臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第2145號
原 告 林成
訴訟代理人 韓銘峰律師
歐陽徵律師
被 告 林振中
林子賢
林瑤舜
上 1 人
訴訟代理人 林寶芳
被 告 林昆徵
林士櫻
兼上5人共同
訴 訟代理人 林振仁
被 告 林邦雄
上 7人共同
訴 訟代理人 黃仕勳律師
被 告 陳進明
訴訟代理人 林見軍律師
被 告 林主恩
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國110 年5 月12日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告與被告林振仁、林振中、林邦雄、林子賢、林瑤舜、林 昆徵、林士櫻、陳進明共有坐落臺中市○○區○○段000 ○ 00000 地號土地准予合併分割：如附圖所示編號A1部分面積 1226平方公尺分歸被告林振仁、林振中、林邦雄、林子賢、 林瑤舜、林昆徵、林士櫻取得，並按附表二應有部分之比例 維持分別共有；編號A2部分面積71平方公尺分歸被告陳進明 所有；編號A3部分面積71平方公尺分歸原告所有。二、原告與被告林振仁、林振中、林邦雄、林子賢、林瑤舜、林 昆徵、林士櫻、林主恩共有坐落臺中市○○區○○段000 ○ 000 地號土地准予合併分割：如附圖所示編號B1部分面積52 54平方公尺分歸被告林振仁、林振中、林邦雄、林子賢、林 瑤舜、林昆徵、林士櫻取得，並按附表2 應有部分之比例維 持分別共有；編號B2部分面積306 平方公尺分歸被告林主恩 所有；編號B3部分面積306 平方公尺分歸原告所有。三、原告與被告林振仁、林振中、林邦雄、林子賢、林瑤舜、林 昆徵、林士櫻、林主恩共有坐落臺中市○○區○○段00000 地號土地應分割由被告林振仁、林振中、林邦雄、林子賢、
林瑤舜、林昆徵、林士櫻取得，並按附表二應有部分之比例 維持分別共有；被告林振仁、林振中、林邦雄、林子賢、林 瑤舜、林昆徵、林士櫻應補償原告新臺幣419,277 元、被告 林主恩新臺幣419,277 元。
四、訴訟費用由兩造按附表一之㈠、㈡、㈢所示之應有部分比例 負擔。
事實及理由
一、被告陳進明經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日 到場，核無民事訴訟法第386 條各款情事，爰依原告之聲請 ，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告與被告林振仁、林振中、林邦雄、林子賢、 林瑤舜、林昆徵、林士櫻（下稱林振仁等7 人）及陳進明共 有坐落臺中市○○區○○段000 ○00000 地號土地（下分稱 系爭386 地號土地、系爭386-5 地號土地），應有部分如附 表一之㈠所示，且該2 筆土地相鄰；原告與被告林振仁等7 人及林主恩共有同段455 、456 地號土地（下分稱系爭455 地號土地、系爭456 地號土地），應有部分如附表一之㈡所 示，且該2 筆土地相鄰；原告與被告林振仁等7 人及林主恩 共有同段386-6 地號土地（下稱系爭386-6 地號土地），應 有部分如附表一之㈢所示。又上開5 筆土地均已依耕地三七 五減租條例出租予原告及訴外人林順吉、林順興、林盛福等 4 人。兩造就上開5 筆土地並無不分割之約定，亦無因物之 使用目的而不能分割之情事，惟因兩造間無法協議分割，爰 請求依下列方法分割：㈠原告與被告林振仁等7 人及陳進明 共有系爭386 地號土地、系爭386-5 地號土地應予合併分割 ，且將該土地分歸原告取得；原告與被告林振仁等7 人及林 主恩共有系爭386-6 地號土地應分歸原告取得；原告與被告 林振仁等7 人及及林主恩共有系爭455 地號土地、系爭456 地號土地應予合併分割，且將該土地分歸原告取得，並願以 不動產估價報告書（下稱鑑定報告書）之鑑定價格找補（下 稱原告分割方案）。㈡被告等應就前項分割結果，協同原告 辦理分割登記。倘鈞院認原告分割方案不適宜，則原告對於 以變價分割為分割方案亦不反對。
三、被告林振仁等7 人主張：依下列方法分割：㈠系爭386 地號 土地、系爭386-5 地號土地應合併分割如附圖即臺中市龍井 地政事務所複丈日期民國110 年2 月26日土地複丈成果圖（ 下稱附圖）所示編號A1部分面積1226平方公尺，分歸被告林 振仁等7 人取得，應有部分按附表二之比例維持分別共有、 編號A2部分面積71平方公尺，分歸被告陳進明所有、編號A3 部分面積71平方公尺，分歸原告所有；系爭455 地號土地、
系爭456 地號土地應合併分割如附圖所示編號B1部分面積52 54平方公尺，分歸被告林振仁等7 人所有，應有部分按附表 二之比例維持分別共有；編號B2部分面積306 平方公尺，分 歸被告林主恩所有；編號B3部分面積306 平方公尺，分歸原 告所有（下稱如附圖分割方案）。㈡系爭386-6 地號土地分 歸被告林振仁等7 人共有，並按附表二應有部分之比例維持 分別共有（下稱系爭386-6 地號土地分割方案，與上開㈠合 稱被告林振仁等7 人分割方案）。其等同意如附圖分割方案 互不找補；系爭386-6 地號土地分割方案願依鑑定報告書所 載原告就該筆土地權利價值新臺幣（下同）419,277 元；被 告林主恩就該筆土地權利價值419,277 元找補予原告、被告 林主恩。
四、被告陳進明主張：其與原告、被告林振仁等7 人共有系爭38 6 地號土地、系爭386-5 地號土地，其就系爭386 地號土地 、系爭386-5 地號土地應有部分均為263905分之13749 。該 2 筆土地合併後如附圖「386 地號」所示，則為達地盡其利 效果，且對雙方不致有所偏頗，分割方法應為變價分割，而 所得價金按附表三所示比例分配。
五、被告林主恩主張：同意被告林振仁等7 人分割方案，並同意 本案互不找補。
六、本院之判斷：
㈠按共有物除法令另有規定，或因物之使用目的不能分割，或 契約訂有不分割之期限者外，各共有人得隨時請求分割。民 法第823 條第1 項定有明文。又共有人相同之數不動產，除 法令另有規定外，共有人得請求合併分割。民法第824 條第 5 項定有明文。查系爭386 地號土地、系爭386-5 地號土地 為原告與被告林振仁等7 人及陳進明所共有，應有部分如附 表一之㈠所示；系爭455 地號土地、系爭456 地號土地為原 告與被告林振仁等7 人及林主恩所共有，應有部分如附表一 之㈡所示；系爭386-6 地號土地為原告與被告林振仁等7 人 及林主恩所共有，應有部分如附表一之㈢所示。上開5 筆土 地均屬都市計畫地區之農業區，且系爭386 地號土地、系爭 386-5 地號土地乃共有人相同之毗鄰不動產；系爭455 地號 土地、系爭456 地號土地乃共有人相同之毗鄰不動產，而無 依土地之使用目的或法令規定不能分割之情事，此有土地登 記第三類謄本、地籍圖謄本、臺中市龍井地政事務所108 年 7 月26日龍地二字第1080005051號函、土地謄本、臺中市政 府都市發展局108 年8 月1 日中市都測字第1080129963號函 、臺中市政府地政局108 年8 月6 日中市地劃一字第108002 6641號函、臺中市龍井區都市計畫土地使用分區（或公共設
施用地）證明書等為證（見本院卷一第27至57、149 至187 、191 、197 頁），又兩造間就上開5 筆土地雖未訂有不分 割之協議，惟亦無法協議分割，為兩造所不爭，則原告請求 裁判合併分割系爭386 地號土地、系爭386-5 地號土地；系 爭455 地號土地、系爭456 地號土地，以及分割系爭386-6 地號土地，依前揭規定，即屬有據。
㈡次按共有物之分割，分割之方法不能協議決定，法院得因任 何共有人之請求，命以原物分配於各共有人。但各共有人均 受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；原 物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人 ，民法第824 條第2 項第1 款、第2 款前段分別定有明文。 。而所謂各共有人均受原物之分配顯有困難，當依社會一般 之觀念定之，包括法律上之困難，如法律上禁止細分，以及 事實上之困難，如共有人按其應有部分分配所獲分配之共有 物極少，致難以利用（最高法院108 年度台上字第1841號判 決意旨參照）。又以原物為分配時，因共有人之利益或其他 必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824 條 第4 項定有明文。分割共有物，以消滅共有關係為目的。法 院裁判分割共有物時，除因該共有物部分之使用目的不能分 割或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分不予分割 或准該部分共有人成立新共有關係外，應將共有物分配於各 共有人單獨所有（最高法院109 年度台上字第1317號判決意 旨參照）。另按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有 物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經 濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合 理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（ 最高法院93年度台上字第1797號裁判參照）。因此，共有物 分割應審酌共有人之應有部分比例，各共有人之意願，各共 有人間有無符合公平之原則及整體共有人之經濟利益等因素 為通盤之考量，以求得最合理之分割方法。
㈢系爭386 地號土地、系爭386-5 地號土地、系爭455 地號土 地、系爭456 地號土地及系爭386-6 地號土地均屬都市計畫 地區之農業區，其中系爭386 地號土地、系爭386-5 地號土 地乃共有人相同之毗鄰不動產，地形方整及地勢平坦；系爭 455 地號土地、系爭456 地號土地乃共有人相同之毗鄰不動 產，地形方整及地勢平坦。且上開5 筆土地上均已依耕地三 七五減租條例出租予原告及訴外人林順吉、林順興、林盛福 等4 人，並均簽訂臺灣省臺中縣私有耕地租約書（下稱耕地 三七五租約），現況無任何地上物，有原告種植稻田，此有 土地登記第三類謄本、地籍圖謄本、臺灣省臺中縣私有耕地
租約書、臺中市政府都市發展局108 年8 月1 日中市都測字 第1080129963號函、臺中市龍井區都市計畫土地使用分區（ 或公共設施用地）證明書、勘驗筆錄、照片及鑑定報告書附 卷可佐（見本院卷一第27至65、187 、197 、251 至257 頁 ，鑑定報告書第20至23頁）。本院審酌附圖分割方案所示編 號A1、A2、A3土地均面臨39米寬道路（即中華路2 段）聯外 ；B1、B2、B3土地均面臨4 米寬巷道（即中山路2 路2 段54 2 巷）聯外，一般汽機車及農用機械進出不成問題，此有鑑 定報告書第20至21頁附卷可參，且附圖分割方案所示編號A1 、B1土地均分歸被告林振仁等7 人親族維持共有（依被告林 振仁等7 人陳述：該部分土地為林家祖產，為維護親族間情 感等語，此有民事答辯狀附卷可稽，見本院卷二第15至17頁 ），顯較有利日後土地再行規劃整合運用，而發揮該部分土 地最大經濟效用；編號A2土地分歸被告陳進明所有、編號A3 土地分歸原告所有，除分割線平整，形狀完整外，鄰接道路 一側之道路寬度均為4 公尺，深度超過16公尺；編號B2土地 分歸被告林主恩所有、編號B3土地分歸原告所有，除分割線 平整，形狀完整外，鄰接巷道寬度超過3 公尺，深度超過12 公尺，此有附圖可參，符合臺中市畸零地使用自治條例第4 條一般建築用地規定，不致成為畸零地，且編號A2（面積71 平方公尺）、編號A3（面積71平方公尺）、編號B2（面積30 6 平方公尺）及編號B3（面積306 平方公尺）土地面積尚非 細小，縱編號A2、A3、B2及B3土地較為狹長，對外亦均與道 路相互鄰接而無成為袋地之疑慮，無論其等分割後是否實際 使用土地，均得以規劃安排，且倘日後上開土地欲開發變更 建築用地，亦得興建房屋，而無不利於耕作或利用之情事。 再參以編號A1、A3、B1、B2及B3土地之共有人對於該等土地 在感情上或生活上有密不可分依存關係，自應考量其等受原 物分配之利益，而將該等土地依共有人之應有部分分割如上 所述，俾使土地達最有效之合併使用。此外，系爭386-6 地 號土地，面積為739 平方公尺，而原告、被告林主恩之應有 部分均僅為263905分之13749 ，每人可分配土地面積各約為 38.5平方公尺（約11.65 坪），不論作為耕地或日後開發變 更建築用地，因分配土地面積過小而難以利用，因此系爭38 6-6 地號土地分割方案儘可能將土地現狀相連保留更大面積 ，且方正，較有利土地整合，避免土地細分造成日後開發利 用上困難，使土地使用價值大為降低，無法發揮該土地之經 濟效益。又被告林振仁等7 人、被告林主恩均同意被告林振 仁等7 人分割方案，是被告林振仁等7 人分割方案較符合多 數共有人之意願，亦有利於分割後土地日後能充分整合利用
，對於兩造並無不利或不便之處，亦無損害社會經濟效用， 故應為合理可行之方案。
㈣再按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受 分配者，得以金錢補償之，民法第824 條第3 項所明定。故 以原物為分配時，各共有人是否應為補償或受補償，均應以 其所受分配者，是否已逾或少於其應有部分為斷，且補償金 額之多寡，亦應以應有部分為計算之標準，且共有物原物分 割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之 共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其 補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該 短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共 有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院77年台上字第65號 、90年度台上字第2214號判決參照）。而如前所述，附圖分 割方案所示A1、A2、A3、B1、B2、B3均有臨路以對外通行， 亦無高度開發使用，各部分土地之利用效益相當，原告、被 告林振仁等7 人、被告林主恩及被告陳進明就附圖分割方案 亦均同意互不找補，此有110 年4 月12日言詞辯論筆錄、11 0 年5 月12日言詞辯論筆錄在卷可憑（見本院卷二第234 、 246 頁），爰就附圖分割方案不另命為金錢之補償；而系爭 386-6 地號土地分割方案之土地分歸被告林振仁等7 人所有 ，其餘共有人即原告、被告林主恩均未分得土地，則被告林 振仁等7 人自有補償原告、被告林主恩之必要，且被告林振 仁等7 人亦同意找補，亦有110 年5 月12日言詞辯論筆錄在 卷可憑。本院依原告聲請，送請宇誠不動產估價師事務所鑑 定，經該所派員實地蒐集，並考量一般因素、區域因素、個 別因素、該區域不動產市場供需等情況下，採用不動產估價 技術規則所定鑑價方法（即比較法），評估結果，認原告、 被告林主恩就系爭386-6 地號土地權利價值均為419,277 元 ，此有該所不動產估價報告書在卷可參，而本院審酌宇誠不 動產估價師事務所為本件鑑定，已派員實地調查鄰近地價， 並根據當地里鄰環境、交通情況、公共設施、使用現況、經 濟發展程度、房地產交易現況及系爭386-6 地號土地有耕地 三七五租約等一切客觀事證，以專業之方法進行鑑定所得之 結果，認宇誠不動產估價師事務所上開鑑定結果，應可採信 ，爰參酌該鑑定意見，因認被告林振仁等7 人應補償原告、 被告林主恩分別為419,277 元、419,277 元。準此，系爭38 6 、386-5 地號土地准予合併分割如主文第一項所示；系爭 455 、456 地號土地准予合併分割如主文第二項所示；系爭 386-6 地號土地准予分割如主文第三項所示。 ㈤至原告所提出原告分割方案，雖主張因其為耕地三七五租約
承租人之一，且依耕地三七五減租條例第15條規定對上開5 筆土地有優先承買權，該5 筆土地除原告在耕作使用外，其 餘共有人並未使用該等土地，而認該5 筆土地應全部分歸原 告云云，惟按所有權之移轉不破除租賃權之原則，分割共有 物之結果，並不影響租賃權（最高法院59年台上字第3546號 判決意旨參照），是上開5 筆土地分割後，耕地三七五租約 仍存於分割後之各該土地上，對該租約即不生影響，倘日後 原告與被告林振仁等7 人、林主恩、陳進明間就耕作相關事 宜有所爭執，乃原告得依耕地三七五租約之約定及相關法律 規定主張權利，與上開5 筆土地如何分割無涉，本院自不能 將之作為採取何分割方案之判斷因素，且分割共有物訴訟， 目的僅在決定以何方式進行分割以消滅或簡化共有關係，日 後原告是否依耕地三七五減租條例第15條規定，就上開5 筆 土地行使優先承買權，亦非本件訴訟所得預測及考量，是原 告上開主張尚不足採。況如僅以單純土地使用現況即將該等 土地分歸原告所有，雖可節省原告之農業成本，避免租賃爭 議，惟將忽視被告林振仁等7 人、陳進明對如附圖所示386 地號土地；被告林振仁等7 人、林主恩對如附圖所示455 地 號土地及系爭386-6 地號土地將來可使用土地之經濟效益， 難謂妥當，且該方案僅有原告同意，而原告在如附圖所示38 6 地號土地（合併自386 、386-5 地號土地）應有部分僅為 263905分之13749 ；附圖所示455 地號土地（合併自455 、 456 地號土地）應有部分僅為263905分之13749 ；系爭386 -6地號土地應有部分僅為263905分之13749 ，而均未達該等 土地應有部分2 分之1 ，顯不符合全體共有人最大利益，亦 不足採。
㈥另被告陳進明雖主張如附圖所示386 地號土地（合併自386 、386-5 地號土地）分割方法應為變價分割云云，惟共有物 之裁判上分割，仍以原物分割為原則，必須以原物分割有事 實上或法律上之困難，例如原物性質上無法分割或分割將減 損其價值之情形，始得依變賣之方法分配價金，以維護共有 物之經濟效益，及兼顧共有人之利益與實質公平。倘共有物 在性質上並無不能分割或分割將減損其價值之情形，僅因共 有人各執己見，難以整合其所提出之分割方案者，法院仍應 斟酌共有物之性質、共有人之利害關係、經濟價值及利用效 益，依民法第824 條所定之各種分割方法為適當之分配，尚 不能逕行變賣共有物而以價金分配於各共有人（最高法院 102 年度台上字第1336號判決參照）。系爭386 、386-5 地 號土地合併後既得依如附圖所示編號A1土地分歸被告林振仁 等7 人取得；A2土地分歸被告陳進明所有、編號A3土地分歸
原告所有，而以原物物分配於各共有人，並均同意互不找補 ，且該部分土地在分割後土地均有臨路以對外通行，亦無高 度開發使用，各部分土地之利用效益相當，而無何土地細分 或分割後之土地各部分難以利用或價值有相當之減損之情事 ，揆諸前揭判決意旨，則被告陳進明所主張上開變價分割方 案亦不可採。
七、按分割共有物事件，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位 ，由任一共有人起訴請求分割，均無不可。而定共有物分割 之方法，可由法院自由裁量，為適當之分配，不受任何共有 人主張之拘束。是本件即使准許原告裁判分割共有物之請求 ，然因分割共有物之訴，係以請求分割共有物之形成權為訴 訟標的，當事人所提出之分割方法，僅係供法院之參考，倘 由一造負擔全部費用，顯有失公平。故本院酌量兩造之情形 ，認本件訴訟費用應由兩造按附表一之㈠至㈢所示之應有部 分之比例負擔，方屬公允，爰諭知如主文第四項所示。八、關於共有物分割之裁判，其應以金錢補償者，並得對補償義 務人之財產執行，強制執行法第131條第1項後段定有明文。 此項執行係命債務人給付金錢，應適用金錢債權執行程序強 制執行，標的物之分割須經金錢補償完畢，始生實體法上分 割之形成效力，併予敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 110 年 6 月 30 日
民事第二庭 法 官 蔡美華
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 6 月 30 日
書記官 蔡柏倫
附表一：
㈠
┌───┬──────────────┐
│共有人│ 臺中市龍井區中山段 │
│ ├──────┬───────┤
│ │386地號土地 │386-5地號土地 │
│ │應有部分 │應有部分 │
├───┼──────┼───────┤
│林振仁│9758/52781 │9758/52781 │
├───┼──────┼───────┤
│林振中│9758/52781 │9758/52781 │
├───┼──────┼───────┤
│林邦雄│9758/52781 │9758/52781 │
├───┼──────┼───────┤
│林子賢│13749/263905│13749/263905 │
├───┼──────┼───────┤
│林瑤舜│9758/52781 │9758/52781 │
├───┼──────┼───────┤
│林成 │13749/263905│13749/263905 │
├───┼──────┼───────┤
│陳進明│13749/263905│13749/263905 │
├───┼──────┼───────┤
│林昆徵│27498/527810│27498/527810 │
├───┼──────┼───────┤
│林士櫻│27498/527810│27498/527810 │
└───┴──────┴───────┘
㈡
┌───┬──────────────┐
│共有人│ 臺中市龍井區中山段 │
│ ├───────┬──────┤
│ │455地號土地 │456地號土地 │
│ │應有部分 │應有部分 │
├───┼───────┼──────┤
│林振仁│9758/52781 │9758/52781 │
├───┼───────┼──────┤
│林振中│9758/52781 │9758/52781 │
├───┼───────┼──────┤
│林邦雄│9758/52781 │9758/52781 │
├───┼───────┼──────┤
│林子賢│13749/263905 │13749/263905│
├───┼───────┼──────┤
│林瑤舜│9758/52781 │9758/52781 │
├───┼───────┼──────┤
│林成 │13749/263905 │13749/263905│
├───┼───────┼──────┤
│林主恩│13749/263905 │13749/263905│
├───┼───────┼──────┤
│林昆徵│27498/527810 │27498/527810│
├───┼───────┼──────┤
│林士櫻│27498/527810 │27498/527810│
└───┴───────┴──────┘
㈢
┌───┬────────────┐
│共有人│臺中市龍井區中山段386-6 │
│ │地號土地應有部分 │
├───┼────────────┤
│林振仁│9758/52781 │
├───┼────────────┤
│林振中│9758/52781 │
├───┼────────────┤
│林邦雄│9758/52781 │
├───┼────────────┤
│林子賢│13749/263905 │
├───┼────────────┤
│林瑤舜│9758/52781 │
├───┼────────────┤
│林成 │13749/263905 │
├───┼────────────┤
│林主恩│13749/263905 │
├───┼────────────┤
│林昆徵│27498/527810 │
├───┼────────────┤
│林士櫻│27498/527810 │
└───┴────────────┘
附表二：
┌───┬──────┐
│共有人│ 應有部分 │
├───┼──────┤
│林振仁│48790/236407│
├───┼──────┤
│林振中│48790/236407│
├───┼──────┤
│林邦雄│48790/236407│
├───┼──────┤
│林子賢│13749/236407│
├───┼──────┤
│林瑤舜│48790/236407│
├───┼──────┤
│林昆徵│13749/236407│
├───┼──────┤
│林士櫻│13749/236407│
└───┴──────┘
附表三：
┌───┬──────┐
│共有人│ 應有部分 │
├───┼──────┤
│林振仁│9758/52781 │
├───┼──────┤
│林振中│9758/52781 │
├───┼──────┤
│林邦雄│9758/52781 │
├───┼──────┤
│林子賢│13749/263905│
├───┼──────┤
│林瑤舜│9758/52781 │
├───┼──────┤
│林成 │13749/263905│
├───┼──────┤
│陳進明│13749/263905│
├───┼──────┤
│林昆徵│27498/527810│
├───┼──────┤
│林士櫻│27498/527810│
└───┴──────┘