臺灣桃園地方法院民事判決 109年度訴字第1212號
原 告 李憶雯
訴訟代理人 簡長輝律師
被 告 温麗芳
訴訟代理人 李致詠律師
劉德壽律師
劉逸旋律師
受 告 知
訴 訟 人 李來福
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110 年4 月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國108 年3 月15日向被告購買坐落於桃園市○○區 ○○○段○○○段00000000000000000000地號土地及其上 門牌號碼為桃園市○○區○○路00號之房屋（下分稱系爭建 物、系爭土地，合稱系爭房地），並簽立不動產買賣契約書 （下稱系爭契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）2,100 萬元。
㈡嗣後原告依約受領系爭房地後，經受告知訴訟人即桃園市大 園區五塊厝1467-10 地號土地（下稱1467-10 地號土地）所 有人李來福告知系爭建物之共同壁有占用其所有之1467-10 地號土地等情，此情經桃園市蘆竹地政事務所確認界址後， 證明系爭建物確有占用之情，故被告出賣系爭房地時即有共 同壁及占用1467-10 地號土地等情，於出賣系爭房地予原告 時並未告知，致原告受有系爭房地價值減損共計619,865 元 。為此，爰依系爭契約第9 條第1 項約定、民法第227 條第 1 項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應給付原告 619,865 元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率百分之5 計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠依內政部國土測繪中心之鑑定結果，系爭土地與1467-10 地 號土地之界乃位於共同壁中心位置，與地籍圖經界線相符， 而系爭建物之共同壁一部雖占用1467-10 地號土地約2.94平 方公尺，但據87年間之地籍測量資料，以共同壁之中心作為
界址劃分地界，乃李來福同意為之，因此並不存在無權占有 情形，且系爭建物共同壁坐落之土地，係因相鄰關係而致系 爭建物之所有權擴張，並非無權占用鄰地；李來福已明確表 示當時與被告有同意共用壁使用約定，於法律上言，並非無 權占有，縱系爭建物之圍牆越界，仍不至使原告遭受損害。 ㈡就系爭契約第9 條第1 項約定及契約文義觀之，須有第三人 對「產權」即買賣標的物之權利有所主張時，致原告因此受 有損害，被告始應負損害賠償之責，然依前揭說明，李來福 並未向原告訴請拆屋還地，亦無拒絕原告使用系爭建物共同 壁致原告有何難以行使系爭建物使用權等情事發生，原告甚 至因此獲得所有權擴張之利益，職是，原告依據系爭契約第 9 條第1 項及民法第227 條第1 項之規定請求損害賠償，於 法無據等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、按「乙方（即被告）擔保本買賣標的物產權清楚，並無一物 數賣、被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事，如有 上述任何情事，除本契約內另有約定外，應由乙方於甲方（ 即原告）支付完稅款以前清理完畢，否則視為違約；若甲方 因此受有損害，乙方應負完全賠償責任。」系爭契約第9 條 第1 項訂有明文（本院卷一第9 頁）。次按因可歸責於債務 人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或 給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之 損害者，債權人並得請求賠償。此亦為民法第227 條所明定 。依上開契約約定及法條規定，須原告因此受有「損害」， 被告始應負損害賠償之責。
四、查本件經內政部國土測繪中心現場鑑測結果，系爭建物固有 占用1467-10 地號土地如本院卷二第27頁黃色部分所示2.94 平方公尺之範圍，此有鑑定書、圖附卷可稽（本院卷二第23 -32 頁）。然據內政部國土測繪中心於履勘現場提供之土地 複丈調查表，可知本件係因1467-10 地號土地與1467-1地號 土地當初分割時，即指定以牆壁中心為地界線所致（本院卷 二第7-11頁），此亦與受告知訴訟人李來福陳稱：確定與14 67-1號的地主間曾有共同壁使用協議，不會針對41號建物牆 壁占用1467-10 地號土地主張要拆除或求償，若將來房子、 土地再轉手，亦會告知後手有共同壁使用協議一事等語悉相 符合（本院卷二第70-71 頁）。按所謂使用共同壁協議，既 係包含有互相提供相鄰之土地以供共同壁使用，彼此互蒙其 利，是其間關於共同壁之使用，其基本之權源，應係本於互 相提供相鄰之土地以供使用之關係而來，雖其形式上僅具有 債權之性質，惟依其協議之內容觀之，衡諸成立該共同壁使
用協議當時之真意，應本有預期該協議所為權利義務之約定 ，對於嗣後受讓各該不動產（包含系爭相鄰土地及建物）而 取得所有權之第三人仍繼續存在，且其效力係附隨於二相鄰 建物之存在而存在，並不隨同於相鄰房屋所有權人之更易使 其效力發生影響，是該協議之效力，應具有物權化之性質。 且按土地及其上建物之相鄰，其權利之行使，彼此互有影響 ，若土地及建物所有人皆得主張自由使用、處分其所有物， 並排除他人之干涉，勢必造成衝突，故須在一定範圍內加以 規範，調和雙方利益，以保障土地及其上建物充分利用，維 護社會秩序及增進國民經濟（臺灣新竹地方法院86年度簡上 字第62號裁判同此意旨）。且依受告知人所述，可知1467-1 、1467-10 地號土地及系爭建物原均同屬訴外人沈財明所有 （本院卷二第71頁），上開土地複丈調查表上亦有沈財明之 用印（本院卷二第9 頁），參諸民法第425 條之1 之法意， 益徵沈財明與李來福間上開共同壁使用協議應具有物權化之 效力，是難認原告受有何種損害。
五、原告雖以原證3 之安華不動產估價師事務所估價報告主張原 告受有619,865 元損害云云，惟細繹上開估價報告中之減損 買賣價額435,385 元實係系爭1467-1、1465-3地號土地遭牆 面占用之買賣價額減損，與原告起訴主張「系爭建物占用14 67-10 地號土地」之損失已有不同，且上開估價報告非但未 將桃園市蘆竹地政事務所之鑑界結果納入考慮範圍或評估依 據（本院卷一第21頁），更未將上開四、所述本院調查證據 之結果考慮在內，自非屬的論而不足取。至估價報告所列其 餘184,480 元核係原告與受告知人建物間牆壁之殘餘價值， 並非原告所受損害，原告執此為損害賠償金額計算之依據， 尤屬無稽。
六、按當事人聲明之證據，除認為不必要者外，法院應為調查， 民事訴訟法第286 條規定甚明。所謂不必要者，係指聲明之 證據中，依當事人聲明之意旨與待證之事實，毫無關聯，或 法院就某事項已得心證而當事人仍聲明關於該事項之證據方 法等情形而言（最高法院92年度台上字第2577號判決意旨參 照）。原告雖聲請本院再囑託不動產估價師事務所鑑定系爭 建物占用1467-10 地號土地如本院卷二第27頁黃色部分所示 2.94平方公尺之範圍之買賣價格差異，及系爭建物面臨馬路 右側牆壁與39-1號建物牆壁為共用壁之買賣價格差異，然綜 觀系爭契約，兩造並無就牆壁之結構為獨立牆壁或共同壁有 何特別之約定或保證，系爭建物與39之1 號建物間具有上開 共同壁使用協議，彼此互蒙其利，既據認定如前，難認原告 受有何損害，堪認被告已經依債之本旨提出給付，難認被告
有何違約或不完全給付造成原告損害之情，是原告之聲請為 不必要。
七、綜上所述，原告之訴為無理由，應予駁回，其假執行之聲請 已失所附麗，應併予駁回。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 6 月 3 日
民事第二庭 法 官 游智棋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 6 月 3 日
書記官 李韋樺