臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決
109年度斗簡字第139號
原 告 陳玉華
李錫男
被 告 洪富揚
上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國110年5月18日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實與理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。此規定依同法第436條第2項，於簡 易訴訟程序亦有適用。本件原告原聲明請求被告應給付原告 陳玉華被告所占土地每平方公尺公告地價10%計算之年租金 ；嗣於民國109年10月20日以民事陳述理由狀（原告陳玉華 誤繕為「答辯書」），變更聲明為被告應給付原告陳玉華其 所占用土地每平方公尺公告地價4%計算之年租金（見本院卷 第133頁）。核原告上開訴之變更，為減縮應受判決事項之 聲明，合於上揭規定，應予准許。
二、原告陳玉華主張：
㈠原告陳玉華、李錫男與訴外人李子瑜、洪琴、林儒彬、林儒 宏共有坐落彰化縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地） ，而被告在系爭土地上所有門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路0段0 00號之建物（下稱系爭建物），占系爭土地74.38平方公尺 ，兩造就上開建物占有之土地訂有不定期租賃契約，每年租 金約定為新臺幣（下同）20,475元，此有77年2月9日彰化縣 二林鎮調解委員會調解書（下稱系爭調解書）在案，調解書 內容所載聲請人李錫民係原告陳玉華之夫，對造人洪鴻綏係 被告之父，原告陳玉華及被告依繼承之法律關係，分別繼承 李錫民出租人及被告承租人之地位。所以除原告陳玉華、李 錫男外，系爭土地其他共有人並無對於系爭土地收租之權利 。
㈡系爭土地租金已逾20年未調整，因系爭土地近年已發展成彰 化縣二林地區精華區，商業活動頻繁且土地升值，上開年租 金已少與土地價值相差甚多，且被告自81年起至109年年底 均未給付原告陳玉華上開年租金等情。爰依民法第442條前 段、同法第227條之2第1項規定，請求調整系爭土地租金。
㈢並聲明：被告承租原告陳玉華、李錫男所有系爭土地之年租 金，應自109年2月份起至終止占用之日止，調整為依被告占 用系爭土地74.38平方公尺，按土地公告地價每平方公尺百 分之4計算之金額。
三、被告則以：被告之父洪鴻綏興建系爭建物，所占系爭土地約 為18坪（59.5平方公尺），洪鴻綏當初係向原告陳玉華之公 公李增熙承租，自70幾年間就是由李增熙次子李錫弧（非系 爭土地共有人）收取，李錫弧去世後，被告即將年租金2萬 元按年交付給李錫弧之子李紘緯收取迄今，從未遲延。對於 原告陳玉華之請求不同意，土地年租金以前已經調整過1次 （由17,000元調整至20,000元），且原告陳玉華、李錫男並 未租給其面積22坪土地，僅有18坪，被告給付之年租金過高 等語。並聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：
㈠本件原告固提出土地所有權狀、系爭調解書、系爭土地登記 第一類謄本、被告戶籍謄本以為證；亦據被告提出自72年起 至109年1月24日（即109年度）之租金收訖收據附卷，並以 上情置辯。
㈡按共有物之出租因屬管理行為，固應得共有人全體（修正後 改為共有人多數決）之同意，對全體共有人始生效力。惟若 共有人中一人或數人不同意，亦僅發生該出租行為對不同意 之共有人不生效力而已，非謂承租人得據以為拒絕給付租金 或調整租金之藉口；調整租金之權利，係屬形成權，以租賃 契約之當事人始得行使，此觀民法第442條規定自明。且出 租人地位之讓與，係屬租賃契約之變更，不得僅由出租人單 方面之通知承租人而發生效力。最高法院分別著有86年度台 上字第336號及77年度台上字第2214號判決意旨足資參照。 又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民 事訴訟法第277條定有明文。此項規定，固已揭示舉證責任 分配之方向，惟其規定，尚無具體標準，仍應視各別事件情 形之不同而為具體之認定，使舉證責任公平合理分配於兩造 負擔（最高法院48年台上字第887號判例參照）。 ㈢經查，系爭土地現由原告陳玉華、李錫男、訴外人李子瑜、 洪琴、林儒彬、林儒宏共有，有土地謄本附卷可稽（見本院 卷第77頁至第79頁）。則系爭土地增加租金，亦屬管理行為 ，固應得共有人多數決行之，對全體共有人始生效力。原告 主張系爭土地原訂有分管契約，惟始終未舉證以實其說，既 然本院認系爭土地未有分管，且兩造對於系爭土地原先係由 李增熙（系爭土地原所有權人）與洪鴻綏訂立租約並無爭執
，又系爭土地始終由李增熙後人李錫雄、李錫男、李錫民、 李彥七等維持共有，後系爭土地現今為上開共有人等維持共 有，被告之父洪鴻綏與被告給付之年租金依法本即為共有人 共有，而被告給付年租金予非共有人李錫弧及其子李紘緯收 取，則李錫弧當初遵照李增熙之命向洪鴻綏收取租金，嗣李 增熙、李錫弧先後去世，由非共有人李紘緯收取，則僅證明 被告給付年租金之義務尚未消滅，並非可證明原告陳玉華即 有可向被告收取全部年租金之地位而將其他共有人收租權利 排除，或未得共有人多數決同意，得單獨請求調整系爭土地 之租金。是原告上開主張，委無足採。
㈣次按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承 人財產上之一切權利義務，民法第1148條亦定有明文，故被 繼承人生前出租他人土地者，如繼承人有數人者，均可繼承 被繼承人之土地出租權。原告陳玉華、李錫男既為系爭土地 不定期租貸契約之繼承人，揆諸前開法條規定及判決意旨說 明，其等已繼承系爭土地之出租權利而為系爭租貸契約之當 事人，故若系爭土地之價值有升降，系爭土地之出租人即原 告陳玉華、李錫男自得依法對被告為增租之請求。本院並不 否認原告陳玉華繼承李錫民（李錫民繼承李增熙出租權利） 出租系爭土地之權利，否則系爭土地現收租人李紘緯既然非 系爭土地共有人，除非其能證明出租之土地存有分管契約， 否則土地價值日益升高，本來共有人可享受土地出租之更高 利益，反因收租人非土地共有人而不欲請求增加租金，造成 真正共有人可享受相當土地對價之損失，亦非事理之平。本 院於歷次言詞辯論程序中，均向原告陳玉華闡明：本件訴訟 係固有必要共同訴訟，須以全體共有人為原告方為原告適格 。惟原告陳玉華僅向本院陳述：系爭土地雖為共有，但是只 有自己有權收租及調整租金，其他共有人都沒有份（見本院 卷第329頁）等語。堅持只有原告陳玉華一人方有權收取租 金，其他人並無權利，亦無須同列原告。原告陳玉華既然為 了系爭土地之利用價值大幅增長而提起本件訴訟，而本院仍 應依上揭最高法院判決意旨及紛爭解決一次性之精神，是否 仍應囿於固有必要共同訴訟之當事人適格？或以原告陳玉華 以民法第227條之2第1項情事變更事由准許其單獨提起本訴 ？並非無衡平考量。僅原告陳玉華堅持其訴之聲明為被告應 給付原告陳玉華增加後之租金而非被告給付予全體共有人， 實與民法第818條：「各共有人，除契約另有約定外，按其 應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」之規定 有間，本院實難憑辦。
㈤至原告陳玉華於109年10月20日言詞辯論程序當場提出之陳述
理由狀（原告陳玉華誤繕為「答辯狀」）之附件㈠載明；被 告積欠原告陳玉華28年租金共計98萬元等語（見本院卷第13 5頁），僅係表明被告從未給付系爭土地租金給原告陳玉華 ，且原告陳玉華以附件㈠方式陳述，本院確定其上開陳述僅 係強調從未收取過租金而已，並非向被告請求給付之意，非 為本件追加聲明，附此敘明。
㈥綜上所述，原告陳玉華、李錫男依民法第442條及第227條之2 第1項規定，請求被告應依系爭土地公告地價每平方公尺4% 計算之年租金給付原告陳玉華，為無理由，應予駁回。本件 訴訟費用，應由敗訴之原告負擔。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用 之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響， 均不足以影響本裁判之結果，自無庸逐一詳予論駁之必要。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 110 年 6 月 1 日 北斗簡易庭 法 官 丁兆嘉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（彰化縣○○市○○○道0段0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 6 月 1 日 書記官 葉春涼