臺灣臺北地方法院民事判決
108年度訴字第1337號
原 告 楊士誠
訴訟代理人 吳存富律師
郭哲銘律師
被 告 盧彥丞
訴訟代理人 黃世芳律師
李宗霖律師
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國109年12月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾伍萬柒仟陸佰伍拾肆元，及其中新臺幣壹佰萬元自民國一百零八年二月一日起，其中新臺幣捌拾伍萬柒仟陸佰肆拾伍元自民國一百零九年十月三十日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰捌拾伍萬柒仟陸佰伍拾肆元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項 之聲明者，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原 告原起訴聲明被告應給付其新臺幣（下同）100萬元，及自 起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息（見本院卷第9頁），嗣改為請求被告應給付其185萬7, 654元，及其中100 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，其中85萬7,654元自民國109年10月29日之翌日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第524頁），核 屬擴張應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。貳、實體方面
一、原告主張：兩造於103年8月4日簽訂不動產買賣契約（下稱 系爭契約），由被告出售門牌編號臺北市○○區○○路0巷0弄00 號2樓房屋（下稱系爭房屋）及其基地（與系爭房屋下合稱 系爭房地），並於同年10月1日交屋。嗣107年11月間，伊欲 出售系爭房地，委由訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下 稱信義房屋）就系爭房屋進行硬固混凝土氯離子含量檢測， 並於107年11月28日收受試驗報告，伊始發現並知悉系爭房 屋存有混凝土氯離子含量超標之瑕疵（下稱系爭瑕疵），遂
於108年1月24日依民法第359條前段之規定，以起訴狀繕本 之送達向被告為減少價金之意思表示。又台北市土木技師公 會（下稱土木公會）鑑定報告書（下稱鑑定報告）及台北市 不動產估價師公會（下稱估價師公會）估價報告（下稱估價 報告）認定應減少價金185萬7,654元，被告受領該部分價金 之原因不復存在。爰依民法第179條規定請求被告如數返還 等語。並聲明：㈠如主文第1項所示。㈡願供擔保，請准宣告 假執行。
二、被告則以：系爭房屋並無系爭瑕疵，縱然有之，原告於103 年8月4日簽訂系爭契約時，即知該瑕疵之存在，兩造並於10 3年12月4日簽訂協議書（下稱系爭協議書）免除伊之擔保責 任，縱未經協議免除，依民法第355條第1項規定，伊亦不負 擔保責任。又倘原告於締約時不知系爭瑕疵之存在，乃其未 向仲介買賣系爭房地之訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（ 下稱永慶房屋）申請氯離子檢測之重大過失所致，依民法第 355條第2項規定，伊仍不負擔保責任。況原告於108年1月24 日始起訴，已罹於除斥期間，不得再表示減少價金。且土木 公會之鑑定報告有不備理由、悖於經驗法則、違反比例原則 、應剔除監造費用等瑕疵，估價師公會派員勘察時未通知伊 到場，估價報告認定之減損價金應不包括土地之價值，並有 估價標準不當、不應同時計算修復費用及價值減損金額等瑕 疵，均非可採，原告請求減少價金之數額顯然過高等語，資 為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受 不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第524、525頁，並酌為文字修 正如下）：
㈠兩造於103年8月4日簽訂系爭契約，由被告出售系爭房地予原 告，約定價金1,730萬元，兩造已於103年10月1日交屋。 ㈡嗣於107年11月間，原告因欲出售系爭房地，而委由信義房屋 就系爭房屋進行硬固混凝土氯離子檢測，並於 107年11月28 日收受試驗報告，報告上記載系爭房屋梁柱有氯離子超標情 事。除上開氯離子檢測外，原告於107 年11月前未就系爭房 屋為氯離子檢測。
㈢原告以起訴狀繕本送達被告之日即108年1月31日向被告為減 少價金之意思表示。
四、得心證之理由
原告主張其向被告購買系爭房地後，於107年11月28日始知 悉系爭房屋存有系爭瑕疵，乃以起訴狀繕本之送達為減少價 金之意思表示，被告自應依民法第179條規定返還溢領部分 之價金185萬7,654元等情，為被告所否認，並以前詞置辯，
茲就兩造之爭執事項（見本院卷第525頁，依論述先後調整 順序及文字）及本院之判斷，分述如下：
㈠原告得否依民法第359條前段之規定，行使減少價金之權利： 1.系爭房屋有無瑕疵存在？
⑴按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易 觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品 質而不具備者，即為物有瑕疵。
⑵原告主張系爭房屋有系爭瑕疵存在乙節，業據提出信義房屋 委託台灣檢驗科技股份有限公司所出具之試驗報告為證（見 本院卷第37至43頁），並聲請就系爭房屋之氯離子含量多寡 及是否有超出標準之情形為鑑定（見本院卷第189至190頁、 第268至269頁），經本院囑託兩造合意之土木公會鑑定，其 結果為：「十一、鑑定結果......㈡......⑵鑑定標的物硬固 水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試驗結果，二樓（按 ：即系爭房屋）所取之四個試體中，分別為3.9166kg/m³、2 .4531kg/m³、3.9166kg/m³及1.4658kg/m³，皆超出CNS3090 或CNS12891氯離子相關管制與檢驗規範規定值，即一般鋼筋 混凝土耐久考量的0.3kg/m³及一般鋼筋混凝土結構物的0.6k g/m³數值。」（見外置鑑定報告第4頁），堪認系爭房屋之 氯離子含量確有超出標準之情事。又如混凝土內存有過量之 氯離子，將腐蝕鋼筋，使其表面產生氫氧化鐵化合物，不具 保護鋼筋之作用，且氫氧化鐵在經過不同程度之氧化後，將 會轉換成帶結晶水之氫氧化鐵或氧化鐵，其體積膨脹量為正 常體積之2-6倍，將導致混凝土之裂縫產生或崩裂，以及鋼 筋保護層之剝落，此觀諸土木公會鑑定報告亦明（見鑑定報 告第5頁）。是以系爭房屋之氯離子含量既然超標，即有腐 蝕鋼筋及使混凝土崩裂之可能，將不利於係爭房屋建築結構 之耐久性，對於系爭房屋之結構安全不無造成影響，顯已減 損房屋應具備得以長久居住而安全無虞之通常效用，自屬民 法第354條所指物之瑕疵。
⑶被告固以系爭房屋無立即性危險之情，抗辯系爭房屋結構安 全，應無系爭瑕疵存在云云。然系爭房屋頂版之硬固混凝土 水溶性氯離子超標，頂版已因鋼筋鏽蝕而使混凝土保護層或 凸起或剝落，已經鑑定報告載明（見鑑定報告第6頁），且 為被告所不爭，足認系爭房屋頂版確因氯離子含量超標而異 於一般情況，已有系爭瑕疵甚為明確。至系爭房屋之結構目 前雖無立即危險，但仍需對系爭房屋頂版全面施作鋼筋防銹 蝕處理及加固補強，以維安全，亦經土木公會鑑定明確（見 鑑定報告第6頁），自不因目前無立即性危險，即謂系爭房 屋結構絕對安全無虞，而無瑕疵存在。是被告抗辯尚非可採
，系爭房屋確有系爭瑕疵存在乙節，應堪認定。 2.原告於何時知悉系爭房屋存有系爭瑕疵？
被告辯稱原告於107年8月4日簽訂系爭契約時即知系爭房屋 有鋼筋外露、水泥塊剝落之情，於斯時應即知悉系爭瑕疵存 在，倘非如此，於107年10月1日交屋後進行系爭房屋裝修時 ，亦已知悉云云。然查：
⑴系爭契約之增補契約第3條約定：「本案現況浴室有鋼筋外露 及水泥塊剝落、頂樓樓梯間天花板有鋼筋外露情形，買方已 知悉，同意現況承受。」、不動產說明書第柒點記載：「.. ....本案建物現況浴室有鋼筋外露及水泥塊剝落情形，.... ..本案現況頂樓樓梯間天花板有鋼筋外露情形，買方已知悉 。」（見本院卷第124、132頁），均僅載明系爭房屋有鋼筋 外露、水泥剝落之情狀，而無提及系爭房屋氯離子含量超標 或過高，又系爭房屋於72年間即建築完成（見本院卷第129 、266頁），距離103年8月3日簽訂系爭契約時，已逾30年， 期間經歷多次颱風、豪大雨、地震，系爭房屋之屋況難免因 此受損。且造成鋼筋外露、水泥剝落之原因所在多有，並非 僅氯離子含量超標造成，縱原告自永慶房屋所提供之氯離子 建物保障辦法知悉氯離子含量超標為系爭房屋鋼筋外露之可 能原因之一，亦難僅以此推認原告於締約時已知悉系爭瑕疵 之存在。被告以前詞為辯，尚乏所據，並不足採。 ⑵況有無氯離子超標之情形，須經專業檢測始能知悉，並非依 通常程序檢查即可發現，原告於107年11月28日收受信義房 屋交付之氯離子含量試驗報告，報告上記載系爭房屋梁柱有 氯離子超標情事，除上開氯離子檢測外，其於107年11月前 未就系爭房屋為氯離子檢測，既為被告所不爭（見上開不爭 執事項），稽此自堪認原告於107年11月28日收受試驗報告 ，始發現並知悉系爭瑕疵存在。
3.被告有無意定或法定之不負擔保責任理由？ 被告抗辯兩造業於107年12月4日簽訂系爭協議書，原告已免 除其之擔保責任，縱未免除，因原告於締約時即知存有系爭 瑕疵，即使不知，亦是其未向永慶房屋申請氯離子檢測之重 大過失所致，依民法第355條第1項、第2項規定，其亦不負 擔保責任云云。茲查：
⑴按解釋意思表示，固須探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，但所用之辭句業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨所用之辭句而更為曲解，並應通觀全文，斟 酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（最高法院109 年台上字第2041號判決意旨參照）。查，觀諸系爭協議書第 1條：「甲方（即原告）拆除房屋現場裝潢確認，本標的物
現況有牆面壁癌、天花板有鋼筋外露情事，乙方（即被告） 補貼甲方新台幣參萬元正作為前揭屋況瑕疵之修繕費用，.. ....，甲方同意完全免除乙方就本標的之滲漏水、鋼筋外露 、水泥塊剝落瑕疵擔保責任，不適用永慶房屋提供之漏水保 固保障辦法（下稱漏水辦法）。」之記載（見本院卷第93頁 ），已明確表示系爭協議書係針對「滲漏水、鋼筋外露、水 泥塊剝落」等瑕疵免除被告之擔保責任，依其文義難認就氯 離子含量超標之瑕疵有所約定。又綜觀系爭協議書，兩造僅 約定由被告補償原告3萬元作為屋況瑕疵之修繕費用，且僅 排除漏水保障保固辦法之適用，顯然僅就漏水之瑕疵而為協 議。另如前述，縱原告自氯離子辦法知悉鋼筋外露為氯離子 含量過高之表徵，亦無從推認原告於締約時已知系爭瑕疵之 存在，而係於107年11月28日始知系爭瑕疵，依立約當時之 情形，原告自無從就知悉在後之系爭瑕疵與被告成立協議， 免除被告之擔保責任。是以系爭協議書所用之辭句已足表明 當事人之真意，僅免除被告就滲漏水、鋼筋外露、水泥塊剝 落等瑕疵之擔保責任，並未就系爭瑕疵有所約定，被告辯稱 兩造已依系爭協議書免除其就系爭瑕疵之擔保責任云云，尚 無足採。
⑵次按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者 ，出賣人不負擔保之責，雖為民法第355條第1項所明定。惟 原告於107年11月28日始知悉系爭瑕疵存在，已認定如前， 被告以原告於簽訂系爭契約時即知系爭房屋存有系爭瑕疵之 詞，依上開規定，抗辯其不負擔保責任云云，自不可採。 ⑶第按買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者， 出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，民法第355條 第2項亦有明文。又所謂重大過失，係以是否顯然欠缺普通 人之注意定之（最高法院42年度台上字第865號判決意旨參 照）。如前所敘，氯離子含量超標並非鋼筋外露之唯一因素 ，縱有鋼筋外露之情事，不當然與氯離子超標過高產生連結 ，尚需一定之專業知識及檢測始足判斷其成因，以一般無建 築專業知識之普通人標準，自無從要求於發現有鋼筋外露時 即生可能係氯離子含量超標所致之注意，而課予即時進行氯 離子含量檢測之義務。是以，雖原告於知悉系爭房屋有鋼筋 外露之情形時，未即申請為氯離子含量檢測，依上說明，仍 非顯然欠缺普通人之注意，難認原告係因重大過失而不知系 爭瑕疵之存在。被告自無從依民法第355條第2項之規定免負 擔保責任。
⑷從而，不論意定或法定，被告就系爭瑕疵均無不負擔保責任 之理由。
4.原告行使減少價金權利是否罹於除斥期間？ ⑴按不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於 為通知者，視為承認其所受領之物；買受人因物有瑕疵，而 得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受 人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起 經過5年而消滅，民法第356條第3項、第365條第1項定有明 文。
⑵被告雖抗辯原告於簽訂系爭契約時或至遲於簽訂系爭協議書 時，即知系爭瑕疵存在，於108年1月24日始起訴，已罹於除 斥期間，不得再表示減少價金云云。查，系爭瑕疵係不能即 知之瑕疵，原告於107年11月28日始發現系爭瑕疵存在等節 ，已認定如前，則原告於108年1月24日向本院起訴（見本院 卷第9頁），並以起訴狀繕本之送達即108年1月31日向被告 為減少價金之意思表示（見本院卷第63、179、525頁），顯 已同時以起訴狀繕本對被告為存有系爭瑕疵之通知，其減少 價金之權利自未罹於除斥期間，仍得行使之。 5.綜上，系爭房屋確實存有系爭瑕疵，且被告抗辯原告有不得 行使減少價金權利之事由，均非可採，原告自得依民法第35 9 條前段之規定，行使減少價金之權利。 ㈡原告依民法第359條前段之規定得請求減少價金之數額若干？ 1.按買受人依民法第359條規定，請求因物有瑕疵而減少其價 金者，旨在平衡買賣雙方之利益與損失，是該減少之價金數 額，應依同品質物品之市場價值與瑕疵物之買賣價金，並其 減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。另買受人因買 賣標的存有瑕疵而請求減少價金者，其本質為不完全給付損 害賠償之一種，此觀同法第360條規定自明。由是而論，減 少價金之數額，應將因瑕疵存在所致之變動狀況考慮在內， 即除應審酌物因瑕疵存在所生物理性價值貶損外，尚應視有 無因瑕疵存在而生交易性價值貶損，以為適當衡量。 2.原告主張其得就系爭瑕疵請求減少價金185萬7,654元等語。 查：
⑴本院囑託兩造合意之土木公會鑑定，系爭房屋如有氯離子超 標情形，其修復及補強工程及費用等事項進行鑑定，經該會 指派2位土木技師鑑定，其結果略以：「經檢視取樣試體之 實驗報告及現地目視觀察結果，…二樓頂版之硬固混凝土水 溶性氯離子含量超標、頂版已因鋼筋繡蝕而使混凝土保護層 或凸起或剝落，…，但仍需對二樓頂版全面施作鋼筋防銹蝕 處理及加固補強，以維安全。…全部修復及補強費用為新台 幣877,835元。」（見鑑定報告第6至7頁、附件九鑑定標的 物損壞修復費用表及補強圖說），復經土木公會以109年2月
21日北土技字第1093000315號函詳予說明：「一、二樓房屋 頂版，修復面積採用全面積，所據理由為：因二樓頂版，當 時混凝土灌漿是一體完成。因此，此混凝土料出現問題也是 整體性，不能分割考量。二、鋼筋混凝土建築，樓版為結構 體的一部分，雖不像梁柱損壞會造成立即危險，但若樓版混 凝土中的鋼筋出現鏽蝕裂解，及樓版混凝土塊剝落現象，長 期下來，將造成樓版承載力不足，會導致樓版下陷、崩塌、 危及住戶安全。正因本案二樓樓版為一體性之灌漿所為，若 僅就目前出現之瑕疵作部分修復，將來未修復之部位，又會 出現類似現象，為求一勞永逸，本案建議需作全面積修復， 其理由在此。三、至於『補強費用表』中第13項次所列之『專 業人員現場監造費』之用意為，目前坊間結構補強，不合格 廠商充斥市場，其補強施工之作法及所用材料規格，是否合 格，皆有疑問。官方工程，訂有嚴格的監造體系，以及施工 規範。然而民間私人工程，常遭廠商矇騙，魚目混珠，難以 掌握施工品質，故本案列此項費用，由專業人員把關，施工 不致流於草率。是故，本案所列此項費用，仍有其必要。」 （見本院卷第403至405頁），鑑定之土木技師既已就為何需 以系爭房屋樓版全面積計算修復範圍，以及全面積修復、列 計專業人員監造費用之必要性予以說明，且衡諸其內容，係 鑑定人本於其專業，就鑑定事項所為之判斷，並無違反經驗 法則之違誤，並就其鑑定、估價所憑之理由予以補充，鑑定 報告就系爭房屋修復費用估算為87萬7,835元（見鑑定報告 第17、103頁），自堪憑採。被告空言指稱鑑定報告有不備 理由、悖於經驗法則、違反比例原則、應剔除監造費用等瑕 疵云云，並無足採。
⑵本院另就系爭房屋於103年8月4日簽訂系爭契約時之正常交易 價值、是否因有系爭瑕疵而減損交易價值（即汙名化損失） 及所減損之金額若干等事項，囑託估價師公會鑑定，經輪值 之陳碧源估價師：①採用比較法及收益法之直接資本化法等2 種估價方法，推估勘估標的（即系爭房地）屬非氯離子含量 超標之一般正常交易價值，經選用近鄰地區之相關成交案例 作為比較標的，進行產權、一般因素、區域因素、個別因素 、不動產市場當時現況分析，經情況因素調整、區域因素分 析調整、個別因素分析調整、價格日期調整後，求得系爭房 屋於103年8月4日之正常交易價格為1,780萬3,283元；②系爭 2樓氯離子含量超標，系爭3樓氯離子含量未超標，先推估系 爭2樓屬非氯離子含量超標之一般正常屋況之不動產價值單 價為29萬2,500元/坪，乘以系爭2樓建物面積（含公設面積 ）後求得總價為942萬153元。再採價格比例法及收益法之折
現現金流量分析法，求得系爭2樓氯離子含料超標之交易價 值減損占非屬氯離子含量超標之不動產價值比例為19.72%， 推估系爭2樓氯離子含量超標之交易價值減損金額為185萬7, 654元（即942萬153元×19.72%）。另參酌土木公會鑑定報告 所載系爭2樓屬氯離子含量超標之補強費用87萬7,835元，推 估系爭房屋因有氯離子含量超標之瑕疵有交易價值減損之汙 名化損失97萬9,819元（即185萬7,654元-87萬7,835元）（ 見外置估價報告第4至6頁）。陳碧源估價師既是估價師公會 所指派，與兩造又無特別情誼，其對系爭房地交易減損之鑑 定，尚難認有偏頗之虞。況上開鑑定意見，業經估價師公會 襄閱小組形式審查認定符合不動產估價技術規則之要求（見 系爭鑑定報告首頁輪值案件岀件通知書），益徵已具客觀專 業性，亦堪憑採。
⑶被告雖抗辯估價師勘查系爭房屋時未通知其到場參與，鑑定 程序有瑕疵，估價師出具之估價報告顯不足採云云。惟鑑定 人即證人陳碧源（下稱鑑定人）到庭證稱：「（問：倘若被 告於本件勘察時有親自或派人到場，是否會影響本件鑑定之 流程及結果？）不會。會請雙方當事人到場是避免有主訴事 項未注意到，但本件囑託估價時已有檢附台北市土木技師公 會鑑定報告，依報告相關之數值來進行本件的估價。」、「 我是受理就不動產進行估價，屋主或兩造當事人是否在場， 並不會影響到估價。」、「勘查時有詢問原告台北市土木技 師公會採驗及氯離子超標之位置，並詢問現場是否如公會鑑 定報告所認定只有2 樓有氯離子超標，原告訴訟代理人在場 並回稱是，並回問我為何同一棟建物，為何只有2 樓氯離子 超標的情形，我回稱混凝土是分層逐層澆置，2 樓樓版完成 混凝土澆置後，14天至1 個月才會進行3 樓的樓版之混凝土 澆置，有可能是不同時間點的混凝土車澆置，除了上開對話 外，原告並沒有提供其他資料給我參考，我拍完照就離開。 」等語（見本院卷第613至615頁），依鑑定人上開陳述，堪 認現場會勘當日，原告訴訟代理人雖有到場，惟鑑定人僅向 其確認土木公會採驗之位置及確認鑑定結果，原告訴訟代理 人亦僅向鑑定人詢問為何只有2 樓有氯離子超標之情事，此 外並未有其他陳述，亦未提供其他資料予鑑定人，並無其他 足以影響估價結果之情事，足認估價報告係依照鑑定報告及 現場會勘結果而進行，兩造當事人是否在場並不會影響其估 價結果，是被告上開抗辯，並不足取。
⑷被告又辯以縱系爭房屋有氯離子含量之瑕疵，不及於土地， 無從一併為減價云云。惟鑑定人證稱：「本件是區分所有建 物，因此在考慮氯離子超標之污名化價值減損一併考量，會
如此估算價值減損的原因是此區分所有建物不會立刻拆除興 建、市場交易不會分離買賣，也有查閱一些法院判決及論文 （估價報告第49頁）是土地價格與建物一併考慮。」等語（ 見本院卷第615頁），足徵鑑定人就系爭房屋之汙名化價值 減損與基地合併估算，有其專業上之依據，且核與一般區分 所有建物買賣，係以房屋及其所坐落基地應有部分合併計價 ，並未區別房屋、坐落基地應有部分各自計價之交易常情相 合，是被告以此為由認估價報告不可採，亦屬無據。 ⑸被告另辯稱估價師之估價標準不當、不應同時計算修復費用 及價值減損金額等瑕疵，估價報告仍不足採云云。惟鑑定人 已於估價報告中說明其所採用估價方法估價之理由及依據， 復於本院就其鑑定過程為詳實之證述（見本院卷第613至616 頁），且鑑定人學經歷豐富，經不動產估價師國家考試及格 ，領有不動產估價師證書、開業證書及台北巿不動產估價師 公會會員證書，有該報告所附上開證書可參（見估價報告附 件九），堪認其對於不動產價格鑑定具有專門知識經驗，該 報告結果亦經估價師公會襄閱小組形式審查合於規範，亦如 前述，自具相當公信力，被告指摘估價報告估價標準不當， 亦非可取。又查氯離子超出規定值之瑕疵，茲因高氯離子含 量存在鋼筋混凝土中，慢慢腐蝕鋼筋，保護層逐漸脫落崩離 ，影響結構安全與生活起居，縱經修復亦無法完全排除此一 腐蝕作用，因而受汙名之影響當屬顯著。此外，海砂屋屬於 物理上瑕疵且與居住安全息息相關，面臨較為困難的借貸條 件，融資困難等因素要件，在市場上資訊揭露度不足之條件 下，滿足「瑕疵繼續存在(或有復發之可能性）、具隱蔽性 」之要件得以成為「存續性汙名價損」（見估價報告第4頁 ），且鑑定人亦證稱：「上開估價得到的是交易價值減損， 交易價值減損隱含2 項，其一為修復費用（透過物理性的方 式來修復），第二是污名化價值減損，而氯離子超標房地在 市場上賣方有揭露的義務，此經內政部公告必須在不動產交 易說明書揭露，買賣契約書也必須記載，一般消費者看到， 通常不買或要求減價，這也就是所謂的污名化價值減損。」 （見本院卷第614頁）堪認系爭房屋縱經物理性修復，仍受 有汙名化價損之交易性價值貶損，應一併計算為系爭房屋因 系爭瑕疵所生之價值貶損，被告抗辯不應一併計算，仍非有 據。
⑹依上所述，鑑定報告及估價報告既堪憑採，則以系爭房屋因 系爭瑕疵所產生之修補費用為87萬7,835元而言，堪認是修 繕系爭瑕疵造成系爭房屋之物理性損害，核係系爭房屋之物 理性價值貶損，除此，系爭房屋併因系爭瑕疵受有97萬9,81
9元之汙名化價值減損，即為系爭房屋之交易性價值貶損， 合計因系爭瑕疵得請求減少之價金數額為185萬7,654元。 ㈢原告依民法第179條規定請求被告返還185萬7,654元本息，有 無理由？
1.按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權， 一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於 應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內 ，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號 判決參照）。是買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求 減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利之法律 關係請求返還。
2.查，被告就其出賣之系爭房屋應負擔保責任，原告得請求減 少價金185萬7,654元，且經原告以起訴狀繕本之送達為減少 價金之意思表示，被告自受有溢領此部分價金之利益，原告 依民法第179條規定，請求被告返還185萬7,654元，及其中1 00萬元自起訴狀繕本送達之翌日即108年2月1日（見本院卷 第63頁）起，其餘85萬7,654元自109年10月29日準備程序期 日之翌日即109年10月30日（見本院卷第524頁）起，均至清 償日止，按週年利率5%計算之利息（即185萬7,654元本息） ，為有理由。
五、綜上所述，原告依民法第179條之規定，請求被告給付185萬 7,654元本息，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔 保請准宣告假執行或免為假執行，經核於法相符，爰分別酌 定相當之擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法暨所援用 之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此 敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 110 年 1 月 8 日 民事第六庭 審判長法 官 許純芳
法 官 賴秋萍 法 官 許柏彥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費用。中 華 民 國 110 年 1 月 8 日 書記官 王琪雯
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