臺灣臺北地方法院民事判決
109年度重訴字第894號
原 告 黃明春
訴訟代理人 李永然律師
谷逸晨律師
被 告 蔡金利
訴訟代理人 詹德柱律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110年5月5日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本件 原告原依民法第184條第1項後段、第2項規定為其請求權基 礎，聲明請求：被告應給付原告新臺幣（下同）1,240萬6,6 73元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息。復於民國109年12月24日以民事準備㈡狀，追加請 求權基礎第184條第1項前段（見本院卷第185至187頁），經 核與原起訴請求主張所依據之基礎事實同一，與前揭規定相 符，亦應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠伊與訴外人林宗信（下逕稱其名）原皆為坐落新北市○○區○○ 段000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，伊應有部分5分 之1，林宗信應有部分20分之3。然被告隱匿系爭土地重劃後 道路用地分配方式，致林宗信陷於錯誤認定系爭土地重劃後 屬道路用地，而同意於106年11月13日將系爭土地應有部分 全部，以顯不相當之新臺幣（下同）230萬元出售予被告， 並委由被告辦理所有權移轉登記（下稱系爭買賣A）。被告 於同年月27日辦妥移轉登記後，旋即於107年1月25日將其所 有系爭土地應有部分20分之3，以1,014萬7,600元出售予訴 外人賴萬益（下逕稱其名），並於107年2月1日辦妥所有權 移轉登記（下稱系爭買賣B）。
㈡詎被告上開二次買賣時，均未依土地法第34條之1規定通知伊 ，且被告代理林宗信辦理移轉登記時，於土地申請書上故意
不實註記優先承買權人已放棄優先承買權，嚴重侵害伊之優 先承買權。而系爭土地同區段之他地號土地於106年4月6日 之交易價格為每坪20萬元，則按應有部分20分之3計算，系 爭土地市價應為1,470萬6,673元（計算式：200,000元×1620 .57㎡×0.3025×3/20≒14,706,673元，元以下四捨五入），伊 因被告未通知行使優先承買權，而受有與實際售價230萬元 間之差額損害1,240萬6,673元（計算式：14,706,673元－2,3 00,000元＝12,406,673元），此應由被告賠償。如認伊非受 上開金額之損害，則被告於107年1月25日另以1,014萬7,600 元出售予賴萬益，則按市價1,014萬7,600元與實際售價230 萬元之差額計算，應認伊至少受有784萬7,600元（計算式： 10,147,600元－2,300,000元＝7,847,600元）之損失。爰依民 法第184條第1項前段、後段、第2項規定提起本訴，並聲明 ：⒈被告應給付原告1,240萬6,673元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保請准 宣告假執行。
二、被告則以：
㈠伊與林宗信進行系爭買賣A時，依土地法第34條之1規定，共 有土地之出售，應由出售共有土地之共有人即林宗信負擔通 知義務，且自系爭買賣A之土地登記申請書亦可知，優先承 買權之通知義務人為出賣人林宗信，備註欄縱有不實亦由出 賣人負責，伊並無違反土地法第34條之1第2項、土地登記規 則第97條第1項之情事；且系爭買賣A乃係林宗信主動與伊聯 繫，表示有人願以200萬元向其購買系爭土地應有部分，林 宗信希望伊出高價向其購買，所以伊才以230萬元向其購買 ，系爭土地為重劃區道路用地等訊息，亦由林宗信所告知， 伊並未隱瞞系爭土地重劃後之道路分配狀況。縱認林宗信因 不諳重劃後道路分配狀況而受有損害，此應為伊與林宗信間 債務履行與否之問題，概與原告無涉。
㈡至伊出售系爭土地應有部分予賴萬益時，系爭土地何時辦理 重劃實施仍未知，因賴萬益對系爭土地存有高度期待價值， 故願以1,014餘萬元向伊購買，此為雙方就標的物價值所作 之選擇。再者，與系爭土地同區段之他地號土地，出現每坪 20萬元之售價，乃因該土地於使用分區上編列為乙種工業區 用地所致，此與系爭土地編列為重劃區內之道路用地迥然不 同，自無從為等價比較，難認原告因而受有市價與售價差額 1,240萬6,673元損失等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴 及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告為系爭土地共有人之一，應有部分為5分之1，此有系爭 土地登記謄本、異動索引查詢資料等件在卷可稽（見本院卷 第65至79頁）。
㈡被告於106年11月13日以230萬元，向林宗信購買其所有之系 爭土地應有部分。被告於106年11月13日、同年月24日各交 付票面金額115萬之支票，用以支付買賣價金，此有土地買 賣契約書、支票暨收據等件在卷可稽（見臺灣士林地方法院 109年度重訴字第187號卷第41至44頁、本院卷第119至122頁 、第155至159頁）。
㈢林宗信出售系爭土地應有部分時，未通知他共有人行使優先 承買權。被告與林宗信向地政機關辦理所有權移轉登記之「 土地登記申請書」委任欄上記載「本土地登記案之申請委託 蔡金利代理」，並蓋用被告之印鑑章，另備註欄上載有「優 先購買權人確已放棄優先承買權，如有不實，出賣人願負法 律責任」，並蓋用被告及林宗信之印鑑章，此有土地登記申 請書在卷可憑（見本院卷第143頁）。
㈣被告於107年1月25日將其所有系爭土地應有部分，以1,014萬 7,600元出售予賴萬益。被告亦未通知系爭土地之他共有人 行使優先承買權，此有不動產買賣契約書在卷可稽（見本院 卷第55至60頁）。
四、本件兩造爭點為：㈠被告是否未盡出售系爭土地應有部分之 通知義務？ ㈡原告依侵權行為之請求權基礎請求被告賠償損 害是否有理由？如有理由，其損害金額為若干？本院認定如 下：
㈠被告是否未盡出售系爭土地應有部分之通知義務？ ⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農 育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分 合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其 人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔 時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應 公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格 共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1項、第2項及第4 項分別定有明文。又應依土地法第34條之1規定通知共有人 行使優先承購權者，為出賣應有部分之共有人而不及於買受 人，此觀該法條規定即明。本件系爭土地原為林宗信所有之 應有部分，先後由林宗信於系爭買賣A中移轉登記予被告及 由被告移轉登記予賴萬益，此為兩造所不爭執，並有系爭土 地登記謄本、異動索引查詢資料、土地買賣契約書、支票暨 收據、系爭買賣A之土地登記申請書及系爭買賣B之不動產買 賣契約書等件在卷可佐（見本院卷第55至60頁、第65至79頁
、第119至122頁、第155至159頁、第143頁及臺灣士林地方 法院109年度重訴字第187號卷第41至44頁），據此，應依土 地法第34條之1規定負通知義務之人，於系爭買賣A中係林宗 信，而於系爭買賣B中則係被告，合先敘明。
⒉次按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同 或單獨優先承購，為土地法第34條之1第1項所明定。是以共 有人出賣其應有部分時，自有通知他共有人是否願以同一價 格優先承購之義務，否則他共有人無從行使該優先承購權， 此觀內政部於106年12月1日以台內地字第1061307056號令修 正發布之土地法第34條之1執行要點第11項第1點前段：「他 共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先購買權 視為放棄」，明文優先購買權之行使期限，以接到出賣通知 時起算，益見出賣應有部分之共有人有通知他共有人優先承 購之義務。又該通知雖未如首揭條文第2項規定應以書面為 之，惟該通知之目的在使他共有人得以同一價格行使優先承 購權，而買賣價格屬買賣主要條件之一，出賣應有部分之共 有人通知他共有人優先承購時，自應將其出賣他人之買賣價 格一併通知，他共有人始能抉擇是否願優先承購，不得僅以 他共有人知悉買賣土地之事實，即謂已盡通知之義務。查於 系爭買賣B中，被告出售其應有部分予賴萬益，自應依土地 法第34條之1規定通知原告，願否以同一價格共同或單獨優 先承購，換言之，被告應通知原告者，係於系爭買賣B中， 願否以1,014萬7,600元單獨優先承買其系爭土地之應有部分 ，本件被告於系爭買賣B中，出售系爭土地應有部分予賴萬 益時，既未盡通知原告行使優先承買權之義務，自應負損害 賠償責任。
㈡原告依侵權行為之請求權基礎請求被告賠償損害是否有理由 ？如有理由，其損害金額為若干？
1.按土地法第34條之1第4項所規定之優先承買權，具有債權之 性質，係指他共有人出賣共有土地時，對於該共有人有請求 以同樣條件訂立買賣契約之權，除出賣應有部分之共有人通 知外，非謂共有人一經表示願優先承購雙方即成立買賣契約 。如共有人將其共有土地之應有部分出賣於第三人，並已為 所有權移轉登記完畢，則他共有人既不能以其優先購買權對 抗該第三人，而出賣應有部分之共有人，又無從盡其以買賣 為原因將該應有部分移轉登記為優先購買權人之義務，則他 共有人之優先購買權，即陷於給付不能之狀態（最高法院86 年度台上字第1089號、76年度台上字第2111號裁判意旨參照 ）。本件被告將系爭土地應有部分出售移轉予賴萬益，未依 土地法第34條之1第4項、該條執行要點第11點第1項、第2項
規定，通知原告行使優先購買權，已如前述，且被告就其系 爭土地應有部分，已無法與原告簽訂買賣契約，無從盡其以 買賣為原因將該應有部分移轉登記予原告之義務，則就原告 之優先購買權言，實已達於給付不能之程度，且係可歸責於 被告之事由，所為復已不法侵害原告請求訂約之債權。是原 告如確因此受有損害，自得依侵權行為及土地法第34條之1 執行要點第11點第5項「本法條之優先購買權係屬債權性質 ，出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人， 並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害者，得 依法向該共有人請求損害賠償」之規定，請求被告負賠償責 任。
⒉再按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填 補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定 之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失 利益。而所失利益，固非以現實有此具體利益為限，惟該可 得預期之利益亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚 須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，有 客觀之確定性始得稱之（最高法院93年度台上字第1225號判 決意旨參照）。查，被告於系爭買賣B出售系爭土地應有部 分予賴萬益時，原告就系爭土地之應有部分仍為5分之1，並 無權利或利益減少之損害，亦即原告並未因被告未依法通知 其優先承購系爭土地之應有部分事實之發生，而有何現存財 產減少，是其未受積極損害。且原告復未提出其就被告所持 應有部分有何收購之具體計畫，或對於系爭土地之使用有何 整體使用收益計畫，亦難認原告就取得被告持有之應有部分 有何客觀可得預期之利益可言。則被告於系爭買賣B中，雖 確有未為優先承購通知義務之違反，然尚無法認為原告有權 利或利益受損害之事實。
⒊原告雖主張：系爭土地應有部分，被告與林宗信之交易價為2 30萬元，而該地之市價每坪應為20萬元，故原告之損害即系 爭土地應有部分市價之價差1,240萬6,673元或被告後續出售 予賴萬益之價差784萬7,600元云云。然查，原告於被告出售 系爭土地應有部分予賴萬益之際，並無既存利益減少之積極 損害，已如前述。再者，土地價格之漲跌，繫於市場資金， 政治、經濟環境、政府政策、預期心理、處分方式、土地完 整性與開發可能性等諸多因素，是除依一定之計劃或有其他 特別之情事，可得預期之利益外，土地價格之漲跌，非屬客 觀確定，亦非依一般通常情形，即當然可得該預期利益，是 以土地價格之漲跌，原告可能受有利益或損害，然此僅屬可 能，並不具有客觀確定性，除依一定之計劃或其他特殊情形
外，難認係所失利益，原告既未能舉證其於被告在系爭買賣 B出售應有部分予賴萬益時，就系爭土地應有部分或系爭土 地整體有何客觀利用或處分之計畫，自難認原告於被告出賣 其系爭土地應有部分之際，即有一定之計劃。是以，原告主 張其受有損害1,240萬6,673元或784萬7,600元云云，即無可 採。
五、綜上所述，原告依民法第184條第1項前段、後段、第2項規 定，請求被告給付原告1,240萬6,673元或784萬7,600元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利 息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請因訴之駁回而失 所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 110 年 6 月 9 日 民事第七庭 法 官 王秀慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 6 月 9 日 書記官 何明芝