臺灣新竹地方法院民事判決
109年度訴字第420號
原 告 周廷琴
訴訟代理人 陳恩民律師
複代理人 許育齊律師
複代理人 余嘉勳律師
被 告 俞武光
訴訟代理人 楊閔翔律師
複代理人 黃姵菁律師
上列當事人間履行契約事件，本院於民國110年5月11日辯論終結
，判決如下：
主 文
被告應將坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○○段○○○○地號內如新竹縣竹北地政事務所複丈成果圖甲案之面積三八八０平方公尺土地交付予原告使用。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣壹佰伍拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
一、原告方面
(一)聲明：求為判決如主文第1項所示及為以供擔保為條件之 假執行宣告。
(二)陳述
1、「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分 其所有物，並排除他人之干涉。」民法第765條定有明文。 不動產所有權之取得，除形式上登記為所有權人外，事實上 仍須透過交付占有，始得對不動產進行使用、收益，以滿足 完整之所有權能。兩造於99年5月10日簽訂買賣契約，因被 告俞武光占有系爭土地，而有所缺損。為滿足系爭土地完整 之所有權能，針對被告占有使用系爭土地之出資請求其交付 。
2、由買賣契約第一條之買賣不動產標示範圍所載「肆分餘地」 、「其四址至東與羅吉源（君）現有田埂批連為界，至西、 至北與乙方（按被告俞武光）原有柑園批連，至南與現有關 錦公路批連為界址」，第二條「定著物即門窗戶扇、農作物 風圍、竹林灌溉水路電力設施等……包括在內」，對照買賣契 約前後之Google街景照片截圖，顯見雙方締約當時已將地上 鐵皮屋、水池含括進去，而與甲案複丈成果圖所計算之基礎
，完全符合。職此，雙方約定被告需交付之範圍，應以甲案 複丈成果圖所載範圍為是。
二、被告方面：
(一)聲明
原告之訴駁回。若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執 行。
(二)陳述
1、被告係由訴外人羅吉源同意，取得系爭土地使用、收益權， 羅吉源於民國8、90年間，時常向被告借款，因羅吉源經濟 困頓無法償還，遂提議由被告或被告同意之人於系爭土地上 耕作、興建地上物等實質使用、收益系爭土地之行為。惟， 因系爭土地為原住民保留地，僅能由原住民登記為所有權人 ，故斯時羅吉源並無法將系爭土地之所有權移轉登記予被告 ，系爭土地之所有權人仍登記為羅吉源，而羅吉源亦向其子 女表明，日後其子女均不得向被告主張系爭土地之任何權利 。是以，被告從80、90年間，即以土地之實質所有權人之地 位使用系爭土地。
2、原告向被告謊稱，可以解決原住民保留地登記問題，致使被 告陷於錯誤依照原告要求簽訂系爭不動產買賣契約。甚至， 交付10萬元辦事費用給原告。且被告係認為系爭不動產買賣 契約書僅係原告將系爭土地過戶至被告名下所需之工具，故 並未收取任何價金，系爭不動產買賣契約書所載「現金支付 一次付清99.5.10無訛」亦係被告依照原告要求所撰寫，實際 上原告迄今均未支付任何價金。
3、原告未經被告同意，逕持系爭契約要求羅吉源過戶至原告指 定之第三人名下，且系爭不動產買賣契約書之內容及交易過 程有多處不合理之處，如①被告並未收到400萬買賣價金②處處 刻意蓋上被告俞武光之印鑑章，欲蓋彌彰。③原告遟至107年1 2月17日始要求和被告協商地上物及使用權事誼更顯悖於交易 常情。
4、系爭買賣契約以買賣原住民保留地為標的，依民法第246條規 定，無效；縱使原告指定具原住民身分之人為登記名義人， 亦屬脫法行為，無效。系爭土地即新竹縣○○鎮○○○段○○○○段○0 00地號土地為原住民保留地，原告周廷琴並不具原住民身分 ，系爭契約係以買賣原住民保留地為契約標的，依民法第246 條規定，核屬以不能之給付為契約標的，無效；縱原告周廷 琴指定具原住民身分之人受登記系爭土地，揆諸前開見解， 仍屬脫法行為而無效。
5、原告主張被告應返還新竹縣竹北地政事務所土地複丈成果圖 甲案所示之範圍之內容，不足採信，原告僅空言陳稱原證四
所示之紅色圈起來之田埂為不動產買賣契約書所載之「羅吉 源(君)之田埂」，並未提出確切之證據證明其所述為真。然 因新竹縣○○鎮○○○段○○○○段○000地號土地及同段352地號土地 原均為羅吉源所有，而原告所指之界址並非系爭土地與352地 號土地之地界，僅係坐落於系爭土地之水池邊界，自無從認 定甲案複丈成果圖所示之田埂即為系爭契約書所載之「羅吉 源(君)之田埂」。簽訂系爭契約書時，系爭水池即已存在， 買賣契約第2條僅記載買賣標的為「本件不動產內現有定著物 即門窗戶扇、農作物風圍、竹木灌溉水路電力設施等，依照 現狀附帶包括在內」，並未特別將系爭水池記載於系爭契約 書中，顯見系爭不動產買賣契約之標的自始未包含系爭水池 。
三、得心證之理由
1、兩造於99年5月10日簽訂不動產買賣契約，契約第一條買賣之 不動產標示：「新竹縣○○鎮○○○段○○○○段○○○地號內，雙方面 踏界址，其四址至東與羅吉源（君）現有田埂批連為界，至 西、至北與乙方（即被告俞武光）原有柑園批連，至南與現 有關錦公路批連為界址，內約肆分餘地賣渡之。依實測面積 為準。」第二條：「本件不動產內現有定著物即門窗戶扇、 農作物風圍、竹林灌溉水路電力設施等，依照現狀附帶包括 在內。」第三條：「總價金新台幣肆佰萬元整。」之情，有 該不動產契約書在卷可佐，且被告亦不否認自民國80年間起 ，即以土地之實質所有權人之地位使用系爭土地，是雙方就 系爭土地之使用權訂立買賣契約且原告之聲明亦就系爭土地 交付予原告使用，並無因系爭土地為原住民保留地，違反民 法第246條規定而無效之疑義，是被告所陳尚無所據，此外， 系爭不動產買賣契約書之付款明細亦記載「現金支付壹次付 清99.5.10無訛」等語，被告僅空言原告迄今未支付任何價金 及不動產買賣契約書之內容及交易過程有多處不合理之處， 然均未提出有利之事證供本院參酌，是原告據此買賣契約請 求被告交付土地之使用權，為有理由。
2、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，為民法第98條所明定。本院細究系爭契約第一條買賣 之不動產標示：「新竹縣○○鎮○○○段○○○○段○○○地號內，雙方 面踏界址，其四址至東與羅吉源（君）現有田埂批連為界， 至西、至北與乙方（即被告俞武光）原有柑園批連，至南與 現有關錦公路批連為界址，內約肆分餘地賣渡之。依實測面 積為準。」之面積及位置等情，佐以現場履勘之西方現有柑 園及南方現有之關錦公路為界址，暨面積共四分地，折合為3 880平方公尺等真意，應與新竹縣竹北地政事務所於110年3月
9日測量之土地複丈成果圖甲案為相符。
3、至被告另主張如土地複丈成果圖之乙案部分，因交付之面積 僅為3097平方公尺，並非契約約定之肆分餘地，顯非雙方締 約之真意。且原契約第二條：「本件不動產內現有定著物即 門窗戶扇、農作物風圍、竹林灌溉水路電力設施等，依照現 狀附帶包括在內。」之定著物及灌溉水路，應屬現場履勘之 工寮及水池，並有原告所提之現場照片在卷可佐，是系爭契 約之界址本非如被告所指為系爭354及352地號土地之地界， 或因契約第2條未記明水池等語，遂稱契約內容未含括水池， 故被告所言尚非可採，應予駁回。
四、綜上所述，原告依據買賣契約請求被告交付如主文所示之土 地使用權，為有理由。
五、兩造分別陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核 均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均 本案判決結果無影響，且被告聲請傳喚證人俞明仁證明系 爭契約不包含其所抗辯部分，爰不影響本院之判定，故不 予審酌，附此敘明。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 110 年 6 月 11 日 民事第二庭法 官 彭淑苑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 6 月 11 日 書記官 林琬茹