臺灣高等法院臺南分院民事判決
109年度重上字第75號
上 訴 人 王顯標
蕭三元
陳郭珠
訴訟代理人 鄭雪琴
上 訴 人 陳許月
林砡卉
黃文宏
王葉美玲
黃慶明
鄭文魁
蔡隨福
蔡宏緯
上二人共同
訴訟代理人 袁啟田
上十人共同
訴訟代理人 鐘育儒律師
被 上 訴人 財團法人台灣省私立嘉義博愛仁愛之家
法定代理人 吳振明
訴訟代理人 陳偉仁律師
蔡宛緻律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國109年5
月14日臺灣嘉義地方法院108年度重訴字第62號第一審判決提起
上訴，本院於110年5月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人各自負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
㈠門牌號碼嘉義市東區○○市場0、0、00、00、00至00、00、00 、00、00號，及嘉義市○○街000號房屋（下合稱系爭房屋） ，均坐落於被上訴人所有之嘉義市○段○○段00地號土地（下 稱系爭土地），系爭房屋之事實上處分權人、占用位置及面 積，分別如附表及原審判決附圖所示。被上訴人前曾起訴請 求上訴人遷讓房屋（嘉義地方法院105年度訴字第500號、本 院107年度重上字第41號，下稱前案），該案二審時，經法 院勸諭和解，於民國108年5月前，被上訴人分別陸續與上訴 人簽立3年期之基地定期租賃契約（下稱系爭租約），依系 爭租約第1條及第11條約定，租賃期間自105年7月1日起至10
8年6月30日止計3年屆滿。簽立系爭租賃契約後，被上訴人 乃於108年5月2日具狀撤回前案之上訴。
㈡被上訴人在前案二審審理中，曾委託律師分別於108年2月1日 及3月間，發函通知上訴人重訂租約，並促請上訴人儘速繳 納未繳足之租金。上訴人及王顯標亦曾分別於108年5月23日 、108年5月30日寄發存證信函予被上訴人，略以：「....依 106年10月30日嘉義地院確定判決為契約依據，改正契約性 質為舖位占用基地面積租賃契約書，契約標的為房屋使用之 基地，土地法規定租金率法院判準租金額。祈與貴家共遵法 院判決...修正契約，適法完成續約...」等語，可知兩造就 租賃契約續約之條件、範圍、用語等事項，均有爭執，上訴 人並無依原租賃契約條件續約之意願。
㈢依民法第450條第1項規定，系爭租約因期限屆滿而消滅，上 訴人並無占用土地之合法權利，被上訴人依民法第767條第1 項前段、中段規定，請求上訴人拆除附表所示房屋，將土地 騰空交還被上訴人。另於系爭租約關係存續中，除附表編號 8之王葉美玲、編號9之黃慶明2人未積欠租金外，其餘上訴 人各積欠如附表F欄所示之租金，爰依系爭租約請求上訴人 如數給付。又上訴人於系爭租賃契約108年6月30日租期屆滿 後，仍占有使用系爭土地，無法律上原因獲有相當於租金之 利益，致被上訴人受有損害，為此依民法不當得利之規定及 系爭租約第11條約定，請求上訴人自108年7月1日起，至土 地交還被上訴人之日止，按月給付被上訴人如附表G欄所示 之金額等語【原審判決就被上訴人請求如原審判決附表一之 B欄(占用人共24人)拆除C、C'欄之房屋、給付F欄之欠繳租 金，均為有理由，就被上訴人請求給付G欄相當於租金之不 當得利部分，駁回其部分請求，而命給付附表Ｊ欄相當於租 金之不當得利，原審判決附表一編號3-6、8、13、14、17-2 0、22、23、25所示占用人，未據上訴；被上訴人就原審駁 回G欄部分請求，未聲明不服，二者均非本院審理範圍】。 對於上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人抗辯：
㈠王顯標：
系爭租約之性質經前案認定為基地租賃，並依土地法判定上 訴人依使用基地面積應繳付被上訴人每月相當租金之損害為 1942元確定，前案既已確定基地租賃合法租金額標準，被上 訴人即不得再請求契約書所載之違法租金數額，被上訴人本 件請求上訴人補足差額租金，已屬違法。上訴人曾在108年5 月30日前致電被上訴人課長即證人陳芳武，並寄發存證信函 表明續約意願，請求被上訴人續訂租約，陳芳武回答「請你
去找律師簽約，租約都改在律師那裡簽」，上訴人去電陳明 律師，卻被告知以「博愛尚未有簽契約交代」，嗣因久候未 獲回應，再於108年7月間去電陳明律師，才獲告知「博愛不 要和你們簽約了」，被上訴人不願續租，請求拆屋，應無理 由。
㈡蕭三元等其餘上訴人（下稱蕭三元等10人）： 1.被上訴人要求簽立之書面契約僅為形式，兩造成立之租賃 契約性質應依兩造習慣、彼此意思表示為主。在42年間因 改制前之嘉義縣嘉義市公所為調和土地使用並促進經濟發 展，整合現今○○市場周圍土地，成立「嘉義市○○攤販市場 」，並在其上劃分攤位，以每一攤位為單位，提供予市街 周邊攤販搭建竹棚供日常經營，當時住戶進駐○○市場後， 因攤位搭建之竹棚年久失修、日漸頹圮，乃於52年由當時 住戶提議自費改建，獲時任嘉義市公所市長大力支持，並 指示公所主管單位、市民代表、里長及攤位代表多人成立 ○○市場改建委員會，由當時各攤位之攤販自費改建，嘉義 市公所則從旁協助申領建築執照（嘉府建土字第22974號 ）、使用執照（嘉府建土執字第449號），舖位房屋使用 期間，各建物均由住戶自行養護，迄今已近60年，被上訴 人則與各住戶簽訂「臺灣省私立嘉義博愛仁愛之家原○○市 場舖位租賃契約書」，以資作為收取基地租金之憑據，核 其性質為基地租賃契約，且非一般私有租賃，而應適用臺 灣省零售市場管理規則，承租戶具有絕對續租權利；且至 105年之前，兩造均按期換約，租約內容亦均相同，僅有 租金微調，即地主當初答應當時住戶興建系爭建物時之合 意，應為繼續使用土地到房屋不堪使用為止，被上訴人對 於建物所有權人自行移轉房屋、再由後手與被上訴人簽訂 新的承租契約，都未曾為反對之意，顯見兩造契約真意係 容許上訴人自行處分建物，兩造之租賃契約應為不定期之 租約，租期至改建房屋不堪使用為止，至今仍有租約存在 。
2.縱認系爭租約有一定期限，然依照契約第11條，續約與否 在於上訴人，被上訴人與各住戶之租賃契約僅需在契約所 載期限屆至一個月前，由上訴人向被上訴人為換約之單方 意思表示，條件即屬成就，次年度之基地租賃契約隨之發 生效力，各住戶即可要求辦理換約手續並繼續依約使用， 非需經被上訴人承諾方得重新締約，被上訴人並無拒卻各 住戶簽約之權；且上訴人於108年6月30日前，已分批前往 被上訴人辦公室，要求被上訴人依系爭租約第11條進行簽 約，卻遭被上訴人行政課長陳芳武出面阻攔，向前往簽約
的上訴人表示一切事務都委由律師處理，上訴人認被上訴 人已為允諾簽約之意思表示，進而致電被上訴人委辦本件 簽約事宜之陳明律師，被上訴人委任律師又表示不會再簽 新契約，因為被上訴人無意續約，被上訴人所為顯係違反 誠信原則，被上訴人有強制締約之義務，縱未簽立書面契 約，本次租期應至111年6月30日止，亦即兩造仍有租約存 在。
3.上訴人於系爭基地租地建屋近60年，就系爭基地之使用已 有相當信賴，被上訴人自系爭基地坐落房屋改建時起，本 負有與房屋所有權人簽訂租賃契約之義務，然期間被上訴 人刻意修改書面契約、隱瞞基地租賃原係依照台灣省零售 市場管理規則締結之事實，數度變動條款内容，藉由換約 將原台灣省零售市場管理規則所賦予之絕對續租權利曲解 為定期租賃，且租期屆滿後，承租戶必須履行原始契約所 無之規定，方能完成租約之續訂，被上訴人此次再以承租 戶無法達其要求之租金，而悍然拒絕與上訴人簽立新約， 刻意背棄原承諾所為之惡意舉措，違反誠信原則，被上訴 人再依其所有權人地位拒絕簽約並提出本訴，當屬權利濫 用，導致上訴人流離失所，侵害上訴人之生存權。 ㈢原審判決命上訴人拆屋還地並給付積欠之租金、相當於租金 之不當得利，上訴人聲明不服，提起上訴，上訴聲明： 1.原判決不利於上訴人部分均廢棄。
2.上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。三、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，確認兩造不爭執及爭執事 項如下：
不爭執事項：
㈠嘉義市○段○○段00地號土地(下稱系爭土地)為被上訴人所有 ，系爭房屋之事實上處分權人如附表A欄所示，占用系爭 土地之面積如附表C欄所示。
㈡附表A欄所示之人，自105年7月1日至108年6月30日實繳金 額如附表E欄所示。
㈢被上訴人於108年2月1日發文通知附表A欄所示之上訴人（ 原審卷一第85-137頁），上訴人於108年5月底前各與被上 訴人簽立附表B欄門牌號碼之租賃契約(即系爭租賃契約) ，租賃期間自105年7月1日起至108年6月30日止（原審卷 一第31-84頁）。
㈣系爭租賃契約第11條約定「本租約期限屆滿時，租賃關係 即行終止，出租機構不另通知，承租人如有意繼續租用， 應於租期屆滿一個月前自動向出租機關申請換訂租賃契約
，逾期視為無意續租」。
㈤108年5月14日前往被上訴人辦公室請求簽約者為上訴人鄭 文魁、蔡宏緯及蔡隨福（均由袁啟田代理）、王葉美玲、 陳許月、陳郭珠。108年5月21日前往被上訴人辦公室請求 簽約者為上訴人王葉美玲、陳郭珠、鄭文魁。
㈥上訴人王顯標於108年5月30日（發文日期）寄發新莊昌盛 郵局第110號存證信函請求被上訴人改正契約、完成續約 （原審卷二第38-40頁）。
爭執事項：
㈠上訴人提出上證一嘉義市公所函及會議記錄（本院卷一第1 59-169頁）、附件一臺灣省零售市場管理規則（本院卷一 第173-187頁），是否違反民事訴訟法第270條之1、第447 條規定？
㈡被上訴人與上訴人簽立期間為105年7月1日至108年6月30日 之系爭租賃契約，為定有期限或不定期限之基地租賃契約 ？
㈢被上訴人本件請求是否違反誠信原則而屬權利濫用？ ⒈被上訴人於108年5月（不爭執事項㈤㈥）間拒絕上訴人簽 約。
⒉租金逾越土地法第105條規定。
⒊擅自更改51年版本的租約內容。
㈣被上訴人請求附表A欄所示之人，拆除B欄所示之房屋，並 請求給付F欄之欠繳租金及J欄相當於租金之不當得利，有 無理由？
四、得心證之理由：
㈠上訴人於本院提出嘉義市公所函及會議記錄（本院卷一第159 -169頁）、臺灣省零售市場管理規則（本院卷一第173-187 頁），未違民事訴訟法第270條之1、第447條規定： 按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但對於在第 一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限，民事訴 訟法第447條第1項第3款定有明文。上訴人蕭三元等10人固 於本院始提出上開會議紀錄及管理規則，然其於原審已抗辯 系爭房屋在51年由當時○○市場住戶自行出資興建，租賃權仍 存在等語（原審卷一第222-223頁），於本院亦為相同抗辯 ，上開資料係就其有租賃權之防禦方法為補充，依上開規定 ，自應許其於本院提出。又上訴人上開資料之提出，並非主 張本件租賃契約適用公法關係，業經其陳明在卷（本院卷一 第307-308頁），本件兩造之爭執事項，與原審所整理之爭 執事項（本院卷第66頁、原審判決參、二爭點），主要項目 均相同，並無違反民事訴訟法第270條之1第3項規定，核先
敘明。
㈡兩造簽立期間為105年7月1日至108年6月30日之系爭租賃契約 性質？
1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，應斟酌立約 當時之情形，及一切證據資料以為斷定之標準，庶不失契 約之真意（最高法院86年度台上字第2756號民事判決 ） 。
2.查系爭租賃契約之文字記載：「財團法人臺灣省私立嘉義 博愛仁愛之家原○○市場舖位租賃契約書，承租人經請准向 …承租原○○市場舖位第ˍ號門牌ˍ號乙棟特訂租約如下…四、 承租人對租賃房屋之全部或一部分不繼續使用時，應向出 租機構申請辦理退租手續。…」經原審詢問被上訴人：「… 租賃契約，是房屋租賃契約，還是基地租賃契約？」被上 訴人稱：「是基地租賃契約。」上訴人就系爭租約為基地 租賃契約，亦當庭表明無意見(原審卷二第101至102頁筆 錄)。因此，系爭租賃契約雖記載「承租人....承租原○○ 市場『舖位第...號』」，內容亦有「舖位」、「租賃房屋 」等文字，然兩造均主張該契約為「基地租賃」契約，且 前案嘉義地院100年度訴字第500號判決認兩造103年至105 年間之租約性質為基地租賃契約（被上訴人該案請求先位 之訴主張建物為其所有，經一審判決駁回），兩造亦無意 見（原審卷二第101頁筆錄），並經本院依職權調閱前案 卷宗查核明確。是契約文字雖記載承租「舖位」或房屋， 經探求兩造真意，及系爭建物為51年間當時○○市場承租人 自費改建為一樓RC造結構、二樓木磚造建物之情形，系爭 租約實係承租當時按市場舖位所占用之「系爭土地」，並 非承租房屋，而為基地租賃契約，足堪認定。
3.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民 法第450條第1項定有明文。經查，本件上訴人與被上訴人 簽立系爭租賃租約，第一條約定：「...租賃期間自105年 7月1日起至108年6月30日止計叁年屆滿...」第十一條約 定：「本租約期屆滿時，租賃關係即行終止，出租機構不 另通知」等語(原審卷一第31頁以下租賃契約書)。上開契 約約定之內容，已載明該契約係「定有起迄期間之3年租 期契約」、「租約期屆滿時，租賃關係即行終止」等語， 可知系爭租約之約定，為「定有期限」之租賃契約。另遍 觀系爭租賃契約內容，並無任何租期「至房屋不堪使用為 止」之約定，自不得捨棄契約文字而曲解文義。因此，系 爭租賃契約為「定期」租賃契約，要屬無疑。
4.上訴人雖抗辯：依系爭契約第1條及第11條可知上訴人有 優先續租權，可以推定兩造就系爭土地之租賃並非定期契 約，而是使用到房屋不堪使用為止。況且，從50幾年間房 屋改建後就有簽訂契約，如果不是使用到房屋不堪使用為 止，當初房屋所有權人不會自行花錢改建房屋。改建之後 ，兩造的租賃關係持續存在，僅被上訴人固定時間要求上 訴人簽訂新約，從客觀歷程來看，租賃期限確實是使用到 房屋不堪使用為止等語。惟查：
⑴租用基地建築房屋之契約型態多樣，不必然租用基地之 使用期限即為基地之不定期租賃、或可使用至房屋不堪 使用為止。
⑵兩造於本件提出之多份租賃契約，契約日期有57年（本 院卷一第273頁）、59年（原審卷一第237頁）、77年（ 原審卷一第239頁）、81年（原審卷一第511-512頁）、 89年（本院卷一第315頁）、91年（本院卷一第316頁） 、93年（本院卷一第277頁）等，契約條文內容均有租 賃期限數月至三年不等之約定，足認兩造歷年多次換約 ，雖自50幾年間已開始租賃，每份契約書上均有記載租 賃期限，係訂有期限之租賃，而非不定期租賃。而本件 兩造所簽訂之契約書，明確記載租賃期間「自105年7月 1日至108年6月30日止，計叁年屆滿」（不爭執事項㈢） ，則兩造有關租期之約定，自應依照系爭租約內容判斷 ，而為定期契約無誤。上訴人抗辯系爭租約為不定期契 約，期限為至房屋不堪使用為止云云，明顯與契約不符 ，自不足採。
㈢被上訴人本件請求是否違反誠信原則而屬權利濫用？ 上訴人抗辯依系爭租約之約定，上訴人於108年5月間向被 上訴人為續約之意思表示，被上訴人有強制締約之義務， 其拒絕上訴人簽約，並請求拆屋還地，違反誠信原則而屬 權利濫用等語，被上訴人則否認有締約義務，本件請求亦 屬權利正當行使等語。經查：
1.強制締約部分：
⑴系爭租賃契約第一條約定「...租賃期間自105年7月1 日起至108年6月30日止計叁年屆滿，如無第九條情形 之一時，承租人同意出租人提示之條件則有優先續租 權。」第十一條約定：「本租約期屆滿時，租賃關係 即行終止，出租機構不另通知，承租人如有意繼續租 用，應於租期屆滿一個月前自動向出租機關申請換訂 租賃契約，逾期視為無意續租，租期屆滿後，承租人 未經辦理換約續租仍為使用者，應負損害賠償責任..
.。」
⑵108年5月14日上訴人鄭文魁、蔡宏緯及蔡隨福（均由 袁啟田代理）、王葉美玲、陳許月、陳郭珠（下稱鄭 文魁等人）；5月21日上訴人王葉美玲、陳郭珠、鄭 文魁，均曾前往被上訴人辦公室請求簽約；上訴人王 顯標則於108年5月30日寄發新莊昌盛郵局第110號存 證信函請求被上訴人改正契約、完成續約（不爭執事 項㈤、㈥），裴道明及其他○○市場住戶（含鄭文魁等人 及王顯標），曾於108年5月23日發存證信函予被上訴 人，請求續約（原審卷一第139頁），惟均未獲簽約 。證人即被上訴人課長陳芳武於原審證稱：「（到場 的住戶對你的訴求為何？）要求要續約。（有無跟你 說要用什麼樣的條件跟仁愛之家續約?）沒有。就是 只有要求要續約，我直接跟他們說這不是我的權限， 是董事會的權限，所以我只能轉告董事會。...董事 長聽完我報告後，我覺得董事長的意思是不續約。董 事長說要收回，要自己改建的意思。...我們承租的 業務交給律師事務所後，我就不參與他們的問題。.. .要重定105年7月1日起算的租約時，就有租金的問題 。後來這份租賃契約到期，有租金的問題。因為租賃 已經很久了，董事會表示要提高租金，開協調會時， 有跟住戶反應有部分承租戶願意提高租金，有部分承 租戶不願意。108年6月30日之前沒有開過協調會。我 剛剛說開協調會的時間是指105年6月的時候，從那時 候開始就一直有租金的爭議。（所以在108年續約之 前，仁愛之家都沒有討論到下個年度這些承租戶的租 金要調整為多少？）沒有。」（原審卷二第103-108 頁）。
⑶再參以住戶陳素慧與被上訴人委任之陳明律師之電話 錄音譯文，律師表示舊的契約是由律師處理，沒有新 的契約，因為被上訴人沒有要續約（原審卷一第381 頁）。據上證人陳芳武之證述及住戶與陳明律師之電 話譯文，足認系爭契約到期之前，上訴人鄭文魁等人 、王顯標均曾為續約之表示。
⑷惟兩造因租賃契約之租金，迭生爭執，被上訴人前案 請求拆屋還地，嗣兩造陸續於本院107年度重上字第4 1號審理期間自行和解，並簽立本件系爭租賃契約書 ，被上訴人於108年5月3日陳報業與部分住戶簽訂契 約，故撤回上訴（本院107年度重上字第41號卷三第4 77頁），最後兩造各自撤回上訴而終結前案，經調閱
前案卷宗查核明確，亦即兩造係於108年間陸續簽訂 本次105年7月1日至108年6月30日之租約，契約簽訂 後不久，108年5月14日、21日、23日、30日，上訴人 蕭三元等10人、鄭文魁等人、王顯標親自或以存證信 函通知欲續約，為被上訴人所拒，並曾請唯心法律事 務所於108年5月23日函覆○○市場住戶，主旨略以：.. .兩造既訂有租賃契約，則應依租賃契約繳納租金。 又租約並無約定面積，台端認應改正，亦屬無據。並 請台端儘速補足不足租金（原審卷一第141頁），被 上訴人隨即於同年7月12日提起本件訴訟（原審卷一 第9頁起訴狀），足資認定。
⑸依兩造之租賃契約第一條、第十一條，雖約定「承租 人同意出租人提示之條件則有優先續租權」、「租期 屆滿一個月前自動向出租機關申請換訂租賃契約」， 然其約定之約款係承租人「同意出租人提示之條件」 、「有優先續租權」，並非約定「承租人要求續約時 ，出租人不得拒絕」，契約文義上亦無法為上開出租 人不得拒絕之解釋，應認出租人（即被上訴人）仍保 有同意續約與否之決定權。所謂「優先續租權」，僅 在出租人同意出租，且出租標的物有兩人以上表示欲 承租，原承租人相較於第三人，有優先與出租人締約 的權利。況本件上訴人以存證信函向被上訴人表示續 約時，存證信函內容記載：「...請速以我等所陳依1 06年10月30日嘉義地院確定判決為契約依據，改正契 約性質為舖位占用基地面積租賃契約書，契約標的為 房屋使用之基地，土地法規定租金率法院判準租金額 ...修正契約，適法完成續約...」（原審卷一第139 頁） ，並非願依原契約、出租人提示條件之契約而 續約，上訴人抗辯其得要求被上訴人強制締約云云， 自屬無據。
2.本件請求有無權利濫用部分：
⑴按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為 主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方 法，民法第148條定有明文。而權利固得自由行使， 義務本應隨時履行，惟權利人於相當期間內不行使其 權利，並因其行為造成特殊之情況，足引起義務人之 正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，或不欲義 務人履行其義務，於此情形，經盱衡該權利之性質、 法律行為之種類、當事人之關係、經濟社會狀況、當 時之時空背景及其他主、客觀等因素，綜合考量，依
一般社會之通念，可認其權利之再為行使有違「誠信 原則」者，自得因義務人就該有利於己之事實為舉證 ，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使，此源 於「誠信原則」，實為禁止權利濫用。
⑵上訴人抗辯其於系爭土地租地建屋近60年，就系爭土 地之使用權限已有相當信賴，且系爭租賃契約期限屆 滿1個月前，上訴人亦依約多次向被上訴人為換約、 續租之意思表示，被上訴人課長指示前往被上訴人律 師處辦理續約，詎被上訴人嗣後竟拒絕讓上訴人簽署 書面契約並提起本件訴訟，顯屬權利濫用而有違誠信 原則等語。經查，被上訴人為系爭土地之所有權人， 上訴人之系爭建物占有土地，原以兩造間歷年所訂基 地租賃契約，而具有占有系爭土地之合法權源，惟兩 造間所訂定之基地租賃契約，業於108 年6 月30日屆 期消滅，雖上訴人於108年5月份表示欲重新續約，然 其並不同意被上訴人條件，而主張應調降租金、修正 契約內容，為被上訴人不同意，而未續約，被上訴人 亦無強制締約之義務，已如前述，可認上訴人知悉兩 造係以定期基地租賃契約，為合法占有系爭土地之正 當權源，兩造間存有長久之信賴基礎及占用土地事實 ，係因歷年多次更新簽訂租賃契約之故。本件被上訴 人之前未追討土地，亦係本於兩造間之租賃契約，然 系爭租賃契約已於108年6月30日屆期消滅，且於105 年已提起前案訴訟，兩造就租金之數額、出租之條件 ，多有爭執，雖於前案訴訟二審中和解簽訂租期至10 8年6月30日之新約，不久後被上訴人即提起本件訴訟 ，被上訴人所為雖有爭議，然本件並無因被上訴人之 行為造成特殊情況而引起上訴人正當信賴以為被上訴 人不欲行使權利，忽而又行使權利之情事，是被上訴 人於本件基地租賃契約期限屆滿後，本於所有權人地 位請求上訴人返還系爭土地，難認其主觀上有以損害 上訴人為主要目的，並無違反誠信原則，亦無權利濫 用之情形，上訴人上開抗辯，要無可採。
3.上訴人另主張被上訴人請求租金逾越土地法第105條規 定、擅自更改51年版本的租約內容等項，有權利濫用情 形云云，然土地法第97條規定：城市地方房屋之租金， 以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。 約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市 ）政府得依前項所定標準強制減定之。此規定依同法第 105條規定，於租用基地建築房屋亦準用之。然私人間
之租賃契約所約定租金倘高於土地法之數額，契約並不 因而無效，而係該管政府得依土地法所定標準減定租金 ，不能因此認出租人收取租金高於該標準即有權利濫用 情形。又兩造間之租賃契約經過歷年多次換約，租約內 容與51年版本的租約內容縱有不同，上訴人亦同意簽立 並換約迄本件衍生爭議止，尚難以契約內容與原51年租 約不同，即認被上訴人有濫用權利情形，上訴人上開抗 辯均不足取。
㈣被上訴人請求本件附表A欄所示之人，各拆除B欄所示之房屋 ，及給付欠繳租金、相當租金之不當得利，有無理由？ 1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前 段及中段定有明文。經查，上訴人之系爭房屋，均坐落在 被上訴人所有之系爭土地上，系爭房屋之事實上處分權人 ，各如附表A、B欄所示，系爭房屋占用系爭土地之位置及 面積，則分別如原審附圖所示。而兩造間分別簽立期間為 105年7月1日至108年6月30日之定期租賃契約，系爭租賃 契約約定之租賃期間屆滿，被上訴人未同意續租，兩造間 未另定其他租賃契約，則自系爭租賃契約108年6月30日租 賃期限屆至後，系爭房屋占用系爭土地，已無法律上之原 因，屬無權占用。則被上訴人本於所有權，請求附表A欄 所示之人，各拆除附表B欄所示門牌號碼之房屋，並請求 上訴人等將土地騰空交還被上訴人等語，即屬有據。 2.系爭租賃契約關係存續中，除附表A欄編號8之王葉美玲及 編號9之黃慶明未積欠租金外，其餘上訴人各積欠如附表F 欄所示租金金額之事實，經兩造確認後所不爭執(不爭執 事項㈡)，則被上訴人依系爭租賃契約之法律關係，除附表 A欄編號8之王葉美玲及編號9之黃慶明之外，請求其餘附 表A欄所示之上訴人，各給付附表F欄積欠未繳之租金及法 定利息等語，洵屬有據。
3.另按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條前段定有明文。又依社會通常觀念， 建築物之所有人或事實上處分權人，無權占有使用他人所 有之土地，即可獲得相當於租金之利益。本件上訴人於租 期屆滿後，附表B欄所示門牌號碼之房屋，繼續占用被上 訴人土地，足致被上訴人就土地受有無法使用收益之損害 ，被上訴人請求上訴人於返還土地前給付相當於租金之不 當得利，依上開說明，應屬可採。
4.另按市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商， 並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤
位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之 房屋兼土地之承租可比，不受土地法第97條及實施都市平 均地權條例第48條 (舊) 所定，房租及地租最高限制之拘 束（最高法院 54 年台上字第1528 號民事判決要旨）。 本件被上訴人於租期屆滿後，請求上訴人給付相當於租金 之不當得利之金額，依上開說明，本應不受土地法第97條 規定之限制。然原審審酌系爭土地107年1月之當期申報地 價為每平方公尺8970.4元，有系爭土地登記謄本在卷可按 (詳原審卷一第27頁)，復參酌系爭土地位於嘉義市○○街， ○○市場原為商店街，現為住家，○○市場位置，接近○○街與 中正路交岔路口，附近有台灣中小企業銀行、林聰明、霸 王沙鍋魚頭及文化路夜市，經濟繁榮、交通發達等情，有 原審勘驗筆錄存卷，是原審認上訴人占用系爭土地之不當 得利金額，以系爭土地申報地價年息7%計算，被上訴人請 求上訴人自108年7月1日起至交還土地日止按月給付之不 當得利損害金額，如附表J欄所示（計算式：C欄占用面積 ×8,970.4元/㎡×7%÷12，元以下4捨5入，各上訴人應給付金 額之計算，詳如原審判決第18-19頁所示)，而駁回被上訴 人請求給付附表G欄所示金額，然此駁回部分未據被上訴 人聲明上訴，不在本院審理範圍，已如前述，故被上訴人 請求上訴人給付J欄之金額，自屬有據。
五、綜上所述，上訴人無權占用系爭土地，被上訴人本於所有權 人之地位，請求上訴人拆除地上物並騰空交還土地，且系爭 租賃契約關係存續中，上訴人(除附表A欄編號8之王葉美玲 及編號9之黃慶明外)各積欠如附表F欄所示租金金額，被上 訴人自得依系爭租賃契約請求上訴人等給付。又上訴人無權 占用系爭土地，使被上訴人受有不能使用之損害，上訴人受 有相當於租金之不當得利，被上訴人亦得請求給付。從而， (1)被上訴人依民法第767條物上請求權及系爭租賃契約之法 律關係，請求附表A欄所示之各上訴人，分別將附表B欄所列 之門牌號碼房屋拆除（各房屋門牌號碼所坐落之位置及面積 ，如原審附圖所示），並將坐落土地騰空交還被上訴人；(2 )除附表A欄編號8之上訴人王葉美玲及編號9之上訴人黃慶明 外，其餘附表A欄之各上訴人，應分別給付被上訴人如附表F 欄所示之金額，並均自109年3月3日（即原審民事變更訴之 聲明(二)狀送達翌日）起皆至清償日止，均按年息百分之5 計算之利息；(3)附表A欄所示之各上訴人，均自108年7月1 日起，各至所占用之土地交還被上訴人之日止，按月各給付 被上訴人如附表Ｊ欄所示之金額，為有理由，應予准許。從 而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合（原審判命駁回被上
訴人部分請求，被上訴人未據上訴，已如前述）。上訴論旨 指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。 又上訴人各自占用部分面積不同，原審命其各自繳付上訴裁 判費（本院卷一第7頁），是第二審訴訟費用依其各自繳納 之數額負擔，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。中 華 民 國 110 年 5 月 25 日 民事第一庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 李素靖
法 官 蔡孟珊
上為正本係照原本作成。
上訴人上訴利益合併如逾新台幣150萬元者，如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委