臺灣高雄地方法院民事判決 109年度雄簡字第1498號
原 告 何喬安
許瓊文
被 告 潘開
潘金切
潘銘鑑
潘貞守
潘麗妮
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國110 年4 月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落高雄市○○區○○段000 地號土地（權利範圍合計1552分之5 ）、同段234 之2 地號土地（權利範圍合計1552分之5 ）、同段234 之3 地號土地（權利範圍合計1552分之5 ），及其上同段1017建號建物（權利範圍全部）暨如附圖所示第四層增建部分（面積14.54 平方公尺）及第五層增建部分（面積80平方公尺），應分歸被告潘開、被告潘金切、被告潘銘鑑、被告潘貞守及被告潘麗妮按如附表一「分割後應有部分比例欄」所示之比例維持共有。
被告潘開、被告潘金切、被告潘銘鑑、被告潘貞守及被告潘麗妮應分別給付原告何喬安、原告許瓊文如附表二所示之補償金額。訴訟費用由被告潘開、被告潘金切、被告潘銘鑑、被告潘貞守各負擔七分之一、被告潘麗妮負擔七分之二，餘由原告何喬安、許瓊文各負擔十四分之一。
事實及理由
一、本件被告均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事 訴訟法第386 條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。
二、原告主張：坐落高雄市○○區○○段000 地號土地（面積9, 365.05平方公尺）、同段234 之2 地號土地（面積3.28平方 公尺）、同段234 之3 地號土地（面積0.23平方公尺，上開 土地以下合稱系爭土地），及其上同段1017建號即門牌號碼 高雄市○○○路000 巷0 弄0 號4 樓建物暨如附圖所示暫編
1456建號之第4 層、第5 層之未辦保存登記增建部分（權利 範圍均全部，以下合稱系爭建物）為兩造分別共有，應有部 分比例如附表一「分割前之應有部分比例」欄所示。系爭土 地及系爭建物（以下合稱系爭不動產）無因物之使用目的不 能分割之情形，亦未經共有人約定不為分割，惟兩造無法達 成分割協議，因如以原物分割方法無法達到原來使用目的， 應採變價分割方式較為適當。爰依民法第823 條第1 項及第 824 條規定提起本件訴訟等語。並聲明：兩造共有之系爭不 動產應予裁判分割。
三、被告未於言詞辯論期日到庭，亦未以書狀作何聲明或陳述。四、本院之判斷：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。民法第823 條第1 項規定定有明文。查系爭不動產 為兩造分別共有，應有部分比例如附表一「分割前之應有部 分比例」欄所示乙節，有系爭不動產登記謄本、本院108 年 度司執字第6988號清償債務事件（下稱系爭執行事件）之未 保存登記建物查封及測量紀錄及本院108 年11月7 日雄院和 108 司執如字第6988號不動產權利移轉證書可稽（見本院卷 第35-59 、23、239-241 頁）。原告基於系爭不動產共有人 之地位，訴請裁判分割系爭不動產，洵屬有據。 ㈡次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒 絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯 有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有 困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物 之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共 有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按 其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824 條第1 、2 、3 項亦有明定。另按共有物分割方法，法院應斟酌當 事人之聲明，共有物之性質，經濟效用及全體共有人之利益 等公平決之，不受當事人主張之拘束（最高法院69年度台上 字第3100號判決可參）。是以，法院就共有物之分割方法有 自由裁量之權，惟應斟酌當事人之聲明、各共有人之利害關 係、共有物之性質、價格、利用價值、使用現況，及分割後 之經濟效益，並維持全體共有人之公平，而為適當分配。 ㈢而查：
1.按區分所有建築物，係數人區分一建築物而各專有其一部， 就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共有
部分共有之建築物。且專有部分與其所屬之共有部分及其基 地之權利不得分離而為移轉或設定負擔。民法第799 條第1 、5 項定有明文。另按公寓大廈之全部或一部分，具有使用 上之獨立性，且為區分所有權標的之專有部分，不得與其所 屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應 有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第3 條 第3 款及第4 條第2 項亦有規定。經查，系爭建物係鋼筋混 凝土造4 層樓公寓之第4 層，暨如附圖所示第4 層及第5 層 未經保存登記增建部分，有上開建物登記謄本及原告提出之 現況照片（見本院卷第157- 161頁）可參。是系爭建物乃公 寓第4 層之區分所有建物，其與所屬基地及法定空地即系爭 土地不得分離而移轉。
2.系爭不動產於108 年間原係被告潘開、潘金切、潘銘鑑、潘 貞守、潘麗妮與訴外人潘銘鏢、潘銘錫分別共有，而被告潘 金切、潘銘鑑、潘貞守、潘麗妮與訴外人潘銘鏢、潘銘錫均 為被告潘開之子女；嗣因潘銘鏢積欠債務，經債權人即訴外 人中國信託商業銀行股份有限公司向本院聲請強制執行潘銘 鏢對系爭不動產之應有部分（系爭土地之權利範圍均為1086 4 分之5 ，系爭建物之權利範圍為1/7 ），本院以系爭執行 事件受理後定期拍賣，最終由原告二人於108 年8 月28日經 特別變賣程序後之減價拍賣程序，共同以189,450 元購得潘 銘鏢對系爭不動產之應有部分；其後，被告潘麗妮再經由拍 賣程序，拍得潘銘錫對系爭不動產之應有部分（系爭土地之 權利範圍均為10864 分之5 ，系爭建物之權利範圍為1/7 ） 等節，業經本院依職權調閱系爭執行事件卷宗核閱無訛，並 有系爭不動產異動索引為憑（見本院卷第243-249 頁），可 知系爭不動產之共有人除原告二人外，其餘被告均為關係緊 密之親屬。又系爭建物現由被告潘開、潘鑑銘及其等家人居 住其內一情，有高雄市政府警察局三民第二分局110 年2 月 2 日高市警三二分偵字第第11070363500 號函暨所附查訪紀 錄表可參（見本院卷第187-189 頁），原告對此亦不爭執（ 見本院卷第212 頁）。本院考量被告雖均未具狀或到庭對分 割方法表示意見，但系爭建物現既由被告潘開、潘鑑銘居住 使用，顯示其等有使用系爭建物之需求，而被告潘開復與其 餘被告具有母子、母女之緊密關係，堪信被告等應有繼續維 持共有之意願，故本院認系爭不動產分割後，應分歸全部被 告按原應有部分比例（即如附表一「分割後之應有部分比例 欄」所示）維持共有，較屬適當。原告主張應將系爭不動產 以變價方式分割，要非妥適之分割方法，尚不足採。 ㈣系爭不動產分割後，應如何補償原告？
1.按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分 配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。而法 院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有 物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按 其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時 ，法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年台上字第2117 號裁判參照）。是於原物分配時，縱按其應有部分之比例分 配，價值顯不相當者，為兼顧經濟上之價值與維持公平，即 應以金錢補償之。又按共有物之原物分割，依民法第825 條 規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相 移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物 分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低 之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就 其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各 該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為 共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85台上字第2676 號裁判參照）。
2.經查，系爭執行事件囑託訴外人高雄市建築師公會鑑定原告 二人所拍得之潘銘鏢對系爭不動產應有部分價值，經該會分 析系爭建物為60年2 月1 日建築完成之4 層樓無電梯公寓暨 增建部分，出入巷道寬度約4 公尺，不足6 公尺，系爭234 地號土地中部分為私設巷道使用，半徑800 公尺範圍內有市 立三民高中、莊敬國小、鼎金國小、鼎金國中、私立立志中 學、立志高中、頂山派出所、大昌郵局等，公共設施接近性 尚佳，交通方便，惟屋齡老舊且為持分所有，日後合法增、 改建步一，社區未來發展潛力尚可，並參考鄰近相類似不動 產之實價登錄成交價格，依比較法認為潘銘鏢之系爭不動產 應有部分市價合計為349,566 元（計算式：系爭234 地號土 地229,723 元＋系爭234 之2 地號土地75元＋系爭234 之3 地號土地8 元+1017 建號建物60,316元+ 增建部分建物59,4 44元＝349,566 元）等情，有高雄市建築師公會108 年4 月 3 日鑑定報告可參。本院審酌上開鑑定報告之鑑定時期距今 約2 年，期間高雄市之不動產市價尚無劇烈波動，且鑑定報 告係經高雄市建築師公會派員實地調查，蒐集並查該證比較 標的相關資料，參考周邊交易情況及系爭建物屋況，採比較 法鑑定之結果，應屬客觀可採，且原告對於上開鑑定報告亦 表示無意見（見本院卷第212 頁），堪信上開鑑定結果應與 目前市價相當。依此鑑定結果，原告二人分割後因未分得系 爭不動產受有損失各174,780 元（計算式：349,599 ÷2 ＝ 174,799.5 ，元以下四捨五入），被告則因分割而增加系爭
不動產之應有部分而受有利益，故應由各被告按其等增加之 價值比例，分別補償原告之損失如附表二所示。五、綜上所述，原告依民法第823 條、第824 條之規定，請求分 割系爭不動產，應予准許，並應分歸由被告按原應有部分比 例即如附表一「分割後之應有部分比例欄」所示比例維持共 有，並分別給付被告補償金如附表二所示，堪為適當之分割 方法。又本件為共有物分割事件，由敗訴當事人負擔訴訟費 用顯失公平，爰酌量兩造之利害關係，由兩造依原應有部分 比例負擔訴訟費用。
六、再按應有部分有抵押權者，其權利不因共有物之分割而受影 響。但權利人經共有人告知訴訟而未參加，其權利移存於抵 押人所分得之部分，此觀民法第824 條之1 第2 項但書第3 款之規定甚明。本件分割之系爭土地應有部分原屬由訴外人 潘福興所有，其於85年6 月21日將系爭土地之應有部分及系 爭建物，共同設定抵押權予臺灣中小企業銀行股份有限公司 （下稱臺灣中小企銀），潘福興嗣於99年2 月22日死亡，被 告潘開為其之配偶，被告潘金切、潘銘鑑、潘貞守、潘麗妮 為其子女，均於99年6 月25日辦理繼承登記等節，有上開登 記謄本、異動索引及被告之個人戶籍資料為憑（見本院卷第 115-131 頁）。本院嗣以109 年10月16日雄院和民達109 雄 簡字第1498號函告知抵押權人臺灣中小企銀參加訴訟（見本 院卷第165 頁），雖臺灣中小企銀未聲明參加訴訟，依上開 規定，抵押權人對於系爭土地應有部分之權利仍應移存於抵 押人潘福興之繼承人即被告分得之部分，至屬明確。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之 1 ，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 18 日
高雄簡易庭 法 官 徐彩芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 5 月 18 日
書記官 盧瑞芳
附表一：
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│編號│共有人│系爭234 地號土地 │系爭234 之2 地號土地│系爭234 之3 地號土地│系爭建物 │
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│ │ │分割前之│分割後之│分割前之應│分割後之│分割前之應│分割後之│分割前之應│分割後之│
│ │ │應有部分│應有部分│有部分比例│應有部分│有部分比例│應有部分│有部分比例│應有部分│
│ │ │比例 │比例 │ │比例 │ │比例 │ │比例 │
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│1 │潘開 │5/10864 │5/9312 │5/10864 │5/9312 │5/10864 │5/9312 │7分之1 │7/42 │
├──┼───┼────┼────┼─────┼────┼─────┼────┼─────┼────┤
│2 │潘金切│5/10864 │5/9312 │5/10864 │5/9312 │5/10864 │5/9312 │7分之1 │7/42 │
├──┼───┼────┼────┼─────┼────┼─────┼────┼─────┼────┤
│3 │潘銘鑑│5/10864 │5/9312 │5/10864 │5/9312 │5/10864 │5/9312 │7分之1 │7/42 │
├──┼───┼────┼────┼─────┼────┼─────┼────┼─────┼────┤
│4 │潘貞守│5/10864 │5/9312 │5/10864 │5/9312 │5/10864 │5/9312 │7分之1 │7/42 │
├──┼───┼────┼────┼─────┼────┼─────┼────┼─────┼────┤
│5 │潘麗妮│10/10864│10/9312 │10/10864 │10/9312 │10/10864 │10/9312 │7分之2 │14/42 │
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│6 │何喬安│5/21728 │0 │5/21728 │0 │5/21728 │0 │14分之1 │ 0 │
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│7 │許瓊文│5/21728 │0 │5/21728 │0 │5/21728 │0 │14分之1 │ 0 │
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│ │合計 │5/1552 │5/1552 │5/1552 │5/1552 │5/1552 │ 5/1552 │1 │ 1 │
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附表二：（單位：新臺幣）
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│負補償義務│應受補償者 │
│者 ├───────────┬───────────┬─────┤
│ │何喬安 │許瓊文 │合計 │
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│潘開 │29,130元 │29,130元 │58,260元 │
│ │（計算式：174,780 × │（計算式：174,780 × │ │
│ │1/6 ＝29,130） │1/6 ＝29,130） │ │
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│潘金切 │29,130元（計算式同上）│29,130元（計算式同上）│58,260元 │
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│潘銘鑑 │29,130元（計算式同上）│29,130元（計算式同上）│58,260元 │
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│潘貞守 │29,130元（計算式同上）│29,130元（計算式同上）│58,260元 │
├─────┼───────────┼───────────┼─────┤
│潘麗妮 │58,260元 │58,260元 │116,520 元│
│ │（計算式：174,780 ×2/│（計算式：174,780 ×2/│ │
│ │ 6 ＝58,260） │ 6 ＝58,260） │ │
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│ 合計 │174,780元 │174,780元 │ │
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