臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 110年度苗簡字第36號
原 告 黃執
訴訟代理人 黃容
被 告 祥德不動產仲介商行即吳基鎮
劉蘭貴
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110 年5 月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國106 年1 月6 日，經被告祥德不動產 仲介商行（下稱祥德商行）即吳基鎮（下稱被告祥德商行吳 基鎮）及訴外人即苗栗縣○○鄉○○段○○○○段○000 地 號土地（下稱系爭土地）地主邱如雪帶原告勘看系爭土地， 經原告詢問「此土地是否與原電話中稱可以指定建築線蓋房 子如隔壁新建8 棟連排透天別墅？」，被告祥德商行吳基鎮 及邱如雪均聲稱：系爭土地可以蓋房子，只要買方像隔壁8 棟連排別墅（下稱系爭別墅）一樣讓出前面3 米土地與前面 系爭別墅道路相連，即可指定建築線蓋房屋等語，原告乃於 同日與被告就系爭土地簽立委託斡旋要約書（下稱系爭斡旋 契約），並簽發票面金額新臺幣（下同）10萬元之本票作為 斡旋金予被告收受。原告與訴外人即原告之母楊晶茹於106 年1 月20日前往祥德商行進行系爭土地買賣簽約時，再次詢 問代書、被告祥德商行吳基鎮、邱如雪：「蓋房子是不是沒 有問題？如果不能蓋房子我們就不買了」，得到回答為「丙 種建地當然可以蓋房子，只要讓出前方3 米土地連結上述既 有道路，即可指定建築線蓋房子」，原告乃與邱如雪簽立不 動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），總價款為168 萬元 ，並交付第一期購地款30萬元（下稱系爭30萬元）予邱如雪 。然上開第一期購地款給付後，被告及邱如雪屢次推託鑑界 事宜，經原告多次催促仍屢次拒絕辦理指定建築線，違背仲 介應盡之經營義務。又被告未向原告提出土地現況說明書， 亦未對原告解說系爭土地現況，且系爭買賣契約中無系爭土 地之現況說明書，違反不動產經紀業管理條例第23條之規定 。復簽立系爭斡旋契約時，原告不知被告應將不動產說明書 提出向原告解說及併入合約中，足見被告違反不動產經紀業 管理條例第24條之規定。復被告未曾向原告告知系爭土地與 隔壁連排8 棟別墅中間夾著不到1 坪的細狹長型土地即同段
253-3 地號土地（下稱253 -3土地），被告未曾向原告解說 253-3 土地可否併入系爭土地之建築使用或為他人所有，僅 稱可以蓋房，使原告誤認系爭別墅所使用的土地及指定建築 線包括253-3 土地；另被告應清楚知悉253-3 土地之使用情 形及所有權歸屬，縱其不清楚亦應有調查清楚之責，且因系 爭土地指定建築線需考慮253-3 土地狀況，則253-3 土地之 調查資料應作為系爭土地交易現況說明之重要組成部分，然 被告祥德商行吳基鎮及邱如雪均稱蓋房子指定建築線沒問題 即間接表示253-3 土地不影響系爭土地申請指定建築線等語 ，使原告因而交付上開斡旋金及系爭30萬元，被告上開行為 違反不動產經紀業管理條例第24-2條第2 、3 、4 、5 款規 定。被告就系爭土地買賣執行仲介業務，未遵守上開不動產 經紀業管理條例之規定，隱匿重大瑕疵致原告交付系爭30萬 元並遭沒收，經原告向邱如雪提起訴訟請求返還系爭30萬元 未果，相關訴訟費用損失共10萬元，故合計損失40萬元，被 告應依不動產經紀業管理條例第26條第1 、2 項連帶負損害 賠償之責。為此，爰依不動產經紀業管理條例第26條第1 、 2 項之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應連帶給付 原告40萬元，及自起訴狀送達最後被告之翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：被告、邱如雪及訴外人即代書韋宥妤於106 年1 月6 日、同年1 月20日之期間內均詳實說明系爭土地現況， 於106 年4 月13日因系爭土地無法直接取得建築線，已另行 簽訂土地買賣合約補充條款（下稱106 年4 月13日補充條款 ），可徵被告祥德商行吳基鎮已盡力協助處理系爭土地事宜 ，且因106 年8 月31日後被告祥德商行吳基鎮確實無法取得 系爭土地之鄰地通行權，經原告與邱如雪協商後同意由邱如 雪減價20萬元以使原告免除邱如雪取得通行權及指定建築線 之義務，原告與邱如雪並於106 年10月3 日就上開協商結果 簽立切結書（下稱系爭切結書），其後被告祥德商行吳基鎮 並經邱如雪同意以其名義申請鑑界作業，故被告並無推託拒 絕辦理之事。又被告否認原告所稱被告未依不動產經紀業管 理條例第23、24、24-2條規定履行應盡之義務、被告祥德商 行吳基鎮與邱如雪共同隱匿事實合謀詐欺等情事。被告祥德 商行吳基鎮已詳實說明系爭土地現況，並依原告之指示協助 處理通行權問題，經原告瞭解系爭土地所有狀況及終未能獲 得鄰地通行權後，原告仍願簽立系爭切結書，故被告已善盡 各項義務而無可歸責之事由，原告係因經邱如雪通知於一定 期限內依約給付尾款、協同完成系爭土地之點交，仍未於上 開通知所定期限完成支付價金及點交手續始致邱如雪解除契
約並沒收系爭30萬元，系爭30萬元係可歸責於原告自身事由 所致損害，與被告無關，被告亦無故意或過失致原告受損害 之情事，故原告依據不動產經紀業管理條例第26條規定請求 被告賠償，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴 駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院協同兩造整理不爭執之事項及爭點如下： ㈠不爭執事項（見本院卷第164頁至第165頁） 1.原告於106 年1 月6 日與被告簽立系爭斡旋契約，欲購買系 爭土地，原告並於當日簽發票面金額10萬元之本票作為斡旋 金予被告收受。系爭斡旋契約第9 條約定「買方貸款金額總 價金5 成，如未達成，雙方協商或取消斡旋，本票退回買方 ；賣方配合買方資金到位日簽訂買賣契約。」。 2.原告與邱如雪於106 年1 月20日簽訂系爭買賣契約，由原告 以總價168 萬元向邱如雪購買系爭土地，原告並交付第一期 購地款即系爭30萬元予邱如雪。系爭買賣契約第10條約定「 倘甲方不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付 時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並 解除契約。如乙方不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已 收價款如數退還與甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害 金與甲方後，本約方得解除。」。
3.原告、邱如雪及被告祥德商行吳基鎮於106 年4 月13日簽訂 106 年4 月13日補充條款，同意將系爭斡旋契約作為買賣契 約之一部；系爭斡旋契約之第9 條與系爭買賣契約第10條抵 觸時，以系爭斡旋契約第9 條作為兩造協商依據。意即兩造 同意若貸款額度不足購地款之50% 時，所不足價金之支付方 式由兩造協商。原告、邱如雪及被告祥德商行吳基鎮於106 年6 月29日，再簽訂第二份「土地買賣合約補充條款」（下 稱106 年6 月29日補充條款）約定：系爭土地之聯外相鄰各 土地之道路通行權同意書，賣方同意經由被告祥德商行吳基 鎮進行與其他地主協商並簽訂同意書，為期2 個月，雙方同 意2 個月後若不能簽訂道路同意書，則買方有權解除買賣契 約；在此期間（106 年6 月30日至106 年8 月31日）兩造同 意暫停付款及合約相關條款之履行，兩造未違約。 4.邱如雪以辰興法律事務所律師函催告原告於函到3 日內依約 給付款項，否則解除契約，並沒收已給付之價金30萬元，經 原告於106 年12月20日收受。
5.原告以系爭土地無法指定建築線以興建房屋為由，向邱如雪 起訴請求返還系爭30萬元及相關損害賠償，經本院107 年度 訴字第131 號判決駁回原告之訴，原告提起上訴後，並經臺 灣高等法院臺中分院108 年度上易字第22號判決上訴駁回確
定在案（下稱甲訴訟）。
㈡爭點（見本院卷第165頁至第166頁）
1.被告就系爭土地辦理指定建築線事宜，是否有未盡居間之調 查及告知義務，致有可歸責於被告祥德商行吳基鎮之事由不 能履行委託契約而致原告受損害，或被告有因執行仲介業務 之故意或過失致原告受損害？
2.原告得否依不動產經紀業管理條例第26條規定，向被告請求 系爭30萬元及支出甲訴訟相關費用10萬元之損害賠償？四、得心證之理由：
㈠被告就系爭土地辦理指定建築線事宜，是否有未盡居間之調 查及告知義務，致有可歸責於被告祥德商行吳基鎮之事由不 能履行委託契約而致原告受損害，或被告有因執行仲介業務 之故意或過失致原告受損害？
1.經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人 交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人 簽章；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不 動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動 產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書 之一部分；經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面 同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：二、公 平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受 人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租 人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承 租人對不動產進行必要之檢查；因可歸責於經紀業之事由不 能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責 任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致 交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責 任，不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第24條之2 第 2 、3 、4 、5 款、第26條第1 、2 項分別定有明文。依前 開法文，雖課予不動產經紀業者有提出不動產說明書，並應 向交易相對人為解說之義務，然須以不動產經紀業者未為解 說，導致交易相對人受損，不動產經紀業者及經紀人員始應 負損害賠償責任，亦即，不動產經紀業者或經紀人員未為解 說與交易相對人受有損害間，須有因果關係為必要。 2.系爭土地如欲申請建築執照，應檢具資料申請建築線指示以 判別是否臨路，倘因未鄰接建築線，僅能以鄰地作為私設通 路連接建築線，於申請建築執照書圖文件，需檢附土地通行 使用同意書，以符規定一情，有苗栗縣政府107 年6 月11日 府商建字第1070111973號函在卷可稽（見本院107 年度訴字 第131 號卷第137 頁) 。是系爭土地如需建築房屋，因未鄰
建築線，需取得鄰地（含253-3 土地）之通行權，亦即透過 檢附鄰地土地通行同意書，以鄰地作為私設通路連接建築線 ，始可向苗栗縣政府申請建築執照。又依不爭執事項3.後段 內容所示，兩造於106 年6 月29日就系爭土地聯外相鄰各土 地之道路通行權已有協商內容，而簽訂106 年6 月29日補充 條款約定由被告祥德商行吳基鎮進行與其他地主協商，雙方 同意2 個月後若不能簽訂道路同意書，則原告有權解除系爭 買賣契約等情，可徵原告簽訂106 年6 月29日補充條款時， 業已瞭解系爭土地若欲建築房屋，需取得鄰地之通行權。 3.證人韋宥妤於審理中證稱：我於兩造簽立系爭買賣契約及於 106 年10月３日簽立系爭切結書時在場，簽立系爭買賣契約 及系爭切結書之過程中，被告均有向原告說明系爭土地之現 況及通行權相關爭議內容；於106 年10月3 日簽系爭切結書 ，那就是道路現況不能蓋房子，需要買賣雙方即原告與邱如 雪自己協商通行權部分，協商通行權是為了讓買方即原告可 蓋房子，但是賣方即邱如雪有說要查明建築線部分，如果不 能蓋的話，錢就要退還給買方，因為買方賣方意見不一致， 我後來請他們自己協商，後來買賣雙方自己達成共識，金錢 跟總價款少了20萬元，如同系爭切結書的內容，本來總價是 168 萬元，後來折價了20萬元，就是148 萬元，由買方自行 處理通行權部分，這個切結書部分也不是由我代書，我有在 場，是由仲介公司小姐當場依兩造意思擬稿給兩方同意，就 是依照兩造講好的內容擬稿，兩造閱覽後同意並簽名，當天 在場的還有買賣雙方當事人，還有買方的爸爸、弟弟都有來 ，我忘了弟弟來了是一位還是兩位；簽立買賣契約時，是被 告祥德商行吳基鎮臨時通知我隔天要簽約，我就到場並簽約 ，當場賣方有講解土地價款，並有說是建地，還有說原告要 蓋房子，但就差在建築線的問題，而賣方說建築線問題他會 再去查，但是當場還是有簽約，是後來才去查建築線問題， 我當場聽到就是這些內容；簽立系爭買賣契約時有告知系爭 土地為建地，系爭土地之地籍謄本及地籍圖上面有標註是山 坡地保育地丙種建築用地等語（見本院卷第223 頁至第224 頁）。而原告與邱如雪於106 年10月3 日因系爭土地建築線 相關之通行權問題簽立系爭切結書，約定渠等同意系爭土地 總價金168 萬元，實付148 萬元，差額之20萬元，作為買方 自行取得通行權及地役權等費用，買方未來如有任何路權法 律之問題，應自行解決，與賣方無任何關係等情，有系爭切 結書存卷可參（見本院卷第113 頁），系爭切結書之內容核 與證人韋宥妤證述之情節吻合，且上開事證均與被告所稱已 有向原告說明系爭土地現況並協助處理鄰地通行權事宜，原
告知悉系爭土地經被告祥德商行吳基鎮依106 年6 月29日補 充條款約定內容處理仍尚未獲得鄰地通行權後，原告乃與邱 如雪以系爭切結書合意減低價金20萬元並由原告自行處理鄰 地通行權及地役權等相關路權法律問題等節合致，堪認被告 上開所辯應屬可信。至原告聲請傳喚其父黃代珩到庭作證以 系爭切結書證明證人韋宥妤證述不實，惟依據上開事證已足 資認定兩造簽立系爭切結書相關過程，核無調查之必要，附 此敘明。
4.從而，被告於原告簽立系爭買賣契約時已有說明系爭土地現 況及就建築線問題另查明後再為處理，原告於知悉就系爭土 地辦理指定建築線事宜存有通行權問題後，與邱如雪以106 年6 月29日補充條款合意約定委由被告祥德商行吳基鎮在2 個月期間內進行與其他地主協商及屆期若不能簽訂道路同意 書則原告就系爭買賣契約有解除權之內容，嗣因被告祥德商 行吳基鎮最終仍無法在2 個月內完成鄰地地主之協商，原告 與邱如雪始以系爭切結書約定減價20萬元作為原告自行處理 取得鄰地通行權事宜之對價。則原告於買賣系爭土地過程中 簽立相關補充條款及系爭切結書時，就系爭土地因鄰地通行 權而有無法指定建築線之相關問題、風險，均應已清楚知悉 ，方選擇以系爭切結書合意減少價金20萬元、自行處理通行 權，而未選擇解除買賣契約。是被告於系爭土地仲介買賣過 程中顯已說明並協助處理系爭土地辦理指定建築線相關鄰地 通行權事宜，而已盡居間之調查及告知義務，難認原告就系 爭土地辦理指定建築線事宜有因被告未盡居間之調查及告知 義務致原告陷於錯誤並受有損害。
5.原告主張被告及邱如雪多次推託鑑界事宜而拒絕辦理指定建 築線，違背仲介應盡之經營義務，為被告所否認，原告復無 提出證據以實其說，難認可採。原告復主張被告未交付不動 產說明書作為系爭土地買賣契約之一部分，為被告所不爭執 ，並經證人韋宥妤證述屬實在卷（見本院卷第223 頁），被 告既未提供不動產說明書，可認確有違反不動產經紀業管理 條例第23條、第24條規定。然查，交付不動產說明書之目的 ，係使買受人知悉為買賣標的之不動產之現況，並以該現況 作為買賣契約之一部，使生契約之效力，而如上所陳，被告 於仲介系爭土地時，已告知原告系爭土地之現況及與指定建 築線相關之鄰地通行權問題，已如前述，被告復無其他未告 知系爭土地之必要資訊、瑕疵或協助必要之檢查等情況，自 難據此逕認原告就系爭土地辦理指定建築線事宜係在資訊不 足、隱匿重大瑕疵或受被告詐欺之情況下買受系爭土地，或 謂被告未盡居間調查或據實告知義務。另依據上開事證已足
資認定被告未提供不動產現況說明書，原告聲請傳喚其母楊 晶茹到庭作證以證明被告未提供不動產現況說明書等語，即 無調查之必要，併此敘明。
6.從而，原告主張被告就系爭土地辦理指定建築線事宜，違反 居間仲介應盡居間之調查及告知義務，致有可歸責於被告祥 德商行吳基鎮之事由不能履行委託契約而致原告受損害，或 被告有因執行仲介業務之故意或過失致原告受損害，均屬無 據。
㈡原告得否依不動產經紀業管理條例第26條規定，向被告請求 系爭30萬元及支出甲訴訟相關費用10萬元之損害賠償？ 原告雖主張被告就系爭土地辦理指定建築線事宜，未盡居間 之調查及告知義務致原告受有系爭30萬元、支出甲訴訟相關 費用10萬元等損害，被告應依不動產經紀業管理條例第26條 規定負連帶賠償責任等語。惟被告就系爭土地辦理指定建築 線事宜，難認有何未盡居間調查或據實告知義務之情事，業 已認定如前。又原告明知系爭土地建築線需取得鄰地之通行 權，並以系爭切結書同意免除邱如雪及被告祥德商行吳基鎮 就取得鄰地通行權之相關責任，被告就受委任系爭土地之仲 介買賣即無因可歸責於已之事由致原告受損害或使原告受詐 欺而受有損害，則被告縱未提供不動產現況說明書，亦未導 致原告受損害，其間並無因果關係，故原告依不動產經紀業 管理條例第26條第1 、2 項請求被告就上開共40萬元之損害 負連帶賠償責任，自屬無據。
五、綜上所述，原告依不動產經紀業管理條例第23條、第24條、 第24條之2 第2 、3 、4 、5 款、第26條第1 、2 項之規定 ，請求被告連帶給付原告40萬元，及自起訴狀送達最後被告 之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由 ，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 5 月 27 日
苗栗簡易庭 法 官 賴映岑
以上正本係照原本製作。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 蔡忞旻
中 華 民 國 110 年 5 月 27 日