臺灣高等法院高雄分院民事判決 109年度重上字第150號
上 訴 人 王豐銓
訴訟代理人 陳魁元律師
被上訴人 黃啓勝
訴訟代理人 張名賢律師
黃羽駿律師
上列當事人間請求確認優先購買權不存在等事件，上訴人對於中
華民國109 年7 月24日臺灣橋頭地方法院108 年度重訴字第121
號第一審判決提起上訴，本院於110 年4 月28日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：緣坐落高雄市○○區○○段000 地號土地（ 重測前為牛食坑段70之3 地號土地，下稱系爭土地），前為 訴外人陳錦鳳所有，經其債權人高雄市大社區農會（下稱大 社農會）聲請強制執行，由原審法院以106 年度司執字第24 028 號執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣，嗣由其繼承人 即訴外人陳吳秀蘭、陳淑娟、陳富金、陳淑珍、陳淑紋（下 合稱陳吳秀蘭等5 人）繼承而登記公同共有。伊於民國108 年3 月19日以新臺幣（下同）3,100 萬元，在系爭執行事件 拍定系爭土地，詎上訴人於108 年4 月3 日（原判決誤繕2 日）向原審執行處具狀，以其於104 年1 月17日就法務部高 雄行政執行署90年度房稅執專字第171956號執行事件（下稱 他案行政執行事件），拍定附表所示建物（下合稱系爭建物 ，個稱以編號某建物表示），取得不動產權利移轉證書，系 爭建物既坐落系爭土地上，且該建物前手傑笙育樂事業有限 公司（下稱傑笙公司）對陳吳秀蘭等5 人所有系爭土地具基 地租約（下稱系爭租約）關係，依民法第426 條之1 、土地 法第104 條第1 項規定，對系爭土地具優先購買權為由，表 明願意承買。惟系爭建物未辦保存登記，上訴人亦未與陳吳 秀蘭等5 人簽訂土地租約，且縱認傑笙公司之系爭租約屬租 地建屋契約，但租期已逾20年，依民法第449 條第1 項規定 、系爭租約第4 條約定，系爭租約因屆期消滅，上訴人自無 民法第426 條之1 、土地法第104 條第1 項規定之適用。然 原審執行處竟以108 年4 月12日函知上訴人得優先購買系爭 土地，致伊買受該地之權益受侵害之虞。爰依民事訴訟法第 247 條第1 項規定，提起本訴。並聲明：確認上訴人於系爭
執行事件，對系爭土地之優先購買權不存在。
二、上訴人則以：伊於104 年1 月17日就他案行政執行事件拍定 之建物含系爭建物，依民法第759 條規定，已原始取得系爭 建物所有權。系爭建物既坐落系爭土地上，且傑笙公司與陳 錦鳳就系爭土地訂有系爭租約，租期約定自79年3 月10日起 至109 年3 月9 日止，屬基地租賃契約，依民法第426 條之 2 第1 項、土地法第104 條第1 項規定，伊對系爭土地自有 優先購買權等語置辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明： ㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答 辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地於77年3 月17日以買賣為原因，登記為陳錦鳳所有 ；於106 年12月14日以繼承原因，登記為陳吳秀蘭等5 人公 同共有。
㈡系爭土地使用地類別為農牧用地，使用分區為山坡地保育區 ，非屬都市計畫區土地。
㈢上訴人於104 年1 月6 日他案行政執行事件（義務人為傑笙 公司），拍定之建物含系爭建物，於同年月17日取得不動產 權利移轉證書。
㈣他案行政執行事件之拍賣公告，記載本件拍賣建物占用陳錦 鳳、陳吳秀蘭之土地，陳錦鳳提出與傑笙公司締結之租約表 示土地租約於109 年3 月9 日屆滿等語。
㈤陳錦鳳與傑笙公司所訂系爭租約，租期約定自79年3 月10日 起至109 年3 月9 日止。
㈥系爭土地經陳錦鳳債權人大社農會聲請強制執行，由原審法 院以系爭執行事件查封拍賣，被上訴人於108 年3 月19日以 3,100 萬元拍定。
㈦上訴人於108 年4 月3 日向原審執行法院具狀聲明願以拍定 之同一價格優先購買系爭土地；該院於108 年4 月12日函知 被上訴人，上訴人得以3,100 萬元價金優先承買系爭土地。 ㈧附表編號1 建物，屬小木屋。
㈨附表編號2 建物，未坐落系爭土地，係坐落同段595 地號土 地。
㈩附表編號3 建物，係廁所。
上訴人拍定系爭建物後，未與陳吳秀蘭等5 人就系爭土地簽 訂租約，亦無支付租金予陳吳秀蘭等5 人。
五、本件爭點：上訴人依土地法第104 條第1 項規定，對系爭土 地是否具優先購買權？本院判斷：
㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權，土地法第104 條第1 項前段定有明文。次按租 地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期 限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目 的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為 止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之 通常使用判斷之（最高法院105 年度台上字第1200號判決意 旨參照）。亦即租地建屋之租約，必有相當之期限，始能達 成該契約目的，且於租地建屋之契約關係存續中，基地出售 時，承租人依上開規定，對房屋所在土地具有依同樣條件之 優先購買權甚明。
㈡又按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地 租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426 條之 1 亦有明文。又所謂基地承租人，係指在他人土地上有房屋 為目的而租用基地者，至承租人是否專以建屋為目的，則非 所問（最高法院108 年度台上字第2009號判決意旨參照）。 再者，按民法第66條第1 項所稱不動產之土地定著物，係指 非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的 ，不易移動其所在之物而言。準此，已為不動產之建物，如 其屋頂尚未完全拆除，其結構仍足避風雨，可達經濟上使用 之目的，且具構造上及使用上之獨立性者，其所有權仍屬存 在。而所謂構造上之獨立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁 或其他相鄰之構造物，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷 或劃清界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間。所謂使 用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨 立之經濟效用者而言。判斷建築物有無使用上之獨立性，應 斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、 機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及其 他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量（最高法院108 年 度台上字第2241號亦有判決意旨參照）。準此，土地法第10 3 條所謂之租用基地建築房屋，此之所謂房屋，縱不限於住 居，供營業用之房屋亦包括在內，然此房屋必係上有屋頂， 四週有牆，足蔽風雨者始足當之。必如此之「房屋」，方有 其相當之經濟價值，以合於該條規定限制出租人收回基地之 目的。
㈢被上訴人雖主張系爭建物未辦保存登記，且傑笙公司之系爭 租約因租期屆至而消滅，縱上訴人拍定系爭建物，對系爭土 地亦無優先購買權云云，然上訴人則以前詞置辯。查： 1.系爭土地於77年3 月17日以買賣為原因，登記為陳錦鳳所有 ；於106 年12月14日以繼承原因，登記為陳吳秀蘭等5 人公 同共有；陳錦鳳與傑笙公司就系爭土地所訂系爭租約，租期
約定自79年3 月10日起至109 年3 月9 日止等節，為兩造所 不爭執，並有系爭土地登記謄本、系爭租約可憑（見第1719 56號行政執行影卷四第166 頁、系爭執行事件影卷二第95頁 處、本院卷第191 至196 頁），堪信屬實。 2.其次，稽之系爭租約，記載立契約人陳錦鳳（即甲方）、傑 笙公司（代表人陳吳秀蘭，即乙方）雙方租賃事宜，同意簽 訂本契約條件：㈠甲方所有坐落大樹鄉姑婆寮段‧‧‧等 5 筆土地，面積共計13.9933 公頃之土地及該地上物‧‧‧ 等出租予乙方經營，甲方同意乙方在土地上設置與遊樂有關 之設施及建物。㈡甲方所有坐落大社鄉牛食坑段70-1地號等 10筆土地（含系爭土地），面積共計20.6623 公頃之土地（ ‧‧‧）及該地上物‧‧‧等出租予乙方經營，甲方同意乙 方在土地上設置與遊樂有關之設施及建物。租賃期間：‧ ‧‧自79年3 月10日起至109 年3 月9 日止等語；另依傑笙 公司變更登記表所示（見系爭執行事件影卷一第256 至258 頁），該公司登記之所營事業含滑雪器材等運動用品、兒童 遊樂車等買賣出租業務；兒童遊樂園、天然風景區、網球場 等業務經營，是傑笙公司係以經營大型、戶外育樂活動為主 要營業項目，又其與陳錦鳳所訂系爭租約，承租土地計15筆 ，面積逾34公頃，且用途係在該等土地設置與遊樂有關之「 設施及建物」，租期長達30年，參以一般戶外遊樂園往往具 備占地面積廣、園區硬體設施散佈各處之型態，方能吸引、 滿足遊客賞玩欲望，非有相當之租期，不能達永續經營之目 的，則依上開說明，並參酌系爭租約承租標的、用途與租期 以觀，該租約應屬「租地建屋契約」。系爭土地既屬系爭租 約出租標的之一，傑笙公司就系爭土地與陳錦鳳所成立租約 之性質，當屬租地建屋契約至明。
3.上訴人雖辯稱拍定系爭建物後，依民法第759 條規定，已取 得該建物所有權云云。而上訴人於104 年1 月6 日他案行政 執行事件（義務人為傑笙公司），拍定之建物含系爭建物， 於同年月17日取得不動產權利移轉證書乙節，除兩造所不爭 執外，亦經本院調閱他案行政執行事件全卷核閱無誤，固認 屬實。惟依前揭不動產權利移轉證書所示（見原審卷一第77 至82頁），系爭建物均屬未辦保存登記建物，參諸最高法院 41年台上字第1039號「自己建築之房屋，與依法律行為而取 得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第758 條所謂非經登 記不生效力之列」之判例意旨，其所有權人恆為原始起造（ 建築）之人，其雖得為繼承之標的，然繼承人因繼承所取得 者，並非該不動產之「所有權」本身，而僅為該棟建物之「 事實上之處分權」而已（最高法院67年度第2 次民事庭庭長
會議決議、69年度台上字第1204號判決意旨參照），既稱「 事實上處分權」，自非前揭列舉之不動產物權，即「事實上 處分權」之本質，雖屬所有權權能之集合，得為讓與之標的 ，並具有財產權之性質，然其不能與「不動產物權」等同視 之，既非「不動產物權」，自無民法第759 條「應經登記， 始得處分其『物權』」規定適用，故上訴人上開所辯，尚無 可採。
4.被上訴人固主張上訴人未取得系爭建物所有權，無民法第42 6 條之1 適用餘地云云。惟參諸民法第426 條之1 於88年4 月21日增訂之立法理由，敘明「租用基地建築房屋，於房屋 所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將 可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟。為促進土地利用 ，並安定社會經濟，實務上於此情形，認為其房屋所有權移 轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租 人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；房 屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在」等語，而承 前述，系爭建物雖屬未辦保存登記建物，然已具所有權權能 之集合，且得為讓與之標的，並具有財產權之性質，審酌租 地建屋契約，於建物所有權移轉時，該租賃權之移轉既有特 殊立法目的之考量，此於「未辦保存登記建物」之情形，並 無二致，則關於系爭建物「事實上處分權」如有移轉時，應 認得類推適用民法第426 條之1 規定，方符該條立法意旨。 上訴人因拍定系爭建物而繼受事實上處分權，既如前論，依 上開說明，上訴人自得類推適用民法第426 條之1 規定，被 上訴人上開主張，容有誤會。
5.附表編號1 建物，屬小木屋；附表編號2 建物，未坐落系爭 土地，係坐落同段595 地號土地；附表編號3 建物，係廁所 等節，為兩造所不爭執，並有原審於109 年4 月24日勘驗筆 錄、建物現狀照片、高雄市政府地政局仁武地政事務所109 年6 月1 日函所附複丈成果圖（見原審卷二第161 至165 、 167 至171 、173 、239 至245 頁）可佐，依現況照片所示 ，附表編號3 建物，外型屬RC造，附著於系爭土地，不易移 動，且屋頂、四面牆壁完好，結構足以避風雨；另觀之上訴 人提出之不動產權利移轉證書（見原審卷一第77至81頁）， 該建物拍定價格為19萬2,000 元，顯見具經濟上價值，依上 開說明，附表編號3 建物自合於「房屋」之要件。被上訴人 雖稱：該建物屬廁所，非房屋云云。然附表編號3 建物之用 途固屬廁所，惟承前述，傑笙公司承租系爭土地之目的既在 經營遊樂園使用，又戶外遊樂園之建築、營運模式，係將園 區之硬體設施散佈設置各處，縱附表編號3 建物之用途係暫
供廁所使用，此僅基於遊樂園場所對地上建物之特殊需求所 致，並無礙於該建物整體已合於前揭「房屋」要件之認定， 故被上訴人主張附表編號3 建物非房屋，委無可採。至附表 編號1 之小木屋，依現況照片（見原審卷二第165 頁），迄 至109 年4 月時已倒塌；附表編號2 建物既未坐落系爭土地 ，上訴人就該等建物已欠缺承租客體，就系爭土地要無從主 張土地法第104 條第1 項之權利，附此敘明。 6.傑笙公司依系爭租約，就系爭土地之承租期限係至109 年3 月9 日止，且系爭土地所屬租約為租地建屋契約，又上訴人 自104 年1 月17日起，繼受取得附表編號3 建物之事實上處 分權等節，均如前述，是上訴人類推適用民法第426 條之1 規定，自104 年1 月17日起至109 年3 月9 日止，繼受傑笙 公司就系爭土地對陳錦鳳所訂之系爭租約，固認屬實。 7.而系爭租約第4 條雖約定：「租期屆滿時‧‧‧，租賃關係 當然消滅‧‧‧」等語（見本院卷第1 頁第193 頁），然承 前述，系爭租約既屬租地建屋契約，依民法第449 條第3 項 規定，本不適用同條第1 項租期限制之規定，何況，陳錦鳳 （即出租人）與傑笙公司之陳吳秀蘭（即承租人）於101 年 6 月19日他案行政執行事件，經詢問「系爭租約於109 年到 期後，有無續租？」乙節，均陳稱「有續租」等語明確（見 原審法院108 年度重訴字第22號民事案卷一第73、74頁）， 是系爭租約雖約定至109 年3 月9 日租期屆滿時消滅，然陳 錦鳳與傑笙公司於101 年6 月19日租期屆至前，業合意就原 訂租約屆期消滅後，另自109 年3 月10日起，依原承租條件 與陳錦鳳及其繼承人成立不定期限之新租賃契約，此參傑笙 公司於109 年4 月30日、109 年5 月30日、109 年6 月29日 均以代出租人繳付土地稅款為支付租金之方式，且未經出租 人反對可徵（見本院卷第77至81頁之郵政匯款申請書）。又 陳錦鳳、傑笙公司於101 年6 月19日就新租約之租期雖未明 定期限，然依租地建屋契約目的，探求當事人之真意，依上 開說明，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，故被 上訴人主張原租約之租期逾20年部份，因屆期消滅云云，即 無可採。上訴人既得類推適用民法第426 條之1 規定，自10 4 年1 月17日起繼受傑笙公司就系爭土地之租約，亦應併繼 受傑笙公司自109 年3 月10日起，依原承租條件與基地所有 人（即陳錦鳳暨其繼承人）所成立至附表編號3 之房屋不堪 使用時止之新租約，亦可認定。
8.依上所述，既認上訴人就附表編號3 之房屋，對系爭土地之 租地建屋契約關係仍屬存續，則上訴人辯稱系爭土地出售時 ，依土地法第104 條第1 項規定，對該地有優先購買權，自
屬有據。
㈣系爭土地經陳錦鳳債權人大社農會聲請強制執行，由原審法 院以系爭執行事件查封拍賣，被上訴人於108 年3 月19日以 3,100 萬元拍定；上訴人於108 年4 月3 日向原審執行法院 具狀聲明願以拍定之同一價格優先購買系爭土地；該院於10 8 年4 月12日函知被上訴人，上訴人得以3,100 萬元價金優 先承買系爭土地等節，為兩造所不爭執，並經本院職權調閱 系爭執行事件核閱無誤，而上訴人對系爭土地得行使土地法 第104 條第1 項規定之優先購買權，既如前述，故被上訴人 請求確認上訴人於系爭執行事件，對系爭土地之優先購買權 不存在云云，即屬無據。
六、綜上所述，上訴人對系爭土地具優先購買權。從而，被上訴 人訴請確認上訴人就系爭執行事件，對系爭土地之優先購買 權不存在，為無理由，應予駁回。原審為被上訴人勝訴之判 決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判， 為有理由，應由本院將原判決廢棄，改判如主文第2 項所示 。又本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與判決結果不生 影響，爰不予一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第 78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 26 日
民事第二庭
審判長法 官 黃國川
法 官 李怡諄
法 官 何佩陵
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 26 日
書記官 林佳蓉
附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
附表
┌──┬──────┬──────┬──────────┐
│編號│ 建物建號 │ 建物門牌 │ 備註 │
├──┼──────┼──────┼──────────┤
│1 │高雄市大社區│水哮巷2-10號│小木屋，已倒塌 │
│ │牛食坑段618 │ │未辦保存登記 │
│ │建號 │ │ │
├──┼──────┼──────┼──────────┤
│2 │高雄市大社區│水哮巷2-10號│此建物坐落同段595 地│
│ │牛食坑段619 │ │號土地，非坐落系爭土│
│ │建號 │ │地 │
│ │ │ │未辦保存登記 │
├──┼──────┼──────┼──────────┤
│3 │高雄市大社區│無 │廁所 │
│ │牛食坑段638 │ │未辦保存登記 │
│ │-1建號 │ │ │
└──┴──────┴──────┴──────────┘