損害賠償等
三重簡易庭(民事),訴字,109年度,3545號
SJEV,109,訴,3545,20210604,1

臺灣新北地方法院民事判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　 109年度訴字第3545號
原　　　告　鎵泓國際股份有限公司
法定代理人　林金源
訴訟代理人　張家豪律師
被　　　告　毅群機械有限公司
法定代理人　陳兩傳
訴訟代理人　周福珊律師
　　　　　　王暐凱律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國110 年5 月4
日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：
(一)緣原告係依就業服務法成立之私立就業服務機構，專職替雇 主依法令引進外籍移工，並受託提供宿舍，並協助處理雇主 所引進之外籍移工之起居生活，或受同業委託來代為安排雇 主外籍移工宿舍，並藉由收取移工服務費及宿舍管理費，作 為營業收入。為此，原告於民國106 年間覓得位於新北市○ ○區○○街○○○ 號3 樓，供安頓雇主引進之外籍移工宿舍之 用，並已向出租人即被告公司之負責人表明，並表示為使外 籍移工生活起居更為舒適，擇定地點並簽約後，將投入大量 之勞力、時間、費用裝潢，為使投入成本能夠回收，因此租 約期間希望較長久，且由於宿舍預計是容納數名外籍移工生 活起居地點，故環境安全是原告第一要務。而被告知悉該承 租係為外勞住宿使用後，也認為是宿舍安全是基本要求，故 也特別叮嚀原告，有關室內隔格為求安全，務必符合消防法 規，且嚴禁使用瓦斯（如瓦斯熱水器、瓦斯爐）以確保居住 安全。也由於兩造對於宿舍安全為第一要務皆有共識，故於 民國106 年5 月9 日正式簽訂契約，雙方並就租約之特別約 定事項，以手寫方式書寫於契約書，更將租約另請新北聯合 事務所民間公證人做成公證書。兩造簽約後，原告也依照計 畫花費裝潢、設備購置設施建設等高達新臺幣（下同）8,54 1,220 元費用，預計至少可於5 年內攤提使用。建置完成後 ，也順利將外籍移工安排於上開承租地點居住。未料，108 年6 月間，原告竟收受新北市政府違章建築拆除大隊違章建 築認定通知書，通知系爭建築物有大面積已經完成增建之違 建，且經勘查後，係屬實質違建，依法不得補辦建築執照手



續，應予拆除，且預計於108 年7 月10日起執行拆除作業， 原告知悉後相當錯愕與震驚，且對於外勞宿舍遭拆除大隊要 求限期拆除一事，多次要求被告尋求方法並改善，但皆未獲 得被告提出可以改善之具體方案。原告在不得已情況下提前 終止租約，並於109 年5 月28日上午11時將系爭房屋點交被 告，然被告仍扣留原告給付之押租金36萬元不返還，且本件 被告出租之標的物係遭新北市政府拆除大隊要求限期拆除， 足見被告並未依約交付原告合於所約定使用收益之租賃物， 並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態， 被告對於前開不完全給付，自應依民法第227 條規定負損害 賠償之責，又原告因裝潢、設備所投入之成本為8,541,220 元，原預計可以使用5 年，卻被迫在使用2 年後即全數遷出 而受有損害，故原告主張受有5,124,732 元之損害（計算式 ：投入成本8,541,220 元×3/5 ＝5,124,732 元），上開金 額合計為5,484,732 元。為此，爰租賃契約之法律關係提起 起本件訴訟。
(二)對於被告抗辯之陳述：
1.本件原告自109 年2 月11日起，曾多次請被告提出後續改善 之具體方案，但被告遲遲未提出改善及賠償方案，故自109 年3 月24日以後之租金，原告始主張在被告尚未排除瑕疵提 供安全無虞之租賃標的物以前，拒絕給付租金之同時履行抗 辯。
2.由於系爭建物外觀上並非鐵皮屋，若非如新北市工務局等專 業人士，且比對當時申請竣工圖圖面，一般人絕無可能至現 場察看環境即可辨別何處範圍屬於違章建築。且雙方於租賃 契約特別以手寫方式將特別約定事項臚列於後，果若系爭建 物真有違建有被拆除之疑慮而會影響訂約意願，更涉及外籍 移工住宿安全之事項，絕無可能雙方未於特別約定事項中臚 列清楚。是系爭房屋有部分為增建從肉眼無法判斷，被告辯 稱原告有與原告之業主新日興公司至現場看過，故明知該房 屋屬違章建築，與事實不符。又被告另辯稱出租前後皆提供 過建築執照或使用執照，故原告皆知悉系爭建物屬違建云云 。其空言辯稱，不足採信，更遑論，建築執照是用以證明系 爭建物是合法申請建築建物之證明文件，而使用執照則為建 物完成後使用應請領之執照證明。則建築執照及使用執照2 證明文件，皆為證明建物為合法建物之文件，被告竟稱該證 明文件即可讓人知悉系爭建物有部分屬於違章云云，顯有不 實。違章建築因破壞房屋原先的安全性，造成有荷重太多， 發生地震將使房屋產生加倍的搖晃外力，且有破壞承重牆、 小樑等減弱房屋構造的強度，導致結構負荷過大之嚴重安全



疑慮。且一旦發生火災，也將因違建影響救災或逃生路，更 會成為助燃物增加延燒範圍之問題。而違章建築失火燒死外 籍移工之新聞屢見不鮮，被告竟稱違章不影響系爭建物作為 移工居住使用，顯然悖於事實，更昧於良心。另觀諸被告提 及原告應依「外國人生活照顧服務計畫書」執行外籍及供宿 舍安全、人身安全，即可知被告比任何人都清楚，系爭建物 若要提供外籍移工居住，居住環境應屬是否承租該建物最重 要之考量。但被告一方面承認宿舍安全、外籍移工安全至為 重要，他方面卻又主張違建遭限期拆除仍無礙於外籍移工居 住使用，顯有矛盾。另依「外國人生活照顧服務計畫書」可 知，各該注意事項都是圍繞於外籍移工之生活居住安全。實 則，被告負責人於108 年6 月25日告知遭新北市政府違章建 築拆除大隊違章建築開立通知單，並通知「108 年7 月10日 起執行拆除，並應於拆除日前一日將室內一切物品遷移完畢 ，逾期不遷移者依建築法第96-1條第2 項規定，視同廢棄物 處理」，將導致原裝潢全部付之一炬，更造成外籍移工有安 置上之問題。故原告公司被迫於108 年7 月8 日下午至新北 市拆除大隊與承辦人張先生舉行會議，希望可以延緩拆除， 張先生雖同意延緩拆除，但必須有開始拆除隔間、陸續移出 入住勞工等之實際行動。嗣原告公司承辦人於108 年8 月14 日與被告公司負責人前往新北市議員洪佳君議員辦公處與拆 除大隊會談商討違章建築處理方案，會議重點為協請建築師 事務所核算建築物面積看是否能提出補照申請，隔日108 年 8 月15日，並由原告公司人員與被告公司負責人親自至新北 市工務局申請竣工圖等圖面，於108 年8 月21日領得被告公 司交付之新北市工務局竣工圖面。至108 年9 月2 日，原告 還親自至新北市政府違章建築拆除大隊與林科長開會討論， 該會議中還被要求說明及報告原告安置外勞程序及時程。由 上開過程可知，系爭房屋一再遭拆除大隊要求提供外勞搬遷 及安置之流程及時限，被告竟主張該拆除公文，不影響外勞 繼續使用系爭建物，顯然昧於事實。此外，依據拆除大隊通 知書，是被告公司負責人告知原告，原告為了不要損失過大 ，甚至嘗試找建築師檢討有無補申請改善，不要拆除之可能 。故108 年8 月21日領得竣工圖等圖面後，隨即於隔日與建 築師事務所人員於108 年8 月22日下午2 點至系爭房屋了解 增建區域補使用執照申請作業，並於108 年8 月29日取得建 築師事務所核算之面積計算表，這些努力，無非都是希冀協 助被告能改善此瑕疵，被告稱原告皆未催告云云，已非事實 。更遑論，當原告努力後發現，此瑕疵無法改善，也陸續委 任律師寄發律師函，要求被告限期提出具體改善方案，並表



示要求賠償。甚至於109 年4 月23日以未改善前，拒絕給付 租金之手段要求被告改善，被告皆無改善，被告竟主張原告 並無催告改善云云，更令人啞然。而當原告與被告負責人溝 通時，被告負責人也知悉無法改善瑕疵，也因為知悉遭限期 拆除，故口頭承諾免支付最後一期袓金，甚至一再詢問原告 搬遷進度，原告才於109 年5 月25日發文通知終止租約，並 可於109 年5 月28日點交。但點交當日，被告表示沒有原告 負責人到場，且沒有原告之律師到場，故擔心將來有爭議， 故要求隔日再點交，此亦有被告公司負責人手寫稿可證，都 可看出被告並非主張終止不合法，而是要求隔日點交。是被 告辯稱原告並無催告改善，單方面終止契約不合法云云，亦 與事實不符。至於由原告公司內部請款流程及票兌現紀錄可 看出關於108 年11月至12月份之租金，早開立108 年12月24 日之票期支票，該支票並經票據交換流程後，確認於12月30 日兌現。而水單則必須被告提供單據後，原告才有辦法繳納 ，更無所謂拖延之情事。更遑論，被告於契約終止前，從無 主張前開情事，如今突然主張，顯然是臨訟之詞，且意圖混 淆本件系爭建物因違章建築被限期拆除究竟是否違反出租人 義務之焦點。
3.本件被告辯稱108年9月24日至10月23日之租金，一開始就沒 支付云云，顯有不實。由原證15之支票號碼配對表格，可看 出，每次租金皆有對應支票可供配對。更遑論，依常理，被 告對於108 年10月24日、108 年11月2 日、109 年1 月24日 、109 年2 月24日租金，原告皆有按期支付並未爭執，若真 有一期租金未付，被告於108 年9 月至108 年10月間，竟然 完全沒有為催告或提醒，而是待本件原告提起本件訴訟才主 張。又被告提出之使用執造並主張執照記載系爭建物僅有 123.84平方公尺云云。然查，該使用執照於雙方簽約前，被 告皆未提供給原告過（實際上，依照經驗法則，簽訂租約也 鮮少會拿使用執造來核對），此觀雙方簽約時從未將使用執 照檢附於契約後作為附件即不能知之。而有關房屋面積，則 是原告公司人員林振順由房仲陪同前往租賃物物件看屋時， 使用測距儀丈量空間的面積、長度及寬度，來取得總面積再 據以除以預定入住人數查悉是否符合每名外勞使用面積至少 3.2 平方公尺之相關規定。蓋原告一直都不知悉，系爭建物 皆竟有部分面積屬違章建築。實則，當108 年6 月25日收受 「新北市政府違章建築拆除大隊違章建築認定通知單」後， 原告被迫於108 年7 月8 日下午與新北市拆除大隊承辦人張 先生開會議，會議重點為張先生雖同意延緩拆除，但原告必 須有實際搬遷計畫與行動，例如開始拆除隔間、陸續移出入



住勞工。108 年8 月14日，甚至與被告負責人共同前往新北 市議員洪佳君議員辦公處與拆除大隊了解商討違章建築處理 方案，當日會議重點為請建築師事務所核算建築物面積看是 否能提出補照申請，同年8 月15日，原告公司人員陪同被告 公司負責人至新北市工務局申請使用執照、竣工圖等圖面後 ，並於108 年8 月21日於新北市政府工務局領取文件，並於 22日將文件交由建築師事務所人員評估。故被告答辯狀辯稱 曾提供系爭建物相關執照及所有權狀，皆為108 年6 月25日 收受新北市政府違章建築拆除大隊違章建築認定通知單後， 被告才提供，以利由建築師討論有無補正之方法，但最終得 到的結論皆為外勞全體及相關設備都必須移除或搬遷。被告 辯稱曾經交付上開文件，故原告知悉系爭建物有部分係違章 建築云云，顯然刻意規避相關事件時序意圖混淆事實，而由 被告提出之被證7 ，即系爭建物之使用執照，文件下方可看 出，該使用執照調閱時間為2019年8 月20日，即可看出該文 件是108 年6 月25日收受「新北市政府違章建築拆除大隊違 章建築認定通知單」後才調閱。而非簽約前提供原告閱覽。 4.經核對雙方互相提出之支票收取紀錄，雙方所認知收受的租 金總金額及次數完全相同，差別在原告主張從109 年年3 月 24日拒絕給付租金。而被告則辯稱原告於109 年4 月24日開 始，拒絕給付租金，再細查其原因可發現，被告辯稱原告 108 年9 月份之租金未付，經細閱租金給付情形可發現，原 告皆為每個月給付一次租金，雖108 年9 月份沒有收票紀錄 ，然108 年10月間，原告分別於10月22日以及隨後三天即10 月25日開了兩張支票給被告，換言之，108 年10月，原告開 了兩張支票給被告，隨後，又呈現每個月付一次租金之情形 ，由此可知，被告所辯稱108 年9 月沒付之租金，早在108 年10月份交付被告。至於被告另辯稱108 年12月24日租金未 付，亦非實在，蓋由被告提出之被證5 ，也主張108 年12月 24日已經給付108 年11月24日至10年12月23日租金。故隔月 24日，即109 年1 月24日，原告所支付者，即為108 年12月 24日至109 年1 月23日租金，並無108 年12月24日至109 年 1 月23日租金未付之情形，故被告刻意將109 年1 月24日之 租金自行挪移所列故作為下一期之租金，而刻意主張108 年 12月24日隔月24日至108 年1 月23日未付，再反過來主張， 曾經有租金未付以利遂行其主動終止之訴求，皆為臨訟操弄 之詞。
5.依據證人林奕佐之證詞，連承辦此違章建築案件之科室主管 即證人林奕佐之專業尚且需以「地政測量成果圖及使用執照 做為判斷依據，才能判定系爭建物有無以及何範圍屬於違建



，而無法以肉眼即判斷系爭建物有無違建或違建之範圍。更 足證被告辯稱原告有到現場勘查過，故對於建物有無或何範 圍屬於違章建築已知悉云云，顯非事實。被告另辯稱「原告 必須定相當期限，催告被告修繕，被告於期限內不為修繕， 原告方得自行終止契約」。姑且不論原告於109 年2 月11日 通知被告於10日內提出具體改善方案、3 月2 日分別寄發豪 00000000、豪20200227號函通知被告若對於瑕疵無法改善， 將依法訴究被告責任，並自109 年3 月24日起以被告尚未排 除瑕疵提供安全無虞之租賃標的物以前，拒絕給付租金。足 證被告辯稱原告未定期限催告云云，亦非事實。更遑論，依 證人林奕佐之證詞「建築物補照程序需向地方政府申請相關 建築執照，執照需計算建蔽率及容積率依經驗來說露台能夠 再申請補照的可能性較低，而本案亦有通知屋主可依合法程 序申請，惟最終均無提供補正資料。」可證，本件不僅得補 正之機會較低，更有甚者，即便新北市政府有依法通知被告 合法申請補證，但被告也完全不提供任何補正資料，更顯見 被告主張原告未有催告，其可補正云云，亦屬虛偽。此外， 被告復辯稱系爭建物並未遭拆除還可以使用云云，然查，由 證人林奕佐證稱「本案違章建築有列管新北市政府套房專案 ，故依照此專案解列標準，需將違建內部室內隔間全部拆除 ，需要先清空室內人員及物品，否則無法拆除。」當被主管 機關查驗確認為違章建築後，原告就開始遭主管機關要求逐 一清空室內人員及物品，並須拆除。則被告辯稱原告仍可如 同原合約之約定正常使用云云，亦與事實不符。由證人林奕 佐證稱「案址在露台上方增建金屬及RC構造物，故認定此為 違章建築。」，由此可知，被告所為之違章建築，並非一般 鐵皮屋，而是以金屬及RC構造物所為之增建（此與系爭建物 的原材質相同），且增建之地方，又是原系爭建物之露臺上 方。由此可知，若無實際的測量成果圖及使用執照互相比對 ，肉眼根本無法看出，哪部分是違章建築？再者，依據證人 林振順之證詞，證人林振順證稱「看屋時房東跟仲介沒有告 知我哪部分為違建或增建部分，我主要是看全部有多大。房 東或仲介沒有提供使用執照或測量成果圖等資料供我確認」 ，此比對新北市政府回函可看出，系爭建物之各項執照，分 別為107 年4 月12日及108 年8 月15日才由訴外人陳尚逸及 被告負責人陳兩傳分別申請，可證證人證稱房東或仲介沒有 提供使用執照或測量成果圖，應屬實在。證人林振順另稱「 我在公司裡的職位無法決定要承租何物件必須回報公司。」 ，此亦有106 年5 月5 日證人所上之簽呈，可看出與事實相 符。且由，該簽呈內容可看出，證人林振順完全無提及系爭



建物有違建或「實際使用範圍為400 坪，但權狀40坪」等情 ，更可證，被告辯稱原告於簽約前已經知悉系爭建物有違建 云云，並非實在。再者，依證人林振順證稱「我到現場遇到 被告法定代理人陳兩傳，他有告知不喜歡租賃給外籍勞工居 住，希望我們考量清楚再決定是否承租，但我有告知我們會 派駐管理員，會好好管理，後來就簽約。」足證，被告於簽 約前就知悉系爭建物是要提供外籍勞工作為居住使用，而陳 兩傳所考量的，皆是外籍勞工管理的問題，當證人林振順告 知會派駐管理員，會好好管理後，兩造就簽約。皆可看出， 陳兩傳從未因系爭建物要供外勞居住，而提醒或告知系爭建 物有違建，僅是擔心外勞管理問題。另就證人陳福生之證詞 可知，證人林奕佐係證稱「露台垂直上方沒有遮蔽，案址在 露台上方增建金屬及RC構造物，故認定此為違章建築。」， 亦即僅有露台上方被認定為違章建築，此與，證人陳福生證 稱「我知道三樓建物實際使用範圍為400 坪，但權狀40坪， 其他都是增建部分，整個樓層都是增建，能增建的都增建了 」相去甚遠，足證，證人陳福生所述顯然有誇張、不實在的 情形。且證人陳福生證稱其僅為廠長，要看屋前要經過我通 報老闆，仲介有跟我介紹來看屋的人背景，但陳福生並沒有 一起看屋過，輔以證人林振順證稱「在第一份簽約前，有去 現場看過一次，當時有我與房屋仲介及房東即被告毅群機械 有限公司法定代理人陳兩傳先生，就直接先後簽兩份約」， 果爾，有關於房屋介紹與帶看，皆為陳兩傳先生親力親為， 則陳兩傳自行介紹房屋，卻不自己交付文件，而請完全沒有 一起看屋的陳福生輾轉交付文件給林振順，顯然與常情不符 。而證人陳福生另證稱「我有看過叫我交付的文件，有包含 房屋所有權狀影本，其他我沒有看」，則證人陳福生一方面 受託交付文件，並證稱看過文件的內容，卻又稱其他文件又 沒有看。對於重要內容的細節顯然有前後矛盾之情形。再者 ，證人陳福生也未提供交付文件之相關簽收證據，所述內容 毫無根據，至為明顯。且原證16是系爭租約簽訂前，亦是系 爭訴訟發生前之文件，應最可反映當時情形，由該簽呈亦可 看出，皆無任何附件資料轉送證人林振順之主管參看確認， 亦足證證人林振順證稱「陳福生沒有交給我任何文件過。我 沒看系爭房屋所有權狀」、「我沒有聽過陳福生有無說系爭 建物權狀只有40坪，實際使用範圍為400 坪。」才係事實。 6.至於被告辯稱：被告於出租前後已依原告之要求，提供系爭 建物相關執照及所有權狀供原告與訴外人新日興股份有限公 司審核，且原告於簽訂系爭租賃契約前，對於系爭建物有增 建之情形已經知悉云云。經查，兩造係於106 年5 月9 日簽



訂租賃契約，而比對新北市政府回函可看出，系爭建物之各 項執照，分別為107 年4 月12日及108 年8 月15日由訴外人 陳尚逸及被告負責人陳兩傳分別申請。準此，若如被告所強 調，於106 年5 月9 日簽訂租賃契約前已經提供原告相關系 爭建物執照，那為何107 年4 月12日而才自行申請系爭建物 之執照內容？且，即便107 年4 月12日申請執照後馬上提供 原告（假設語氣，原告否認，實際上該次申請，原告也不知 情），也已是系爭租賃契約簽約後約一年，更無可能是被告 所辯稱簽約前提供原告。而108 年8 月15日的申請時點，就 是因系爭建物遭新北市政府拆除大隊發文通知系爭建物為違 章後，原告對於被告已無信任，原告還特別指派人員偕同陳 兩傳先生去申請並提供給原告委請建築師提供意見。由上可 知，被告稱於出租前已依原告之要求，提供系爭建物相關執 照及所有權狀，故原告簽約前已經知悉系爭建物係違章云云 ，皆屬虛偽及事後卸責之詞。
(三)併為聲明：被告應給付原告5,484,732 元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並陳明願供 擔保請准宣告假執行。
二、被告則請求駁回原告之訴，暨陳明如受不利判決，願供擔保 請准宣告免為假執行，並抗辯如下：
(一)緣原告於106 年間經由仲介人員林縉輝向被告洽租系爭房屋 系爭建物，被告雖一再表明不希望租給外勞仲介公司作為宿 舍，請求原告慎重考慮，然原告公司承辦人員林振順及副總 黎芷忻一再保證是提供外勞睡覺休息，不會造成困擾，一再 懇求，被告才同意將系爭建物出租予原告。而被告於出租前 後，並已依原告之要求提供系爭建物相關建築執照及所有權 狀供原告與訴外人新日興股份有限公司審核，原告並多次偕 同訴外人新日興股份有限公司承辦人員到系爭建物現場會勘 ，經確認同意依系爭建物現況為使用後，雙方始簽訂租賃契 約，原告公司及訴外人新日興股份有限公司對於系爭建物有 增建之情形，知之甚詳。而查，原告與被告於106 年5 月9 日簽訂租賃契約，經過75天免租裝修期後，外勞於同年7 月 份開始搬進系爭建物，自外勞搬進系爭建物後，一直因為隨 意停放腳踏車及電動腳踏車等問題與週邊廠家及住家發生爭 執，被告已一再建議原告應妥善管理腳踏車停放事宜，也商 請鄰近空地所有權人出租空地給原告供外勞停放腳踏車以解 決紛爭，然均未獲原告公司重視，進而造成週遭居民民怨日 增，而於106 年12月間向新北市政府檢舉系爭建物違法供作 出租套房使用，經新北市政府人員於106 年12月28日到現場 會勘後，原告開始想要解決外勞腳踏車停放問題，而被告也



一直協助原告公司包括提供本公司前方空地及鄰近工地圍籬 下的人行道供原告之外停放腳踏車，甚至因為腳踏車停車問 題，造成原本向被告承租系爭建物二樓承租人提前解約，被 告公司非但已盡全力為原告解決相關問題，並因出租系爭建 物予原告而蒙受重大損失。詎料，或因109 年初肺炎疫情關 係，造成外勞來台人數大減，原告除原本尚未支付之108 年 12月24日至109 年1 月23日該月份租金外，自109 年4 月24 日起就未付租金，且109 年度水費共計19,006元也未支付， 經被告催討後，原告即於109 年5 月25日發函表示將於109 年5 月28日將系爭建物點交予被告，惟原告公司當日並只有 林振順一人到場，無法實際清理系爭建物並點交予被告，另 雙方約定翌日（29日）到被告公司協商，也只有林振順一人 到場，並拒絕協商。嗣因本件原告積欠租金已達二個月以上 ，且被告多次催討原告公司迄未繳納，被告遂於109 年6 月 15日委請律師寄發律師函終止系爭租約。
(二)依據兩造系爭租約特別約定事項第5 項，於期限屆滿前乙方 得提前終止租約，惟乙方應提前通知甲方，並須賠償甲方75 日租金所得，合計新台幣45萬元整。故本件原告公司如欲提 前終止租約，應提前通知被告並賠償被告45萬元，惟原告並 未提前通知且未依約賠償，其終止租約並不合法，原告既未 合法終止契約，從而原告請求返還押租金，自無理由。且原 告公司租欠租金已達二個月以上，且經被告多次催討未繳納 ，被告已於109 年6 月15日寄發律師函終止系爭租約，依據 實務見解，承租人有欠租或其他債務不履行時，其所交付之 押租金，發生當然抵充之效力，是被告自得以原告交付之押 金抵充其積欠租金，原告請求返還押租金，亦無理由。又原 告雖然通知被告要於109 年5 月28日將系爭建物點交予被告 ，然實際上系爭建物目前仍堆放大量原告及外勞所遺留之廢 棄物，初估清理費用約50萬元，且系爭建物尚有部分設備損 壞需要修繕，初估費用約10萬元，顯見原告公司迄未依約完 成系爭建物點交至為明確，被告於原告確實依約完成點交前 ，亦無返還押租保證金之義務。
(三)又本件被告於出租前後，已依原告之要求提供系爭建物相關 建築執照及所有權狀供原告與訴外人新日興股份有限公司審 核，原告並多次偕同訴外人新日興股份有限公司承辦人員到 系爭建物現場會勘，經確認同意依系爭建物現況為使用後， 雙方始簽訂租賃契約，原告公司及訴外人新日興股份有限公 司對於系爭建物有增建之情形，知之甚詳。原告既於訂立系 爭租約前即知系爭房屋有部分屬違章建築，則原告當亦知悉 系爭房屋隨時有被拆除之可能，是系爭房屋違章建築部分於



租賃期間內遭新北市政府工務局認定為違章建築而應予拆除 ，被告自不負權利瑕疵擔保責任，亦非可歸責於被告之不完 全給付情形，從而，原告依民法第227 條之規定，請求被告 應賠償5,124,732 元，自無理由。且因系爭契約對於違章拆 除之修繕，未有約定，而依民法第429 條第1 項規定、第 430 條規定可知，系爭租賃物縱因被新北市政府認定為應拆 除之違建而有修繕之必要，其應由被告負擔者，原告必須定 相當期限，催告被告修繕，如被告於其期限內不為修繕者， 原告方得終止契約或自行修繕而請求被告償還其費用或於押 租金中扣除之。然本件非但尚發生租賃標的物遭拆除情事， 亦尚未發生在上開違建被拆除後原告有通知被告修繕而被告 有不修繕之情事，原告自無民法第430 條之請求權發生，原 告逕行終止本件租約，顯非適法，原告於函文中直接表示終 止租賃契約之意思表示，並不發生終止租約之效力，且本件 尚未發生租賃標的物無法使用之事實，原告主張依民法第 227 條第1 項及第2 項不完全給付之法律關係，請求被告應 賠償5,1524,732元，顯無理由。
(四)另原告主張支出本件租賃標的物之裝潢費用8,541,220 元， 固提出支出憑證為憑，惟此為私文書，被告否認其真正，且 兩造所簽訂之房屋租賃契約第7 條明定「乙方如擬在租賃房 屋上為裝設及加工者，應事先徵得甲方之同意，並應由乙方 自行負擔費用暨自負管理維護之責，且不可損害房屋結構及 影響其安全。於租期屆滿、終止、交還租賃房屋時，乙方應 負擔按返還時現況，保持合理使用狀態無條件返還甲方。」 ，因此，原告於租賃標的物上所施作之裝潢設備，於租期屆 滿或租約終止時，原本即應無條件返還予被告，原告自無請 求被告賠償之權利。甚且，原告就其所施作之裝潢設施，於 原告擅自搬遷時，都已由原告拆除破壞殆盡如冷氣、監視設 備、熱水器、房間門等等，均遭原告拆除、租賃標的物現場 猶如廢墟，並無殘留有價值之物品，原告自行破壞裝潢設備 後又請求被告賠償裝潢設備之損失，自屬無據。再者，系爭 建物裝潢因原告拆除殆盡致現場猶如廢墟，天花板、牆壁壁 均有鑽孔未復原，被告委請廠商清理系爭建物內部需花費70 餘萬元，清理完畢後為使系爭建物回復出租前之狀態重新修 繕系爭建物內部尚須耗費50餘萬元，被告因原告違法終止租 約所受之損害粗估即達120 餘萬元，另兩造系爭契約特別約 定事項第5 項「乙方如提前解約時，須補償甲方75日之租金 所得合計新臺幣45萬元正。」，被告僅因顧及雙方商誼而尚 不願提起反訴請求原告賠償因其違法終止租約並擅自拆除租 賃物內設備所生之損害賠償及提前終止租約而須補償被告之



75日租金。倘原告仍執意主張被告應負損害賠償責任，被告 亦將依法主張損害賠償等權利。
(五)查建築物進行室內裝修時本即應依建築物室內裝修管理辦法 之規定提出相關文件向建築主管機關申請裝修許可，且兩造 系爭租賃契約特別約定事項第1 項亦已約定被告給予原告75 日之裝修期免收租金，倘原告於承租時認為裝修期過短無法 申請裝修許可，大可於系爭租賃契約簽訂時向被告反應，並 與被告協商延長裝修期，則原告既未於簽約時要求延長裝修 期，顯然是已經考量諸多情形後才與被告約定75日裝修期， 而非因75日裝修期過短無申請裝修許可，是原告於臨訟後始 辯稱因裝修期過短而無申請裝修許可云云，顯難足採。實則 本件原告收到被告提供系爭建物相關建築執照、所有權狀等 資料，並多次至系爭建物現場會勘，早已知悉系爭建物有增 建之情形，故原告於承租之初始即無意申請裝修許可，原告 說詞反覆，益證其主張不知系爭建物增建之情形，並不足採 。次查，依原告提出給付水費之支票交由被告簽收之日期即 知，原告就108 年11月30日至109 年3 月31日之水費共17,8 26元及109 年3 月31日至109 年4 月30日之水費1,144 元， 係屢經被告催繳後，始於109 年7 月27日開立支票交由被告 收執兌現，顯見原告確實有拖欠系爭建物水費之情事。另依 原告提出之原證8 房租明細即知，原告給付系爭建物之租金 原本均是簽發一年份共12張支票交由被告收執（106 年5 月 份簽收押租金36萬元及106 年7 月份至107 年6 月份之租金 支票及於107 年5 月簽收107 年7 月份至108 年6 月份之租 金支票）。惟查，原告於108 年7 月份並未一次開立一年份 之租金支票予被告收執，原告於108 年8 月5 日才交付108 年7 月份及8 月份之租金支票；於108 年10月22日交付1 紙 108 年10月22日之租金支票時已積欠108 年9 月份之租金未 付；於108 年11月4 日交付108 年10月25日支票係補足積欠 之租金；原告所提資料並無被告簽收108 年11月份及12月份 租金之簽收記錄，而僅有108 年12月30日支票兌現之記錄， 故可知原告確實有未支付108 年11月份租金之事實；嗣原告 於109 年2 月24日交付109 年1 月24日及109 年2 月24日之 支票乃係給付109 年1 月份及2 月份租金；最後一筆租金支 票簽收記錄是被告於109 年4 月15日收到109 年3 月份之租 金，故被告主張原告尚欠一個月份租金（被告係登記為109 年12月24日至109 年1 月23日該月份租金未付，然不論係登 記為何月份之租金未付，原告積欠一個月租金並無疑義）及 109 年4 月份之後的租金均未付，應屬有據。承上，原告本 即尚未支付108 年12月24日至109 年1 月23日該月份租金，



另自109 年4 月24日起即未給付租金，遲付租金總額已達二 個月，被告遂曾向原告之管理人員即訴外人唐博群就系爭建 物之租金進行催繳，然原告迄未繳納，被告遂於109 年6 月 15日委請律師寄發律師函終止系爭租約。
(六)依據原告提出之外國人生活照顧服務計畫書觀之，該計畫書 第2 頁第參點管理部分第二點記載「雇主或其委任之私立就 業服務機構，應設置外國人生活照顧服務人員，基準如下： (二）聘僱人數達五十人以上未滿一百人者，至少設置二人 」，而原告於該項勾選以符合規定並備註符合項目：（二） ，可知原告所聘僱之外國人至少達50人以上而未滿100 人； 另參該計畫書第1 頁第貳點住宿部分第三點記載「外國人之 居住面積，指雇主提供外國人居住使用面積除以該使用面積 範圍內之外國人人數，每人應在三點二平方公尺以上」，佐 以前開原告聘僱之外籍勞工人數計算，意即居住面積至少需 達160 平方公尺（50×3.2 平方公尺）方能符合該項規定。 惟系爭三樓建物之使用執照登記僅123.84平方公尺，原告卻 於該計畫書第1 頁第貳點住宿部分第三點勾選已符規定，可 見原告於計算該項每人使用面積時不是以使用執照登記之面 積計算，而是將系爭建物增建部份之使用面積一併納入計算 ，方能於該項勾選已符規定。原告公司對於系爭建物有增建 之情形，實係知之甚詳。再者，依兩造系爭契約特別約定事 項第5 項分別約定「乙方如提前解約時，須補償甲方75日之 租金所得合計新臺幣45萬元正。」，本件原告自行主張終止 系爭合約，原告即應依兩造前開特別約定事項補償被告75日 之租金所得合計450,000 元，故縱認原告本件主張有理由， 被告亦得以該項約定對原告主張抵銷。
(七)本件證人陳福生證稱：「（請問證人是否居住新北市○○區 ○○街○○○ 號4 樓即本件系爭建物樓上？）是，我因為擔任 廠長有時工作太晚就直接在樓上（即218 號4 樓）睡覺，假 日會回到我戶籍地。（106 年間有無看過仲介帶人到系爭建 物勘查？看過幾次？）看過次數我忘記了，但我是廠長，要 看屋前要經過我通報老闆，仲介有跟我介紹來看屋的人背景 ，但我沒有一起看屋。106 年幾月我忘記，太平洋房屋仲介 林縉輝跟我說鎵泓國際股份有限公司要租我們三樓做為外勞 宿舍，因為他說新日興在這附近有五個廠，需要的外勞人數 比較多，我們這邊很適合，他要帶林振順來這邊看，看完後 通報鎵泓國際股份有限公司，他們看滿意就簽約。林振順有 帶新日興的人一起來看，新日興的人姓名不清楚是男性。（ 請問證人是否知道三樓建物實際使用範圍多大？）知道。實 際使用範圍為400 坪，但權狀40坪，其他都是增建部分，整



個樓層都是增建，能增建的都增建了，室內面積變大。（陳 兩傳是否曾經委託您轉交文件給證人林振順，如有，係何文 件？）有，簽約前，我有看過叫我交付的文件，有包含房屋 所有權狀影本，其他我沒有看，我有跟他說權狀只有四十坪 剩下都是增建。」等語，可證明系爭租賃契約簽訂前，被告 曾提出系爭建物之所有權狀予原告之員工，且於原告之員工 至系爭建物勘查之過程中，亦曾向其提及系爭建物之權狀使 用坪數僅40坪，其餘部分均是增建，顯見原告對於系爭建物 有增建之情形，確實知之甚詳。又證人林振順雖證稱：「（ 房東有無委託陳福生轉交文件給你？）沒有，陳福生沒有交 給我任何文件過。（承租系爭房屋有無看過系爭房屋所有權 狀？）無。（有無與陳福生對話或接洽過？）陳福生有拿鑰 匙給房仲讓我跟房仲一起看屋。但新日興的人沒有跟我一起 看過。（陳福生有無告知您系爭建物權狀只有40坪，實際使 用範圍為400 坪？）我沒有聽過他這樣說。」云云，惟證人 林振順任職原告公司已達五、六年，期間於原告公司內一直 都是處理外勞住宿方面業務，顯見證人為原告公司尋找外勞 宿舍供承租之經驗豐富，衡諸常情，一般人於租賃不動產時 ，尚且會請出租人提出不動產所有權狀等可證明出租之一方 確實為不動產所有權人之文件以供查對，甚且會詢問出租人