臺灣臺北地方法院民事判決
108年度訴字第2540號
原 告 涂誠文
訴訟代理人 孫治平律師
複 代理人 王筑威律師
許瓊之律師
訴訟代理人 錢裕國律師
複 代理人 廖慈怡律師
被 告 鍾友禎
訴訟代理人 孫劍履律師
上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國109年12月1
5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件 原告起訴時，依民法第359條、第227條第1項、第227條第2 項之規定，請求被告鍾友禎應減少價金暨賠償原告因債務不 履行所受之損害，而聲明被告應給付原告新臺幣（下同）10 2萬7,425元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之5計算之利息；嗣於民國109年9月17日以民事變更聲 明暨爭點整理狀，變更為依民法第360條、第227條第1項、 第227條第2項、第184條第1項前段之規定，並減縮聲明為請 求被告應給付原告87萬5,533元，及起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷第361頁 、第407頁）。核原告變更應受判決事項之聲明，請求之基 礎事實同一，參諸前揭規定，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：
㈠原告於107年10月9日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系 爭買賣契約)，以總價3,600萬元向被告買受門牌號碼臺北市 ○○區○○○路000號12樓之2之房屋（權利範圍全部，下稱系爭 房屋）。原告於兩造簽約前至交屋之際，一再詢問被告系爭 房屋有無漏水情形，被告均再三保證系爭房屋於交屋前並無 存在任何漏水瑕疵，被告亦表示原告之後可逕為漏水之測試 檢驗，保證沒有問題，被告並於系爭房屋標現況說明書之項
目「39有無滲漏水狀況？」勾選「無」，原告遂相信被告所 保證之品質，進而買受系爭房屋。惟系爭房屋交屋後，原告 於108年2月19日對系爭房屋進行漏水測試，發現系爭房屋漏 水情形極為嚴重，與被告保證之品質迥然有異。 ㈡系爭房屋嚴重滲漏水等瑕疵，顯有減少系爭房屋價值及其通 常效用、契約預定效用之瑕疵，且其均係因被告故意不告知 漏水瑕疵，並向原告保證系爭房屋絕無漏水，原告方會進行 漏水測試，而系爭房屋之漏水瑕疵，顯係於被告移轉系爭房 屋所有權予原告之前即已存在，是被告自應負物之瑕疵擔保 責任；另被告提出之瑕疵給付，除侵害原告之履行利益外， 更因系爭房屋漏水至樓下層即訴外人孫樣涵之臺北市○○區○○ ○路000號11樓之2之住家，導致其客廳、餐廳、廚房、臥室 之木作天花板、木地板、床墊、寢具、家電、燈具等毀壞無 法使用，天花板燈具與電線管路泡水毀損等情，孫樣涵因而 向原告請求損害賠償，此情亦係肇因於被告提出之加害給付 ，致原告受有瑕疵結果損害，故被告所提出之給付不符合契 約本旨，顯屬可歸責於被告之事由，被告自應負不完全給付 之責任；又原告受有之損害，係被告故意或過失不告知系爭 房屋有漏水之情形所致，被告自應負侵權行為損害賠償之責 任。
㈢被告未告知系爭房屋有漏水之情事，導致原告受有將來支出 漏水修復費用19萬8,108元之損害；且因系爭房屋漏水情形 嚴重，安全堪慮並尚待施工修復，原告須另覓租屋處，受有 額外支出租金21萬7,425元之損害（計算式：108年2月19日 至同年4月25日共2.23個月；租金9萬7,500元×2.23月＝21萬7 ,425元）；更因此造成孫樣涵於108年4月間向原告請求房屋 暨財產修繕及無法使用房屋之損害賠償46萬元。 ㈣從而，原告得依民法第360條、第227條、第184條第1項前段 ，擇一請求被告賠償系爭房屋漏水修復費用19萬8,108元； 依民法第227條第1項、第184條第1項前段，擇一請求被告賠 償原告另行支出之租金21萬7,425元；依民法第227條第2項 、第184條第1項前段，擇一請求被告賠償孫樣涵向原告求償 之46萬元等語。並聲明：⒈被告應給付原告87萬5,533元，即 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之 利息；⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠兩造簽訂系爭買賣契約時，原告並無一再詢問系爭房屋是否 漏水，被告亦無保證系爭房屋無任何漏水之瑕疵，更未同意 原告進行全屋灌水之漏水測試，況系爭房屋從未發生漏水至 樓下之情形，且系爭房屋交屋前，樓下住戶未曾向被告主張
系爭房屋有漏水至其住處之情形。另原告於交屋後，至108 年8月22日請求鑑定前，均未曾主張系爭房屋屋頂有漏水之 情形，顯見系爭房屋屋頂漏水，係發生於系爭房屋交屋後， 系爭房屋交屋時，並無何漏水之瑕疵。
㈡原告購買系爭房屋後，即破壞內部裝潢與結構，進行室內隔 間等改建工程，將系爭房屋之室內裝潢、廚房、衛浴、天花 板、地板、牆壁等內部結構全部破壞拆除。又一般房屋僅會 就有水源之廚房、廁所等處進行地板防水工程，若於屋內其 他空間灌注大量水量，自會破壞房屋結構及導致地板漏水至 樓下，況系爭房屋經過20、30年之使用，已無全面防止大量 水量滲透至樓下住處之功能。原告竟於108年2月19日在未為 任何防護措施之情況下，逕以水管接水灌滿系爭房屋，導致 巨大水量由外牆傾洩至樓下房屋，致樓下房屋及家電設備均 受到嚴重損害，此損害顯係可歸責於原告之行為所致，應由 原告負責。另原告自行拆除內部裝潢、水泥隔間、廚衛設施 ，以及破壞整個地板與其他重要結構等行為，足使系爭房屋 失去供人居住之功能，是原告請求因系爭房屋無法居住而承 租他處之租金，亦無理由。
㈣況系爭房屋屋頂層、公共管道間內部、浴廁公共管道間屬東 方世家大樓共用部分及公共設施，其維修、管理，應由該大 樓管理委員會負責，是該等共用部分出現漏水、形成鐘乳石 ，防水層新舊界線分明，防水層極易失效，以及屋頂層其他 住戶之水表、水閥滲漏水，造成屋頂層地坪潮濕積水等情， 均可歸責於該大樓管理委員會，應由該大樓之公共基金支付 相關修繕費用。
㈤從而，系爭房屋交屋時並無漏水之瑕疵，被告亦無何不完全 給付之情事，且系爭房屋漏水至樓下住戶亦為可歸責於原告 之行為所致，原告之請求均無理由等語，資為抗辯。並聲明 ：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決願供擔保請准宣告免為假 執行。
三、兩造不爭執事項(見本院卷第408至409頁)： ㈠原告於107年10月9日與被告簽訂系爭買賣契約，以總價3,600 萬元，向被告購買系爭房屋。
㈡原告已給付被告價金3,600萬元，被告已將系爭房屋移轉登記 予原告指定之訴外人趙家辰名下。
㈢系爭房屋交屋後於108年2月19日進行漏水測試。 ㈣系爭房屋點交之狀況如109年2月3日民事陳報狀附件二13張照 片所示。
㈤被告於系爭房屋標現況說明書之項目「32混擬土中水溶性氣 離子含量檢測情事？」及「39有無滲漏水狀況？」均勾選「
無」。
㈥系爭房屋於72年12月30日竣工完成。四、得心證之理由：
原告主張系爭房屋交屋前已存在漏水之瑕疵，致原告需額外 支出修繕費、租金，更因該漏水之瑕疵，導致水滲漏至樓下 住戶等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為 ：㈠原告請求被告支付修復漏水費用19萬8,108元有無理由？ ㈡原告請求被告賠償所受租金損害21萬7,425元有無理由？㈢ 原告請求被告賠償遭第三人求償之46萬元有無理由？ ㈠關於修復漏水費用
⒈按出賣人就其交付之買賣標的物應負擔責任之瑕疵，而其瑕 疵係於契約成立後始發生，且可歸責於出賣人之事由所致者 ，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付 之債務不履行責任，買受人如主張出賣人應負物之瑕疵擔保 責任，依民法第360條規定請求不履行之損害賠償；或出賣 人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用 民法第226條第2項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延 之法則，請求補正或賠償損害(最高法院88年度台上字第574 號、91年度台上字第1917號判決意旨參照)。次按當事人主 張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，買受人主張 買賣標的物有瑕疵，出賣人應負瑕疵擔保或不完全給付之損 害賠償責任者，應由買受人就瑕疵之事實負舉證責任(最高 法院106年度台上字第194號判決意旨參照)。再按民法第360 條係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定，固須出賣人 就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又 欠缺其所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請 求不履行之損害賠償，但出賣人與買受人間有無此項保證品 質之特約，應以契約內容及當事人立約當時之事實及其他一 切證據資料為其判斷之標準(最高法院83年度台上字第1707 號判決意旨參照)。
⒉經查，系爭房屋係位於頂樓、邊間，其屋頂防水層極易遭受 天候之影響而失效，室內屋頂板水分計測點之水分含量相對 濕度值取樣10處，呈現5處為濕、3處為潤、2處為乾之結果 ，而公共管道間內部因滲漏水已形成鐘乳石現況，陽台屋頂 板亦有滲漏水現況，系爭房屋與鄰房之屋頂層地坪外露式防 水層呈現出新舊界線分明現況，地坪排水高腰落水頭洩水坡 度不足、泥沙淤積、排水管與周邊地坪防水失效等因素，造 成浴廁公共管道間有滲漏水現況，研判系爭房屋有漏水瑕疵 應屬合理，有臺北市建築師公會109年7月30日鑑定報告書在 卷可稽(見鑑定報告書第7頁)。參酌系爭房屋之通常效用係
供人居住使用，其發生漏水情事，勢必影響居住品質，依一 般交易觀念，系爭房屋屋頂板有漏水情事應屬物之瑕疵。至 原告主張系爭房屋樓底板亦有漏水之情形，然因原告已將室 內裝修材料拆除，原浴廁等室內用水空間原本應該有之防水 層亦已全面拆除，已無法研判室內用水空間樓底板有無漏水 瑕疵，有前揭鑑定報告書在卷可稽(見鑑定報告書第7頁)， 參酌原告提出其與樓下屋主之LINE對話紀錄「前屋主裝修後 ，未再有漏水情況」等語，則依現存證據尚難認系爭房屋室 內樓底板於交屋前即有漏水之瑕疵。
⒊原告固主張系爭房屋之屋頂板有漏水之瑕疵，被告竟保證系 爭房屋絕無漏水之情事，應負損害賠償之責等語。惟觀兩造 簽訂之系爭買賣契約，依系爭買賣契約第7條擔保責任及第1 5條其他約定事項，均無載明被告保證系爭房屋無漏水之意 旨，有系爭買賣契約在卷可參(見本院卷第27至41頁)，另被 告雖曾於系爭房屋標現況說明書之項目「39有無滲漏水狀況 ？」均勾選「無」，然該份文件係被告委託東森房屋銷售時 所簽訂之文件，有東森房屋委託銷售契約書附卷可稽(見本 院卷第199至203頁)，並非兩造之特約文件，審酌該不動產 說明書係被告委託銷售時，對系爭房屋現況之說明，尚無品 質保證之意思，衡情房屋漏水情況所在多有，且為一般人所 知悉，購屋者倘期待買受一無滲漏水之虞之房屋，即可與出 賣人為特別約定，並載明為買賣契約之條款，查兩造既已於 系爭買賣契約第15條以手寫載明其他約定事項，如有特約保 證無漏水之意思，應無不能加以明文之情況，從而，本件尚 難認定兩造有不漏水之品質保證。
⒋次查系爭房屋於72年12月30日竣工完成，至今屋齡已近40年 ，而依前揭鑑定報告可知，屋頂防水層極易遭受天候之影響 而失效，觀系爭房屋屋頂層與鄰房之屋頂層地坪外露式防水 層呈現出新舊界線分明現況，屋頂層地坪排水高腰落水頭洩 水坡度不足、泥沙淤積、排水管與周邊地坪防水失效等情形 ，可認造成漏水之原因存在已久，且公共管道間內部因漏水 已形成鐘乳石之狀況，此情應非短時間可形成，衡情此等漏 水之瑕疵於107年10月9日兩造簽訂系爭買賣契約之前應已存 在，則依前揭判決意旨，本件瑕疵係於兩造系爭買賣契約成 立前即已發生，原告自不得主張被告除負物之瑕疵擔保責任 外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。況依前揭鑑定 結果，系爭房屋有明顯滲漏水情況並形成鐘乳石之處，為公 共管道間內部，然參酌公共管道間現場情況，本非一般人得 以窺知之處，有現況照片編號24至28可佐(見鑑定報告書第7 4至76頁)，依被告提出系爭房屋點交之狀況，亦無明顯有何
漏水之跡象，則難認被告對於系爭房屋漏水之情事有所認知 ，或進而隱匿之，且所謂瑕疵係可歸責於出賣人之事由所致 ，係指瑕疵之發生而言，與出賣人是否知悉有瑕疵及為告知 ，核屬二事（最高法院98年度台上字第1811號判決意旨參照 )，自不得以被告未發現系爭房屋有漏水之瑕疵，而未於訂 約時告知原告，遽認其有可歸責之事由。從而，原告並未舉 證證明系爭房屋有漏水之瑕疵係於兩造簽訂系爭買賣契約後 始發生。且依系爭房屋所屬之東方世家大樓規約第3條約定 ，公共管道間應屬全體區分所有權人公同公有之公共設施， 依據該歸約第10條，應由管理委員會負責維護修繕，故難認 被告有何可歸責之事由，則原告請求被告依民法第360條、 第227條之規定，負損害賠償責任，即屬無據。 ⒌再按商品本身之瑕疵損害，應依民法瑕疵擔保或債務不履行 規定保護（最高法院106年度台上字第1號判決意旨參照）。 又侵權行為，即不法侵害他人權利之行為，屬於所謂違法行 為之一種，債務不履行為債務人侵害債權之行為，性質上雖 亦屬侵權行為，但法律另有關於債務不履行之規定，故關於 侵權行為之規定，於債務不履行不適用之（最高法院43年度 台上字第752號、95年度台上字第2674號判決意旨參照)。查 本件原告主張系爭房屋有漏水之瑕疵，請求被告負擔修復漏 水之損害賠償責任，是就其主張之損害內容而言，顯屬契約 履行利益之損害，並非有何固有權利受侵害，於此情形，應 適用瑕疵擔保、債務不履行之相關規範，難認為構成侵權行 為，況本件被告不負瑕疵擔保損害賠償及不完全給付損害賠 償責任，已如前述，則原告亦未提出其他足資認定被告有故 意或過失不法侵害其權利之事證，依前揭判決意旨，尚難認 被告應負侵權行為損害賠償之責任。
㈡關於租金損害部分
原告固主張系爭房屋漏水情形嚴重，安全堪慮並尚待施工修 復，原告因而自108年2月19日起至同年4月25日須另覓租屋 處，受有額外支出租金之損害等語。惟依前揭說明，本件被 告就系爭房屋漏水一節，並無何瑕疵擔保損害賠償、債務不 履行損害賠償、侵權行為損害賠償之情形，已難認原告此部 分主張有理由。況原告本即準備進行室內改建工程，遂拆除 系爭房屋室內既有之裝修材料及原始格局，有當時現場照片 可佐(見本院卷第245至256頁)，則原告於108年2月19日進行 漏水測試時，應已準備開始進行室內改建工程，原告本即無 法繼續居住於系爭房屋。又系爭房屋係登記於訴外人趙家辰 名下，亦由趙家辰申請室內裝修施工許可證，難認確為供原 告居住使用。參以原告配偶即訴外人趙家君與田淑賢簽立之
房屋租賃契約，其簽約期間係自107年9月1日起至108年8月3 1日止，有房屋租賃契約書為憑(見本院卷第45至51頁)，早 於兩造簽訂系爭買賣契約前，則原告主張其係因系爭房屋漏 水之瑕疵致不能居住於系爭房屋始需賃屋租住，尚難採信。 ㈢關於第三人求償部分
原告固主張系爭房屋樓底板漏水嚴重，導致樓下住家財物毀 損、無法居住，致孫樣涵向原告求償46萬元等語。惟依前揭 說明，本件被告就系爭房屋樓底板漏水一節，並無需負瑕疵 擔保損害賠償、債務不履行損害賠償，且灌水測試行為亦非 由被告授意或被告所為，難認被告有何故意或過失，原告亦 未提出其他足資認定被告有故意或過失不法侵害其權利之事 證，難認被告應負擔孫樣涵對原告求償之責任。況原告僅提 出孫樣涵向其求償之文件及報價單(見本院卷第83至90頁)， 原告是否業已賠償孫樣涵之損失，賠償之金額為何，尚未舉 證以實其說，則原告此部分之損害是否已發生，具體之損害 內容為何，均有疑義，難認原告此部分之主張為有理由。五、綜上所述，被告並無保證系爭房屋無漏水情形或故意加以隱 匿，亦無何債務不履行之可歸責事由，更無故意或過失不法 侵害原告權利之情節，是原告前開請求均無理由。從而，原 告依民法第360條、第227條第1項、第227條第2項、第184條 第1項前段，請求被告給付87萬5,533元，即自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為無理由 ，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所 附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊及所提證據，經審 酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘 明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 1 月 12 日 民事第三庭 法 官 薛嘉珩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 1 月 12 日 書記官 范國豪