臺灣高等法院高雄分院刑事判決 八十八年度上易字第六九七、七００號
上 訴 人 台灣高雄地方法院檢察署檢察官
被 告 乙○○
被 告 丙○○
右二人共同
選任辯護人 邱南英
被 告 甲○○
被 告 丁○○
右上訴人因被告詐欺案件，不服臺灣高雄地方法院八十六年度易字第八三七一、八三
七二號中華民國八十八年一月七日第一審判決（起訴案號：臺灣高雄地方法院檢察署
年度偵續二字第二號、八十六年度偵續三字第一號、八十六年度偵字第六九二六號）
，提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
理 由
一、公訴意旨係以：坐落高雄市○○區○○段五號土地，應有部分一萬分之二千七百 ，及其地上建物即門牌號碼高雄市○○○路二六五號、二六五號之一至二六五號 之十（建號四０）、二六三號二樓（建號四一）、二六三號三樓（建號四二）分 別係被告乙○○、甲○○及丁○○所有，被告丙○○為渠等之父或親家，亦為該 棟大樓之原始起造人即亞洲大戲院股份有限公司負責人，被告乙○○、甲○○、 丁○○及丙○○四人明知上開二六三號三樓建物與韓松子所有之二六三號三樓之 一建物，業已裝潢成一體即「中南海酒店」，外觀上無從區隔分辨，又二六五號 、二六五之一至二六五之十（即一樓部分）並非全部可供店舖使用，其中部分面 積係高雄市政府工務局核劃設九個停車位之位置，且地下室一樓之停車場部分， 丙○○並未有全部使用權利等情，竟為求上開建物順利銷售，共同意圖為自己不 法之所有，基於詐欺之犯意，在上開處所向戊○○佯稱上開房屋之一樓全係店面 ，地下室一樓停車場可全權使用，並蓄意隱暪二六三號三樓與二六三號三樓之一 相連一體之事實，施用詐術，使告訴人戊○○因而陷於錯誤，以新台幣（下同） 九千九百五十萬元之價格買受上開房地，交付上開價金，戊○○於買受後就該屋 進行裝潢，竟遭訴外人韓松子提出竊佔罪之刑事告訴，大樓住戶李春生並出面阻 止戊○○使用地下室停車場，一樓部分亦不能合法全盤作商業用途，使告訴人戊 ○○就其買受之建物無法進行使用、收益，而無力清償銀行貸款，終致所買受之 上開房地遭法院查封拍賣，始知受騙，因認被告等四人共同涉犯刑法第三百三十 九條第一項之詐欺取財罪嫌云云。
二、按犯罪事實，應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實，刑事訴訟法第一百 五十四條定有明文，而告訴人之告訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述 是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認；又認定不利於被告之事實，須依 積極證據，苟積極證據不足為不利於被告之認定時，即應為有利於被告之認定， 更不必有何有利之證據（最高法院五十二年台上字第一三００號、三十年上字第 八一六號判例參照）。本件公訴人認被告四人涉有詐欺罪嫌，無非以告訴人指訴
、被告與告訴人雙方所立不動產買賣契約書、戊○○遭控毀損不起訴處分書及證 人韓松子證述三樓之一建物為其所有等語，另被告等供承訴外人陳覺修向丁○○ 、甲○○二人租用二六三號三樓，由陳覺修出面向韓松子借用二六三之一號，而 將隔牆拆除，與二六三號三樓空間合併開設中南海賓館等情，為其主要論罪之依 據。
三、訊據被告乙○○、丙○○、甲○○、丁○○等人固不諱言將上開土地建物出售予 戊○○，惟均堅詞否認詐欺取財犯行：被告丙○○辯稱，伊係上開出售土地建物 實際所有人，上開土地建物信託登記在乙○○、甲○○及丁○○名下，伊因需款 週轉而持該等房地不動產權狀及使用執照，交由經營文富代書事務所之告訴人戊 ○○設法向銀行辦理貸款，告訴人拿到相關資料後，主動要求購買上開房地，告 訴人應知上開房地狀況及價值，告訴人以九千九百五十萬元向被告等購得上開房 地後，其以上開房地供擔保向銀行實際貸得一億元，另向民間設定第二胎貸款得 一千五百萬元，被告所出售之上開房地價格相當，並無不法所有意圖等語；被告 乙○○辯稱，本件與告訴人房地買賣伊有參與，渠等出售房地所有權面積及範圍 係以買賣契約書所記載為準，其並未欺暪戊○○上開二六三號三樓之一之建物係 其等所有，依據契約書約定，三樓部分僅出售建號四二號之二六三號三樓，並未 出賣韓松子所有二六三號三樓之一之建物予告訴人，至該建物一樓部分係出售建 號四十號即門牌五福四路二六五號、二六五號之一至十部分，其面積及範圍依契 約書係以所有權狀記載為準，雖一樓實際建物某部分係由停車間擴建，然其交付 予戊○○之建物執照及使用執照，其上均有登載，告訴人應當知悉，又地下室之 部分，並無產權登記，並無法出賣予告訴人，訂約當時，因告訴人要求將該地下 室交予使用，其父始以起造人亞洲大戲院股份有限公司之負責人名義，同意將該 地下室交予告訴人使用，告訴人係因事後遭其他住戶阻止方無法全部使用等語； 被告甲○○及丁○○同辯稱，本件買賣，渠倆均委任乙○○處理，不知買賣內情 等語。
四、經查：
（一）被告乙○○、甲○○、丁○○及萬森有限公司，以價金九千九百五十萬元，將 坐落高雄市○○區○○段五號土地，應有部分一萬分之二千七百，地上建物即 門牌號碼高雄市○○○路二六五號、二六五之一至二六五之十（建號四０，面 積係七百二十一點零九平方公尺）、同路二六三號二樓（建號四一、面積係八 百八十八點五七平方公尺）同路二六三號三樓（建號四二、面積係七百九十點 六五平方公尺）之所有權全部（面積以所有權狀所載為準），出賣予戊○○， 並約定該棟大樓地下室一樓全部使用面積及權利由原起造人即亞洲大戲院股份 有限公司同意於本件買賣契約成立之後，同時移轉歸戊○○所有，有該買賣契 約書及土地登記簿謄本在卷可稽（見八十三年度偵字第一八八六九號卷第五至 十六頁），被告及告訴人雙方對之並無爭議，而被告等出賣予告訴人之二六五 號、二六五之一至二六五之十即建號四０部分（即一樓相關部分），面積係七 百二十一點零九平方公尺，其用途係店舖及騎樓，然查高雄市政府工務局於七 十一年以（七一）高市工建築使字第二三五０號核發之使用執照，登載該棟大 樓之第一層面積計共為九百零八點八八平方公尺，其用途係店舖及停車間使用
（見同上偵查卷第十頁），二者面積不同，顯見二者面積差額部分係作為停車 間，此部份所有權，雙方所立買賣契約書上並未載明一併出售予告訴人，足認 被告等依契約所出售與告訴人之第一層樓所有權部分，應僅指建號四十號之店 舖及騎樓，是核該棟大樓第一層約一百八十餘平方公尺之停車間所有權部分， 被告並未出賣予告訴人，告訴人泛指被告出賣該棟大樓一樓全部所有權，未予 告知一樓有停車間之使用，使其陷於錯誤，顯有誤會。而一樓原停車空間改建 而成店舖範圍之違建部分之使用權，因與主建物店舖不可分而屬店舖之一部份 ，固應認該違建部分使用權連同合法店舖一併出賣與告訴人，然被告等否認曾 對告訴人誆稱或特別保證違建部分係合法店面，且查無積極證據足證被告等有 向告訴人訛稱一樓違建店舖部分係合法店面之詞，自難憑告訴人片面指訴，遽 認被告有向告訴人施用詐術行為，至雙方所立買賣契約書上出賣人即被告有保 證所出售房地產權清楚一事，係指被告所出售之房地所有權狀所載之權利清楚 而言，並不包括所有權狀未標明違建部分。況告訴人所購房地預供ＫＴＶ旅館 商業之用一事，為告訴人自承（見告訴人於八十七年六月二十五日提出之告訴 補充理由狀，及附帶民事訴訟提出之採購文件），則縱認告訴人購買時不知所 購現物第一層樓店舖有部分係停車空間違建為真，然所購現物一層樓建物用途 大部分確係店舖，僅少部份為停車間，已如前述，衡情並不影響告訴人購屋目 的經營上開ＫＴＶ旅館商業之用。
（二）又依據上開契約之內容，被告等係出賣該棟大樓二六三號三樓即建號四二部分 予告訴人，雖二六三號三樓與二六三號三樓之一均經裝潢成中南海賓館，從外 觀觀之，係成一體，無從分辨係屬不同建物，固據被告乙○○供承在卷，並經 檢察官到場勘驗屬實，有勘驗筆錄在卷可稽，惟依據土地登記簿謄本及權狀所 載，該樓之面積（七九０點六五平方公尺）顯與告訴人所購買之二樓面積（八 八八點五七平方公尺）不符，面積約少了九十七點九二平方公尺，衡諸常情， 簽訂契約當時，告訴人應對其所購買之標的物面積有所認識，二樓與三樓面積 既有所不同，告訴人當無從憑認其所購買之三樓部分係三層全樓部分；又該三 樓與三樓之一部分，先前分別由被告乙○○與韓松子出租予陳覺修，由陳覺修 裝修成中南海賓館，業據被告乙○○及証人韓松子同陳在卷，該裝修行為既非 被告所為，乙○○未予告知告訴人三樓部分，尚有其他建物係他人所有，實難 憑認其有隱匿之行，而指其有何施用詐術可言。況本棟建物第三層樓部分除告 訴人所購二六三號三樓及韓松子所有二六三號三樓之一外，尚有獨立門戶而屬 他人所有二六三號三樓之二建物，足認被告等所出售之第三層建物並非包括全 部第三層所有建物，僅指二六三號三樓之建物，而不包括二六三號三樓之一韓 松子所有建物，應堪認定。縱認告訴人購屋時不知所購二六三號三樓建物空間 不包括韓松子三樓之一建物屬實，然被告等否認曾對告訴人誆稱所售三樓建物 包括三樓之一建物，被告等自無積極行詐可言，況韓松子所有之二六三號三樓 之一建物面積僅三六點一八平方公尺，面積甚小，僅佔告訴人所購三樓共七九 ０點六五平方公尺面積二十二分之一，所佔比例甚微，且其位於電梯旁角落， 可自行進出，有告訴人提出之三樓簡圖足按，自不妨害告訴人所購三樓建物出 入電梯及上開規劃預供ＫＴＶ旅館商業整體使用（蓋規劃為ＫＴＶ旅館使用必
將建物隔成多數小房間，結果僅較預期少一小隔間而已，對告訴人影響不大） ，則被告等未明確告知所出售三樓建物未包括三樓之一韓松子建物，亦難認被 告等對此部份有詐欺之犯行。
（三）又本件大樓之地下室興建完工之時，並無獨立產權登記，且觀諸被告等與告訴 人之契約內容，地下室所有權並非本件買賣契約之標的；又據証人黃連風即買 賣之仲介人於原審結証稱，訂約當時，有聽聞雙方談及所購房屋地下室之使用 權歸屬問題，乙○○向戊○○稱該屋地下室是公共設施無法移轉所有權，只能 有使用權等語明確，綜合足認，契約備註欄第六條雖約定「該棟大樓地下室一 樓全部使用面積及權利由原起造人即亞洲大戲院股份有限公司同意於本件買賣 契約成立之後，同時移轉歸戊○○所有」，惟本件地下室既無產權登記，自無 移轉所有權之問題，僅係由原起造人即亞洲大戲院股份有限公司之負責人丙○ ○負責將該地下室交由告訴人使用，告訴人在締定契約當時，應對地下室之產 權未能移轉登記一節，有所認識，至嗣後告訴人未能順利使用該地下室，應僅 係民事債務不能履行之問題，尚難執此驟認被告有何施用詐術之可言。又告訴 人於本院中改稱，其係以價金一千八百萬元向被告等購得地下室所有權云云， 既為被告等否認，且告訴人於八十七年十一月二十三日原審中已明確指稱「（ 買賣價金如何約定？）一、二、三樓：總價九千九百五十萬元，包括地下室之 使用權」「（如何商談總價？是分開還是整體議價？」是整體議價」等語（見 原審卷第一五六頁背面），則告訴人於本院中上開僅就地下室以一千八百萬元 買受所有權云云，尚難採信。
（四）又告訴人在偵訊時陳述本件買賣契約之訂定過程，僅被告乙○○、丙○○出面 ，甲○○與丁○○均未出面等語（見八十四年度偵續字第一０六號偵查卷第十 九頁），核與被告乙○○、甲○○、丁○○所供相符，是告訴人在原審及本院 審理時再改稱其二人均有偕同至現場一節，尚難採信，被告甲○○、丁○○既 未參與，均係委託乙○○處理，被告甲○○與丁○○辯稱其等不知情一節，應 係實在。
（五）本件告訴人曾在高雄市經營文富聯合代書事務所，有告訴人名片及其原名為陳 文富之證書卷附足按（見原審卷第四七、四八頁），而告訴人購得上開房地後 ，曾以該房地供擔保向台灣中小企業銀行設定最高限額低押借款一億五千萬元 ，而實際貸得一億元，另又向訴外人高仁義設定第二順位最高限額低押一千五 百萬元等情，有台灣中小企業銀行設定不動產抵押權報告表影本、建物登記謄 本足按，告訴人向被告等所購之本件房地既能貸得一億一千餘萬元，足認本件 被告等以總價九千九百五十萬元價格出售與告訴人之房地，尚與市場行情相當 ，則被告丙○○辯稱，出售房地並無不法所有意圖，尚非無據。（六）本件買賣標的價額不菲，其從事交易之買受人，就契約標的物之數量、品質、 價金、使用現況等重要事項，更應自己善盡注意能事，況告訴人曾經營代書業 務，自較一般人更能注意，本不得諉為不知，且被告等人與告訴人所訂之買賣 契約書，被告等所出售房地標的物所有權，並未包括該棟大樓二六三號三樓之 一及一樓之停車間之部分，至一樓停車間改建成店面違建及地下室停車位部分 ，僅係使用權之讓渡，並無所有權之買賣，告訴人嗣後就地下室停車位部分未
能順利使用，乃屬民事爭議，告訴人就該部分，亦無受詐誤認可言，均如前述 ，以本件買賣之全般資料及標的物之現狀，告訴人自己本應察知其內容各情， 被告等縱如告訴人所言，有消極默然行為，依一般常情，並不足致使告訴人陷 於錯誤，尚不得指係實施詐術，亦無從憑認係出於不法所有之意圖，此外，本 院復查無其他確切證據，足證被告等四人有詐欺之犯行，被告等四人詐欺犯罪 尚屬不能證明。又本件檢察官曾履勘現場，製有勘驗筆錄，並有告訴人提出之 相片多張足參，買賣標的物現況已明確，告訴人聲請本院再行履勘，本院認無 必要，附此說明。
五、原審因而諭知被告等四人無罪之判決，核無不合，檢察官循告訴人請求，上訴意 旨仍執陳詞，指摘原判決不當，非有理由，應予駁回。據上論斷，應依刑事訴訟法第三百六十八條，判決如主文。本案經檢察官陳崑崗到庭執行職務。
中 華 民 國 八十九 年 二 月 十五 日
臺灣高等法院高雄分院刑事第八庭
審判長法官 林榮龍
法官 洪兆隆
法官 莊飛宗
右正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官 張宗芳
中 華 民 國 八十九 年 二 月 十 七 日
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