臺灣高等法院臺中分院民事判決
110年度上更一字第16號
上 訴 人 張榮桐
訴訟代理人 邱垂勳律師
複 代理 人 張伶榕律師
被 上訴 人 詹育誠
詹亞蓁
上二人共同
訴訟代理人 李淵源律師
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國106年9月
25日臺灣彰化地方法院106年度訴字第255號第一審判決提起上訴
，經最高法院第一次發回更審，本院於110年4月14日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
原判決除確定部分外廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審（除確定部分外）及發回前第三審訴訟費用，均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
兩造於民國98年1月12日簽訂讓渡權利同意書（下稱系爭同 意書），由被上訴人以新臺幣（下同）180萬元，向上訴人 購買其基於耕地三七五租約（下稱三七五租約）占有祭祀公 業甲○○（下稱公業）所有、坐落彰化縣○○鄉○○○段00地號（ 重測前為○○○段00000地號，下稱00號）土地中約106坪之土 地（下稱系爭土地)。縱認上訴人非出賣系爭土地，亦負有 確保被上訴人使用系爭土地之義務。詎上訴人於102年間與 公業終止三七五租約時，未要求公業移轉系爭土地所有權， 以作為終止三七五租約時出租人應給予承租人之補償，致公 業將00號土地全部出賣予訴外人乙○○，而未能將系爭土地所 有權移轉登記予被上訴人；且被上訴人亦遭判命拆除系爭土 地上之未辦保存登記建物（下稱系爭建物），而無法繼續使 用系爭土地，為可歸責於上訴人致給付不能，被上訴人以起 訴狀繕本之送達為解除系爭同意書之意思表示等情，爰依民 法第226條第1項、第256條、第259條之規定，求為命上訴人 給付165萬元本息之判決（被上訴人逾此範圍之請求，受敗 訴判決後，未據其聲明不服，則該部分已告確定，不在本院 審理範圍）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：
系爭同意書之讓渡標的，僅系爭建物之事實上處分權及其坐
落之系爭土地使用權，所讓渡者僅為土地「權利」，並未包 括系爭土地所有權。上訴人確已履行敦請乙○○協助被上訴人 取得系爭土地使用權利之義務，然因被上訴人與乙○○就買賣 土地價金未有合意，致乙○○將系爭土地轉賣予他人，非可歸 責於上訴人。系爭建物因被上訴人同意拆除而無從返還，被 上訴人之契約解除權已消滅等語，資為抗辯。並上訴聲明： ㈠原判決除確定部分外，不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄 部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執事項及本件爭點（見本院卷第37-38頁，並依判 決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：㈠、兩造不爭執事項：
⑴、被上訴人於98年1月12日以180萬元向上訴人購買其占有之公 業所有00號土地內約106坪之系爭土地，雙方並簽有系爭同 意書。
⑵、兩造在系爭同意書第5條約定：「本筆讓渡土地係公業之產權 ，若日後有移轉過戶予派下員之時，甲方（即上訴人）應負 責參加辦理過戶，並在過戶完成後即辦理移轉產權予乙方（ 即被上訴人）所有，其過戶與產權移轉之費用（含增值稅） 全部由乙方負擔。甲方並承諾不會提出任何補貼之要求」。⑶、公業已於102年2月4日以每坪2萬3,000元出售00號土地所有權 全部予乙○○。
⑷、被上訴人已以起訴狀向上訴人為解除兩造間之買賣契約之意 思表示。
⑸、上訴人、乙○○並非公業之派下員，乙○○就00號土地並無三七 五租約存在。
㈡、兩造爭執事項：被上訴人請求上訴人給付165萬元本息，有無 理由？
四、本院之判斷：
㈠、系爭同意書係占有使用系爭土地權利之轉讓：⑴、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文；而解釋當事人所立書據當時之 真意，應通觀全文，以過去或當時之事實及其他一切證據資 料為其判斷之標準，於文義上及理論上詳為推求，不能拘泥 字面或截取書據中一二語，任意推解；且應審視當事人為該 意思表示所由來之原因事實，及當事人所欲使該意思表示發 生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視 其解釋結果是否符合公平原則（最高法院18年上字第1727號 、19年上字第28號、第58號、第453號判例及104年度台上字 第2369號判決意旨參照）。
⑵、經查，依系爭同意書第5條約定：「本筆讓渡土地係『公業之
產權』，若日後有移轉過戶予派下員之時，甲方（指上訴人 ）應負責參加辦理過戶，並在過戶完成後即辦理移轉產權予 乙方（指被上訴人）所有，其過戶與產權移轉之費用（含增 值稅）全部由乙方負擔。甲方並承諾不會提出任何補貼之要 求」等文（見原審卷第8頁）。顯見，兩造對於00號土地並 非上訴人所有而係公業所有，上訴人係基於三七五租約承租 人之地位占有使用系爭土地，並對系爭建物有事實上處分權 等情，於簽訂系爭同意書時均已知悉。又證人乙○○亦證稱： 被上訴人曾告訴伊，鐵皮屋是上訴人賣給被上訴人，土地是 公業所有，因被上訴人只買鐵皮屋，於伊計畫向公業購買系 爭土地時，曾邀被上訴人之母一起購買占用部分之土地等語 （見原審卷第47頁背面-第48頁）。益證系爭同意書僅係讓 渡上訴人基於三七五租約承租人之地位占有使用系爭土地之 權利，及對系爭建物有事實上處分權，始與兩造真意相符。⑶、次查，系爭同意書名為「『讓渡權利』同意書」，且於第2條關 於被上訴人應給付之價金亦記載為「『讓渡權利』金」，然於 前言卻記載「茲因土地讓渡事宜」，於第8條復限制被上訴 人不得再將所受讓渡承買之土地讓渡出賣予第三人，於第1 、3條有關上訴人給付之標的記載為「土地權利讓渡」、上 訴人「持有祭祀公業甲○○座落○○鄉○○○段00地號土地內部份 土地約106坪（上訴人占有部份）土地讓渡予乙方（指被上 訴人）…」、「甲方（指上訴人）同意乙方在本契約第1條第 1款土地範圍內興建之鐵架造房屋及其他地上物歸乙方所有 」（至第3條所稱建物係上訴人同意被上訴人所建，業經本 院前審向兩造確認應屬誤植，見本院前審卷121頁背面）等 文字，前後所載文字之意義，究係權利之買賣或係土地所有 權之買賣，尚有疑義。惟上開文字與一般不動產所有權買賣 ，所使用之文字通常為「買賣」、「所有權移轉登記」，及 不會限制買受人再轉讓之權利等情形不符。且依上開說明， 兩造於簽訂系爭同意書時，就上訴人非系爭土地所有權人， 僅係基於三七五租約之地位占有使用系爭土地，業已知之甚 詳，則上訴人於簽訂系爭同意書時，所能即時讓與者，應僅 有為占有使用系爭土地之權利，本件兩造簽訂系爭同意書之 真意，當係上訴人將其基於三七五租約之地位占有使用系爭 土地之權利及系爭建物之事實上處分權出售與被上訴人，並 非買賣系爭土地之所有權，當無疑義。此由系爭同意書第4 條約定「上訴人應負責解決日後被上訴人使用本筆讓渡土地 所生之權利糾紛，確保被上訴人可以順利使用」益明。⑷、至關於系爭土地所有權移轉之約定，則僅於第5條、第6條中 約定當所讓渡土地於日後發生「公業有移轉過戶予派下員」
或「被政府徵收時，再為拍賣出售」時，上訴人始應負責參 加辦理過戶或承買，再移轉產權予被上訴人，惟查本件並未 有前揭第5條、第6條所定之情形發生，此為兩造所不爭執， 則被上訴人主張，上訴人無法依系爭同意書第5條約定，將 系爭土地所有權移轉登記予被上訴人名下，認上訴人違反系 爭同意書第5條而陷於給付不能，於解除系爭同意書後，訴 請上訴人返還價金，即屬無據，自難准許。
㈡、上訴人並無保證被上訴人得合法永久使用系爭土地：⑴、被上訴人主張依系爭同意書第1、4條約定，上訴人保證被上 訴人得合法永久使用系爭土地云云。惟查，系爭同意書第1 條固約定：「一、甲方願將左列土地權利讓渡乙方，乙方亦 願意受讓承買屬實。⑴甲方持有祭祀公業甲○○座落○○鄉○○○段 00地號土地內部份土地約106坪（甲方占有部份）土地讓渡 予乙方」；第4條約定：「甲方應負責解決日後乙方因使用 本筆讓渡土地所生之權利糾紛，確保乙方可以順利使用」等 語（見原審卷第6、8頁）。然依系爭同意書第5、6條約定， 上訴人於「公業有移轉過戶予派下員」或「被政府徵收時， 再為拍賣出售」時，應負責參加辦理過戶或承買，再移轉產 權予被上訴人，且承買之費用應由被上訴人負擔。依上開約 定，顯見兩造均已預期上訴人所讓渡與被上訴人之土地使用 權利，日後或因公業出售土地，或因政府徵收土地，而有無 法繼續占有使用系爭土地之虞，始約定上訴人需依系爭同意 書第5、6條約定，負責參加辦理過戶或承買，再移轉產權予 被上訴人。如係約定保證被上訴人得合法永久使用系爭土地 ，則無需經由參加辦理過戶或承買，取得系爭土地所有權後 再移轉產權予被上訴人之必要，顯見依系爭同意書第5、6條 約定，上訴人並無保證被上訴人得合法永久使用系爭土地之 義務，被上訴人此部分主張，與兩造訂約時之真意不符，未 足採信。
⑵、次查，00號土地嗣已由公業售予乙○○，乙○○後又轉售予丙○○ ，經丙○○訴請被上訴人拆除系爭建物併返還系爭土地，經臺 灣臺中地方法院以105年度訴字第920號判決丙○○勝訴確定， 丙○○嗣據以將系爭建物拆除並取回系爭土地，被上訴人已無 從使用系爭土地及系爭建物等情，業據本院前審調卷查明， 亦為兩造所無異議。惟乙○○於原審證稱：「（你是否在102 年間向祭祀公業甲○○購買坐落○○鄉○○○段00地號土地全部？ ）有」、「（你每坪多少購買上開土地？）2萬3,000元」、 「（系爭土地的增值稅是多少？）約200萬元，增值稅是我 繳納的。因為祭祀公業甲○○要賣清的，但是每坪2萬3千元是 包含增值稅及登記規費，總價是1110多萬元，包含00地號土
地」、「（你總共購買幾坪土地？）484坪，包含00地號土 地」、「（換算下來每坪土地增值稅是4千多元？）是」、 「（○○○段00地號是否有地上物？）有，我知道地上物是原 告（指被上訴人）的母親在使用」、「（你是否有請原告的 母親自地上物搬遷，或是如何處理？）當初祭祀公業要賣的 時候，我有找原告的母親一同購買，但是原告的母親說錢不 夠，叫我跟祭祀公業的人講說要土地過給她，他要先貸款， 她才要付錢，我跟他說祭祀公業要賣整筆的，後來我叫他錢 的事情要去想辦法，後來都沒有消息，我在系爭土地上也有 建物，所以我才整筆土地買下來，買下來之後我繼續跟原告 母親協商，協商3年多，協商的內容就是我要賣她，原告母 親堅持以200萬元購買，這樣我就賠錢，所以協商失敗，我 有資金壓力，我就將系爭土地以每坪4萬5,000元的價格賣給 現任地主」、「（當初你邀原告母親向祭祀公業購買系爭土 地時，講好的價錢是每坪多少錢？）還沒有講，她就說沒有 錢」、「（這就是她不要買的意思？）我是先問她意願，但 是她說她想要買但是錢不夠」、「（你是否知道被告之前將 其中的106坪賣給原告？）約原告母親買地的時候才知道」 、「（是否有拿讓渡權利同意書給你看？請提示本院卷第6- 10頁）沒有」、「（你後來把土地賣給目前地主之前，有沒 有在找原告母親提到要將她占有部分割出來賣給她？）有」 、「（一坪要賣多少錢？）沒有談到價錢」等語（見原審卷 第46-48頁）。
⑶、再查，乙○○於臺灣彰化地方檢察署（下稱彰化地檢）102年度 偵字第7117號詐欺案件（下稱詐欺偵案）中亦證稱：伊所有 之房屋坐落彰化縣○○鄉○○○段00○00地號土地上，因此向公業 購買土地時，需2筆土地整筆購買，買受之範圍包括詹亞蓁 、詹育誠目前使用之106坪及證人丁○○使用中之部分，伊與 祭祀公業買賣過程中，有找詹亞蓁、詹育誠之母親戊○○○及 丁○○商討解決方式，丁○○使用土地之部分，有直接出資予伊 ，由伊先向祭祀公業買受後，再過戶至丁○○名下，而詹亞蓁 、詹育誠部分，則未提出土地所有權之價金等語；丁○○於該 案亦證稱，伊使用之部分坐落在彰化縣○○鄉○○○段00地號上 ，計80餘坪，扣除馬路部分，約76坪，該土地上建有50坪之 鐵皮工廠，當初係伊阿姨己○○所建造，後因己○○積欠伊母親 庚○○○約350萬元之債務而以該鐵皮工廠及土地之使用權抵充 之，嗣證人乙○○要向祭祀公業購買系爭彰化縣○○鄉○○○段00○ 00地號時，有來找伊商討，伊再付了每坪2萬餘元之價金予 乙○○出面處理產權問題，因此乙○○才會再將伊使用之部分過 戶登記予伊，嗣經伊探尋附近地價，相鄰系爭土地旁之土地
，有人向祭祀公業購得後，轉賣建商每坪7萬元等語，而被 告（指張榮桐）讓與詹亞蓁、詹育誠使用之系爭土地上鐵皮 建物，除鐵皮外觀外，確有水泥建造之1層樓平房及鐵架搭 建之樓中樓，其內均有衛浴及隔間裝潢等語；詹育誠於彰化 地檢詐欺偵案中亦自承：當初乙○○有來找我們說要去找祭祀 公業把土地所有權辦一辦，有說要出錢，但是不知道還要付 多少等語（見原審卷第23-24頁，彰化地檢詐欺偵案不起訴 處分書第2-3頁）。
⑷、依上開證人之證言所示，系爭土地無法移轉所有權至被上訴 人名下，係因被上訴人資力不足或不願以乙○○所提出售價格 購買，而乙○○提出之出售價格並非高於行情，復有地上物所 有人丁○○向乙○○購買土地之事例，況乙○○前後與被上訴人協 商3年仍無結果，上訴人既已敦請乙○○與被上訴人協商購買 土地事宜，應已盡其義務，僅因被上訴人資力不足或不願以 乙○○所提出售價格購買，顯見被上訴人無法取得土地所有權 ，非可歸責於上訴人甚明。被上訴人主張上訴人違反系爭同 意書第1、4條約定之義務，致未能確保被上訴人使用系爭土 地及建物，而有給付不能，並據以解除系爭同意書，請求上 訴人返還價金本息，即屬無據。
五、綜上所述，被上訴人依民法第226條第1項、第256條、第259 條之規定，請求上訴人給付165萬元本息，為無理由，不應 准許。原審判命上訴人給付165萬元本息，並附條件為假執 行及免為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此 部分不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院廢棄改判 如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 110 年 5 月 5 日 民事第二庭 審判長法 官 楊國精
法 官 陳得利 法 官 李立傑正本係照原本作成。
被上訴人得上訴。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀。委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事
訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，發回更審後為訴之變更（追加、擴張）部分應一併繳納上訴裁判費。
書記官 周巧屏
中 華 民 國 110 年 5 月 5 日