臺灣高等法院民事裁定
110年度抗字第16號
抗 告 人 吳卉銘
上列抗告人因與相對人吳佳純間強制執行聲明異議事件，對於中
華民國109年11月23日臺灣宜蘭地方法院109年度執事聲字第29號
裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告意旨：伊於民國107年拍定並登記為宜蘭縣○○鎮○○段000 號地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，與相對人吳佳純 所有坐落系爭土地上之門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路0號房屋即 同段157建號房屋與未辦保存登記暫編591號房屋（下合稱系 爭房屋）間存有推定租賃關係，因相對人未給付 租金，經 伊聲請原法院民事執行處拍賣系爭房屋（下稱系爭執行事件 ），由第三人張瑜芝於109年9月30日拍定，伊行使優先承買 權，經原法院民事執行處司法事務官於109年10月26日以109 年度司執字第8226號裁定駁回（下稱原處分），復遭原裁定 駁回聲明異議，爰提起抗告，聲明廢棄原裁定等語。二、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係， 民法第425條之1第1項定有明文。再按房屋與土地原異其所 有人，房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，僅生土 地受讓人是否繼受該法律關係之問題，自無關民法第425條 之1規定之適用（最高法院106年度台上字第2086號判決意旨 參照）。經查：
㈠抗告人請求相對人給付租金，聲請原法院以系爭執行事件拍 賣相對人所有系爭房屋，經第三人張瑜芝於109年9月30日以 新臺幣（下同）106萬6600元拍定等情，有系爭房屋與土地 謄本、拍賣公告、拍賣筆錄、投標書在卷（見系爭執行案卷 第20-21、81-83、94-95頁）。 ㈡抗告人主張其於107年拍定取得系爭土地，與相對人就系爭房 屋存有推定租賃權關係，聲明行使優先承買權云云。惟系爭 土地於68年11月19日登記為第三人吳文智所有，後遭查封拍 賣，抗告人於107年10月8日拍定並於同年月17日完成所有權 登記，有系爭土地謄本及異動索引在卷（見原裁定卷第27、 29-30頁）。另157建號房屋於69年9月5日完成第一次登記，
所有權人為第三人吳盧美，嗣於98年10月2日分割繼承登記 為相對人所有，暫編591號房屋則係157建號房屋增建部分， 屬相對人所有，亦有建物謄本、異動索引及前開拍賣公告附 卷（見原裁定卷第26、28、33頁），顯見系爭土地與系爭房 屋從未同屬一人所有，抗告人與相對人就系爭房屋並無民法 第425條之1第1項推定租賃關係可言。至抗告人以相對人系 爭房屋使用系爭土地所提起給付租金事件，雖原法院108年 度羅訴字第7號確定判決亦認定系爭土地與系爭房屋未曾同 屬一人所有，惟抗告人與及相對人均未提出任何使用權源之 主張或抗辯，則該判決認系爭房屋對系爭土地之使用權關係 存在部分，姑不論有任作主張之違法，然該判決僅類推適用 民法第425條之1第1項規定之效果，判命相對人給付租金， 並非認定雙方有該條文之租賃關係（見系爭執行案卷第138- 142頁）。則抗告人執此主張其與相對人就系爭房屋存有租 賃關係，得依民法第425條之1第1項規定行使優先承買權云 云，自無可取。
㈢次按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地 租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。上開承租人出賣 房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，民法第42 6條之1第1項、第426條之2第1項定有明文。又按基地出賣時 ，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權， 房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，土 地法第104條第1項固定有明文。然抗告人迄未說明本件有何 租地建屋之情事存在，則其依上開規定主張優先承買權云云 ，亦無可採。
三、綜上所述，原處分駁回抗告人就系爭房屋行使優先承買權， 並無不合。原裁定維持原處分，駁回抗告人聲明異議，亦無 不合。抗告意旨指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應 予駁回，爰裁定如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 28 日 民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 管靜怡
法 官 吳燁山
正本係照原本作成。
不得抗告。
中 華 民 國 110 年 5 月 28 日 書記官 莊雅萍