返還押租金
臺灣臺中地方法院(民事),訴字,109年度,2991號
TCDV,109,訴,2991,20210616,1

臺灣臺中地方法院民事判決　109年度訴字第2991號
原　　　告　順臆股份有限公司

法定代理人　呂芷曦　
訴訟代理人　游朝義律師
被　　　告　松益土地開發有限公司

法定代理人　陳芳均　
訴訟代理人　吳榮昌律師
　　　　　　蔡梓詮律師

上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國110年5月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣陸拾壹萬玖仟叁佰貳拾捌元，及其中新台幣貳拾萬元自民國一０九年九月十七日起，又新台幣肆拾壹萬玖仟叁佰貳拾捌元自民國一一０年二月九日起，均至清償日止，各按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣肆萬陸仟叁佰肆拾貳元，除減縮部分外，由被告負擔新台幣陸仟貳佰捌拾玖元，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣貳拾萬柒仟元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣陸拾壹萬玖仟叁佰貳拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條 第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。又該法條第1項 第2款所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加 之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社 會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料 ，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性， 得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序 得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之 (參見最高法院民國100年度台抗字第716號民事裁判意旨)。 本件原告起訴主張於106年11月30日向被告承租坐落彰化縣 ○○鄉○○段0○00○號建物即門牌號碼彰化縣○○鄉○○



路0段000號房屋(含增建部分，下稱系爭房屋)，租期自106 年12月15日起至114年12月14日止，約定租金為106年12月15 日起至108年12月14日止，每月新台幣(下同)100000元，自 108年12月15日起至111年12月14日止，每月120000元，自 111年12月15日起至114年12月14日止，每月150000元，押租 保證金為200000元，並簽訂如原證1即臺灣臺中地方法院所 屬民間公證人陳曼里事務所於106年11月30日辦理公證之房 屋租賃契約書1紙(下稱系爭租約)。嗣原告以被告未實際點 交系爭房屋予原告使用為由，遂依民法第226條、第256條規 定解除系爭租約，並依民法第259條第2款及第179條規定請 求被告返還已給付租金300萬5300元及押租保證金200000元 ，合計320萬5300元，乃聲明請求：「一、被告應給付原告 320萬5300元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年 息百分之5計算之利息。二、願供擔保請准為假執行宣告。 」等語(參見本院卷第1宗第11～13頁)。惟原告於109年12月 16日言詞辯論期日具狀追加民法第436條準用第435條第2項 規定為請求權基礎，主張系爭房屋遭第3人佔用，致原告無 法為約定之使用，而得對被告終止系爭租約，或得依民法第 436條準用第435條第1項規定請求被告減少租金，有該日民 事準備二狀可憑(參見本院卷第1宗第231～233頁)。原告又 於110年2月8日言詞辯論期日具狀擴張聲明第1項請求金額為 457萬9629元，其餘不變，有該日民事準備三暨追加聲明狀 可證(參見本院卷第1宗第265頁)；另於110年3月4日具狀減 縮聲明第1項請求金額為417萬3480元，其餘不變，有該日民 事減縮聲明狀可按(參見本院卷第1宗第337頁)。原告復於 110年4月21日具狀追加民法第226條第1、2項規定為請求權 基礎，請求被告賠償因債務不履行之損害即417萬3480元， 亦有該日民事綜合辯論意旨狀可憑(參見本院卷第2宗第111 頁)。本院認為：一、原告就追加請求權基礎部分，係就與 原訴主張相同之原因事實，另為主張亦得依民法第436條準 用第435條第2項規定終止系爭租約(此項事實於起訴狀已敘 及)，及得依民法第226條第1、2項規定請求損害賠償等，是 原告所為追加新訴與原訴之主要爭點具有共同性，各請求利 益之主張在社會生活上可認為同一，而就原訴提出之證據資 料，於審理上在相當程度範圍內亦具有同一性，得期待於追 加請求之審理予以利用，俾先後2請求在同一程序得加以解 決，避免重複審理，應認前揭2項追加請求權基礎之新訴與 原訴間之請求基礎事實同一，依前揭民事訴訟法第255條第1 項第2款及最高法院100年度台抗字第716號民事裁判意旨， 均非訴之變更或追加，毋庸徵得被告之同意，應予准許。二



、原告就擴張或減縮聲明第1項請求金額部分，係被告以原 告遲未給付系爭房屋租金為由，而先後2次持上揭公證書向 臺灣桃園地方法院(下稱桃園地院)聲請強制執行，嗣經桃園 地院扣款後，原告依民法不當得利規定追加請求被告返還各 該扣款金額等情，是原告擴張請求金額部分之原因事實，與 原訴仍係基於相同之系爭租約而衍生之糾紛，且桃園地院強 制執行扣款金額是否應返還予原告，取決於原訴即原告主張 解除或終止系爭租約是否合法為前提要件，故准許原告在本 件訴訟併為請求返還桃園地院強制執行扣款金額部分，在客 觀上顯然不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，依前揭民事訴 訟法第255條第1項第3款、第7款等規定，並非訴之變更或追 加，毋庸徵得被告之同意，亦應准許，先予敘明。貳、得心證之理由：
一、原告方面：
(一)原告起訴主張：
1、原告於106年10月30日向被告承租系爭房屋，並簽訂系爭 租約及辦理公證，但自系爭租約簽訂迄今，被告並未點交 系爭房屋予原告使用，而原告已依系爭租約之約定給付租 金300萬5300元(計算至109年9月8日止)，及押租保證金 200000元，合計320萬5300元。因被告未點交系爭房屋予 原告使用，屬於可歸責於被告之事由，乃依民法第226條 及第256條規定，以本件起訴狀繕本送達作為解除系爭租 約意思表示之通知，並依民法第259條第2款及第179條後 段等規定，請求被告返還已受領之租金300萬5300元及押 租保證金200000元，合計320萬5300元。退步言之，系爭 房屋係遭第3人楊耀同占用，致被告遲遲無法點交予原告 使用，原告亦得依民法第436條準用第435條第2項規定終 止系爭租約，並以本件起訴狀繕本送達作為終止系爭租約 意思表示之通知，並依民法第179條規定請求被告返還已 受領之租金300萬5300元及押租保證金200000元，合計320 萬5300元。
2、又被告於原告提起本件訴訟後，竟以原告遲未給付租金為 由，持上揭公證書向桃園地院聲請強制執行扣押原告之金 融機構帳戶款項，分別於109年10月15日、110年2月3日扣 款484090元、484090元，合計968180元。惟因兩造間系爭 租約業經原告以起訴狀繕本送達而解除或終止，租賃關係 已不存在，原告得依民法第179條規定請求被告返還租賃 關係消滅後經由法院強制執行程序扣得之租金968180元。 3、並聲明：(1)被告應給付原告417萬3480元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。(2)



願供擔保請准宣告假執行。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、系爭房屋原係由第3人吳天銘向被告承租而與楊耀同共同 經營菌菇養殖產業，因吳天銘放棄經營而由楊耀同自行向 被告承租系爭房屋使用，原告係經由吳天銘介紹而向被告 承租系爭房屋，與楊耀同占有使用系爭房屋經營菌菇養殖 產業無關，且原告從未擬與楊耀同共同經營菌菇養殖產業 ，亦從未同意楊耀同占有使用系爭房屋，此部分應由主張 該項事實之被告負舉證責任。
2、依原證2即原告公司代理人黃惠暖與被告公司聯絡人石明 秀間LINE對話內容，可知已推翻系爭租約第4條記載：「 「本契約租賃之房屋，已經交付乙方(即原告，下同)管領 使用。」之內容，且被告於簽訂系爭租約當日並未將系爭 房屋交付原告使用，更未將請求楊耀同自系爭房屋搬離之 權利一併讓與原告，倘被告當時已讓與對楊耀同之全部權 利予原告，原告何需於原證2即LINE對話內容要求被告負 責排除楊耀同之占有？被告此部分抗辯並未舉證，亦屬無 稽。又系爭房屋中共有冷凍庫50餘間，原告僅就楊耀同未 使用之2間冷凍庫進行修改，其餘系爭房屋均遭楊耀同占 有而無法使用，況被告於簽約時並未交付鑰匙予原告(按 ：原告於109年10月22日提出民事準備書暨調查證據聲請 狀第4頁記載：「被告於簽約當時『僅』交付鑰匙予原告 」，惟於109年10月26日提出民事更正狀第1頁更正記載： 「被告於簽約當時『未』交付鑰匙予原告」等語)，亦未 現場點交系爭房屋予原告，原告否認實際管領占有系爭房 屋之情事。再原告得以進入系爭房屋整修楊耀同未使用之 2間冷凍庫房，係商請楊耀同開門讓原告進入，系爭房屋 之鑰匙係楊耀同將其頂樓住家搬離後，始將鑰匙交付原告 ，被告從未將鑰匙交付原告。
3、被告固抗辯稱曾協助將系爭房屋用電戶名變更為原告，而 原告自106年12月15日起皆按時繳納系爭房屋之電費，足 認原告有使用系爭房屋之電力設備，且每月繼續用電之電 費達20餘萬元，即有實際使用系爭房屋之情事云云。惟上 揭電力設備原為訴外人李德龍所有，嗣原告承租系爭房屋 後，經由吳天銘協調後，李德龍同意將上揭電力設備留置 供原告使用，原告隨即辦理更名登記，但因原告從未在系 爭房屋現場實際營運，故用電者皆為楊耀同，並非原告， 原告曾多次促請被告排除楊耀同之占有，因被告遲遲無法 排除，原告遂自行向台灣電力股份有限公司(下稱台電公 司)申請停止供電後，楊耀同因無電可用才搬走，但其僅



將頂樓住家之物品搬走，樓下工廠及冷凍庫內物品並未搬 走。況系爭房屋之廠區前後分別有2個電表，分屬2個登記 名義人，因原告辦理更名登記時發生錯誤，故被告抗辯稱 每月電費達20餘萬元之電表並非原告使用之電表，原告使 用之電表業經申請停止供電在案。
4、原告於簽約時即1次開立1年共12個月之租金支票12紙予被 告，而原告係於107年11月間將2間冷凍庫改裝完成，因被 告一再向原告表示楊耀同很快會搬走，故原告於107年12 月1日始交付第2年租金支票12紙予被告，事後因被告無法 排除楊耀同之占有，原告始未再給付租金支票予被告，且 依原證2即LINE對話內容，原告在對話中多次要求被告返 還已給付之租金，均遭被告拒絕，並非原告均無異議。至 於被告以法院強制執行程序聲請扣押原告銀行帳戶款項作 為後續之租金支付，並非原告同意繼續給付租金，此即為 原告提起本件訴訟之訴求。
5、依台電公司彰化區營業處109年12月9日彰化字第10912536 02號函(下稱109年12月9日函)可知，電號00000000000電 表確係楊耀同使用，均繳納基本費而已，原告於108年11 月申請停止用電，即係為逼走楊耀同，該電號自楊耀同搬 走後即未再用電，斷電迄今。
6、原告就證人黃惠暖、吳天銘、石明秀等3人於109年11月25 日言詞辯論期日之證述內容，表示意見如下：
(1)證人黃惠暖、吳天銘部分，原告無意見。 (2)證人石明秀固證稱：「吳天銘提前解約後其係將系爭建物 租給楊耀同之女兒楊惠娟，楊惠娟有3個月沒有付租金， 她說她要找一個合夥人，後來就是原告來簽約，簽約當天 楊耀同、楊惠娟及黃惠暖都在場，當時我一直以為他們是 合夥人，簽約當天先跟楊惠娟終止租約才跟黃惠暖簽約， 當時楊惠娟有交付鑰匙給黃惠暖，而且楊耀同、楊惠娟跟 我說他們跟黃惠暖是合夥的；簽約當天楊耀同有給黃惠暖 一半鑰匙，而另一半楊耀同帶走了。」云云。惟原告於簽 約前並不認識楊耀同或楊惠娟，且原告為經營水產養殖業 ，從未經營菌菇養殖事業，並非楊耀同或楊惠娟之合夥人 。另楊耀同或楊惠娟從未交付任何鑰匙予原告，原告進入 系爭房屋均係商請楊耀同開門，原告始得入內，此部分亦 得訊問證人楊耀同及楊惠娟即明。
7、原告就證人楊耀同於110年1月13日言詞辯論期日之證述內 容，表示意見如下：
(1)證人楊耀同雖證稱：「(原告訴代問：你在終止租約當天 ，你有跟石明秀說黃惠暖是你的合夥人嗎？)當天我有打



電話給石明秀，告訴他吳天銘介紹1個金主要來承租，吳 天銘告訴我希望我能夠幫他租這個農場好好做，我告訴石 明秀，希望可以租給這個人，而後來租的人就是黃惠暖。 」云云。惟證人楊耀同並未向證人石明秀表示證人黃惠暖 係其合夥人乙事，業經證人楊耀同證述明確，故證人石明 秀於鈞院109年11月25日言詞辯論期日稱：「楊耀同、楊 惠娟跟我說他們跟黃惠暖是合夥的。」等語，顯不實在。 又原告訴訟代理人繼續追問證人楊耀同上情，亦證稱：「 吳天銘並無說他要介紹的金主就是黃惠暖，且黃惠暖也未 與其合作種植菇類。另黃惠暖承租後僱工在最前面的庫房 改造3~4間，工人表示要養殖蝦子。」等語，足認證人黃 惠暖並非證人楊耀同之合夥人。況依原證3即證人吳天銘 、楊耀同於110年2月3日電話錄音內容，證人吳天銘(即錄 音譯文之「吳先生」)詢問稱：「當初我有說要介紹金主 給你，我有跟你說那個金主就是石代書，當時咱們3個人 在一起時，石代書有說你東西做得好他會跟你合作，會介 紹廠商做銷售，那時候他說的廠商你還記的他說的是哪1 家嗎？」、「對，因為當初我有跟你提要找金主就是石代 書，他會找一些金主跟你合作，我有跟你提起。」等語， 而證人楊耀同(即錄音譯文之「楊先生」)則回稱：「有啦 ！有這樣說。」，堪認證人楊耀同證稱證人吳天銘欲介紹 之金主係證人石明秀而非證人黃惠暖。
(2)證人楊耀同雖證稱：「(原告訴代問：黃惠暖承租後，你 有無將彰化縣○○鄉○○路0段000號鑰匙點交給黃惠暖？ )有，當時我有交付鑰匙給黃惠暖，鑰匙是事務所的，庫 房沒有鑰匙，可以關不能鎖。」、「(原告訴代問：是否 全部鑰匙都交給黃惠暖？)只有一半，因為我當時還住在 那裡，鑰匙的數量我不記得。」等語。惟依前揭原證3即 證人吳天銘、楊耀同於110年2月3日電話錄音內容，其中 「吳先生：喔！所以你是交給石代書，後來黃小姐去跟石 代書那邊簽契約，所以他有沒有交給黃小姐，你們就不知 道。」、「楊先生：我們是先和石代書解約，後來黃小姐 再去跟石代書他們簽約，我們沒有靠近，我們有事先離開 。那是1支、2支薄薄物件很簡單，東西沒有甚麼，工廠說 難聽點事務所也都沒在鎖」、「吳先生：對！所以你鎖匙 是交給石代書，是嗎？」、「楊先生：就放在他的桌上。 」等語，足認證人楊耀同並未交付鑰匙予證人黃惠暖，應 堪認定。
(3)證人楊耀同另證稱：「108年農曆7月左右搬走，當時是石 明秀要我搬走，因為資金沒有下來，我留在那裡也沒有用



。」等語，惟依原證4即系爭房屋現況圖及現場照片所示 ，系爭房屋於證人楊耀同搬離前後均為照片所示現狀，及 各庫房內堆滿養殖菇類之架子、且廠房內亦堆滿菇類養殖 之器械設備，故系爭房屋自原告承租後迄今均堆滿上開設 備及物品，並未清空點交予原告使用。
(4)證人楊耀同又證稱：「(原告訴代問：你剛才說你搬離後 ，庫房內是否還留著你種植金針菇的設備在內？)是，60 幾間庫房內都有。」、「(被告訴代問：你剛提到改造的 幾間庫房是否也有你種植金針菇的設備？)改造時都已經 將裡面的架子拆掉了。」、「(被告訴代問：被拆除時你 有無阻止嗎？)我沒有權利阻止。」等語。惟依原證3即電 話錄音內容：「吳先生：對啦！因為當初東西你有跟他交 代，黃惠暖他們師傅去施工時，也是放在裡面沒有拋棄！ 」、「楊先生：不!不!沒丟掉不是拋棄，我是說庫間架子 拆掉放在庫間外面通道，不是丟棄喔！」、「吳先生：對 !對!對啦!好，那我了解。」、「楊先生：東西在外面， 他問我時我說東西移到庫間外面，放在通道那邊。」，足 證原告修改4間庫房時，庫房內楊耀同之物品係要求證人 楊耀同自行搬出，至於庫房內架子則是證人楊耀同指示工 人搬出放置廠房內之走道旁，並非原告未經同意自行搬出 自明。
(5)是依證人楊耀同之證詞，可知原告承租系爭房屋後，證人 楊耀同仍居住其內，系爭房屋各處仍擺放證人楊耀同種植 金針菇之機械設備及物品架子，被告並未清空點交系爭房 屋予原告使用，縱令證人楊耀同於108年農曆7月間搬離， 其僅係搬走居住4樓住家之部分物品，就原留置於系爭房 屋內之機械設備及物品架子並未搬離，致原告無法依系爭 租約使用系爭房屋。
8、退步言之，縱認原告無法解除契約(假設語氣)，然出租人 應依民法第423條規定，以合於所約定使用收益之租賃物 交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用 、收益之狀態。且此項義務，為出租人之主給付義務，如 出租人交付之租賃物不合於約定之使用目的，或於租賃關 係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之 本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支 付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔 保責任之規定行使瑕疵擔保請求權(參見最高法院98年度 台上字第222號民事裁判意旨)。是被告既無法提供原告依 系爭租約合於使用收益之租賃物，且於租賃關係存續中亦 未排除楊耀同或其物品之占用，顯已構成債務不履行，原



依民法第226條第1項及第2項規定請求被告賠償全部不履 行之損害(被告縱曾提供4間庫房供原告修改，然因其餘56 間庫房及其他廠房區域均遭楊耀同之機械設備占用，使原 告無法利用)，原告此部分損害即為已支出之押租保證金 及租金，合計417萬3480元。
9、依最高法院81年度台上字第1454號民事裁判意旨，租金為 租賃物使用收益之對價，在租賃關係存續中因不可歸責於 承租人之事由，致承租人無從為租賃物之使用收益，其情 形與租賃物之滅失相類，倘出租人亦無可歸責時，依民法 第225條第1項及第266條第1項前段規定意旨，出租人固免 其以該物供承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租 金之義務，租賃關係即當然從此消滅。是本件縱令係不可 歸責於兩造之事由而發生無法依約提供合於使用收益之租 賃物供原告使用之情，然依上揭最高法院81年度台上字第 1454號民事裁判意旨，兩造間租賃關係即已消滅，原告依 民法第179條規定請求被告返還已支出之押租保證金及租 金，合計417萬3480元，即有理由。
10、縱認原告主張解除契約、終止契約及請求被告返還所受領 之租金、押租保證金均無理由(假設語氣)，惟依原證1即 系爭租約第7條第5項約定可知原告亦得隨時終止租約，而 原告既以本件起訴狀繕本送達為終止契約意思表示之通知 (因原告此項終止租約係於承租滿1年以上，故依約被告無 權扣押金200000元充作違約金)，則自起訴狀繕本送達後 亦應認兩造間租賃關係已終止，原告得依民法第179條規 定請求被告返還押租保證金及租賃關係終止後透過法院強 制執行程序向原告扣得之租金，即116萬8180元(計算式： 押租保證金200000元＋起訴後透過法院強制執行程序扣得 之租金968180元)。
11、被告聲請法院強制執行扣押原告之銀行帳戶款項，其中包 含銀行扣押之手續費250元，該筆手續費仍屬強制執行費 用之1部分，且原告實際遭扣款金額即包括該筆250元，故 依民法不當得利規定請求被告返還。
二、被告方面：
(一)被告確已依系爭租約交付系爭房屋予原告，被告交付系爭 房屋之狀態符合兩造之約定：
1、原告於106年11月30日向被告承租系爭房屋，並簽訂系爭 租約及辦理公證，而系爭房屋原為楊耀同經營菌菇養殖場 使用，原告原擬與楊耀同共同經營菌菇養殖產業，而向被 告承租系爭房屋，此從兩造於系爭租約第5條「其他約定 限制事項」(一)記載：「本租賃標的物係供『培育菇類用



』。若違規使用所產生之罰款乙方負責繳納，乙方擬變更 用途，應經甲方同意」，可知原告於簽訂系爭租約前即已 明知系爭房屋為楊耀同占有使用，且原告既係與楊耀同合 作經營菌菇養殖事業，故系爭房屋為楊耀同占有使用之狀 態，即為雙方合意約定之租賃物狀態，故原告主張「係楊 耀同占用系爭租賃標的物致被告遲遲無法點交」云云，皆 屬無據。再依系爭租約第4條約定：「本契約租賃之房屋 ，已經交付乙方管領使用。」，被告已於簽訂系爭租約當 日依上開約定將系爭房屋交付原告，並將請求楊耀同搬離 系爭房屋之權利一併讓與原告，已生交付系爭房屋之效力 ，故系爭房屋雖仍有部分為楊耀同占有，被告仍已履行民 法第423條規定之交付義務。另原告曾以原證1即LINE向被 告聯絡人表示：「我們廠房修改也都差不多了」乙節，可 知原告應有實際管領系爭房屋，方能進行廠房修改，且原 告於接管系爭房屋後，被告亦協助將用電戶名變更為原告 ，原告自106年12月15日起皆有按時繳納系爭房屋電費， 足證原告有使用系爭房屋之電力設備，亦有實際使用系爭 房屋之情形。至原告事後雖因無法與楊耀同達成合作共識 ，故於原證1即LINE對話內容請求被告協助要求楊耀同搬 離系爭房屋，惟此不影響兩造於簽訂系爭租約時合意之系 爭房屋部分由楊耀同占有使用狀態之事實。況楊耀同實際 上僅占有使用系爭房屋之頂樓，其占有部分亦不妨害原告 使用系爭房屋，故原告僅因其與楊耀同之協商破裂，逕以 系爭房屋尚有部分為楊耀同占有為由，主張被告未依契約 約定之狀態交付系爭房屋云云，即無理由。
2、依前述，系爭租約第4條約定：「本契約租賃之房屋，已 經交付乙方管領使用。」，原告亦自認被告當時有將系爭 房屋鑰匙交付原告(詳後述)，且依常理，承租人於簽訂租 賃契約前應會先行了解租賃物之現況，評估租賃物之狀態 是否符合其需求後才會簽約，而系爭租約既已載明被告已 履行此義務，若被告實際上未履行交付義務，原告自不可 能於租賃契約上簽名用印及公證，故被告抗辯已履行交付 義務應屬常態事實而毋庸舉證，原告主張悖於契約條款且 與客觀情狀有違之事實應屬變態事實，自應由原告就被告 未履行交付租賃標的義務之事實負舉證責任。
(二)依系爭租約第1條「租賃標的」(二)約定：「①每年1次次 給付松益土地開發有限公司之支票12張給付(106/12/15、 107/1/15、……、107/11/15)，②每年12月1日應開立次 年租金支票12張，日期如上。」、(三)約定：「①106/12 /15起至108/12/14止，計2年，租金每月100000元整。」



。又原告自106/12/15起至108/12/14止皆依上揭契約條款 交付如被證3之租金支票共24紙予被告，未有異議，且自 108年12月以後因原告未再依約交付租金票據，被告即寄 發律師函向原告催繳，原告置之不理後，被告依系爭公證 書「肆、約定逕受強制執行者其本旨」之約定，先後2次 聲請查封扣押原告之銀行存款，原告亦未表示意見。況依 最高法院102年台上字第1892號民事裁判意旨，依民法第 423條規定，租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保 持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼 此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物 合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者 ，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付 ，故被告若未依約交付符合契約目的之租賃物(假設語句 ，被告否認)，原告應可行使同時履行抗辯權而拒絕給付 租金，原告卻持續給付租金達2年以上，顯與常情有違， 足證被告已依系爭租約目的交付系爭房屋甚明。 (三)原告迄未舉證證明被告就交付系爭房屋乙事有何客觀或主 觀上給付不能之情形，亦未具體指出其請求返還租金及押 租保證金320萬5300元之依據，原告主張本件有可歸責於 被告之債務不履行事由，依民法第226條及第256條等規定 主張解除契約，再依民法不當得利規定請求返還租金及押 租金云云，皆屬無據。
(四)依臺灣高等法院92年度重上字第13號民事裁判意旨，民法 436條所稱「承租人因第3人就租賃物主張權利」應係指租 賃契約以外之第3人就租賃物主張合法之占有或使用權利 ，致妨害承租人依契約目的使用而言。是楊耀同就系爭房 屋並無合法之占有權源，亦未向原告提出其屬有權占有之 主張，即與民法第436條規定要件不同，原告主張依民法 第436條規定終止系爭租約自不合法，其所為終止租約之 意思表示不生效力，兩造間系爭租約仍合法存在，被告自 毋須返還押租金。
(五)依台電公司彰化區營業處109年10月16日彰化字第1091253 050號函(下稱109年10月16日函)記載電號00000000000電 表，於107年5月2日將上揭電表用電戶名由楊耀同變更為 原告，且自107年5月起每月繳納之電費高達10餘萬元至30 餘萬元，倘原告未實際使用收益系爭房屋，何以會同意每 月繳納高額電費？又原告雖主張「因辦理更名時有誤，被 告主張系爭電表每月電費20餘萬元非原告使用」云云，倘 若如此，原告應當於接獲每月高達20餘萬元電費帳單後即 積極辦理更正，但原告實際上持續繳納電費達2年餘，對



於上開情形皆未主動處理，有悖常理，原告對於上開變態 事實自應負舉證責任。詎原告對於上開事實皆未提出相關 證據證明，且對於該電表之實際使用人為何人皆語焉不詳 ，應可推知該電表確係由原告使用。再原告另承租坐落系 爭房屋對面即彰化縣○○鄉○○段00○號建物(門牌號碼 ：彰化縣○○鄉○○路0巷0○00號，下稱系爭36建號建物 )，因該用電地址積欠過多電費，遭台電公司停止供電， 原告乃利用系爭房屋之大電設備，將系爭房屋電力輸送至 系爭36建號建物使用，故原告確有使用系爭房屋之電力及 大電設備，其主張從未使用系爭房屋云云，皆與事實不符 。又原告向被告承租系爭房屋之目的，即係為使用系爭房 屋之大電設備，提供遭停止供電之系爭36建號建物用電之 用，故楊耀同是否占有系爭房屋，皆無礙於原告使用收益 系爭房屋，實際上楊耀同使用部分空間，且原告與楊耀同 有合作計畫，楊耀同占有系爭房屋有獲得原告同意，被告 確實已將系爭房屋以合於約定之狀態交付予原告甚明。至 於原告主張係因多次催請被告排除楊耀同占有，被告遲未 排除，係原告自行聲請停止供電後，楊耀同因無電可用才 搬走」云云。惟系爭房屋電號00000000000係於106年10月 2日終止供電契約，107年2月2日辦理復電，原告又於107 年5月2日會同楊耀同辦理過戶，倘原告為逼迫楊耀同搬遷 ，豈會於聲請停止供電後再會同楊耀同辦理電表過戶，原 告此部分主張自相矛盾，不可採信。另台電公司彰化區營 業處109年12月9日函文內容無法證明原告主張之事實，且 斷電原因很多，該函文無法證明變更電表名義人發生錯誤 之情事。
(六)原告於109年10月21日民事準備書暨調查證據聲請狀第4頁 陳稱：「被告於簽約當時僅交付鑰匙予原告」等語，已對 被告於簽約當時有交付鑰匙與原告之事實構成自認，是原 告雖於109年10月23日民事更正狀表示上開陳述為誤繕， 應更正為「且被告於簽約當時未交付鑰匙予原告」云云。 惟原告對被告有交付鑰匙之事實既已生自認之效力，復未 提出能證明被告未交付鑰匙之積極證據，依民事訴訟法第 279條第3項規定自不得撤銷自認。
(七)被告就證人黃惠暖、證人吳天銘於109年11月25日言詞辯 論期日證述內容，表示意見如下：
1、關於證人石明秀是否曾答應原告排除楊耀同占有部分： (1)證人黃惠暖雖證稱：「(問：LINE對話紀錄第1次是在108 年4月，在這之前有是否有催促被告排除楊耀同占有？)有 。」；「(問：你跟誰聯絡？用甚麼方式？)打電話給石明



秀。因為石明秀當時有說跟楊耀同談妥，楊耀同將要搬走 」等語，惟依原證2即LINE對話紀錄，證人石明秀對於證 人黃惠暖請求其處理楊耀同搬遷乙事先表示不解，稱：「 你要我請楊耀同搬走？你們沒有合作？」等語；證人黃惠 暖則回稱：「我們從頭到尾都沒有跟他合作啊。從頭到尾 都是之前的吳先生說，給他一點時間讓他搬。」等語。倘 若證人黃惠暖以前已多次請求證人石明秀處理楊耀同搬遷 ，證人石明秀理應不會表示不解，且證人黃惠暖亦不需再 次向證人石明秀解釋要楊耀同搬走之原因，足證原證2即 LINE對話紀錄之時點為108年4月15日以前，證人黃惠暖從 未要求證人石明秀排除楊耀同之占有，而108年4月15日該 次LINE對話為原告首次向證人石明秀提出此要求之時間， 如此解釋方符合該日對話前後語意脈絡。
(2)又依原證2即LINE對話紀錄，證人黃惠暖係稱是「吳先生 」表示要給楊耀同時間搬遷，此部分亦與證人黃惠暖於 109年11月25日言詞辯論期日證稱係「石明秀」說已與楊 耀同談妥搬遷等情不符。倘證人石明秀曾答應會要求楊耀 同搬遷，卻遲未履行長達2年(假設語氣，被告否認)，原 告理應主張同時履行抗辯拒絕給付租金，並以寄發存證信 函方式請求被告或證人石明秀儘速履行，甚或採取代位被 告起訴請求楊耀同搬遷等手段，然原告消極以對，甚至持 續繳納租金達2年，並容忍被告就給付租金部分聲請強制 執行，原告所為顯有違常情，是證人黃惠暖之證詞為臨訟 捏造，顯不足採。
2、關於原告持續繳納每月10～30萬元電費帳單部分： 系爭房屋電號00000000000電表於107年5月2日用電戶名從 楊耀同變更為原告，證人黃惠暖證稱：「(問：107年起原 告每月陸續繳納10萬元到30萬元電費，你是否知悉？)我 知道有繳。」等語，表示上揭電表之電費係由原告繳納。 惟證人吳天銘證稱：「(問：電表接電錯誤後，原告是否 有要求你付這些電費？)沒有，我們用的就我們付，而楊 耀同使用的就原告自己承擔。」、「(問：你是否曾經看 過原告拿電費帳單跟你們請款？)帳單是直接寄到廠區， 我們拿到帳單就直接繳款，不需要原告來請款。」等語， 表示上揭電表之電費係由證人吳天銘之公司即台塑能源公 司繳納，其等2人之證詞明顯相悖。
3、關於證人吳天銘終止與被告間租賃關係過程部分： 證人吳天銘證稱：「(問：後來有無跟被告終止租賃關係 ？)有……，最後是石明秀將建物租給楊耀同還有他女兒 ，後來石明秀要跟我到吳律師那裡寫終止租賃契約，再由



楊耀同及他女兒跟石明秀簽租賃契約。」等語。惟證人吳 天銘與被告間租賃契約係於公證人處終止，並非在吳律師 事務所，可見證人吳天銘對於上揭事實相關經過皆已記憶 模糊，其證述自不足採。
(八)被告就證人楊耀同於110年1月13日言詞辯論期日之證述內 容，表示意見如下：
1、原告及證人黃惠暖皆未向被告告知承租系爭房屋係為經營 養蝦，被告自始不知原告有養蝦之計畫，此從證人楊耀同 證稱：「(問：黃惠暖是否就是你的金主？)黃惠暖是來承 租的，但她後面的金主是誰我不知道？」、「(問：吳天 銘介紹這個人是要來幫你經營金針菇種植或是他要經營自 己的事業？)我不清楚，但我跟吳天銘要求的金主是要能 夠跟我合作種植菇類。」等語。是證人楊耀同終止租約後 請託證人吳天銘介紹之「金主」，係希望能與他共同經營 種植菇類事業，而證人楊耀同另證稱：「(問：在黃惠暖 承租後，吳天銘是否還有請你繼續研究種植菇類？)有， 他有告訴我要繼續研究，不然誰要來投資種植菇類。」等 語，可知證人吳天銘找證人黃惠暖承租系爭房屋，應係與 證人楊耀同共同經營種植菇類為目的，否則不會在證人黃 惠暖承租後還繼續要求證人楊耀同研究菇類種植。又證人