臺灣臺南地方法院民事判決
107年度訴字第893號
原 告 楊進得
訴訟代理人 蘇清水律師
柯佾婷律師
被 告 郭美麗
訴訟代理人 洪茂松律師
上列當事人間因遷讓房屋等事件，經本院於民國108年2月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺南市○區○○段00000地號土地之門牌號碼臺南市○區○○路00000號房屋騰空遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣壹萬捌仟肆佰陸拾柒元，及自民國107年6月26日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國107年6月26日起至遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟伍佰肆拾元，由被告負擔新臺幣貳仟元，其餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項、第三項得假執行；但被告如以原告請求之金額為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
（一）坐落臺南市○區○○段00000地號土地（以下簡稱系爭土地） 上門牌號碼臺南市○區○○路00000號房屋（以下簡稱系爭房 屋，與系爭土地合併簡系爭房地）為原告所有。原告於民 國96年7月25日將系爭房屋出租予被告，兩造並簽訂租賃 契約（以下簡稱系爭租約），約定每月租金為新臺幣（下 同）8,000元，並應於每月25日前繳交；租賃期間自96年7 月25日起至98年7月24日止，因租賃期間屆滿後，被告仍 繼續使用系爭房屋並支付租金，是自98年7月25日起，系 爭租約已默示為不定期租賃關係。惟被告自107年1月起即 未再依約給付租金，積欠租金達5個月以上，共計40,000 元，經原告屢次催討，均置之不理，原告迫於無奈，因而 分別於107年3月15日、同年5月2日寄發存證信函，催告被 告給付積欠之租金，惟被告均以伊為所有權人，與原告並 無租賃關係及未積欠租金拒不返還。是原告依民法第767
條、第440條第1、2項及第455條之規定終止租約，並以本 件起訴狀為終止系爭租約之意思表示，並請求被告遷讓返 還系爭房屋。
（二）本件依系爭租約第3條第房租收款明細欄所示，雙方已約 定每月租金為8,000元，被告自有依約給付租金義務，詎 被告自107年1月起即未依約給付租金，至本起訴狀完成之 日止，已積欠租金達5個月又13日，共計43,467元【計算 式：8,000元（5＋13/30）月＝43,467元，小數點以下四捨 五入】。原告已分別於107年3月15日、同年5月2日寄發存 證信函，催告被告給付積欠之租金，已如上述，是原告自 得依民法第421條第1項、第439條前段及系爭租約第3條向 被告請求所積欠租金共計43,467元。
（三）再按系爭租約第6條約定，被告如不即時遷讓交還房屋時 ，原告每月得向被告請求按租金五倍之違約金至遷讓完了 之日止。惟依內政部房屋租賃契約書範本第12條第3項之 規定，承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承 租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相 當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約 金至返還為止。被告於原告合法終止系爭租約後，未即時 遷讓交還系爭房屋，違反系爭租約約定，原告爰僅依內政 部房屋租賃契約書範本之規定為請求，是以，原告向被告 請求1倍之違約金，即自起訴狀繕本送達之翌日起至被告 遷讓房屋之日止，每月8,000元之違約金。（四）又被告經原告以起訴狀為終止系爭租約之意思表示後，則 兩造間即無任何法律關係存在，惟被告仍持續無權占有系 爭房屋，屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，並 致原告受損害，故原告自得依民法第179條之規定，請求 被告返還不當得利，而金額之計算比照原租金即每月租金 8,000元。是被告應自起訴狀送達之翌日起至遷讓房屋之 日止，按月給付原告相當於租金之不當得利8,000元。（五）對被告抗辯之陳述：系爭房屋確為原告所有，被告辯稱兩 造間曾成立借名登記契約云云，實屬無據：
1.被告因積欠台新銀行借款債務，致其所有坐落臺南市○區○ ○段00000地號土地即系爭土地，及其上1602建號建物即系 爭房屋遭拍賣，被告為避免一家老小流離失所，從而不斷 找尋認識之買主拍定系爭房地，以長期出租給伊，因斯時 兩造為朋友關係，被告早已知悉原告有購置不動產投資之 意願，故而主動向原告遊說系爭房地地段良好，若拍定該 筆房地，未來必定會有所增值，且等待增值之際，亦可長 期出租予被告一家使用，以獲得長期且租定之租金收入，
又因被告承諾會協助原告進行所有拍賣程序，並為原告找 尋其所熟識之代書，亦同時會為原告與代書一同處理所有 拍賣、借款程序，但所有代書費用仍須由購買系爭房地之 原告負擔，原告始決定參與拍賣程序購買系爭房地，是本 件被告係因曾協助原告進行拍賣程序，因而取得原告拍賣 系爭房地之相關資料，且拍賣過程亦均係被告代原告直接 與代書接洽處理所有拍賣程序，故原告實不知被告究與代 書具有何關係，及被告如何向代書說明兩造間之關係，惟 原告當時確係為其所有之意思而參與法院拍賣程序，並支 付所有拍賣價金3,413,600元，及支付設定抵押權、銀行 徵信、代書等費用。
2.原告拍得系爭房地後，即按先前約定於96年7月26日將系 爭房屋出租予被告，並按月向被告收取8,000元租金，原 告念及情誼，並擔心被告一家無處可居，及感謝被告當初 有協助原告拍賣取得系爭房地，多年來均以低於市價之行 情出租予被告，孰料，卻換來「乞丐趕廟公」、「反客為 主」之下場，被告不僅於107年1月起拒絕繳交房租，且扭 曲事實、堂而皇之稱其為系爭房地之所有權人，並拒絕遷 讓系爭房屋予原告，又若系爭房地為被告所有，則何以「 所有拍賣價金」、「代書費用」、「銀行徵信費用」、「 設定抵押權費用」、「每年地價稅」均係由原告負擔，足 證被告以其有繳交房屋稅即辯稱系爭房屋為其所有實屬不 實。
3.又被告胞弟郭國瑞曾於96年9月間主動向原告表示因其父 母及胞姊均居住於系爭房屋，請求原告將系爭房地出賣給 伊，原告遂允諾郭國瑞能於5年內為原告清償原告向陽信 銀行所申貸之273萬元，即同意優先與郭國瑞締結買賣契 約，並以繳付完結時附近不動產價值，扣除已繳付之貸款 後優先出賣系爭房地予郭國瑞，是原告並不爭執曾與郭國 瑞締結附停止條件之買賣契約，然郭國瑞僅於96年10月起 至100年6月止期間給付部分貸款後，即向原告表示因其資 力不足，同意放棄向原告購買系爭房地，且因當時郭國瑞 尚有積欠原告其他借款，原告擔心無法受償，從而直接將 郭國瑞於上開期間所給付之款項充作償還其他借款，然兩 造約定5年內清償貸款條件已確定不成就，故被告辯稱其 胞弟有於96年8月起至100年6月止匯款相當於房貸之金額 ，即代表系爭房地為其所有云云，實屬不實。
4.亦請鈞院審酌，若系爭房地為被告所有，何以被告於100 年7月後即不再繳交房貸？何以自100年7月起，距今7年多 所有房貸、地價稅均仍由原告自行負擔？顯見並非被告所
辯之借名登記契約。
（六）兩造間所締結之系爭租約，即可證明兩造僅是單純成立「 租賃關係」，從未有被告臨訟所辯之「借貸」及「借名登 記」關係，及通謀虛偽締約租賃契約之情：被告雖一再以 系爭租約第3條漏未填載租金，主張兩造間係基於通謀虛 偽意思表示，而締結不實租賃關係云云，然仔細觀察系爭 租約第3條：「租金每個月新台幣----元正（收款付據） 乙方不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水）如附 表二」，雖兩造於締約時，曾因一時疏忽，漏未於系爭租 約第3條載明每月租金金額，但兩造於該條末端明確約定 電燈費及自來水費以「如附表二」計算，並於房租收、付 款明細欄內，詳載96年7月25日收款8,000元租金，即可證 明兩造確曾約定每月租金8,000元，否則若如被告所辯， 系爭租約因銀行要求，作為借款所需，則被告豈有可能大 費周章邀請郭慶源擔任連帶保證人，並以契約內詳載租賃 期間自96年7月25日起至98年7月24日、租金應於每月25日 以前繳納，及被告於締約時曾交付原告25,000元押租金， 並另就電燈費及自來水費用約定「如附表二」，及於房租 收、付款明細欄明確記載已收取8,000元租金等內容後， 無故漏載每月租金金額，影響借款成功之機會，此顯然不 合理，足證兩造確實已合意訂立系爭租約，僅一時疏忽漏 未填載租金金額，且契約租賃契約本為不要式之法律行為 ，縱未簽訂書面契約亦可有效成立，何況，兩造僅因一時 不慎漏未記載租金金額，實不能據此「推論」兩造間係基 於通謀虛偽意思表示簽訂系爭租約。再者，證人陳秋月已 當庭證稱：「我沒有看到這份租約，也沒有處理這份契約 」，足證證人陳秋月當庭所述，全係其主觀偏頗臆測之詞 ，並不能作為證明兩造間係基於通謀虛偽意思表示簽訂系 爭租約。
（七）證人陳秋月、郭國瑞證稱兩造間係成立借貸及借名登記契 約云云，均與卷內所存之客觀事證，及一般借名登記、借 貸常情不符，足證證人陳秋月、郭國瑞證述偏頗不實： 1.若事實如被告所辯及證人所述，則借貸及借名登記之交易 常情，原告豈有可能未於借款前先與被告約定「借款本金 」之清償方式及清償日期，亦未與被告約定若違約未按月 清償本金及利息之法律效果，即願意貿然以自身名義向銀 行貸款高達273萬元，並自借款起至今從未向被告請求清 償借款本金，而自行清償銀行長達7年多之本金及利息。 2.若原告與證人郭國瑞間係成立借款關係，原告豈會容許證 人郭國瑞於100年6月後，可「自行決定」是否願意再清償
原告借款，而從未訴諸法律向證人郭國瑞或被告請求任何 借款，及仍願意與被告維持十多年之租賃關係，是從原告 與被告、證人郭國瑞三人間數年來之關係，即可證明系爭 房地確屬原告所有，被告、證人陳秋月、郭國瑞等人所述 均屬不實。
3.原告否認被告所辯曾向原告借款165,000元，用以清償抵 押費用、代書費用、貸款差額等，上開費用全然係由原告 自行支付，兩造間從未締結任何借貸關係，且若如被告所 辯，系爭房地所有權屬被告所有，按常情，自應由所有權 人被告自行負擔「強制執行費用」、「代書費用」、「銀 行徵信費用」、「設定抵押權費用」、「每年地價稅」、 「每年火災保險之保費」，惟自原告於96年拍得系爭房地 至今，所有地價稅、火災保險費金額累積已達19,662元， 是若系爭房屋非原告所有，原告豈會願意為被告承擔十多 年稅賦義務及投保火災保險，而從未向被告、證人郭國瑞 請求，可證被告、證人陳秋月、郭國瑞所述均屬不實。 4.又本件證人郭國瑞為被告之胞弟，兩人具至親關係，且證 人郭國瑞於96年間曾向原告請求買回系爭房地，原告雖同 意其買回，然因證人郭國瑞自身資力不足，於100年7月間 即明確向原告表示放棄買回，自始不再給付任何買回價款 予原告，原告亦未向證人郭國瑞請求，且證人郭國瑞放棄 買回系爭房地後，曾多次向原告請求返還96年8月至100年 7月間所給付之買回價金，惟因原告考量證人郭國瑞之父 郭榮沛生前尚積欠原告200萬元借款未清償完畢，經原告 多次請求郭榮沛繼承人（郭國瑞、被告等人）清償借款， 卻均不獲置理，迫不得已，僅以證人郭國瑞先前欲買回系 爭房地之價款抵銷其父親郭榮沛生前債務，對此，證人郭 國瑞雖相當不滿，但亦莫可奈何，是證人郭國瑞不僅與被 告具有密切親屬關係，又與原告具有金錢糾紛，難以排除 為不實證述。
5.且按交易常情，系爭房地之所有權狀正本，應交由真正所 有權人留存，若兩造係約定借名登記拍回系爭房地，並花 錢委請代書辦理，被告不可能僅因「不好意思開口」，即 任由原告取得系爭房地所有權狀正本。是兩造間僅單純成 立「租賃契約」，自始不曾成立借貸及借名登記契約。 6.又依證人陳秋月之證述，可知證人陳秋月為證人郭國瑞多 年好友，並曾多次受被告一家委任處理繼承、稅捐及強制 執行等事宜，三人間具有密切之委任及情誼關係，是難以 排除是否因此密切友好關係，被告及證人郭國瑞對家屋將 被拍賣之困境難以啟齒，向證人陳秋月為不實之陳述，以
掩實情，從而陳秋月出庭為此不實證述，亦請鈞院明察。（八）並聲明：
1.被告應將坐落臺南市○區○○段00000地號土地上之門牌號碼 臺南市○區○○路00000號房屋（即系爭房屋）全部遷讓返還 予原告。
2.被告應給付原告43,467元，及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
3.被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓房屋之日止，按 月給付原告16,000元（相當於租金之不當得利8,000元、 違約金8,000元）。
4.訴訟費用由被告負擔。
5.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：
（一）本件基礎事實：
1.被告因積欠台新銀行借款債務，系爭房地遭台新銀行聲請 拍賣，被告欲買回系爭房地，乃與原告約定，由被告向原 告借款，繳交投標所需之保證金（部分）及其餘價金，並 約定借用原告名義向法院投標購買系爭房地，若拍定得標 後，移轉登記為原告名義，並以原告名義提供系爭房地為 擔保向銀行辦理抵押貸款，償還被告對原告之借款，之後 並由被告負責繳交抵押貸款債務之本息。雙方合意既定後 ，即由被告接洽土地代書辦理投標作業。被告於投標之前 ，已自行籌得15萬元，另向原告借得40萬元，合計55萬元 作為投標保證金，另需繳納執行案款2,863,600元，依被 告與原告於投標前之約定，由被告向原告借取2,863,600 元，並於96年7月11日向執行法院繳納完畢。 2.承辦之代書隨即依兩造之約定，申請辦理系爭房地所有權 移轉登記為原告名義，並提供系爭房地為擔保品向銀行申 請貸款，嗣於96年7月24日辦理完成所有權移轉登記，同 時並設定擔保債權總金額328萬元之最高限額抵押權登記 。原告於翌日即96年7月25日向被告表示：由於系爭房屋 並非原告居住使用，而係由被告及其家人居住使用，銀行 承辦人員表示設定抵押權登記之後，必須提供租賃契約書 ，供銀行參考等語，因此兩造基於該項用途，才通謀虛偽 簽訂系爭租約，交由原告提供銀行參考。兩造簽訂系爭租 約後之翌日即96年7月26日，陽信銀行安順分行隨即撥款2 73萬元予原告。衡諸常理，果真兩造係正常簽訂系爭租約 ，豈會發生由被告所持有之租賃契約書後附「房租收付款 明細欄」均為空白，且與原告記載不同之情形？在在顯示 兩造間確係通謀虛偽簽訂系爭租約。
3.陽信銀行撥貸273萬元，分15年按月攤還本息。嗣被告與 其弟郭國瑞約定，由郭國瑞負責繳付銀行抵押貸款本息， 被告則負責清償投標前向被告所借保證金40萬元債務之本 息，依原告之要求，以月息2分計算利息，每月利息為8,0 00元，嗣經被告要求，原告則同意改收利息6,000元。又 因陽信銀行同意撥貸273萬元，尚不足133,600元，再加之 委託代書辦理系爭房地所有權移轉登記及抵押權設定登記 、銀行徵信等相關規費約22,000元左右，另代書費用約8, 000元至10,000元左右，均由原告墊支，以上合計以165,0 00元計算，約定由被告向原告借款，依原告之要求，該項 借款165,000元以月息2分計算利息，每月利息為3,300元 。
4.大約於98年間，被告陸續向原告要求將系爭房地之所有權 移轉登記返還被告，原告均藉故拖延。因此，被告與郭國 瑞約定由郭國瑞負責清償之部分，郭國瑞自100年7月份起 ，即未再繳交抵押貸款之每月應攤還本息，及另欠原告16 5,000元借款之利息3,300元。而由被告負責清償之40萬元 ，被告則繼續繳交利息至107年3月份為止。（二）被告向原告借款及借用原告名義向法院投標買回系爭房地 ，兩造間就系爭房地係成立借名登記契約關係之事實，有 證人陳秋月及郭國瑞二人之證述內容可證，並核與被告所 辯稱：「被告於投標之前，已自行籌得15萬元，另向原告 借得40萬元，合計55萬元，作為投標保證金。」、「委由 代書以總價3,413,600元得標，扣除保證金，另需繳納執 行案款2,863,600元，由被告向原告借款繳納。」、「辦 理所有權移轉登記後，以系爭房地向陽信銀行安順分行抵 押貸款273萬元，還給原告，貸款不足之133,600元，再加 上委託代書辦理相關登記等費用由原告墊付，合計以165, 000元計算，由被告向原告借款。」等情節相符，足證被 告所辯稱：被告係向原告借款及借用原告名義向法院投標 買回系爭房地，兩造間就系爭房地係成立借名登記契約關 係之事實，堪以認定。
（三）系爭房屋之房屋稅，自97年起迄107年間，均由被告繳納 ，衡諸常理，若系爭房屋係由原告基於自己購買之意思而 向法院標購，則殊無由被告繳交歷年房屋稅之理。相對地 ，由被告繳交房屋稅之事實，亦可證明被告係向原告借款 及借用原告名義向法院投標回系爭房地，兩造間就系爭房 地係成立借名登記契約關係之事實。再參以稅捐機關徵收 地價稅，係將同一人名下之全部土地之應繳地價稅，列在 一份地價稅繳納通知書，合併通知繳納。若要查明各筆土
地所應繳納之地價稅及其計算方式，則需向稅捐機關申請 地價稅課稅明細表。因此，原告代為繳納系爭土地之地價 稅後，未即時向被告收取，尚難因此即認定系爭房屋係由 原告基於自己購買之意思而向法院標購。
（四）關於系爭租約之爭執：被告係向原告借款及借用原告名義 向法院投標買回系爭房地，兩造間就系爭房地係成立借名 登記契約關係之事實，已如前述。則外觀上原告雖登記為 系爭房地之所有權人，但實質上，被告始為系爭房地之所 有權人。則被告既借用原告名義向法院投標買回系爭房地 ，殊無再向原告承租之必要。再參以證人陳秋月證稱：「 （辦妥抵押權過戶的隔天，原告跟郭美麗有一份房屋租約 ？）因為有時候銀行會要。我沒有看到這份租約，也沒有 處理這份契約。因為銀行去現場看到有人住，為了確保他 們的權利，會問是什麼人住的，我猜測原告可能就跟銀行 說是原來的屋主，銀行就要求他們訂立契約，當然我猜也 有可能原告為了確保他自己的權利所作。」、「（提示本 院卷203頁陽信銀行的房屋貸款申請書予證人。是否是證 人辦理的？）原告自己女兒在陽信上班，申請書不是我寫 的，是原告自己寫的。」、「（申請書上寫租金收入，銀 行是否要求要看租約？）會。」等語。準此，足證被告所 稱：原告向被告表示：設定抵押權之後，必須提供系爭房 地之租約，以供銀行參考，兩造遂簽訂系爭租約等語，應 屬可信。揆諸民法第87條第1項之規定，系爭租約應屬無 效。再者，被告所執有之租約與原告記載竟不相同，在在 顯示兩造間確係通謀虛偽簽訂系爭租約。
（五）原告主張其與證人郭國瑞間約定：若郭國瑞能於5年內為 原告清償原告向陽信銀行所申貸之273萬元，即同意優先 與郭國瑞締結買賣契約，並以繳付完結時附近不動產價值 ，扣除已繳付之貸款後優先出賣系爭房地予郭國瑞云云， 被告否認之：
1.證人郭國瑞已證稱：被告向原告借款及借用原告名義向法 院投標買回系爭房地，兩造間就系爭房地成立借名登記契 約關係之事實，業已否認原告所稱買回之約定。 2.況果真有「5年內買回之條件」，則應還清之金額，除銀 行抵押貸款本金273萬元外，尚應包括投標保證金部分之 借款40萬元，及抵押貸款不足之133,600元，再加上委託 代書辦理相關登記等費用，合計以165,000元之借款。然 而，原告則僅稱清償銀行抵押貸款273萬元之部分，而刻 意漏掉被告向原告借款之部分。
3.原告所稱「5年內清償銀行貸款之買回條件」，顯係刻意
迴避被告向原告借款40萬元，加上165,000元，按月支付 借款利息之事實。
4.甚者，貸款不足之133,600元，再加上委託代書辦理相關 登記等費用係原告墊付予代書，此部分合計以165,000元 計算，由被告向原告借款，由證人郭國瑞按月繳交3,300 元利息之部分，更可由證人郭國瑞由澎湖馬公郵局匯款至 原告陽信銀行東寧分行帳戶之金額，係抵押貸款應攤還本 息，再加向原告借款165,000元，每月支付利息3,300元之 事實。
5.若非被告借用原告名義向法院投標買回系爭房地，則證人 郭國瑞又何須按月另外支付原告3,300元之利息？被告既 係借用原告名義向法院投標買回系爭房地，僅需按時清償 銀行貸款及原告之借款利息，殊無另約定附條件買回之必 要。
6.原告雖出借名義予被告向法院投標買回系爭房地，但原告 亦同時為金主，可由出借被告借款獲取利息，而系爭房地 價值大於借款及銀行抵押貸款，因此，原告出借金錢及登 記所有權人名義，已獲有足夠之保障，並無不利。（六）至於證人郭國瑞就銀行抵押貸款部分僅繳交每月應攤還本 息至100年6月份；另向原告借款165,000元之部分，僅繳 交每月3,300元利息至100年6月份；另被告就借款40萬元 部分，僅繳交利息至107年3月份。就此部分證人郭國瑞業 已證稱：「（所以沒有討論怎麼還本金？）原告房屋一直 沒有過戶還我們，我才跟我姐姐說，我姐姐的部分要繼續 繳，我沒有意見，但是我的部分不要付了，等原告房子過 戶給我們，我們再結算。」等語。
（七）依證人陳秋月所提供當年承辦系爭房地投標、過戶及設定 抵押之檔案資料，其中「費用明細資料」記載：「郭美麗 0000000000」、「阿瑞0000000000、0000000」、「戶內 有陳春治」等項：
1.由於兩造間就系爭房地係借名登記關係，故代書陳秋月辦 理過戶等事宜，主要係聯絡被告及證人郭國瑞。假若兩造 間就系爭房地並非借名登記關係，則代書陳秋月辦理過戶 及設定抵押事宜，理應與被告及證人郭國瑞無涉，實不需 要與被告及證人郭國瑞聯絡，豈會註記上開電話資料？ 2.代書註記「戶內有陳春治」乙節，係訴外人陳春治之前將 戶籍設於系爭房屋，經由被告告知代書陳秋月，陳秋月以 被告名義向臺南市稅捐稽徵處提出申請，查明有無租賃關 係，以供申請按自用住宅稅率計課土地增值稅，衡諸常理 ，假若兩造間就系爭房地並非借名登記關係，代書陳秋月
於辦理過戶等事宜之過程中，又豈會同案替被告辦理土地 增值稅事宜？
3.綜上，由代書陳秋月於辦理系爭房地過戶之檔案資料註記 被告及證人郭國瑞之聯絡電話，並以被告名義申請自用住 宅稅率計課土地增值稅等情觀之，則被告所稱兩造間就系 爭房地係成立借名登記契約關係之事實，應屬可信。（八）原告陳稱：「因原告考量證人郭國瑞之父郭榮沛於生前尚 積欠原告200萬元借款未清償完畢」云云，惟原告所提出 之本票，雖記載金額及到期日，卻未記載發票日，不生票 據效力。退而言之，郭榮沛係於90年間去世，而上開本票 記載到期日為86年2、3月間，則果真郭榮沛對原告有該項 債務，何以原告於郭榮沛生前未向郭榮沛請求清償？殊與 常情不合，被告否認該項債務。準此，原告稱以證人郭國 瑞先前欲買回系爭房地之價款抵銷其父郭榮沛生前債務云 云，並非真實。
（九）並聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：
（一）本件原告主張其自96年7月24日即為系爭房地之登記所有 權人，而系爭房屋現由被告占有使用等情，業據提出土地 及建物登記謄本為憑，且為被告所不爭執，堪信原告此部 分主張為真實。
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段定有明文。又依土地法第43條 、民法第759條之1規定，不動產登記名義人為不動產之所 有權人，係社會通念下之常態事實；反之，不動產登記名 義人實際上非不動產之所有權人，則屬社會之變態事實； 如主張登記名義人並非實際所有權人，自應由主張之人負 舉證責任。本件原告主張其為系爭房地之所有權人乙節， 為被告所否認，並以系爭房地係被告以原告名義向法院拍 賣取得，原告僅為登記名義之所有權人，系爭房地實為被 告所有，兩造間就系爭房地係成立借名契約云云，資為抗 辯。經查：
1.按一般被拍賣不動產之債務人，如想買回不動產，常用方 法固為找人（俗稱人頭）出面標得該不動產並登記為所有 權人，事後再以買賣為由移轉回債務人，惟債務人與人頭 間究係借名登記，或由人頭取得所有權，再約定以一定條 件由債務人買回，則應依當時債務人與人頭間之約定以定
之。
2.證人陳秋月雖到庭證稱系爭房地係被告之弟郭國瑞告知欲 借原告之名向法院標買等語（見本院107年10月24日言詞 辯論筆錄，本院卷一第295至302頁），惟前揭證詞係證人 經被告之弟郭國瑞所告知，已難認確係兩造間之約定；且 所謂借名云云，亦可能係約定原告買受取得系爭房地之所 有權，事後被告再向原告買回；況證人陳秋月並未參與原 告與被告或與被告之弟郭國瑞間之約定。是依證人陳秋月 之證詞，尚不能證明兩造間就被告借原告之名向法院標買 系爭房地即係借名登記。
3.證人即被告之弟郭國瑞雖亦到庭證稱系爭房地係被告借原 告之名向法院標買等語（見本院107年10月24日言詞辯論 筆錄，本院卷一第302至306頁），惟證人被告郭國瑞係被 告之弟且係真正出面處理系爭房地之人，其證詞已有疑慮 ；況借名之初，本就有可能係約定由原告取得所有權，而 被告事後再買回，而非約定借名登記。是證人郭國瑞之證 言，亦不能證明兩造間就被告借原告之名向法院標買系爭 房地即係借名登記。
4.觀證人郭國瑞之匯款明細資料，雖足證明郭國瑞曾匯款至 原告帳戶，惟並不能證明所匯之款項即係用於支付系爭房 地相關款項（如分期款、借款利息，或買回款）；又縱前 揭款項與系爭房地有關，可能係原告主張之被告欲買回系 爭房屋及坐落土地之款項，亦不能證明確係被告抗辯之因 借名登記關係而支付之款項。況郭國瑞自100年6月後即未 再匯款予原告，更不能證明係支付系爭房地相關款項（如 分期款、借款利息）。
5.被告繳納房屋稅之原因，可能係原告委由被告繳納，亦可 能係兩造約定由被告繳納扺買回系爭地之部分款項，並不 能證明系爭房地之所有權即歸屬被告所有，更不能證明兩 造間就系爭房地存有借名登記關係。況系爭土地之地價稅 均由原告繳納，更不能證明系爭房地為被告所有。 6.至於出面委託代書辦理系爭房地之投標及移轉登記之人縱 係被告，可能係原告委由被告為之，並不能據此即認被告 為實際之所有權人。
7.此外，被告並未就其與原告間就系爭房地係於何時何地達 成借名登記之合意，具體陳明並舉證以實其說。則被告所 為其與原告就系爭房地存在借名登記契約之抗辯，尚難採 信。
8.從而，原告以其係系爭房地之登記所有權人據以主張係系 爭房地之實際所有權人，為可採信。
（三）再按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收 益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物 之孳息充之；而表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者 ，其意思表示無效，民法第421條、第87條第1項前段分別 定有明文。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意 思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字 第29號判例意旨可資參照）。本件原告復主張其於96年7 月25日將系爭房屋出租予被告，兩造並簽訂系爭租約，約 定每月租金為8,000元，租賃期間自96年7月25日起至98年 7月24日止等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經 查：
1.證人陳秋月雖到庭證稱：「（問：辦妥抵押權過戶的隔天 ，原告跟郭美麗有一份房屋租約？）因為有時候銀行會要 。我沒有看到這份租約，也沒有處理這份契約。因為銀行 去現場看到有人住，為了確保他們的權利，會問是什麼人 住的，我猜測原告可能就跟銀行說是原告的屋主，銀行就 要求他們訂立契約，當然我猜也有可能原告為了確保他自 的權利所作。」等語，然依上開證述可知，證人於兩造簽 訂租約當時並未在場，亦未曾經手系爭租約事宜，該證述 僅係其臆測之詞，自不足證明兩造間簽訂之系爭租約係屬 通謀虛偽意思表示。
2.被告固以系爭租約第3條未填載租金，辯稱兩造間係基於 通謀虛偽意思表示，而締結不實租賃關係云云。然查，系 爭租約第3條雖未填載租金金額，惟於房租收付款明細欄 內已詳載「96年7月25日收款8,000元租金」，足徵兩造確 曾約定每月租金為8,000元，且兩造就電燈費及自來水費 用另行約定「如附表二」，亦詳載25,000元作為押租保證 金。是被告既不爭執原告所執系爭租約之真正，自不得徒 以漏未填載租金金額，率謂兩造間係基於通謀虛偽意思表 示簽訂系爭租約。
3.綜上，被告抗辯兩造間係基於通謀虛偽意思表示而簽訂系 爭租約云云，不足採信。而原告主張兩造間就系爭房屋存 在依系爭租約之租賃關係乙節，為可採信。
（四）復按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催 告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人 得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租 賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1項、第2 項前段、民法第455條分別定有明文。本件原告以被告已 積欠租金達5個月以上，經催告仍拒不繳納為由，主張依
民法第767條、第440條第1、2項及第455條之規定終止系 爭租，並請求被告遷讓返還系爭房屋等語。被告並不否認 自107年1月起即未給付任何數額之金錢予原告，惟以系爭 房屋為其所有且兩造間並無租賃關係云云置辯。經查： 1.系爭房屋為原告所有且兩造間存在租賃關係，業如前述， 是被告抗辯系爭房屋並非原告所有且兩造間並無租賃關云 云，並不足採。
2.被告既自107年1月即未給付任何數額之金錢予原告，自應 認被告迄原告起訴之日即107年6月13日止，未依系爭租約 遲付之租金逾5期（5月）計43,467元【計算式：8,000元 （5＋13/30）月＝43,467元，小數點以下四捨五入】，於扣 除被告已交付之押租金25,000元後，遞延給付之租金已達 2個月，且遲延給付逾2個月，則原告依前揭規定，以起訴 狀之送達向被告為終止系爭租約之意思表示，於法自屬有 據；又該起訴狀繕本已於107年6月25日送達被告，有本院 送達證書（見本院卷一第65頁）在卷可稽。是原告主張兩 造間之系爭租約已合法終止，核屬有據。
3.系爭租約既經原告終止，則原告依系爭租約第6條：「乙 方（即被告）租賃期間屆滿時，除經甲方同意繼續出租外 ，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即原告