臺灣高雄地方法院民事判決 109年度重訴字第296號
原 告 蘇進步
訴訟代理人 林俊寬律師
被 告 李詣超
訴訟代理人 林泰良律師
當事人間給付租金等事件，本院民國110 年5 月18日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應自民國109 年3 月6 日起至110 年10月12日前騰空遷讓返還坐落高雄市○○區○○段00000000000地號土地予原告之日止，按月給付原告新臺幣6 萬元，
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，其餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告主張：原告於民國106 年11月22日與訴外人陳重全就坐 落高雄市○○區○○段00000000000地號土地（下合稱系爭 土地）簽定土地租賃契約書，租賃期間為106 年11月22日至 109 年11月21日（下稱系爭A 租約），以承租系爭土地，每 月租金新臺幣（下同）3 萬元。嗣於107 年10月12日將系爭 土地轉租與被告，並簽定土地租賃契約書，原告為出租人， 被告則為承租人，約定租賃期間自107 年10月12日起至110 年10月12日止，租金每月6 萬元，被告應於每月12日前繳納 租金（下稱系爭B 租約）。其後，被告自109 年1 月12日起 未再給付租金，原告乃於109 年2 月27日以存證信函催告被 告繳付積欠租金外，並表明如未給付即以存證信函終止系爭 B 租約，惟被告於109 年3 月5 日收受上開存證信函，迄今 仍未給付109 年1 、2 月份之租金共12萬元。又系爭租約已 於109 年3 月5 日終止，被告已無占有使用系爭土地之權利 ，即被告自109 年3 月6 日起無權占用系爭土地，受有相當 於每月租金6 萬元之利益，並致原告受有同額之損害。為此 ，爰依民法第455 條、第439 條前段、第179 條等規定，提 起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告12萬元及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息；㈡被告應自109 年3 月6 日起至騰空遷讓返還系爭土地 予原告之日止，按月給付原告6 萬元。
二、被告則以：原告於107 年10月12日以575 萬元將其於系爭土 地上所經營之釣魚場盤讓予伊及訴外人蘇宸儀，同時將系爭 土地出租予伊，並由蘇宸儀擔任連帶保證人。然而，原告並 非系爭土地之所有權人，卻將系爭土地違法轉租予伊，以供 伊與蘇宸儀經營釣魚場使用。其次，原告未事先告知系爭土
地旁邊將興建大樓，且因施工震動會導致魚池中的魚難以上 鉤，實已影響釣魚場之經營，加以大樓興建動工後導致系爭 土地崩塌、範圍縮減（下稱系爭瑕疵），經被告要求原告減 免租金與賠償，惟未獲置理。再者，被告因原告隱瞞大樓施 工等情，每月受有15萬元至16萬元之損失，此與原告之租金 請求權相互抵銷後，原告尚應賠償被告每月10萬元或11萬元 。又原告並非系爭土地之所有權人，並無權利請求被告遷離 系爭土地。綜上，原告主張為無理由，並聲明：原告之訴駁 回。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告於106 年11月22日與陳重全就系爭土地簽定系爭A 租 約，陳重全為出租人，原告則為承租人，租賃期間為106 年11月22日至109 年11月21日，每月租金3 萬元。（二）原告於107 年10月12日將系爭土地轉租與被告，並簽訂系 爭B 租約，原告為出租人，被告則為承租人，約定租賃期 間自107 年10月12日起至110 年10月12日止，租金每月6 萬元，被告應於每月12日前繳納租金，被告自109 年1 月 12日起積欠2個月租金。
（三）系爭土地為訴外人陳重全、陳重憲、陳秋燕共有，應有部 分各位1/3。
（四）系爭土地現仍由被告占有使用中。
四、本院得心證之理由
（一）原告於106 年11月22日與陳重全就系爭土地簽定系爭A 租 約，陳重全為出租人，原告則為承租人，租賃期間為106 年11月22日至109 年11月21日，每月租金3 萬元。原告於 107 年10月12日將系爭土地轉租與被告，並簽訂系爭B 租 約，原告為出租人，被告則為承租人，約定租賃期間自10 7 年10月12日起至110 年10月12日止，租金每月6 萬元， 被告應於每月12日前繳納租金，被告自109 年1 月12日起 積欠2 個月租金等情，業據兩造不爭執如上，並有系爭A 租約及B 租約在卷可參（審重訴卷第19頁，本院卷第39頁 ），該等事實，應屬真實。再按土地共有人未經其他共有 人同意將整筆土地出租，該租約對於其他共有人固不生效 力，但租賃乃特定當事人間所締結之契約，出租人不以所 有人為限，故共有人超出其應有部分，將整筆土地出租， 該租約對於為出租之共有人與承租人間仍然有效（最高法 院83年度台上字第1139號判決參照），系爭土地雖為訴外 人陳重全、陳重憲、陳秋燕共有（應有部分各位1/3 ）， 系爭A 租約亦僅原告與陳重全簽立，然系爭A 租約是否已 得其他共有人同意，並不影響該租賃關係之效力，被告主
張陳重全未得其他共有人同意而出租，其租賃契約對其他 共有人不生效力云云，自無足取。承租人非經出租人承諾 ，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反 對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。民法第44 3 條第1 項定有明文。被告主張：原告並非系爭土地之所 有人，原告違法轉租系爭土地予伊等語，觀諸證人即系爭 A 租約之出租人陳重全於本院證稱：109 年1 月間，兩造 就有來我家討論租約重新擬定的事情，那時我就知道原告 有將系爭租約出租給別人，我有同意。如果不同意，當時 我就會提出異議。而且當時我就知道兩造之間的租約是到 110 年10月間，我也是有同意的等語（本院卷第73頁）。 可見原告將系爭土地轉租與被告，系爭土地之原出租人不 但知情且有同意，是原告並無違法轉租之情事。因被告自 109 年1 月12日起積欠2 個月租金，原告乃於109 年2 月 27日以存證信函催告被告繳付積欠租金外，並表明如未給 付即以存證信函終止系爭B 租約，惟被告於109 年3 月2 日收受上開存證信函（按：起訴狀所載109 年3 月5 日應 是蘇宸儀收受存證信函之日期），有該存證信函及回執可 佐（審重訴卷第23-26 頁），可認系爭B 契約已於109 年 3 月2 日經原告合法終止。按押租金之主要目的在於擔保 承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠 租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵 充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問 題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決）。本件被 告雖自109 年1 月12日起積欠2 個月租金共12萬元，然原 告已收取12萬元之押租金，被告自得以該押租金抵充積欠 之租金共12萬元。是原告請求被告給付積欠之2 個月租金 共12萬元，為無理由。
（二）按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原 因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還 之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害 若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利 益為社會通常之觀念( 最高法院61年台上字第1695號裁判 意旨參照) 。證人陳重全於本院證稱：109 年11月21日系 爭A 租約屆滿之前，原告有跟我說，租約屆滿後他沒有辦 法再付租金，等到兩造訴訟結束，有拿到租金，再將租金 給付給我，我也有同意，我與原告有口頭延續租約，自10 9 年11月21日續租到110 年10月12日等語（本院卷第72-7 5 頁），可認系爭A 租約屆滿後，原告與陳重全繼續租賃 契約至110 年10月12日，在該期間內原告仍有權占用系爭
土地。系爭B 租約已於於109 年3 月2 日經原告合法終止 ，已說明如上，之後被告仍持續占用系爭土地，已無法律 上權源，自應給付相當於租金之不當利益給原告，故原告 請求自109 年3 月6 日起給付相當於租金之不當利益，為 有理由。而系爭A 租約既續約至110 年10月12日止，原告 於系爭土地上之權利亦僅至110 年10月12日止，故原告請 求被告自109 年3 月6 日起至騰空遷讓返還系爭土地予原 告之日止，按月給付原告相當於租金之不當利益，最多亦 僅至110 年10月12日止。至於原告主張每月相當於租金之 不當利益應為系爭B 租約約定之每月租金6 萬元，被告則 否認之，辯稱：系爭土地因有系爭瑕疵存在，原告既未能 履行其所交付之系爭土地合於約定使用、收益狀態，於租 賃期間亦未能保持之，導致被告自108 年12月起營業額銳 減5 成，系爭土地之租金自應減少50％，而被告自108 年 12月起至109 年11月止，每月營收約238,382 元，扣除每 月約22萬元之成本，每月獲利僅約18,382元，不足2 萬元 ，縱被告是無權占用系爭土地，每月相當於租金之不當利 益亦應酌減為2 萬元等語，然關於系爭瑕疵之存在，被告 僅提出其所經營之釣魚場每月營收報表為證（本院卷第49 -52 頁），縱認該營收報表為真正，也只能看出釣魚場之 每月營業額從每月約40於萬元，自108 年12月起，下滑至 每月約20餘萬元，可觀察出營業額下滑之情形，然是營業 額減少之原因為何並不明確，被告亦未提出證據證明營業 額減少之原因為系爭瑕疵引起，甚至未能舉證系爭瑕疵存 在，是其上開所辯並無理由，被告應給付予原告每月相當 於租金之不當利益，仍應以系爭B 租約所約定之每月租金 6 萬元為計算之基礎。
五、綜上所述，原告本於不當得利之法律關係，請求被告應自10 9 年3 月6 日起至110 年10月12日前騰空遷讓返還系爭土地 予原告之日止，按月給付原告6 萬元，應屬有據，應予准許 ，逾此部分請求，於法無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟 酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁 之必要，併此敘明。
七、據上結論：本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事 訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 6 月 18 日
民事第四庭 法 官 郭任昇
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 6 月 18 日
書記官 林秀敏