臺灣高雄地方法院民事判決 八十七年度訴字第二六三七號
原告即反訴被告 甲○○
訴訟代理人 黃東壁律師
被告即反訴原告 遠東建設事業股份有限公司 設高雄市○○○路一一０號二四
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 乙○○ 住台北市○○路○段二ＯＯ號二十二樓
陳三兒律師
右當事人間解除契約等事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳拾壹萬捌仟壹佰拾玖元，及自民國八十六年三月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，以及自八十八年十二月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之十五計算之滯納金。反訴原告其餘之訴駁回。
本判決第三項於反訴原告以新臺幣柒萬參仟元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告如於假執行程序實施前，以新臺幣貳拾壹萬玖仟元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔四分之三，餘由反訴原告負擔。反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、本訴部分：
一、原告方面：
（一）聲明：被告應給付原告新臺幣五百六十三萬一千九百三十五元。（二）陳述：
１原告於民國八十四年三月十八日與被告訂立買賣契約，約定由原告向被告買受 坐落高雄縣大社鄉○○○段第五五一地號、應有部分萬分之五十二之土地，及 其上建物「遠東麗市」編號Ａ１０一樓、即門牌號碼高雄縣大社鄉萬金巷一五 五號之一樓、面積三四坪之房屋，以及地下第六十四號停車位，價金共新臺幣 （下同）三百七十八萬元，原告依約按時交付買賣價金予被告，僅餘十二萬元 交屋款尚未繳付。同年七、八月間應辦理交屋之際，原告卻發現該房屋鐵門開 啟不易，出入極為不便，經屢次反應，被告仍遲不改善，原告爰依兩造間房屋 買賣契約第七條、第九條第二項之約定，及民法第三百四十八條、第三百四十 九條、第三百七十三條、第三百五十九條、第三百六十一條之規定，以起訴狀 為解除兩造間買賣契約之意思表示，並依民法不當得利之規定，請求被告返還 原告給付之價金三百六十六萬元，並賠償原告鐵門款六千元、貸款利息五十六 萬四千九百三十五元、二次搬家費六萬元，以及自八十四年九月十八日起至八 十七年十一月十八日止之房租一百三十四萬一千元。 ２八十五年間，原告並發覺房屋有漏水之瑕疵，曾向被告反應。
３八十七年十月間，原告前往買賣標的物房屋查看，除該大門仍未改善外，房屋 並有漏水、壁癌、電鈴故障、擅自變更外門等多項缺失。（三）證據：提出住宅大樓土地買賣契約書、房屋買賣契約書、放款帳卡、房屋租賃 契約書、存證信函、遠東麗市房屋施工不良缺失表、通知函、公告，並聲請訊 問證人即遠東麗市住戶管理委員會主任委員李竟成。二、被告方面：
（一）聲明：如主文第一項所示。
（二）陳述：
１該買賣標的物房屋鋁門確實可以開啟，並無瑕疵；且該鋁門係兩造於八十四年 五月間由兩造另行簽訂同意書，約定將原設計之硫化銅門改為落地鋁門，並加 裝安全鋁門後，被告依約所設，故該大門實係與房屋、土地買賣契約不同之契 約，縱該大門確實開啟不易，亦屬可以改善、無關重要之瑕疵，已不得解除大 門部分之契約，更不得據以解除房屋或土地買賣契約。 ２被告為息事寧人，已同意將該大門部分款項六千元退還原告，並補貼原告一萬 元更換門鎖費用，然原告仍拒不交屋，其權利之行使已違反誠信原則。 ３否認八十五年間房屋即有漏水問題，原告僅於八十七年九月間以存證信函向被 告表示房屋有漏水問題，然該問題業已於同年十一月間經被告修補改善完畢。（三）證據：提出住宅大樓土地買賣契約書、房屋買賣契約書、車位買賣契約書、同 意書、存證信函、通知函。
三、本院依職權前往現場勘驗。
乙、反訴部分：
一、反訴原告即本訴被告方面：
（一）聲明：反訴被告應給付反訴原告新臺幣二十七萬三千七百十九元，及其中新臺 幣二十一萬八千一百十九元自反訴狀送達反訴被告之翌日起至清償日止，按週 年利率百分之三十六‧五計算之滯納金；並陳明願供擔保，請准宣告假執行。（二）陳述：
１兩造於八十四年三月十八日訂立買賣契約，約定由反訴被告向反訴原告買受坐 落高雄縣大社鄉○○○段第五五一地號、應有部分萬分之五十二之土地，及其 上建物「遠東麗市」編號Ａ１０一樓、即門牌號碼高雄縣大社鄉萬金巷一五五 號之一樓、面積三四坪之房屋，以及地下第六十四號停車位，價金共三百七十 八萬元，反訴被告尚餘十二萬元交屋款未繳付，然反訴原告已於同年六月八日 、七月一日將買賣標的物房地移轉登記予反訴被告，並於同年九月七日、十二 月十五日、八十五年一月十七日、八十六年三月七日、八十七年九月十九日、 十一月二十日多次通知反訴被告辦理交屋手續、繳納尾款，惟反訴被告竟一再 以落地鋁門開啟不易為由，拒絕辦理交屋，經反訴原告退讓，同意將該大門部 分款項六千元退還原告，並補貼原告一萬元更換門鎖費用，且將反訴被告所購 房屋重新修補改善完畢，反訴被告仍拒不交屋。 ２反訴被告雖以落地鋁門開啟不易為由，主張解除兩造間買賣契約，惟該買賣標 的物房屋鋁門確實可以開啟，並無瑕疵；且該鋁門係兩造於八十四年五月間由 兩造另行簽訂同意書，約定將原設計之硫化銅門改為落地鋁門，並加裝安全鋁
門後，反訴原告依約所設，故該大門實係與房屋、土地買賣契約不同之契約， 縱該大門確實開啟不易，亦屬可以改善、無關重要之瑕疵，已不得解除大門部 分之契約，更不得據以解除房屋或土地買賣契約。 ３反訴原告爰依兩造間買賣契約請求反訴被告繳納交屋款十二萬元、契稅四萬五 千六百七十八元、代書費暨手續費、規費二萬一千九百四十一元、管委會開辦 費三千元、瓦斯接管代辦費二萬七千五百元，及三年按週年利率百分之八‧五 計算之利息五萬五千六百二十元，共計二十七萬三千七百三十九元，以及其中 二十一萬八千一百十九元自反訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按 週年利率百分之三十六‧五計算之滯納金。
（三）證據：提出住宅大樓土地買賣契約書、房屋買賣契約書、土地所有權狀、建築 改良物所有權狀、存證信函、統一發票、高雄縣稅捐稽徵處年度契稅繳款書、 請款明細表、高雄縣地政規費收據、公證書、本院自行繳納款項統一收據。二、反訴被告即本訴原告方面：
（一）聲明：駁回反訴原告之訴及假執行之聲請，如受不利益判決，願供擔保請准免 為假執行。
（二）陳述：除引用本訴部分主張房屋有無法修繕之瑕疵，買賣契約已解除外，並主 張倘未能解除契約，房屋仍有瑕疵，反訴被告得請求減少價金，並與反訴原告 之請求抵銷。
理 由
甲、本訴部份：
一、原告主張於八十四年三月十八日與被告訂立買賣契約，約定由原告向被告買受坐 落高雄縣大社鄉○○○段第五五一地號、應有部分萬分之五十二之土地，及其上 建物「遠東麗市」編號Ａ１０一樓、即門牌號碼高雄縣大社鄉萬金巷一五五號之 一樓、面積三四坪之房屋，與地下第六十四號停車位，價金共三百七十八萬元， 原告依約按時交付買賣價金予被告，僅餘十二萬元交屋款尚未繳付；同年七、八 月間應辦理交屋之際，原告卻發現該房屋鐵門開啟不易，出入極為不便，經屢次 反應，被告仍遲不改善；八十五年間，原告並發覺房屋有漏水之瑕疵，曾向被告 反應；八十七年十月間，除該大門仍未改善外，房屋並有漏水、壁癌、電鈴故障 、擅自變更外門等多項缺失，原告爰依兩造間房屋買賣契約及民法規定，以起訴 狀為解除兩造間買賣契約之意思表示，並請求被告返還給付之價金三百六十六萬 元，並賠償原告鐵門款六千元、貸款利息五十六萬四千九百三十五元、二次搬家 費六萬元，以及自八十四年九月十八日起至八十七年十一月十八日止之房租一百 三十四萬一千元。
被告則以該買賣標的物房屋鋁門確實可以開啟，並無瑕疵；且該鋁門係兩造於八 十四年五月間由兩造另行簽訂同意書，約定將原設計之硫化銅門改為落地鋁門， 並加裝安全鋁門後，被告依約所設，故該大門實係與房屋、土地買賣契約不同之 契約，縱該大門確實開啟不易，亦屬可以改善、無關重要之瑕疵，已不得解除大 門部分之契約，更不得據以解除房屋或土地買賣契約；並否認八十五年間房屋即 有漏水問題，原告僅於八十七年九月間以存證信函向被告表示房屋有漏水問題， 然該問題業已於同年十一月間經被告修補改善完畢等語，資為抗辯。
二、原告主張於八十四年三月十八日與被告訂立買賣契約，約定由原告向被告買受坐 落高雄縣大社鄉○○○段第五五一地號、應有部分萬分之五十二之土地，及其上 建物「遠東麗市」編號Ａ１０一樓、即門牌號碼高雄縣大社鄉萬金巷一五五號之 一樓、面積三四坪之房屋，與地下第六十四號停車位，價金共三百七十八萬元， 原告依約按時交付買賣價金予被告，僅餘十二萬元交屋款尚未繳付，同年七、八 月間應辦理交屋之際，原告以房屋大門開啟不易為由，拒絕繳交尾款，以及八十 七年十月間，除該大門仍未改善外，房屋並有漏水、壁癌、電鈴故障、擅自變更 外門等多項缺失，原告拒絕遷入，計另支出貸款利息五十六萬四千九百三十五元 、二次搬家費六萬元，自八十四年九月十八日起至八十七年十一月十八日止之房 租一百三十四萬一千元之事實，業據提出住宅大樓土地買賣契約書、房屋買賣契 約書、存證信函、遠東麗市房屋施工不良缺失表、通知函、公告、放款帳卡、房 屋租賃契約書為證，核屬相符，其中該「遠東麗市」社區房屋於八十七年底，尚 有多戶有漏水、壁癌等問題，本件被告曾於八十七年十二月間向大廈管理委員會 反應該房屋有多項缺失，並經證人即「遠東麗市」住戶管理委員會主任委員李竟 成到庭結證屬實，且為被告所不爭執，應堪信為真實。三、原告並主張本件買賣標的物房屋有大門開啟不易、出入極為不便之瑕疵，經屢次 反應，被告仍遲不改善，八十五年間，原告並發覺房屋有漏水之瑕疵，曾向被告 反應，八十七年十月間，除該大門仍未改善外，房屋並有漏水、壁癌、電鈴故障 、擅自變更外門等多項缺失，雖據提出存證信函、遠東麗市房屋施工不良缺失表 、通知函、公告為證，核與證人李竟成所述大致相符，然為被告所否認，被告辯 稱：該買賣標的物房屋鋁門確實可以開啟，並無瑕疵；且該鋁門係兩造於八十四 年五月間由兩造另行簽訂同意書，約定將原設計之硫化銅門改為落地鋁門，並加 裝安全鋁門後，被告依約所設，故該大門乃與房屋、土地買賣契約不同之契約， 縱該大門確實開啟不易，亦屬可以改善、無關重要之瑕疵，已不得解除大門部分 之契約，更不得據以解除房屋或土地買賣契約；並否認八十五年間房屋即有漏水 問題，原告僅於八十七年九月間以存證信函向被告表示房屋有漏水問題，然該問 題業已於同年十一月間經被告修補改善完畢等語，並提出同意書、存證信函、通 知函為證。查：
（一）本件原告雖一再指稱本件買賣標的物房屋有大門開啟不易、出入極為不便之瑕 疵，然該大門經本院職權前往勘驗結果，僅門鎖設置較近牆面、開鎖處空間較 窄，大門、門鎖本身並無難以開啟、不能開啟或出入極為不易之情事，依民法 第三百五十四條第一項之規定，物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百 七十三條之規定移轉危險於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度無關重要者，不得 視為瑕疵，本件房屋大門既無難以開啟、不能開啟或出入極為不易之情事，則 房屋居住、使用之價值、效用並未因大門門鎖設置較近牆面、開鎖處空間較窄 而有減少或滅失，縱有減損，相較於總價金三百七十八萬元之房地買賣契約， 其減損之程度亦屬無關重要，不得視為瑕疵，原告據以解除兩造間土地、房屋 買賣契約，自無理由。
（二）至原告主張於八十五年間房屋即有漏水之瑕疵云云，並無任何證據，且為被告
所否認，尚難信為真實。
（三）就八十七年間本件房屋有漏水、壁癌、電鈴故障等問題，原告為此曾向被告反 應一節，已經被告自承無訛，然被告主張該等問題業於同年十一月間經被告修 復完畢，經本院於八十八年一月間職權前往現場勘驗，亦未發覺本件房屋有漏 水、壁癌等缺失，至證人李竟成之證詞僅能證明原告確曾表示房屋有瑕疵，然 房屋是否確有漏水等瑕疵，該瑕疵是否因被告房屋設計不良所致，抑或為自然 耗損、地震等天災所引起，並無任何證據可資佐憑，是本件原告亦未能就目前 房屋確有漏水等瑕疵舉證以實其說。又「遠東麗市」社區其他住戶房屋是否有 瑕疵，尚與本件無涉，要不足據以主張解除本件房地買賣契約。（四）綜上所述，本件原告以買賣標的物房屋有大門開啟不易、漏水等瑕疵為由，主 張解除契約，請求被告返還給付之價金三百六十六萬元，並賠償鐵門款六千元 、貸款利息五十六萬四千九百三十五元、二次搬家費六萬元，以及自八十四年 九月十八日起至八十七年十一月十八日止之房租一百三十四萬一千元，洵屬無 據，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一論 列，併此敘明。
乙、反訴部份：
一、本件反訴原告主張兩造於八十四年三月十八日訂立買賣契約，約定由反訴被告向 反訴原告買受坐落高雄縣大社鄉○○○段第五五一地號、應有部分萬分之五十二 之土地，及其上建物「遠東麗市」編號Ａ１０一樓、即門牌號碼高雄縣大社鄉萬 金巷一五五號之一樓、面積三四坪之房屋，以及地下第六十四號停車位，價金共 三百七十八萬元，反訴被告尚餘十二萬元交屋款未繳付，然反訴原告已於同年六 月八日、七月一日將買賣標的物房地移轉登記予反訴被告，並於同年九月七日、 十二月十五日、八十五年一月十七日、八十六年三月七日、八十七年九月十九日 、十一月二十日多次通知反訴被告辦理交屋手續、繳納尾款，惟反訴被告竟一再 以落地鋁門開啟不易為由，拒絕辦理交屋，經反訴原告退讓，反訴被告仍拒不交 屋，反訴原告爰依兩造間買賣契約請求反訴被告繳納交屋款十二萬元、契稅四萬 五千六百七十八元、代書費暨手續費、規費二萬一千九百四十一元、管委會開辦 費三千元、瓦斯接管代辦費二萬七千五百元，及三年按週年利率百分之八‧五計 算之利息五萬五千六百二十元，共計二十七萬三千七百三十九元，以及其中二十 一萬八千一百十九元自反訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按週年利 率百分之三十六‧五計算之滯納金。
反訴被告則以房屋有無法修繕之瑕疵，買賣契約已解除，倘未能解除契約，房屋 仍有瑕疵，反訴被告得請求減少價金，並與反訴原告之請求抵銷等語，資為抗辯 。
二、反訴原告主張之事實，業據提出住宅大樓土地買賣契約書、房屋買賣契約書、土 地所有權狀、建築改良物所有權狀、存證信函為證，核屬相符，且為反訴被告所 不爭，自堪信為真實。
三、反訴被告雖辯稱房屋有無法修繕之瑕疵，買賣契約已解除，倘未能解除契約，房 屋仍有瑕疵，反訴被告得請求減少價金，並與反訴原告之請求抵銷云云，然本件
反訴被告未能舉證買賣標的物房屋確有瑕疵，是其主張解除契約並無理由，已如 前述，既無瑕疵，反訴被告主張抵銷，亦顯無理由，故反訴被告之抗辯，俱不足 採。
四、按兩造間房屋買賣契約書第六條第二款、土地買賣契約書第七條第三款均約定本 件房地產權移轉登記所發生之契稅、監證費、代書手續費、各項規費及其他有關 之稅費全部由甲方（即反訴被告）負擔；又房屋買賣契約書第六條第三款、第八 條後段並分別約定交屋時甲方預繳相當三個月管理費做為管委會開辦費；現有瓦 斯管路費用，全部由甲方負擔，有土地、房屋買賣契約書在卷可稽。反訴原告主 張反訴原告尚欠繳交屋款十二萬元，且反訴原告已代墊契稅四萬五千六百七十八 元、代書費暨手續費、規費二萬一千九百四十一元、管委會開辦費三千元、瓦斯 接管代辦費二萬七千五百元，共計二十一萬八千一百十九元等事實，已據提出統 一發票、高雄縣稅捐稽徵處年度契稅繳款書、請款明細表、高雄縣地政規費收據 、公證書、本院自行繳納款項統一收據為證，核屬相符，並為反訴被告所不爭， 故反訴原告依兩造間買賣契約請求反訴被告給付上開款項共二十一萬八千一百十 九元，洵屬有據，應予准許。
五、反訴原告另請求反訴被告給付前開二十一萬八千一百十九元三年按週年利率百分 之八‧五計算之利息五萬五千六百二十元，以及自反訴狀送達反訴被告之翌日起 至清償日止，按週年利率百分之三十六‧五計算之滯納金。（一）就利息部分，因反訴原告所請求之交屋款、契稅、代書費、手續費、規費、管 委會開辦費、瓦斯接管代辦費共二十一萬八千一百十九元並未訂有清償期，依 民法第二百二十九條第二項之規定，須經催告反訴被告始負遲延之責，而前揭 費用反訴原告遲至八十六年三月七日始就該費用對反訴被告為催告，命債務人 即反訴被告於五日內清償該債務，有高雄二支郵局第二一三號存證信函附卷可 考，且兩造就遲延債務並未約定遲延利率，依民法第二百三十三條第一項之規 定，債權人僅得請求依法定利率計算之遲延利息，是反訴原告請求自八十六年 三月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，為有理由， 應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。（二）滯納金部分，反訴原告依兩造間土地買賣契約第四條、房屋買賣契約第三條之 約定，請求反訴被告依應繳金額二十一萬八千一百十九元給付按週年利率百分 之三十六‧五計算之滯納金，固非無據，然約定之違約金額過高者，法院得減 至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文；本件兩造約定之滯納金，性質 應屬違約金，即債務人債務不履行時，所應支付之款項，則本院審酌反訴原告 所受損害僅未能如期取得該款項、加以運用增加財富，惟本件房屋並無瑕疵， 反訴被告竟執意拖延履行債務達四年之久，認本件滯納金應按週年利率百分之 十五計算為適當，逾此部份之請求，亦非有據。六、從而，反訴原告依兩造間買賣契約請求反訴被告給付二十一萬八千一百十九元， 及自八十六年三月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，以及 自反訴狀繕本送達反訴被告之翌日即八十八年十二月二十八日起至清償日止，按 週年利率百分之十五計算之滯納金，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則 屬無據，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就反訴原告勝訴部分，經 核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，反訴原告敗訴部分，其假執行之 聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
丙、據上論結，本件本訴原告之訴無理由，反訴原告之訴一部有理由、一部無理由， 依民事訴訟法第七十八條、第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十 二條判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 二 月 九 日 臺灣高雄地方法院民事第二庭
~B法 官 洪文慧
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 八十九 年 二 月 九 日~B法院書記官 黃玉珠
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