臺灣高雄地方法院民事判決 八十九年度簡上字第二七號
上 訴 人 甲○○
乙○○
林水祥
被 上訴人 彰化商業銀行股份有限公司九如路分行
設
法定代理人 丁○○ 住
訴訟代理人 丙○○ 住
右當事人間請求清償借款事件，本院判決如左：
主 文
事 實
理 由
中 華 民 國 八十九 年 二 月 二十二 日
臺灣高雄地方法院民事第二庭
~B法 官 林俊寬
右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
~B書記官 高君枝
中 華 民 國 八十九 年 二 月 二十二 日
為提出上訴理由事：
一、本件原審略以：㈠系爭停車位係依法令登記於系爭建物共同使用部分之應有部分之下
，且證人陳秋月亦到庭證稱住戶中有人無車位，有人有雙車位等語，足徵系爭大樓各
戶共同使用部分之持分大小因是否包含停車位而有差別；㈡系爭停車位之讓渡既未經
登記，自不生效力，被告無從執此對抗原告；㈢系爭建物拍賣時縱未就系爭停車位獨
立鑑價，亦係拍賣底價之訂定合理與否之問題，與產權歸屬無涉；㈣被告雖係系爭大
廈之住戶，然未擁有對系爭停車位共同使用部分之權利，無從援引最高法院分管契約
之見解為有利之判斷云云，而為上訴人敗訴之判決。
二、惟按「分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂
應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別
共有之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利。至於共有物
未分割前，各共有人實際上劃定範圍使用共有物者，乃屬一種分管性質，與共有物之
分割不同。」最高法院五十七年度台上字第二三八七號判例著有明文。
查系爭停車位係座落高雄市○鎮區○○段四小段一二三三號土地及其上門牌高雄市前
鎮區○○○街二七一號、二七三號、二七五號等大樓建物之地下室附屬公共設施，屬
全體住戶所共有。地政機關就此共同使用部分，係另編同地段第一四七０號之建號，
其中上訴人之應有部分為一萬分之二二一，被上訴人之應有部分為一萬分之二四七，
此有建物登記謄本在卷可稽（證一）。徵諸上述判例，兩造之應有部分，並非對此地
下室公共設施之特定部分有所有權，且此公共設施既已於被上訴人向法院標買購得主
建物之前，即已由各住戶（即原各共有人）實際上劃定範圍停車使用，顯見該地下室
公共設施，業經全體共有人於向建設公司購屋時，即已有分管契約之合意。原審失察
，就建物登記謄本上上訴人仍有一萬分之二二一之應有部分權利範圍（即上訴人就該
地下室公共設施仍為共有人、有共有權）、上訴人亦同為主建物部分之區分所有權人
（證二），恝置不論，率以上訴人並未擁有共同使用部分之權利為由，駁回上訴人分
管約定之抗辯，認事用法顯有失當。
三、再按「經登記之共有不動產，何人為共有人全以登記簿之記載為準。而各共有人按其
應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權；共有物，除契約另有訂定外，由
共有人共同管理之，民法第八百十八條、第八百二十條第一項亦定有明文，地下室倘
登記為共有，由共有人全體劃分停車位分別停車使用者，應視為全體共有人就該地室
有分管之約定。」最高法院八十一年度台上字第一０六０號裁判要旨著有明文；而「
共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約定後，縱將其應有部分讓與第三
人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在。」亦有最高法院四十八年度台上字
第一０六五號判例、八十一年度台上字第二五七０號判決要旨足資參照。
本件依系爭大樓原住戶、即系爭停車位之前手陳秋月到庭證稱：「我知道有人沒有停
車位，有些人則有雙車位」、「當初建設公司有發給我一個停車證明」、「車位是產
權移轉一併交付的，當時有指名確切的位置」等語以觀，可知原住戶有需停車位者，
有不需停車位者，需停車位者於買受其專有部分（即主建物之各戶）時，得一併買受
地下室停車位，且准許一個住戶同時購買雙車位，此等劃分地下室停車位使用之方法
，即為各區分所有權人就共同使用之共有部分所約定之分管方法。上訴人即為系爭大
樓之區分所有權人，又為系爭地下室停車位之共有人，依該等分管約定買得系爭地下
室第二層編號二車位之管理、使用權，且買得之時間又係在被上訴人標購房屋之前（
被上訴人係八十七年六月六日標得房屋，惟上訴人早於八十六年七月廿日即已購得系
爭車位使用權），徵諸上述判例、判決之旨，系爭車位之使用權應歸屬於上訴人，陳
秋月於其房屋遭法院查封前既已將其停車位使用權讓與上訴人，而成為分管約定中無
車位之共有人，則其嗣後房屋遭拍賣時，拍賣之標的物顯未包括系爭車位；縱然包括
，亦不過車位之所有權（應有部分）而已，不包括使用權，買受之被上訴人既成為共
有人之一，自應繼受原分管契約之拘束、承受陳秋月已將系爭車位使用權讓與之事實
。原審失察，誤認有車位之應有部分者即當然有車位使用權，疏未審酌被上訴人仍應
繼受分管約定，自有未洽。
四、查系爭停車位早在陳秋月遭查封前之八十六年七月廿日，即由陳秋月以新台幣陸拾萬
元之價格將之讓渡予同屬共同使用部分共有人之上訴人，此有車位讓渡書在卷可稽。
故執行法院於查封時，並未查封停車位，嗣執行法院委託鑑價時，亦不含停車位，執
行法院於拍賣共同使用部分時其價格亦未加計停車位之價額，而係在未包括停車位之
狀態下付諸拍賣，此業經原審調卷查證屬實，並為上訴人所不爭執，換言之，被上訴
人之前手陳秋月已被查封前，即已喪失停車位「使用權」，被上訴人就系爭車位使用
權既未付出買賣對價，且依後手權利不得大於前手之原則，自難認其買受者，包含停
車位使用權在內，其主張系爭停車位使用權為其所有，洵屬無稽。
又被上訴人雖指其公共設施之權利範圍為萬分之二四七，乃附屬有系爭停車位云云，
惟按其公共設施取得之應有部分，此有應有部分係指共有人對共有物所享權利之比例
，乃抽象的存在於共有物任何部分上，而非具體的出現在共有物之特定部分上，故被
上訴人基於其應有部分僅對該共同使用部分之權利享有一定之比例，並非因此即得占
有使用特定之部分。被上訴人向執行法院購買房屋時，執行法院亦未將系爭停車位列
入拍賣範圍，且拍賣公告亦未註明含有停車位，自難認被上訴人取得之共同使用部分
應有部分包括系爭停車位（特定部分）之使用權在內。原審僅以被上訴人標得之房屋
中包含公共設施應有部分之萬分之二四七，即推論其就該公共設施之特定部分（即系
爭車位）當然有「使用權」，於法不無違誤。是被上訴人所有地下室之持分，僅享有
抽象之「共有權」，對特定之系爭「使用權」，應依共有人分管契約定之，其並無使
用權。
五、再者，法院依強制執行法所為之拍賣，程序上固為公法上之強制處分，但拍定人取得
拍定物之所有權，則與私法上之買賣而受所有權之移轉無異；拍定人取得拍賣物所有
權，既屬繼受取得性質，故拍賣物於查封前已存在之用益權負擔，例如將物之使用權
移轉予他人之租賃權，即應由拍定人承受（楊與齡著「強制執行法諭」⒑版第四七
四頁；最高法院六十年度台上字第四六一五號判例同旨）。本件被上訴人所標購大樓
房屋之前手即證人陳秋月，業於原審結證：「（系爭之車位是你賣給被告的？）是的
，是八十六年七月間賣與被告的，總價金六十萬元」等語，換言之，系爭車位雖係房
屋之附屬設施，但早於查封拍賣前，即經陳秋月將用益權（使用權）出售予同屬區分
所有權人之上訴人；同上法理，則被上訴人縱已併予買受系爭車位之應有部分，惟仍
應繼受用益權已歸諸上訴人所擁有之分管約定，上訴人購買系爭停車位使用權而成為
共有物分管契約新的使用權人，從而被上訴人事後買受房地並不含停車位使用權，自
不得對上訴人主張返還。
六、至於原審雖以系爭大樓各戶共同使用部分之持分大小因是否包含停車位而有差別，且
系爭車位之讓渡未經登記不生效力云云為斷；惟查：
㈠被上訴人根本未就系爭車位付出買賣之對價（若被上訴人堅持主張已買得系爭車位之
應有部分，試問：價金若干？自應由被上訴人就此買賣契約之成立要件負舉證之責）
，登記於其名下「萬分之二四七」之持分，究係指第一四七０號共有建物之何部分？
包含系爭車位？抑或僅含其他公共設施如樓梯、電梯、通道、通風設備等即已足矣？
在共有物未分割前，根本無從區別；原審之見解，實屬將「應有部分」、「單獨所有
」及「使用權」三者混為一談之論，與首揭最高法院判例之旨亦有違背，難昭折服。
㈡至於上訴人購買車位後雖未請求陳秋月將其共同使用部分權利範圍之應有部分之一部
辦理移轉登記，惟此並不影響上訴人與共有人間對「特定」之公共設施即系爭停車位
（全體共有人間之約定）之分管使用權。換言之，擁有地下室共有權，並不表示即擁
有車位使用權，持定停車位使用權需經全體共有人約定，此約定通常於購屋之際即向
建商價購而為約定。準此被上訴人所購買系爭房屋之共同使用部分應有部分既未包括
使用系爭停車位之權利，且復非分管契約中系爭停車位之使用權人，其取得之共有權
僅屬抽象持分，則其根據共有權之物上請求權訴請交還系爭停車位，顯非正當，自不
應准許（臺灣高等法院高雄分院八十四年重上字第八七號民事判決參照，詳上訴人
⒉⒋答辯狀附證二）。況系爭停車位既未辦理單獨所有權之登記，並劃分單獨之建號
，如何能期待上訴人辦理登記。
為提出辯論意旨狀事：
右當事人間請求遷讓停車位事件，上訴人對於原判決不服，提起上訴，被上訴人謹答
辯如左：
答辯聲明
請求判決：
一、上訴駁回。
二、上訴費用由上訴人負擔。
答辯理由
一、上訴人主張系爭停車位係於八十六年七月二十日以新台幣六十萬元之價格向原所有人
陳秋月讓渡而來，且該停車位並未經查封拍賣，上訴人仍為所有權人云云，被上訴人
否認並爭執之：
⒈上訴人所提出之讓渡書，乃私文書，被上訴人否認其真正，上訴人亦未舉證以實其說
，其主張自不可採。況且「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，
非經登記，不生效力」，民法第七百五十八條定有明文，上訴人自認該停車位並未辦
理所有權移轉登記，而目前為被上訴人所有，又有呈案之建物登記簿謄本可稽，則上
訴人並未取得系爭停車位之所有權甚明，自不得以其與前手間之糾紛對抗所有權人之
被上訴人。
⒉上訴人所舉證人陳秋月於原審並未證明有將系爭停車位所有權移轉予上訴人，亦未提
出其二人間之買賣契約書或交付價款之證明，證人之證詞不足為上訴人有利之證明，
況且既未登記，依法不生物權移轉之效力，上訴人苟有向陳秋月受讓系爭停車位，豈
有不辦理所有權移轉登記之理？縱令此項讓渡契約為真正，亦僅為債權契約（即僅有
請求陳秋月移轉登記之請求權而已），自無對抗被上訴人依法拍定辦理移轉登記取得
所有權（物權）之餘地，上訴人主張被上訴人雖有所有權，但上訴人有使用權云云，
自非有據。
二、次查 均院民事執行處所查封拍賣債務人陳秋月之財產包括坐落高雄市○鎮區○○段
四小段第一二三三號土地應有部份一萬分之二二七及其上建物建號一四四二號與建號
一四七０號（公共設施）應有部份一萬分之二四七，其建物部份除門牌高雄市○○○
街二七三號三樓之房屋之外，更包括地下室（公共設施）之停車位，並未予以區分，
有執行卷可證，雖拍賣時未就系爭停車位獨立鑑價，惟系爭停車位已包含在所有權持
分之內，不得據此主張系爭停車位並未查封拍賣，上訴人之主張無理由。
三、按依建築法第一百零二條之一規定，建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間，
按其性質應依土地登記規則第七十二條（即今七十五條）規定辦理所有權登記，此經
內政部於八十年九月十八日以台內營字第八０七一三三七號函釋在案，又區分所有
建物之共同使用部分，應另建編號，單獨登記，並依左列規定辦理．．．㈡區分所有
建物共同使用部分僅建立標示部，及加附區分所有建物共同使用部分附表，其建號，
應於各區分所有建物之所有權狀中記明之，不另發給所有權狀，土地登記規則第七十
五條第二款定有明文。系爭建物之共同使用部分，係於上開函釋後之八十二年間取得
使用執照、辦理第一次登記，而其登載方式係建立標示部，並加附附表載明建號，此
有呈案之建物登記簿謄本在卷可稽，足證停車位停車位係依法令登記於系爭建物共同
使用部分之應有部分（即持分）下。又依上開建物登記簿謄本，系爭建物座落之該公
寓大廈各戶共同使用部分之持分自萬分之一二七至萬分之三八五不等，最大持分差約
可達於三倍，且證人即系爭停車位之前手陳秋月於原審結證稱：伊先買房子，後買車
位，車位於房屋產權移轉登記時一併交付，據伊所知住戶中有人無車位，有人有雙車
位等語明確，益證前述公寓大廈各戶共同使用部分之持分大小因是否包含停車位而有
差別，上訴人所買受系爭建物共同使用部分確有包含系爭停車位甚明。
四、上訴人所舉內政部⒐⒙內營字第八０七一三三七號及⒎台內地字第八一九八
二三號函釋，主張上訴人可取得法定停車位空間云云，被上訴人否認之。查上開函釋
其主旨乃為免區分所有建築物之共同使用部份之所有權人與建物所有人不同，致生紛
爭，而訂移轉之限制，非指未經登記即取得所有權，故內政部之函釋與本件情形無關
，又上訴人所引之民事判決，係指共有人就地下防空設備劃為停車位，如經協議分管
（即某人使用某車位），各該共有人就特定停車位有使用權而已，此與共有物分割前
，如經分管，各共有人就其分管部份有使用權同一道理，惟其使用權以有所有權（共
有權）為前提，苟其共有權應有部份經拍賣或移轉予第三人所有，因已無共有有權，
其使用權當隨之消滅，法理至明。否則豈非買受人（或拍定人）要長期負擔地價稅及
房屋稅，而原所有人可無限期無償使用該車位，豈為事理之平？上訴人對該民事判決
，實有誤解。
五、又停車位須連同建物一併移轉，業據內政部多次函令明示，停車位不得單獨移轉，而
證人陳秋月原所有之建物（含系爭停車位）既經 鈞院一併拍賣，由被上訴人拍定並
移轉登記完畢，依土地法第四十三條規定，該項移轉登記，有絕對效力，不容上訴人
否認。上訴人未取得停車位所有權，竟使用系爭停車位，自屬無權占有（⒋辯論
意旨狀後附管理委員會停車位明細，其上有註明編號及戶別），損害被上訴人權益其
鉅。被上訴人自得依民法第七百六十七條及第八百二十一條規定對無權占有使用之上
訴人請求交還系爭停車位予上訴人及其他共有人。原判決予以准許，並無不合。
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