最高法院民事判決 八十九年度台上字第二三八號
上 訴 人 丁○○
乙○○
甲○○
丙○○
被上訴人 戊○○
右當事人間請求確認基地租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國八十七年十二月七
日臺灣高等法院高雄分院第二審判決（八十七年上字第二一七號）提起上訴，本院判
決如左：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院。
理 由
本件被上訴人主張：坐落屏東縣竹田鄉○○段二八○六地號面積○‧三四二九公頃土地原為上訴人丁○○之被繼承人李海清所有，該土地內如原判決附圖所示○‧○七一七公頃部分（下稱系爭土地），前曾經上訴人丁○○及李火勝、甲○○、丙○○之被繼承人李明振另案訴請被上訴人之被繼承人葉雲振拆屋還地，經法院以雙方有基地租賃關係而判決丁○○、李明振敗訴確定，而李明振於民國七十八年五月二十四日死亡，其就系爭土地之應有部分由上訴人乙○○、甲○○與丙○○繼承，另葉雲振於八十年四月二十日死亡，由被上訴人及子葉天生繼承，從而本件兩造均因繼承上開權利義務而有租賃關係存在。又本件系爭土地上之房屋因逾使用年齡，部分並已瀕臨倒塌，經屏東縣政府列為危險房屋，伊在繼承葉雲振後，為維護生命與公共安全，於八十六年十月六日將該危險房屋拆除，計畫在系爭土地上建築新房屋，然依主管建築機關之規定，必須提出基地所有人同意建築之證明文件即同意書，而法律上上訴人有同意建築之義務，因上訴人拒不同意等情，爰依不定期租賃之法律關係，求為：㈠確認伊對上訴人所有系爭土地有租地建屋之租賃關係存在。㈡上訴人應出具建築同意書給伊，同意伊在前項土地上建築房屋之判決。
上訴人則以：土地之租賃契約以承租人自行建築房屋使用為目的者，當事人雖未明定租賃之期限，惟依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，易言之即為不確定期限，此與未定期限之租賃有所不同，亦應受民法第四百四十九條第一項所定不得逾二十年之限制。本件被上訴人既自認其被繼承人葉雲振原在系爭土地建築之房屋業逾使用年齡，部分並已瀕臨倒塌，經主管機關屏東縣政府列為危險房屋，伊乃於八十六年十月六日將該危險房屋拆除，則兩造就系爭土地縱曾有租約，即令不因屆滿二十年未更新而消滅，然兩造租期既已屆滿，伊自得收回土地，更無同意上訴人重新建築之義務等語，資為抗辯。原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其聲明，係以：本件被上訴人主張兩造就系爭土地有不定期之基地租賃關係存在等情，業據被上訴人提出台灣屏東地方法院六十六年度訴字第一○六三號民事判決、最高法院六十七年度台上字第二一九六號民事判決、台灣高等法院台南分院六十七年度上更一字第二九七號民事判決、判決確定證明書、土地登記簿謄本、屏東縣政府函、戶籍登記簿謄本及高雄第五十支郵局存證信函等件為證，且為上訴人所不爭執，自堪信為實在。按租用建築房屋之基地
非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，其申請重建之房屋，除契約別有約定者，從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人負有同意重建之義務，最高法院著有五十一年台上字第二九八七號判例及該院五十一年三月十九日民刑庭總會決議可參。查被上訴人之被繼承人葉雲振承租系爭土地之範圍為如附圖所示○‧○七一七公頃。又本件系爭土地之租賃，係屬不定期，且未訂有書面契約為兩造所不爭執，且被上訴人及其被繼承人自四十餘年前即承租土地，既無使用方法之約定，承租人建築何種房屋，作如何之配置，出租人本無權過問，況亦無不得轉讓，出租或虛置不用等相反之特約，承租人現狀使用方法，以往出租人復從無異議，不以承租人未常住於此，甚或部份空地種植香蕉，未全部建屋指為改變使用方法，違反租賃契約，據以終止租約。系爭土地係屬不定期租賃，其租賃關係繼續存在，業經臺灣高等法院臺南分院六十七年度上更一字第二九七號判決確定之事實。本件系爭土地既屬不定期限之租賃，自不受民法第四百四十九條第一項所定不得逾二十年之限制，並應受土地法第一百條、第一百零三條之規定保護，不得任意加以排除適用，且無脫法情事，更無引用誠信原則加以除外之餘地。次查，被上訴人之被繼承人葉雲振在系爭土地上建築之房屋因逾使用年齡，部分並已瀕臨倒塌，經屏東縣政府列為危險房屋，被上訴人繼承後，為維護生命與公共安全，於八十六年十月六日將該危險房屋拆除，擬在系爭土地上建築新房屋，依建築法第三十條規定，起造人申請建造執照時，應提出土地證明文件，則上訴人自應同意被上訴人在系爭土地上重建房屋，不得拒絕，不因所建房屋已拆除即視同租賃關係已消滅，乃上訴人竟予拒絕，故被上訴人訴請確認系爭土地之租賃關係存在及要求上訴人出具建築同意書，即無不合，應予准許。第一審為被上訴人敗訴之判決，尚欠允當，應予廢棄改判，為其判斷之基礎。按判決主文應明確，不得模糊不清。本件原審判決主文第二、三項為：確認被上訴人對上訴人所有坐落屏東縣竹田鄉○○段二八○六號面積（原審誤為面稱）○‧三四二九公頃土地內如附圖所示部分○‧○七一七公頃有租地建屋之租賃關係存在。上訴人應出具建築同意書給被上訴人，同意被上訴人在前項土地上建築房屋。惟查原判決附圖並未明確標示何部分為該○‧○七一七公頃之租賃土地，如係指圖上東北角所繪約成方塊部分，惟該圖似複製自起訴狀附圖，而起訴狀附圖該部分僅以紅筆繪製，並非地政機關之成果圖，亦非測圖專家之測量圖（見第一審卷第五頁），與實際承租之範圍是否相符欠明，自難認精確，已有未合。次查被上訴人起訴主張系爭土地原由葉雲振承租，葉雲振死後由被上訴人及其子葉天生繼承（見第一審卷第二頁背面），果爾，則目前其承租人應為被上訴人及葉天生二人，其租賃權應為該二人所公同共有，何以得由被上訴人請求確認上訴人及被上訴人間之租賃關係存在及上訴人應同意被上訴人建屋？原審未遑查究明確，遽予准許，自亦有判決理由不備之違法。上訴論旨指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 二十一 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 李 錦 豐
法官 楊 鼎 章
法官 李 慧 兒
法官 王 茂 修
法官 蘇 達 志
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十九 年 二 月 十一 日
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