臺灣高等法院高雄分院民事判決 110年度上易字第76號
上 訴 人 陳正雄
被上訴人 陳佳寬
訴訟代理人 何宗翰律師
王治華律師
上列當事人間請求確認租賃契約無效等事件，上訴人對於中華民
國110年1月29日臺灣橋頭地方法院109 年度訴字第1160號第一審
判決提起上訴，本院於110年5月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國104 年11月13日經由臺灣高雄地方 法院（下稱雄院）104年度司執字第87570號強制執行事件（ 下稱系爭執行事件）之公開拍賣程序，拍定取得訴外人即執 行債務人陳許鳳卿所有坐落高雄市○○區○○段000000000 00000地號土地（下分稱1174、1175、1177號土地，合稱系 爭土地）所有權。上訴人於系爭土地上搭建未保存登記鐵皮 磚造房屋，現仍占有使用中，上訴人於系爭執行事件拍賣程 序中由訴外人即執行債權人林棋勇具狀向執行法院提出土地 租賃契約書（下稱系爭租約），表示以每年租金新臺幣（下 同）15,000元承租系爭土地，租期自103年1月1日起至104年 12月31日止，執行法院因而於拍賣公告中載明拍定後不點交 土地。詎伊於104 年11月13日取得所有權後，上訴人竟自行 向提存所辦理提存租金1年，經原法院以109年度存字第118 號提存在案。而系爭租約為定期契約，依系爭租約第6 條、 第7 條約定，租期屆滿，租賃關係當然消滅，如欲繼續租賃 ，應另訂新約，而伊未與上訴人另訂新約，原租賃關係已當 然消滅。退步言，縱認有不定期租賃關係，然依民法第425 條第2 項規定，此未經法院公證，亦無買賣不破租賃原則之 適用。系爭租約租期既已屆滿，上訴人亦未能舉證證明其仍 有繼續占用系爭土地之正當權源，伊自得依民法第767條第1 項規定，請求上訴人將系爭土地上如附圖所示之建物（占用 面積合計87.53 ㎡）拆除，並返還所占用之土地。再者，上 訴人無權占用系爭土地，受有相當於租金之不當利益，致伊 受有損害，自應返還該不當利益，是以上訴人占用之土地面 積按系爭土地申報地價之年息8％計算，上訴人應自105年1 月1日起至拆屋還地之日止，按月給付2,500元之不當得利。 爰依民事訴訟法第247條第1項前段、民法第767條第1項、第 179 條規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠確認兩造就系爭
土地之租賃關係不存在。㈡上訴人應將系爭土地上如附圖所 示建物（占用面積合計87.53 ㎡）拆除，並將上開土地返還 予被上訴人。㈢上訴人應自105年1月1 日起至返還上開土地 之日止，按月給付被上訴人2,500 元。㈣前二項被上訴人願 供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：伊父親即訴外人陳芽前向系爭土地原所有權人 蔡有進租用土地，因系爭土地上之未辦保存登記建物即門牌 號碼高雄市○○區○○○街0巷0號房屋（下稱系爭建物）， 屋齡老舊且殘破無法居住，陳芽經蔡有進同意後，於土地承 租範圍內整修系爭建物，並未擴張增建。陳許鳳卿嗣取得系 爭土地所有權後，要求伊簽立系爭租約，系爭租約第4 條並 載明系爭建物為伊所有，系爭租約係屬土地租賃。被上訴人 為陳許鳳卿之子，其於104 年11月13日以拍賣為原因登記為 系爭土地之所有權人後，伊仍繼續給付租金，並未中斷，伊 數次依法將租金提存於法院，被上訴人均予以拒收。而陳許 鳳卿與被上訴人為母子關係，陳許鳳卿依系爭租約第4 條約 定，業已承諾系爭建物為伊所有，且有繼續租賃權利，系爭 執行事件亦不點交土地，被上訴人主張拆屋還地實無理由等 語置辯。
三、原審判決：㈠確認兩造就系爭土地之租賃關係不存在；㈡上 訴人應將附圖所示建物（占用面積合計87.53 ㎡）拆除，並 將上開土地返還予被上訴人；㈢上訴人應自105年1月1 日起 至返還上開土地之日止，按月給付被上訴人788 元，而駁回 其餘部分之訴。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判 決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人於第一 審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（至原審判決駁 回被上訴人請求上訴人按月給付1,712 元不當得利部分，未 據上訴，已確定）。
四、兩造不爭執事項：
㈠被上訴人經由系爭執行事件拍定取得系爭土地，於104年11 月13日登記為系爭土地所有權人。
㈡上訴人前向陳許鳳卿承租系爭土地並簽訂系爭租約，約定租 賃期間自103年1月1日至104年12月31日止，租期屆滿時，租 賃關係當然消滅，雙方仍欲繼續租賃時，應另訂書面契約。 ㈢上訴人占有使用系爭土地之面積為如附圖所示（合計87.53 ㎡），系爭土地自105年起之申報地價為每平方公尺2,160元 。
㈣系爭土地位於旗山區中山南街，距旗山老街約200 公尺，屬 旗山鬧區位置，四周商業尚且發達。
五、本院論斷：
㈠被上訴人訴請確認兩造間就系爭土地租賃關係不存在，有無 理由？
⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明 確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且 此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院 52年台上字第1240號裁判要旨參照）。查本件被上訴人主張 與上訴人間就系爭土地之租賃關係不存在，為上訴人所否認 ，是被上訴人在法律上之地位即有受侵害之危險，而此項危 險得以確認判決除去之，故被上訴人提起本件確認之訴，自 有即受確認判決之法律上利益。
⒉次按，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有 權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項 規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定 期限者，不適用之，民法第425 條定有明文。查，系爭租約 約定租賃期間自103年1月1 日至104年12月31日止（第1條） ；租期屆滿時，無須通知，租賃關係當然消滅（第7 條）； 租期屆滿，雙方仍欲繼續租賃時，應另訂書面契約（第6 條 ），有系爭租約在卷可憑（旗補字卷第20、21頁）。是依民 法第425 條規定，系爭租約對受讓人即被上訴人固仍繼續存 在，然於104 年12月31日租期屆滿時，租賃關係即已當然消 滅，而兩造於租期屆滿後，並未另定租賃契約，為兩造所不 爭執（訴字卷第41頁），則兩造間自105年1月1 日起就系爭 土地已無租賃關係存在。又上訴人嗣雖自行將租金提存於法 院，然為被上訴人所拒絕收受，此由上訴人於提存通知書記 載之提存原因為「因拒收租金」等語，及上訴人之存證信函 記載被上訴人退回其寄送之租金匯票而重新寄送等語（旗補 字卷第24、25、26頁）可知，自不發生不定期限繼續租賃契 約之問題。是被上訴人請求確認其與上訴人間就系爭土地之 租賃關係不存在，應屬有據。
㈡被上訴人請求拆屋還地，有無理由？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前 段及中段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就 其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦定有明文 。是以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所 有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地 所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自 應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年
度台上字第1120號裁判意旨參照）。
⒉上訴人固辯稱：系爭建物自50年前即由其父親陳芽為納稅義 務人，全家居住至今，而雄院88年度旗簡字第201 號民事確 定判決（下稱201號判決）曾就系爭建物占用1174 地號土地 部分判命伊拆除，伊已即時拆除淨空並無占用情事，伊依系 爭建物稅籍範圍使用，面積僅有70.4㎡；被上訴人之母陳許 鳳卿承認地上物為伊所有，之前也與伊簽約調漲租金，伊為 合法占用云云。惟：
⑴房屋稅籍僅為行政機關為徵收稅款所為之行政管理措施，僅 得證明該房屋形式上為該納稅義務人所有，但並不表示該納 稅義務人即有合法占用該房屋所坐落之基地之權利。又縱上 訴人一家長久住居使用系爭建物，其既未依法就系爭土地申 請地上權登記，其長期占用系爭土地之事實仍無從憑為上訴 人得合法占用系爭土地之依據。
⑵陳許鳳卿前以上訴人及陳芽之其他繼承人為被告，訴請其等 拆除占用系爭土地上之系爭建物，經201 號判決判命上訴人 應將占用1174地號土地上之建物拆除，上訴人占用1175、11 77地號土地部分則因租賃關係有合法占用權源，而駁回陳許 鳳卿就此部分之請求，有該判決書在卷可稽（旗補字卷第71 -77頁）。而201 號判決確定後，並未進行強制執行程序， 為兩造所不爭執（本院卷第60頁），且當時地上物占用系爭 土地面積為78.82㎡（旗補字第76 頁），然現時地上物之占 用面積經高雄市政府地政局旗山地政事務所量測已達87.53 ㎡，足見上訴人事後尚有擴建，上訴人於此並未提出證據證 明地政事務所之測量結果有何明顯錯誤情事，空言辯稱其已 依201 號判決拆除淨空而無占用情事，且僅依系爭建物稅籍 範圍使用系爭土地70.4㎡云云，實屬無據。 ⑶上訴人與陳許鳳卿於201號判決在91年3月4 日確定後，另行 簽訂系爭租約，故上訴人有無繼續占用系爭土地之合法權源 應依此事後成立之新法律關係為據，與201 號判決之事實內 容已無關連。而系爭租約已因租期屆滿未另訂租約而當然消 滅，業如前述，則陳許鳳卿先前是否承認地上物為上訴人所 有，或因何調漲租金，上訴人基於何種考量而簽訂系爭租約 等節，均不影響上開租賃關係已消滅之事實，上訴人復未能 舉證證明有其他合法占用權源，則被上訴人依民法第767 條 第1 項規定，請求上訴人將如附圖所示建物拆除，並將上開 土地返還予被上訴人，即屬有據，應予准許。
㈢被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當利益以若干為適 當？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有使用他人所有 之土地，可獲得相當於租金之利益，他人因此而受有相當於 租金之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第16 95號裁判要旨參照）。故無權占有他人土地者，因無法律上 原因而受占有使用土地之利益，致土地所有權人或管理人受 有無法使用土地之損害，自得依不當得利之法律關係，請求 無權占有人返還相當於租金之不當得利。又城市地方房屋之 租金，以不超過土地申報總價額年息10％為限，租用基地建 築房屋亦準用之；土地所有權人依本法所申報之地價，為法 定地價；土地法第97條所謂土地總價額，係依法定地價，有 土地法第97條第1項、第105條、第148 條、土地法施行法第 25條分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價 為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，使用 人利用基地之經濟價值及所受利益等項，彼等關係及社會感 情等情事，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號裁判 要旨參照）。上訴人自105年1月1 日起無權占用系爭土地面 積共87.53 ㎡，係屬無法律上原因受有使用土地之利益，致 被上訴人受有損害，依其利益之性質（即占有土地之利益） 不能返還，依前揭說明，被上訴人請求上訴人給付其占用系 爭土地所受相當於租金之不當得利，自屬有據。 ⒉查系爭土地自105年起之申報地價為每平方公尺2,160元，而 系爭土地坐落高雄市旗山區，位於中山南街，距旗山老街約 200 公尺，屬旗山鬧區位置，四周商業尚且發達等情，有勘 驗筆錄在卷可按（旗補字卷第109 頁），審酌系爭土地坐落 位置、工商業繁榮程度及生活機能完善度，併考量上訴人無 權占用系爭土地之使用情形等一切情狀，認原審依系爭土地 申報地價之年息5％ 按月計算相當於租金之不當得利即每月 788元【計算式：87.53平方公尺×2,160元×5%÷12月＝788 元，小數點以下四捨五入】，尚稱允當。準此，被上訴人請 求上訴人自105年1月1 日起至返還占用土地之日止，按月給 付被上訴人788 元，即屬有據，應予准許，逾此範圍之請求 ，則無理由，應予駁回。
六、綜上所述，被上訴人依民事訴訟法第247條第1項、民法第76 7條、第179條規定，請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係 不存在，並請求上訴人拆除如附圖所示建物，及自105年1月 1日起至返還土地之日止，按月給付788元部分，為有理由， 應予准許，逾此範圍外，則無依據，應予駁回。原審就上開 應准許部分，為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論 並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決此部分不當， 求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 110 年 5 月 31 日
民事第五庭
審判長法 官 蘇姿月
法 官 謝雨真
法 官 郭宜芳
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 110 年 5 月 31 日
書記官 呂姿儀