臺灣苗栗地方法院民事判決 109年度簡上字第42號
上 訴 人 台灣農林股份有限公司
法定代理人 吳清源
訴訟代理人 蔣瑞芝
吳鳳翔
上 訴 人 邱智炫
訴訟代理人 謝易澄律師
被上訴人 饒鴻鵬
訴訟代理人 江錫麟律師
王炳人律師
柯宏奇律師
上列當事人間請求確認土地優先購買權存在等事件，上訴人對於
民國109 年6 月12日本院簡易庭109 年度苗簡字第31號第一審判
決提起上訴，本院於民國110 年5 月12日辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審主張略以：
（一）坐落苗栗縣○○鄉○○段00000 地號土地（以下段別省略 ，並稱系爭土地）原為上訴人台灣農林股份有限公司（下 稱農林公司）所有，係於民國104 年2 月17日自557-4 地 號土地分割而來，嗣於104 年3 月19日以買賣為原因移轉 登記予上訴人邱智炫（下稱邱智炫）。邱智炫於取得系爭 土地所有權後，以訴外人巫秋蓉（下稱巫秋蓉）為被告， 提起本院105 年度苗簡字第136 號拆除地上物返還土地訴 訟（下稱甲案一審），主張巫秋蓉所有如附圖所示A 建物 （下稱系爭房屋）及B 部分圍牆、鐵門（下合稱系爭地上 物）無權占用系爭土地，請求拆屋還地，甲案一審雖判決 巫秋蓉敗訴，惟巫秋蓉提起上訴後，經本院以105 年度簡 上字第63號判決（下稱甲案二審）廢棄原審判決，改判邱 智炫敗訴，判決理由並認定：被上訴人與農林公司間就55 7-4 地號土地之租約係自92年1 月1 日起至103 年12月31 日止，邱智炫則於103 年12月10日與農林公司簽訂不動產 土地買賣協議書（下稱系爭契約），買受系爭土地（惟尚 未移轉登記），斯時被上訴人與農林公司間就557-4 地號 土地仍存有租賃關係，則農林公司欲由557-4 地號土地分 割出之系爭土地並予以出售時，該基地之承租人即被上訴
人自得享有優先購買之權。
（二）邱智炫另提起本院106 年度苗簡字第577 號拆屋還地訴訟 （下稱乙案一審），請求被上訴人及訴外人饒鄭睦等拆除 系爭地上物，經該案判決認定：被上訴人因基地租賃關係 ，就系爭土地對出賣人農林公司有優先購買權，因此駁回 邱智炫之起訴，邱智炫不服提起上訴，仍經本院以107 年 度簡上字第51號（下稱乙案二審）判決以同一理由駁回上 訴確定。邱智炫乃再提起本院108 年度再易字第14號再審 之訴（下稱乙案再審，與乙案一審、二審合稱乙案），仍 經該案判決駁回確定在案，亦可認被上訴人對系爭土地有 優先購買權。
（三）查農林公司將系爭土地出售予邱智炫時，並未依土地法第 104 條規定通知被上訴人行使優先購買權，被上訴人前雖 於105 年2 月12日、105 年7 月30日通知農林公司，依土 地法第104 條規定行使對系爭土地之優先購買權，然農林 公司均置之不理。被上訴人復於106 年5 月9 日以苗栗南 苗郵局第41號存證信函通知農林公司妥善處理系爭土地權 利歸屬事宜，因農林公司仍未處理，被上訴人又於106 年 9 月18日以苗栗南苗郵局第97號存證信函（下稱系爭存證 信函）重申行使對系爭土地優先購買權之意旨。被上訴人 既依土地法第104 條規定，向農林公司表示行使優先購買 系爭土地之形成權，即已與農林公司成立買賣契約，為此 起訴請求確認優先購買權存在。又邱智炫現雖為系爭土地 之所有權人，惟不能對抗被上訴人，另請求塗銷系爭土地 上如附圖編號A 、B 部分之土地所有權移轉登記，並回復 為農林公司所有。再農林公司於103 年12月10日簽訂系爭 契約時，係以每坪新臺幣（下同）15,000元（折算後每平 方公尺約為4,538 元）之價格出售系爭土地予邱智炫，是 系爭土地上如附圖所示編號A 、B 部分之土地價格應為41 0,689 元【計算式：4,538 ×（23.66+66.84 ）=410,689 】，被上訴人自得請求於給付410,689 元時，農林公司應 將系爭土地上如附圖所示編號A 、B 部分之土地所有權移 轉登記予被上訴人。
（四）並聲明：⑴確認被上訴人就農林公司前所有系爭土地上如 附圖所示編號A 、B 範圍土地之優先購買權存在。⑵上訴 人間就前項土地範圍於104 年3 月19日所為之所有權移轉 登記應予塗銷，回復登記予農林公司。⑶農林公司應於被 上訴人給付410,689 元時，將第一項之土地移轉登記予被 上訴人。⑷前兩項聲明願供擔保，請准宣告假執行。二、上訴人於原審答辯略以：
（一）農林公司部分：
農林公司出售系爭土地時，係提供耕作位置圖予買方邱智 炫進行土地分割，土地使用現況與分割面積縱有些許落差 亦為合理範圍，農林公司並未將被上訴人承租之部分土地 出售予邱智炫。又農林公司亦從未以建築房屋為目的出租 土地，是農林公司與被上訴人間之租賃契約僅屬一般租賃 契約，而非租地建屋，且系爭土地係屬建地，亦無耕地三 七五減租條例之適用。是本件被上訴人自無優先購買權之 適用等語置辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。
（二）邱智炫部分：
１、被上訴人所提甲案一、二審、乙案一、二審、乙案再審（ 下合稱前案）判決之訴訟標的與本案之訴訟標的不同，並 無民事訴訟法第400 條第1 項既判力之適用，是前案法院 之判斷並不拘束本案，其仍得再為不同之主張。 ２、又依農林公司劃定各承租人使用原557-4 地號土地之範圍 圖（下稱系爭承租範圍圖），可知系爭土地恰與系爭承租 範圍圖編號3 所示其祖母即訴外人邱鄧細妹承租範圍完全 相符，足見系爭土地顯係其所承租，並非被上訴人所承租 ，被上訴人自不得就系爭土地主張優先購買權。 ３、被上訴人所提前案判決，爭執之客體為系爭土地上如附圖 所示A 部分土地及「系爭地上物」，而本案所爭執者係如 附圖所示編號A 部分土地及「B 部分土地」，兩者之差異 點在於「B 部分圍牆及鐵門內之範圍」，是本案與前案爭 執之客體已有不同，自難認有爭點效之適用。且乙案二審 判決雖以：比對承租面積與土地登記謄本，邱智炫僅承租 320 平方公尺卻取得350 平方公尺，被上訴人承租950 平 方公尺加計受讓訴外人黃鍾琳妹382 平方公尺，合計應為 1,332 平方公尺，卻僅買得1,176 平方公尺，不足156 平 方公尺，是被上訴人所得購買之土地範圍不足原有登記之 承租範圍，而邱智炫購買之土地範圍則超出原有登記之承 租範圍，而認如附圖所示編號A 、B 系爭房屋及地上物係 在被上訴人承租範圍內，惟乙案二審上開計算與該案判決 兩造不爭執事項第（四）點認定被上訴人承租範圍合計92 2 平方公尺、系爭承租範圍圖所載邱鄧細妹承租範圍310 平方公尺不符，已有違誤。又依乙案二審證人邱錦任、彭 廣柱、吳家瑋等人證詞，邱智炫購買系爭土地範圍（350 平方公尺）超出原有登記之承租範圍（310 平方公尺）， 乃因農林公司要求邱智炫必須連同路地（40平方公尺）一 併購買，邱智炫並未超買被上訴人承租範圍土地。退步言 之，縱邱智炫有超買、被上訴人有少買之情，亦難認邱智
炫超買之部分即為被上訴人少買之部分土地。
４、再依苗栗縣銅鑼地政事務所（下稱銅鑼地政）109 年3 月 11日銅地二字第0000000000號函（下稱銅鑼地政00000000 00號函），扣除被上訴人主張如附圖所示編號A 部分、面 積23.66 平方公尺、B 部分面積66.84 平方公尺土地，邱 智炫能取得之土地面積僅剩259.5 平方公尺（計算式：35 0-23.66- 66.84=259.5），反而變成其向農林公司承租土 地之面積有所短缺，並不合理。況銅鑼地政0000000000號 函係本案審理中函詢地政機關始取得，乃新訴訟資料，而 得推翻前案之判決，是本案確無爭點效之適用，其仍得再 為不同之主張，不受前案法院判斷之拘束。
５、綜上所述，被上訴人所提前案判決，尚無法證明系爭土地 如附圖所示編號A 、B 部分之土地，係被上訴人向農林公 司承租之範圍，是被上訴人自不得主張優先購買權。 ６、並聲明：⑴被上訴人之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔 保請准免為假執行。
三、本件原審認被上訴人就其主張有理由，而判決被上訴人全部 勝訴。上訴人均不服提起上訴，並均聲明：⑴原判決廢棄。 ⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則 聲明：上訴駁回。
四、上訴後兩造之主張：
（一）上訴人除引用原審之陳述外，並補稱略以： １、農林公司部分：
⑴系爭土地自始即為建地，非屬最高法院88年台上字第1 號 判例及88年台上字第451 號判決意旨所稱之耕地，不可能 成立耕地租賃契約，是原審判決認屬耕地租賃契約，顯然 有誤。又農林公司從未以建築房屋為目的出租任何土地， 與被上訴人之契約亦載明：「今甲方（即農林公司）將所 有後開土地租賃予乙方（即被上訴人）『耕作』」、「租 賃土地標示‧‧‧實物名稱：甘藷」之文字，原審亦認係 承租目的為耕作，可認農林公司確以耕作為目的出租系爭 土地。原審既認農林公司係以「耕作」為目的出租系爭土 地，卻又認系爭契約係以租地建屋為目的，顯然矛盾。 ⑵農林公司出租系爭土地確係以「耕作」為目的，惟系爭土 地為建地，並無耕地租賃之適用，屬民法上一般租賃，被 上訴人自無優先購買權，是被上訴人於原審之請求均無理 由等語。
２、邱智炫部分：
⑴如附圖所示編號A 部分，縱使為被上訴人所承租，然其使 用目的違反承租契約第7 條第2 款、第4 款之約定，農林
公司已取得終止權，是否於上訴人間簽定系爭契約時，已 屬終止承租契約之狀態？歷審判決均未就此使兩造為實質 辯論，而農林公司之土地買賣契約已將系爭土地上瑕疵擔 保予以免責約定，則農林公司於甲案中是否盡力舉證及辯 論，而可為爭點效所及，不無疑問。
⑵邱智炫簽訂之系爭契約購買系爭土地，係因其在系爭土地 上之建物已存在超過60年，且購買面積為350 平方公尺， 而被上訴人如附圖所示編號A 房屋面積僅為23.66 平方公 尺，僅為低密度之使用，且其使用目的已逸脫與農林公司 之租賃契約內容。又如附圖所示編號B 部分為空地，並非 基地，更無優先購買權。且被上訴人遲至105 年2 月12日 始主張土地法第104 條之優先購買權，於社會公益及保護 密度，是否合於權利行使之界線，即權利不得濫用，原審 未予闡明並令兩造辯論，實有突襲性裁判之嫌。 ⑶農林公司於原審已主張從未以建築房屋為目的出租土地予 被上訴人，是農林公司與被上訴人間之租賃契約僅屬民法 上一般租賃契約，而非租地建屋，且系爭土地為建地，亦 無耕地三七五減租條例之適用，是本件被上訴人應無優先 購買權。
⑷證人邱錦任於乙案二審證稱：我本來是承租310 平方公尺 ，因農林公司叫我要購買路地，買賣契約是農林公司自己 寫的，是約定實際測量出來的面積，我當初說要買我承租 的範圍，是我的權利，但農林公司的邱賜生叫我要多買路 地。多的面積就是買路地等語。證人彭廣柱於乙案二審證 稱：農林公司有開一些條件，⒈前面的道路中心線到水溝 邊，不屬於承租範圍，但要買的人要願意購買這個道路。 ⒉面對上訴人的房屋，右手邊是巫先生的入口，不可去割 到，左手邊是現行道路，也不可割到，前面道路中心線到 水溝邊，從水溝邊開始照他們承租範圍面積要買多少就買 多少，但超過承租面積的部分，就不可以購買。多出來40 平方公尺，就是前面道路中心線到水溝邊的面積。證人吳 家瑋於乙案二審證稱：40平方公尺是道路的部分，310 平 方公尺的西側是現況，東側是用面積去取出來的，在圖面 上作業的等語。由上開證人之證述，邱智炫購買之土地範 圍超出原有登記之承租範圍，是因農林公司之要求，如欲 購買承租之土地，必需連同路地一併購買，是該超出之面 積40平方公尺係道路部分，非如被上訴人所稱之如附圖編 號A 、B 部分之土地。
⑸再依銅鑼地政0000000000號函所示，如附圖所示編號A 部 分、面積23.66 平方公尺、編號B 部分面積66.84 平方公
尺土地，邱智炫能取得之土地面積僅剩259.5 平方公尺（ 計算式：350-23.66-66.84=259.5 ），係針對邱智炫承租 之面積、實際購得之面積及倘依被上訴人主張系爭土地屬 其承租範圍，而得行使優先購買權後，邱智炫所剩餘之土 地面積為比較，而非以原557-4 地號土地分租之面積為加 總。況原557-4 地號土地尚包含道路面積，並非全部土地 均出租予承租戶，是原557-4 地號土地分租範圍加總面積 不等於557-4 地號土地原登記面樍，事屬當然。則原557- 4 地號土地之分租範圍圖固無法回復至原比例尺，且分租 面積加總不等於原557-4 地號土地之登記面積，亦無法推 翻「如依被上訴人主張系爭土地A 、B 部分均屬被上訴人 之承租範圍，將導致邱智炫向農林公司承租土地之面積有 所短缺」之事實，是原審據此駁回邱智炫之抗辯，有違論 理法則。
⑹證人賴秀銀到院證稱：我們有繳租用面積租金，繳多少農 林公司才賣多少，在承買時來測量才知道附圖所示編號A 、B 部分的地也是邱智炫的等語。農林公司亦陳明收租是 依照契約所載面積，土地的部分是參考耕作圖，至於實際 使用情形如何，要請當事人釐清等語。又證人邱錦任亦證 稱系爭土地是從其祖父承租到103 年12月31日，所繳租金 為310 平方公尺，購買350 平方公尺是因農林公司來測量 時，說路地也要買一半，才會變成350 平方公尺等語。系 爭土地既自557-4 地號分割而來，而該土地涵蓋附圖所示 編號A 、B 部分之土地，即表示均為邱智炫所承租，被上 訴人自無優先購買權。
（二）被上訴人除引用原審之陳述外，並補稱略以： １、被上訴人與農林公司之租賃契約使用目的，業經乙案二審 認定屬租地建屋契約，且承租契約第7 條第2 款、第4 款 與契約當事人真意不符，並有違誠信。上訴人主張農林公 司非以建築房屋為目的出租，被上訴人已經逸脫租賃契約 使用目的，農林公司得依上開約定終止契約等語，顯與乙 案二審認定之事實有違。
２、邱智炫另案請求被上訴人就附圖所示編號A 、B 部分拆屋 還地，業經乙案判決駁回確定，其理由為被上訴人就如附 圖所示編號A 、B 部分之土地有優先購買權。此部分判決 於本件應有爭點效之適用，邱智炫仍執前辭上訴，而為爭 執，有違最高法院99年度台上字第781 號裁定意旨，非有 理由。
３、證人邱錦任、賴秀銀為邱智炫之父母，其等之證述實有偏 袒邱智炫之高度可能。況證人邱錦任證稱：農林公司沒有
給我圖面，也沒有跟我說承租地點在哪裡，只跟我說承租 了310 平方公尺。然卻又證稱：是我承租557-6 地號土地 云云。其既未被告知承租地點，又未取得圖面，如何能得 悉其實際承租範圍，其前後證述顯有矛盾。且自承係原55 7-4 地號土地之承租人，並以邱智炫之名義去購買系爭土 地，足認證人邱錦任與本件有重大利害關係，其證述應無 證明力。
４、又證人賴秀銀證稱：買了系爭土地後有來測量，買之前只 知道有面積，不曉得正確位置等語。證人邱錦任證稱：我 與農林公司承租310 平方公尺，農林公司沒有給我圖面， 也沒有跟我說承租地點在哪，只跟我說承租了310 平方公 尺，繳租也是310 平方公尺等語。顯見其等均不知實際承 租之具體範圍，是耕作位置圖是否與實際承租情形相符， 並非無疑，實無從依耕作位置圖逕行認定實際承租之範圍 ，且嗣後所分割出之系爭土地亦與實際承租情形不符。 ５、賴秀銀再證稱：我與邱智炫的戶籍都設在三義鄉勝興村2 鄰新屋15號，我有實際住在那裡，是我60幾年嫁過來就住 在那裡，我嫁過來時如附圖所示編號A 、B 部分就由被上 訴人及其家屬在使用了等語。由其證述可知，如附圖所示 編號A 、B 部分之土地，確為被上訴人及其家屬長期占有 使用，足認為係被上訴人向農林公司承租之範圍。五、兩造不爭執及爭執事項：
（一）兩造不爭執事項：
１、邱錦任前向農林公司承租原557-4 地號土地，嗣於103 年 12月10日以邱智炫名義，向農林公司買受其中面積250 平 方公尺之土地，惟農林公司於104 年2 月17日將該地分割 出系爭土地面積350 平方公尺，並於104 年3 月19日將系 爭土地所有權移轉登記予邱智炫。
２、巫勝文、巫榮華、巫美琴、饒鄭睦及被上訴人為系爭房屋 、地上物之事實上處分權人，其中如附圖所示編號A 之系 爭房屋占用系爭土地面積23.66 平方公尺、編號B 之系爭 地上物占用系爭土地面積66.84 平方公尺。 ３、被上訴人與農林公司訂立土地租賃契約，承租原557-4 地 號土地，面積291 、631 平方公尺（備註分別為什作、租 用），租賃期間自92年1 月1 日起至103 年12月31日止。 ４、被上訴人於106 年5 月9 日以苗栗南苗郵局第41號存證信 函通知農林公司妥善處理系爭土地權利歸屬事宜，因農林 公司仍未處理，再於106 年9 月18日以苗栗南苗郵局第97 號存證信函行使系爭土地優先購買權之意旨，該信函並於 106 年9 月20日送達農林公司。
５、依據邱智炫與農林公司在103 年12月10日簽訂之不動產土 地買賣協議書，係以每坪15,000元出售系爭土地，折算後 每平方公尺為4,538 元。
（二）兩造爭執事項：
１、本院105 年度簡上字第63號、107 年度簡上字第51號、10 8 年度再易字第14號確定判決對本件有無爭點效之適用？ ２、被上訴人就坐落系爭土地上如附圖所示編號A 部分，面積 23.66 平方公尺土地有無優先購買權？
３、被上訴人就坐落系爭土地上如附圖所示編號B 部分，面積 66.84 平方公尺土地有無優先購買權？
４、被上訴人主張農林公司與邱智炫間就系爭土地上，如附圖 所示編號A 、B 部分之土地，於104 年3 月19日所為之所 有權移轉登記應予塗銷，回復登記予農林公司，有無理由 ？
５、被上訴人主張農林公司應於被上訴人給付410,689 元時， 應將系爭土地上如附圖所示編號A 、B 範圍土地之所有權 移轉登記予被上訴人，有無理由？
六、得心證之理由：
（一）被上訴人主張邱錦任前向農林公司承租原557-4 地號土地 ，嗣於103 年12月10日邱錦任以邱智炫名義向農林公司買 受其中面積250 平方公尺之土地，惟農林公司於104 年2 月17日將該地分割出系爭土地面積350 平方公尺，並於10 4 年3 月19日將系爭土地所有權移轉登記予邱智炫。又巫 勝文、巫榮華、巫美琴、饒鄭睦及被上訴人為系爭房屋及 地上物之事實上處分權人，其中如附圖所示編號A 之系爭 房屋占用系爭土地面積23.66 平方公尺、編號B 之系爭地 上物占用系爭土地面積66.84 平方公尺。被上訴人與農林 公司訂立土地租賃契約，承租原557-4 地號土地，面積29 1 、631 平方公尺（備註分別為什作、租用），租賃期間 自92年1 月1 日起至103 年12月31日止，且被上訴人曾於 106 年5 月9 日以苗栗南苗郵局第41號存證信函通知農林 公司妥善處理系爭土地權利歸屬事宜，因農林公司仍未處 理，再於106 年9 月18日以苗栗南苗郵局第97號存證信函 行使系爭土地優先購買權之意旨，該信函並於106 年9 月 20日送達農林公司，有系爭土地第一類、第二類謄本、南 苗郵局第41號、97號存證信函、系爭契約書、銅鑼地政00 00000000號函、土地租賃契約書等在卷可按（見原審卷23 、71至83、147 頁、本院卷第61、63、163 頁）。並為農 林公司及邱智炫所不爭執，堪信被上訴人此部分之主張為 真實。
（二）本院105 年度簡上字第63號（即甲案）、107 年度簡上字 第51號、108 年度再易字第14號（即乙案）確定判決對本 件有無爭點效之適用？
１、按所謂爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的 以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已 為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資 料足以推翻原判斷、或原確定判決之判斷顯失公平之情形 外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟， 不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，其乃源 於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理而來。是「 爭點效」之適用，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為 足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證及 盡攻擊防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法 院為實質上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者 ，始足當之（最高法院105 年度台上字第2337號判決意旨 參照）。又「爭點效」之適用，固必須前後兩訴之訴訟當 事人同一，始有適用。惟前後二訴之當事人不同，如係因 其中一訴為普通共同訴訟（主觀的訴之合併）之故，則在 前後二訴相同之當事人間，仍可發生「爭點效」（最高法 院101 年度台上字第994 號判決意旨參照）。 ２、查甲案原告邱智炫之聲明雖為：被告應將系爭土地上如附 圖所示編號A 之建物，及綠線所示之圍牆、藍線所示之鐵 門拆除，與本件被上訴人於原審之聲明確認上訴人間就系 爭土地上如附圖所示編號A 之土地及編號B 之土地之所有 權移轉登記應予塗銷，回復登記為農林公司所有。被上訴 人對上開土地有優先購買權。又甲案二審確定判決理由第 六點（一）認定被上訴人與農林公司就557-4 地號土地有 租賃關係存在，而得享有優先購買之權。然甲案之兩造為 巫秋蓉及邱智炫，而本件之兩造為饒鴻鵬及邱智炫、農林 公司，其前後二訴之當事人不同，且亦無主觀訴之合併之 情事。是依前開說明，甲案於本件並無爭點效可得適用。 ３、查邱智炫曾以巫勝文、巫榮華、巫美琴、饒鴻鵬（即被上 訴人）、饒鄭睦為被告，以其等無權占有系爭土地為由， 提起拆屋還地案件，拆除如附圖所示編號A 之系爭房屋建 物，及編號B 之系爭地上物，而經本院乙案一審、乙案二 審判決駁回邱智炫拆屋還地請求確定，邱智炫嗣提起乙案 再審，亦經駁回再審之訴確定乙節，業經本院調閱乙案全 卷核對無訛。又本件被上訴人於原審之聲明為確認上訴人 間就系爭土地上如附圖所示編號A 之土地及編號B 之土地 之所有權移轉登記應予塗銷，回復登記為農林公司所有。
被上訴人對上開土地有優先購買權。乙案之當事人人數雖 較多，但屬主觀的訴之合併，且前後二訴當事人所主張之 重要爭點，均係在系爭土地之所有權誰屬，乙案並經當事 人辯論之結果而為判斷，且無顯有違背法令或當事人已提 出新訴訟資料足以推翻原判斷、或原確定判決之判斷顯失 公平之情事。依前揭說明，在與本件相同之當事人即被上 訴人與邱智炫間，仍符合爭點效中對於當事人同一之要件 ，而有爭點效之適用。
４、邱智炫雖主張：如附圖所示編號A 部分，縱使為被上訴人 所承租，然其使用目的違反承租契約第7 條第2 款、第4 款之約定，是否於上訴人間簽定系爭契約時，已屬終止承 租契約之狀態，歷審判決均未就此使兩造為實質辯論，則 農林公司於甲案中是否盡力舉證及辯論，而可為爭點效所 及，不無疑問等語。惟查：
⑴農林公司不論於甲案或乙案，均非當事人，業經本院依職 權調閱前開卷證查明無誤，在上開事件自無由令農林公司 為辯論之可能。況農林公司於本件訴訟中從未主張與被上 訴人間之租賃契約有前開約定之情事，而欲終止租賃契約 收回土地，並僅於103 年9 月18日以農資字第1030424 號 函通知被上訴人，將於103 年租期屆滿時（即至103 年12 月31日止）起不再續租，有農林公司上開函在卷可憑（附 於本院107 年度簡上字第51號卷第125 頁）。更足認農林 公司並無向被上訴人終止租賃契約之意思。再前開約定既 載明僅係生「終止」之效力，即應於契約存續期間內為之 ，被上訴人與農林公司之租賃契約早於103 年12月31日屆 期，自亦無從為終止。
⑵被上訴人與農林公司之租賃契約，係自92年1 月1 日起至 103 年12月31日止，有土地租賃契約書在卷可按（見本院 卷第61、163 頁）。又農林公司與邱智炫間係於103 年12 月10日簽訂系爭契約，亦有不動產土地買賣協議書在卷可 憑（見原審卷第83至89頁）。前揭情事並為兩造所不爭執 ，是上訴人間簽訂系爭契約時，被上訴人與農林公司間之 租契約乃屬有效。
⑶綜上所述，邱智炫上開主張，尚無可採。
５、揆諸前揭說明，本院甲案對邱智炫並無爭點效之適用，而 乙案則對邱智炫有爭點效之適用。
（三）被上訴人就坐落系爭土地上如附圖所示編號A 部分，面積 23.66 平方公尺土地有無優先購買權？
１、邱智炫雖主張被上訴人對附圖所示編號A 部分之土地無優 先購買權等語。惟查，乙案二審確定判決事實及理由欄五
、㈠、㈡（見該判決書第6 至10頁，原審卷第58至62頁） ，已針對被上訴人就系爭土地上如附圖所示編號A 部分之 土地，有無土地法第104 條第1 項之優先購買權存在，做 為主要論述重點，並認定被上訴人就坐落系爭土地上如附 圖所示編號A 部分之土地，有土地法第104 條第1 項之優 先購買權存在，堪認已就被上訴人就坐落系爭土地上如附 圖所示編號A 部分之土地，有無優先購買權存在一節，已 經判決確定在案，並經本院調閱乙案全部卷證查核無訛。 又有關被上訴人就坐落系爭土地上如附圖所示編號A 部分 之土地，有無土地法第104 條第1 項之優先購買權存在一 節，係足以影響判決結果之爭點，並由當事人充分舉證， 極盡攻擊、防禦之能事而為辯論，且經法院實質審理，綜 合審酌相關事證後而為認定，對邱智炫有爭點效之適用， 已如前述。是邱智炫自不得再事爭執，則其前開主張，已 無可採。
２、邱智炫再以銅鑼地政0000000000號函為新訴訟資料等語置 辯。然前開函說明二載明：「B 部分（扣除A 部分）圍牆 內面積：66.84 平方公尺；圍牆外面積：251.31平方公尺 。」亦即僅係針對坐落系爭土地上如附圖所示編號B 部分 之面積為何，所為之回覆，有該函在卷可按（見原審卷第 147 頁）。除與附圖所示編號A 部分無涉外，更無從以此 認定被上訴人就附圖所示編號A 部分之土地無優先購買權 ，而得與乙案為相反之認定。再邱智炫亦未能提出相關佐 證，得以推翻乙案之判斷，或乙案就上開重要爭點之判斷 有何違背法令之處，則乙案確定判決所認定被上訴人就坐 落系爭土地上如附圖所示編號A 部分之土地，有無土地法 第104 條第1 項之優先購買權存在等節，對本件有爭點效 之適用，針對被上訴人與邱智炫間，本院應受乙案確定判 決判斷之拘束，是被上訴人就坐落系爭土地上如附圖所示 編號A 部分、面積23.66 平方公尺土地，對邱智炫而言， 得主張有土地法第104 條第1 項之優先購買權存在。 ３、邱智炫再以被上訴人遲至105 年2 月12日始主張土地法第 104 條之優先購買權，有違誠信等語。惟按土地法第104 條規定，租用基地建築房屋，基地出賣時，地上權人、典 權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；倘出賣人未通 知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得 對抗優先購買權人。故土地承租人之優先購買權，不僅具 有相對的物權之效力，且基地出賣人必須將其與第三人訂 立之土地買賣契約之條件，通知予優先購買權人，以便考 慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通
知，即謂已盡通知之義務。又承租人放棄優先購買權，必 須其知悉買賣條件後，始能為之。倘其僅知出賣之事實， 不知買賣之條件，尚難僅因其久未行使優先購買權，而指 其嗣後行使係權利濫用或有違誠信原則（最高法院100 年 度台上字第1582號判決意旨參照）。被上訴人係於邱智炫 在104 年12月間提起甲案，並於巫秋蓉在105 年2 月5 日 收受起訴狀後（見甲案一審卷第28頁送達回證），始知悉 如附圖所示編號A 、B 部分之土地已由農林公司出售予邱 智炫，在此之前並不知上開土地有出售及其買賣條件，則 其知悉後即由該案被告巫秋蓉主張被上訴人就上開土地有 優先購買權，被上訴人並於105 年2 月12日為優先購買權 之主張，是系爭契約雖於103 年12月10日簽訂，然依前開 最高法院判決意旨，被上訴人並無遲誤之情事，自無違誠 信原則。
４、又證人賴秀銀雖到院證稱：我們繳租的面積有包含附圖所 示編號A 、B 部分之土地等語（見本院卷第206 頁）。然 亦證稱：原告繳租的面積只有310 平方公尺，是農林公司 來測量時說路地也要買一半，買下來的面積才變成350 平 方公尺；至於代書拿什麼原始文件去為分割登記，我不清 楚，我住在三義勝興村2 鄰新屋15號，從60幾年嫁過來就 住在這裡，嫁過來時如附圖所示編號A 、B 部分就由被上 訴人及其家屬使用等語（見本院卷第206 、208 頁）。顯 見附圖所示編號A 部分之系爭房屋，係由被上訴人及其家 屬所使用，是證人賴秀銀證稱其等繳租之面積包括附圖所 示編號A 部分之土地，顯不實在。否則被上訴人及其家屬 何以能在其於60幾年間嫁過來之前均在使用，而邱智炫或 原承租人邱錦任或其祖父，從未向被上訴人及其家屬主張 任何權利，是證人賴秀銀證稱其等繳租之面積包括附圖所 示編號A 部分之土地等語，並無可採。
５、證人邱錦任雖到院證稱：我所買的是系爭土地，是多買了 前面的路地，就是系爭土地與557-4 地號土地地籍線那邊 等語（見本院卷第211 頁）。然亦證稱：我向農林公司承 租310 平方公尺，原承租圖與現在測量圖都是一樣的，但 如附圖所示編號A 、B 部分之土地是由被上訴人占用使用 ；我看得懂地籍圖，向農林公司承租310 平方公尺，農林 公司沒有給我圖面，也沒有跟我說我承租的地點在哪，只 跟我說租了310 平方公尺；系爭土地自557-4 地號分割出 來時，我也不曉得農林公司有無拿什麼文件給代書辦理， 有無拿原審卷第139 頁之耕作圖給代書，也要問代書等語 （見本院卷第210 至213 頁）。顯見如附圖所示編號A 、
B 部分之房屋、地上物及空地於證人邱錦任承租原577-4 地號土地之部分土地時，即均由被上訴人或其家人在使用 ，而非由證人邱錦任在使用，是證人邱錦任證稱其向農林 公司承租之310 平方公尺土地，包括如附圖所示編號A 、 B 部分之土地，尚無可採。
６、至邱智炫主張證人邱錦任於乙案二審證稱：我本來是承租 310 平方公尺，因農林公司叫我要購買路地，買賣契約是 農林公司自己寫的，是約定實際測量出來的面積，我當初 說要買我承租的範圍，是我的權利，但農林公司的邱賜生 叫我要多買路地。多的面積就是買路地等語。證人彭廣柱 於乙案二審證稱：農林公司有開一些條件，⒈前面的道路 中心線到水溝邊，不屬於承租範圍，但要買的人要願意購 買這個道路。⒉面對上訴人的房屋，右手邊是巫先生的入 口，不可去割到，左手邊是現行道路，也不可割到，前面 道路中心線到水溝邊，從水溝邊開始照他們承租範圍面積 要買多少就買多少，但超過承租面積的部分，就不可以購 買。多出來40平方公尺，就是前面道路中心線到水溝邊的 面積。證人吳家瑋於乙案二審證稱：40平方公尺是道路的 部分，310 平方公尺的西側是現況，東側是用面積去取出 來的，在圖面上作業的等語。而認邱智炫購買之土地範圍
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