臺灣高等法院民事判決
110年度消上字第1號
上 訴 人 侯邦為
訴訟代理人 林春媛
被 上訴 人 教育部
法定代理人 潘文忠
訴訟代理人 吳英慈
上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國
109年12月31日臺灣臺北地方法院109年度消字第43號第一審判決
，提起上訴，本院於110年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：訴外人鄭周麗蓉原為臺北市○○區○○○路0段000 巷00號1、2樓房屋（下稱系爭房屋）所有人，與被上訴人簽 立國有學產基地租賃契約書（下稱系爭租賃契約），承租系 爭房屋坐落由被上訴人管理如附表所示國有土地（下稱系爭 土地），約定租期自民國102年8月1日起至108年12月31日止 。伊於105年4月11日與鄭周麗蓉簽立建築改良物所有權買賣 契約書（下稱系爭買賣契約），受讓取得系爭房屋事實上處 分權，適用或類推適用民法第426條之1規定，系爭租賃契約 對伊繼續存在，且上開租期屆滿後，伊繼續使用系爭土地， 被上訴人亦寄發繳款書向伊收取租金，依民法第451條規定 ，系爭租賃契約已視為不定期限等情。爰求為確認兩造間就 系爭房屋坐落系爭土地如附表所示租用面積範圍有租賃關係 存在之判決（原審為上訴人敗訴之判決，其提起上訴）。上 訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡確認兩造間就上訴人所有系爭房屋 坐落被上訴人管理系爭土地如附表所示租用面積範圍有租賃 關係存在。
二、被上訴人則以：鄭周麗蓉未得伊同意，擅將系爭房屋讓與上 訴人，違反系爭租賃契約第5條其他約定事項（下稱其他約 定事項）第9點第2款、第13點約定。伊已函知鄭周麗蓉終止 系爭租賃契約，並副知上訴人應騰空地上物返還系爭土地， 並無民法第426條之1規定之適用。伊嗣後向上訴人收取之款 項為使用補償金，並非租金，亦無民法第451條規定之適用 等語，資為抗辯。
三、系爭土地為國有地，被上訴人為管理者，於104年12月8日與 鄭周麗蓉簽訂系爭租賃契約，出租系爭土地如附表所示租用 面積範圍予鄭周麗蓉，作為鄭周麗蓉所有系爭房屋之坐落基
地，約定租期自102年8月1日起至108年12月31日止，為定期 租賃，並經公證；上訴人於105年4月11日與鄭周麗蓉簽立系 爭買賣契約，向鄭周麗蓉承購系爭房屋，並經公證等事實， 為兩造所不爭執（見本院卷第64至65頁），堪信屬實。上訴 人主張其就系爭土地有租賃關係存在，為被上訴人所否認。 茲就爭點論述如下：
㈠上訴人受讓系爭房屋事實上處分權有民法第426條之1規定之 類推適用，系爭租賃契約對於上訴人仍繼續存在： ⒈租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃 契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，此觀民法第426條之1 規定甚明。考其立法目的係因租用基地建築房屋，於房屋所 有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可 請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟，為促進土地利用， 並安定社會經濟，而明訂基地租賃契約對於房屋受讓人仍繼 續存在。違章建築因未辦理建物所有權第一次登記，買受人 無從辦理移轉登記取得建物所有權，僅得受讓取得建物事實 上處分權，但受讓人取得之事實上處分權，較之所有人之所 有權，除因登記所生之效力者外，實屬無異，與上開條文立 法所欲避免較高經濟價值之建物因易主而遭拆除之情形相同 ，自應給予相同程度之保障，方符立法原意。故上開規定僅 規範移轉所有權，而未規範讓與事實上處分權之情形，屬法 律漏洞，是就讓與房屋事實上處分權之情形，應可類推適用 上開規定。
⒉系爭房屋未辦理建物第一次所有權登記，係由鄭周麗蓉讓與 系爭房屋事實上處分權予上訴人等節，為兩造所不爭執（見 本院卷第65頁），揆諸前揭說明，上訴人主張類推適用民法 第426條之1規定，鄭周麗蓉就系爭土地如附表所示租用面積 範圍即系爭房屋坐落基地，與被上訴人成立之系爭租賃契約 ，對於伊即系爭房屋受讓人仍繼續存在等情，自屬有據。被 上訴人雖以：鄭周麗蓉未得其同意讓與系爭房屋及租賃權， 違反其他約定事項第9點第2款、第13點約定，而終止系爭租 賃契約。然民法第426條之1規定屬法定租賃權轉讓，此與意 定租賃權轉讓，係指原承租人將租賃權轉讓予他人，由受讓 人為承租人而與出租人成立租賃關係，原承租人則脫離租賃 關係之契約，須得出租人之同意，否則對出租人不生效力之 情形，迥不相牟。細繹其他約定事項第9點第2款雖約定「承 租人使用租賃基地，應受下列限制：…⒉不得擅自將租賃物或 租賃權之全部或一部轉租或轉讓」、第13點前段亦約定「承 租人就地上建築改良物全部或一部如有轉讓第三人之需者， 應將租賃權一併轉讓，並事先徵得出租機關之同益，違者由
出租機關終止租約」各等詞（見原審卷第36頁）。然系爭租 賃契約之租賃物為系爭土地，並非系爭房屋，鄭周麗蓉既係 讓與系爭房屋予上訴人，自非讓與或轉租租賃物或租賃權； 至上訴人受讓取得系爭房屋事實上處分權，系爭租賃契約對 於上訴人仍繼續存在，核屬法定租賃權轉讓，依上說明，無 須得被上訴人同意，自未違反其他約定事項第9點第2款、第 13點約定。被上訴人以前詞為據，於105年7月22日以臺教秘 （五）字第1050088728號函通知鄭周麗蓉終止系爭租賃契約 ，並副知上訴人（見原審卷第117至118頁），要非適法，不 生終止系爭租賃契約之效力，上開所辯自無可取。 ⒊準此，上訴人受讓取得系爭房屋事實上處分權，類推適用民 法第426條之1規定，系爭租賃契約對於上訴人仍繼續存在， 是依該契約第2條約定，系爭土地如附表所示租用面積範圍 之租期應於108年12月31日屆滿。
㈡系爭租賃契約已於108年12月31日租期屆滿，且無民法第451 條規定之適用：
⒈租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人 不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，此觀民 法第451條規定甚明。此種出租人之異議，通常固應於租期 屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之。然 其意既在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼 續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅， 使承租人陷於窘境而設，自非必須於租期屆滿時，始得表示 反對之意思存在。是如出租人預慮承租人取得此項默示更新 之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契 約之意思，或於訂約之際即訂明期滿後絕不續租，或續租應 另訂契約者，仍不失為有此反對意思之表示，而無由依民法 第451條規定以不定期限繼續租賃契約。
⒉上訴人雖主張：系爭租賃契約之租期於108年12月31日屆滿後 ，伊繼續使用系爭土地，被上訴人亦寄發繳款書向伊收取租 金，依民法第451條規定，系爭租賃契約已視為不定期限云 云。然觀之系爭租賃契約第2條約定：「本租約為定期租賃 契約，其期間自民國102年08月01日至108年12月31日止。租 期屆滿時，租賃關係消滅，出租機關不另通知。承租人如有 意續租，應於租期屆滿前1年內，申請換約續租，其有欠租 者，應先繳清；逾期未換約者，即為無意續租，土地由出租 機關收回，另行依法處理。」等詞（見原審卷第35頁），可 見該契約為定期租賃，且已明訂承租人如未遵期申請換約續 租，視為無意續租，被上訴人亦將收回土地不再續租。上訴 人既未證明其已申請換約獲准並簽訂新租約，且被上訴人於
訂約時已預為表示若未續約即不再繼續出租之反對意思，揆 諸前揭說明，自無由依民法第451條規定以不定期限繼續系 爭租賃契約。又上訴人雖於租期屆滿後仍繼續使用系爭土地 ，且有繳納被上訴人寄發之109年1至6月繳款書，有繳款書 、郵政劃撥儲金存款收據為憑（見原審卷第81、85頁）。然 該繳款書所載應納費用名目為「教育部國有學產基地使用補 償金」，並非租金，足徵被上訴人抗辯：該繳款書係通知上 訴人繳納無權占有系爭土地之補償金而非租金等語，應屬可 信，仍與民法第451條規定之要件不符。
⒊準此，系爭租賃契約之租期已於108年12月31日屆滿，並無另 訂新約，且被上訴人寄發繳款書係要求上訴人繳納無權占有 系爭土地之補償金，並非租金，自無民法第451條規定之適 用。據此，系爭租賃契約已於租期屆滿而消滅，上訴人主張 其與被上訴人間就系爭土地如附表所示租用面積範圍仍有租 賃關係存在云云，自非有據。
四、綜上所述，上訴人請求確認兩造間就上訴人所有系爭房屋坐 落被上訴人管理系爭土地如附表所示租用面積範圍有租賃關 係存在，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。 上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應駁 回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本 院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘 明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 4 日 民事第十八庭
審判長法 官 黃明發
法 官 周美雲
法 官 賴彥魁
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 5 月 5 日 書記官 高瑞君
附表：
編號 臺北市○○區○ ○段0○段地號 登記面積 （平方公尺） 租用面積 （平方公尺） 1 000 512.16 394.02 2 000-1 104.02 36.18 3 000 45.08 1.54 4 000 62.11 30.34