最高法院民事判決 110年度台上字第1337號
上 訴 人 張光玉
張光昇
共 同
訴訟代理人 蔡本勇律師
被 上訴 人 林炫廷
訴訟代理人 陳益軒律師
顏嘉盈律師
上列當事人間請求拆除地上物事件，上訴人對於中華民國109年8
月18日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（ 109年度重上字第82
號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由
本件被上訴人主張：伊為坐落臺中市○○區○○段 000地號土地（下稱系爭土地）之共有人。系爭土地上如第一審判決附圖（下稱附圖）編號a（面積 229.67平方公尺）、b（面積53.27平方公尺）、c1（面積 1.13平方公尺）、c2（面積0.34平方公尺）、d（面積5.06平方公尺）之三合院、花臺、鐵皮倉庫（下合稱系爭建物），為上訴人所有，而無權占有上開系爭土地。爰依民法第767條第1項前段、第 821條規定，求為命上訴人拆除系爭建物，將占用土地返還被上訴人及其他共有人之判決。上訴人則以：系爭土地原登記為訴外人祭祀公業張裁周所有，伊之祖父即訴外人張坤成為該公業派下員，於民國39年間分管系爭土地而在其上興建系爭建物以供居住使用。伊嗣輾轉繼承該分管契約及系爭建物。祭祀公業前訴請伊拆除系爭建物，業經判決其敗訴確定。張坤成分耕系爭土地須支付每冬稻谷 400台斤之對價，其與祭祀公業張裁周間具有不定期租賃之性質。另伊亦為祭祀公業張裁周派下員，而為系爭土地公同共有人之一。是本件應有民法第 425條之1、第426條之1、土地法第103條規定之適用。被上訴人及其前手購買系爭土地時，均知悉前開分管契約之存在，非屬善意第三人，被上訴人提起本件訴訟，違反誠信原則等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：系爭土地原登記為祭祀公業張裁周所有，於 101年7月3日賣予訴外人張壬癸、張明聰，嗣出售予訴外人張梧桐、張和國、張和忠，張梧桐於 106年4月26日將其部分應有部分（5/400）出賣予被上訴人。系爭建物占用系爭土地如附圖所示，其事實上處分權為上訴人所有。觀諸上訴人所提「兄弟分家𨷺書」及證人張湧城、張東揚、柳阿牛、張主灶於原法院95年度重上字第58號拆屋還地
（下稱第58號）事件之證述，祭祀公業張裁周各房分管公業土地，其中張坤成分管範圍約 2分多（下稱系爭分管契約），僅供耕種，非作為房屋建築之用，且各派下就分管土地並無須繳納田賦以外之租谷予公業，難認有租賃關係。系爭土地非租用建築房屋之基地，核無民法第 426條之1、土地法第103條規定之適用。且上訴人未舉證證明系爭建物係經系爭土地當時全體共有人同意而興建，自不得適用民法第425條之1規定。祭祀公業張裁周前訴請上訴人拆除系爭建物，返還占用土地，固經第58號判決認上訴人得以系爭分管契約為占有權源而駁回祭祀公業張裁周之訴，並經本院96年度台上字第1431號裁定駁回其上訴。惟祭祀公業張裁周101年度第1次派下員大會決議出售系爭土地，並經張壬癸、張明聰買受，其原共有關係消滅，系爭分管契約亦隨之終止。被上訴人與前手張梧桐所立買賣契約書第 6條固約定：「本買賣標的現由第三人建物占有使用且分二部分訴訟，一部分已判決確定占有人勝訴有合法占有使用權利（即第58號判決）」，惟上訴人與他人就系爭土地之共有關係既已消滅，縱被上訴人於受讓應有部分當時知悉上訴人曾因系爭土地爭訟，然兩造間既無共有關係存在，被上訴人本於所有權行使權利，即無違反誠信原則。從而，被上訴人依民法第767條第1項、第 821條規定，請求上訴人拆除系爭地上物，返還占用土地予全體共有人，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1 項前段定有明文。是當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。該所謂「土地及房屋同屬一人」除「土地及房屋同屬相同之共有人」情形外，尚包括「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內。再所謂默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。祭祀公業張裁周派下各房就公業土地有分管契約，系爭土地由張坤成分管並由上訴人繼受，為原審確定之事實。上訴人主張系爭建物為張坤成興建，於42年間即經編列門牌為臺中市○○區○○里○○巷00號，業據提出戶籍謄本、門牌證明書為佐（一審卷第273至275頁）
，證人張湧城於第58號事件證稱每房分別使用土地，到現在約有50年左右；證人柳阿牛於該事件證稱張坤成叫我幫忙耕種插秧的地方就在他住的附近，有4、5個人管理該土地；證人張主灶亦於該事件證稱該土地由4、5個人分管等語。果爾，系爭土地附近尚有其他派下分管之土地，而系爭建物於42年間即經編列門牌供張坤成家人居住使用，迄祭祀公業張裁周提起第58號事件前，歷時50餘載，未有其他派下員異議，則系爭分管契約對分管用途是否僅限於耕作？祭祀公業張裁周全體派下是否已有默示同意張坤成於系爭土地興建系爭建物？非無進一步研求之餘地。原審未遑詳加調查審究，遽認系爭分管契約僅供耕作，上訴人未能舉證證明系爭建物係經當時共有人全體同意興建，而為其不利之論斷，未免速斷。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 6 月 3 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 鄭 傑 夫
法官 吳 麗 惠
法官 林 麗 玲
法官 張 恩 賜
法官 盧 彥 如
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 110 年 6 月 15 日