙、南光美術燈、合發建材行收據共4 紙為證（見本院卷第33頁、第87頁至第93頁、第287頁 ），然觀上開收據項目分別為電爐、鑫司牌電熱器、C 片挖洞、C片等項目，且金額分別為4,800元、4,800元 、200 元、6,600元，足見除電熱水器、修門3片外，其 餘項目均無單據提出，是就原告主張修地板磁磚3,200 元、購買洗手台2,600元、整理電源線5,940元、電動門 修理3,200 元、刷鐵桿油漆3,200元部分，核非有據， 無從准許。
②復觀系爭契約第4條第6項第11款列有16點房屋移交情況 紀錄：…磁磚有部分破損…部分磁磚及鐵條損害…部分 牆壁油漆脫落…廁所門老舊損害及左側門玻璃破裂…牆 壁油漆脫落…廁所門下已經老舊破損…牆壁有落漆地面 部分磁磚凹損…樓梯間掉漆嚴重及磁磚破損…天花板掉 落及壁紙掉落等情（見本院卷第73頁），顯見原告交付 系爭房屋供被告承租使用時，系爭房屋之屋況包含門片
、磁磚、油漆已有部分損壞，則門片、磁磚是否因被告 未盡善良管理人注意義務有過失而損壞，已屬有疑；又 原告提出之照片僅拍攝部分磁磚、牆面，復未提出其他 證據可佐，自無從僅憑磁磚照片推認門片損壞為被告所 致，是修門3片6,600元部分，核屬無據，不能准許。 ③另觀系爭契約第4條第6項第3款約定：甲方同意讓乙方 使用浴室電熱水器2臺等設備並於租賃期滿後返還甲方 ，如壞掉乙方應負責賠償（見本院卷第71頁），復查系 爭契約第4條第6項第11款之房屋移交情況紀錄均未載明 電熱水器有何損壞之情，堪認原告交付系爭房屋予被告 時電熱水器尚未損壞，且業據原告提出相符之收據2紙 ，是原告主張電熱水器因被告損壞而支出9,600元等節 ，堪屬可信，應予准許。按當事人已證明受有損害而不 能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切 情況，依所得心證定其數額。民事訴訟法第222條第2項 定有明文。經查，原告固無法提出原電熱水器之購買單 據，供本院估算折舊及損害數額，然考量兩造租賃時間 非短，而依一般通念，無法提出購買證明一事，難認可 歸責於原告，且令其提出前述證據亦有相當之難度，依 前述說明本院應斟酌損害之原因及其他一切情事，作自 由心證定其數額。是本院審酌電熱水器現行市價、行政 院所頒什項設備分類明細表之折舊率、損害金額不能證 明之可歸責程度、出租人之修繕義務、承租人之善良管 理人注意義務，並考量兩間責任衡平後，認原告就電熱 水器9,600元部份應得向被告請求4,500元，逾此範圍之 請求，則屬無據。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁 回。
⑷訴訟支出之規費、車資、郵資3,600元： 按人民因調解、訴訟所花費時間、勞力及金錢，不可一 概認屬他方應賠償之損害，蓋原告循民事訴訟主張自身 權利，本需耗費相當勞費聲請調解或進行訴訟，而被告 應訴亦有勞費支出，此為法治社會解決私權糾紛制度設 計所不得不然，故雙方之勞費支出，除法律另有規定外 ，本應由各當事人自行承擔，尚難向他方請求損害賠償 ，是原告請求就提起訴訟支出之規費、車資、郵資請求 被告給付，核非因系爭契約所直接導致之損害，況原告 就支出單據亦乏所據，故原告此部分請求，不應准許。 ⑸水費301元、電費848元、電話費109元： 按系爭契約第7條約定水電費由被告負擔，復經原告提出 台灣電力公司、台灣自來水公司繳費憑證、中華電信股
份有限公司繳費通知單等件為證（見本院卷第97頁至第1 03頁），且被告審理中自承109年9月、同年10月之水電 費未繳納（見本院卷第228頁），並同意給付此部分費用 （見本院卷第268頁），是原告主張水費、電費、電話費 共1,258元，應予准許。
⑹從而，原告所得向被告請求之損害賠償為5,758元。（計 算式：4,500+301+848+109＝5,758元） 5.綜上，原告請求被告給付損害賠償5,758元部分，為有理由 ，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。（二）反訴部分：
系爭契約經兩造於109年10月17日合意終止，依系爭契約第 3條第3項、第4條第6項第6款原告無須返還押金20,000元， 業據認定如上，且系爭契約經兩造於109年10月17日合意終 止後，反訴被告本得就系爭房屋為使用收益，亦或改裝修 繕另行出租他人以收益，堪可認定。故反訴原告主張系爭 契約仍存續，因反訴被告違約於109年11月另行出租他人， 而請求加倍返還保證金40,000元、裝潢損失313,500元、利 進機車行109年11月起至租期屆滿，共2個月145,454元之營 業損失等節，自非有據，亦應予駁回。
四、綜上所述，原告依系爭契約，請求被告給付5,758元，及自 起訴狀繕本送達翌日起即109年12月15日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之 請求，為無理由，應予駁回。反訴原告請求反訴被告應給付 498,954元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。五、兩造其餘攻擊及舉證方法經審酌核與本件判決結果無影響， 爰不一一論述。又本件事證已臻明確，反訴原告固請求通知 黃三容到庭作證，以證明系爭房屋裝潢損失共313,500元等 節，然系爭契約經兩造於109年10月17日合意終止，反訴被 告自得使用收益並改裝系爭房屋，均如上述，是核無調查必 要，併予敘明。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項規定，適用簡易程序所為 被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職 權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被 告預供擔保，得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 臺灣南投地方法院埔里簡易庭
法 官 陳盈呈
中 華 民 國 110 年 4 月 27 日
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）；如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書；並均須向本院繳足上訴裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 27 日
書記官 洪妍汝
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