臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十九年度上易字第十四號
上 訴 人 丁○○
訴訟代理人 丙○○
被上訴人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
右當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於中華民國八十八年十一月十日臺灣臺中
地方法院八十八年度訴字第一五三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。
二、陳述：除引用原判決之記載外，補稱：
㈠訴外人丙○○於拍賣前曾向廣三建設股份有限公司（以下簡稱廣三公司 ）及住戶管理委員會查證，原債務人施金祥之建物確實含有停車位持分 ，且由登記簿謄本觀之，其不動產於指定前未曾移轉任何權利與他人， 因此丙○○乃以總價新台幣（下同）一百及十六萬六千元拍得。該主建 物二十坪，相當於每坪九萬八千元，若非其公共設施含有停車位權利， 絕不可能以如此高於市價行情之價金進行拍賣，臺灣臺中地方法院（以 下簡稱臺中地院）民事執行處亦認為本件拍賣含系爭停車位，故於八十 七年二月二十四日將停車位點交丙○○，當日即在住戶管理委員會完成 登錄手續，故丙○○已依法繼受系爭停車位之權利。 ㈡依土地登記規則第一百二十四條規定，共同使用部分應隨同主建物為限 制登記。地下室停車位性質上屬於建物之共同使用部分，若主建物遭限 制登記，共同使用部分應隨之禁止處分。而停車位之使用權與建物共同 使用部分之所有權，具有不可分割之主從關係，於限制登記未塗銷前， 應連同主建物禁止買賣處分登記。本件停車位之主建物於八十二年十二 月三十一日即遭債權人陳紹丕申請限制登記，訴外人潘黎明於八十三年 十一月五日取得系爭停車位證明書，於八十四年十一月八日將該證明書 移轉與被上訴人，其讓受均在上述限制登記之後，顯然與法相違。 ㈢公寓大廈管理條例第四條第二項規定專有部分不得與其所屬建築物共用 部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設 定負擔。同條例第九條第一項規定各區分所有權人按其共有之應有部分 比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。法定停車位為分 別共有，停車位之買賣應同時具備「持分證明」及「分管協議書」。潘 黎明、被上訴人二人僅與原所有權人施金祥訂定分管協議書，純屬當事 人間之債權債務關係，而施金祥之主建物及共同使用部分之所有權又早 經限制登記在案，施金祥亦無權再自我限制，其原訂分管協議書之關係
自應消失。是施金祥於不動產遭限制登記後，所簽訂之分管協議書對嗣 後之拍定人應不具效力。
㈣停車位使用權本質上為不動產所有權之權能，停車位實際上係不動產， 區分建物所有人不可能自己仍保有所有權，而將使用權自所有權分離而 為買賣之標的。停車位之買賣，除移轉占有外，亦應將財產權移轉，潘 黎明、被上訴人買受系爭停車位，與買賣契約要件不合。又建物之地下 層既登記為共同使用部分，其移轉即應受土地登記規則第七十二條第四 款㈠（八十四年七月十二日修正前之條文）之限制，不得與主建物分離 而單獨移轉，土地所有人違反此限制所為之買賣契約應屬無效。 ㈤上訴人僅向廣三公司及住戶管理委員會查問，未曾向臺中地院民事執行 處洽詢拍賣標的有無包括停車位，法院拍賣公告中亦未記載附有停車位 ，嗣後執行法院於點交時始行加註包含停車位。三、證據：引用原審立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴。
二、陳述：除引用原判決之記載外，補稱：丙○○於拍定前並不知有停車位，其所拍 得之房屋應不含停車位，且指定前停車位之管理費一直由被上訴人繳付。三、證據：引用原審立證方法。
理 由
一、被上訴人主張伊與訴外人潘黎明、施金祥均係台中縣大里市○○段九０之一地號 土地上台中花園城住戶，伊於八十四年十一月八日以六十二萬元向潘黎明買受該 花園城地下樓編號一二二號停車位，交付完畢，且經住戶管理委員會完成登錄手 續，由伊合法使用，詎潘黎明之前手施金祥所有台中縣大里市○○段九０之一地 號土地應有部分一萬分之二十四，及大里市○○路五六五巷二一之二號二樓房屋 連同共同使用部分，經臺中地院強制執行後，由丙○○拍定，丙○○旋於八十六 年十二月十六日將系爭停車位售予上訴人，並聲請法院於八十七年二月二十四日 點交後，交付與上訴人占有使用，惟被上訴人在該案執行前已買受且占有系爭停 車位，丙○○所拍定之建物所有權及公共設施應有部分，應未包括分管系爭停車 位之權利，是丙○○無權將系爭停車位讓與並交付上訴人，上訴人係屬無權占有 等情，本於民法第七百六十七條所有物返還請求權之法律關係，求為命上訴人返 還系爭停車位之判決。
二、上訴人則以丙○○於八十六年間經由法院拍賣取得施金祥主建物之所有權及公共 設施應有部分時，曾向廣三公司及住戶管理委員會查證，確認系爭主建物之所有 權及公共設施應有部分確實包括系爭停車位持分，拍定後，臺中地院民事執行處 亦於八十七年二月二十四日將系爭停車位點交予丙○○，並即在管理委員會處完 成登記手續，丙○○已依法取得系爭停車位之所有權及使用權，嗣後丙○○再將 系爭停車位售予上訴人，並於地政事務所及管理委員會辦理登記完畢後，持續繳 納車位管理費，上訴人應為系爭停車位之合法繼受人，又被上訴人之前手潘黎明 受讓系爭停車位時，施金祥之主建物已被債權人陳紹丕設定限制登記，系爭停車 位亦隨之禁止處分，是施金祥已無權出售系爭停車位，亦無權就其建物共同使用
部分之所有權為自我限制，其與潘黎明間之買賣停車位契約應屬無效，所定分管 協議書對拍定人丙○○不具效力，故潘黎明並未合法受讓系爭停車位，更無權出 售系爭停車位與被上訴人，被上訴人繼受系爭停車位應不合法等語資為抗辯。三、經查被上訴人與潘黎明、施金祥均係台中縣大里市○○段九０之一地號土地上台 中花園城住戶，乃該花園城公共設施之共有人，施金祥於八十三年十一月五日將 系爭停車位讓與潘黎明，潘黎明復於八十四年十一月八日讓與被上訴人，並經住 戶管理委員會完成登錄手續，嗣施金祥所有建號八０六九號主建物及公共設施編 號八四三三號應有部分十萬分之三五八，經臺中地院八十五年度執七字第一四九 五四號強制執行，始由丙○○拍定，於八十六年七月十六日登記完畢後，丙○○ 即於同年十二月十六日將系爭停車位售予上訴人，並聲請法院於八十七年二月二 十四日點交後，交付與上訴人占有使用等事實，為兩造所不爭，並有被上訴人提 出停車位轉讓契約書、停車場車位使用權利證明書等影本，及上訴人提出不動產 買賣契約書、停車位分管協議書、建築改良物登記簿謄本、臺中地院民事執行處 通知、執行命令、公告等影本為證，堪信為真正。四、上訴人雖抗辯伊前手丙○○係經由法院拍賣取得施金祥主建物之所有權及公共設 施應有部分，拍賣前，丙○○曾向廣三公司及住戶管理委員會查證，確認系爭主 建物之所有權及公共設施應有部分確實包括系爭停車位持分，始以高價競標云云 ，惟查上訴人自承丙○○拍賣前並未曾向臺中地院民事執行處洽詢拍賣標的有無 包括停車位，拍賣公告中亦未記載附有停車位，嗣後執行法院於點交時始行加註 包含停車位等語（本院卷第四十頁背面），法院拍賣公告內既未記載附有停車位 ，則系爭停車位是否屬於拍賣範圍，已非無疑。且上訴人所辯丙○○於拍賣前曾 向廣三公司及住戶管理委員會查問，而被告知有停車位，始以拍定價格競標等情 ，復為被上訴人所否認，上訴人亦未能舉證證明，尚非可採。況其辯詞縱然實在 ，亦屬丙○○參與競標之個人動機及判斷問題，要不能憑此認為其拍得之不動產 包括系爭停車位之使用權。又系爭停車位，屬於公寓大廈各區分所有建物所有人 共有之大樓梯間、機器房、防空避難室、水箱、停車空間等公共設施之一部分。 該停車位原係由施金祥向廣三公司買受取得區分所有建物即建號八０六九號主建 物及公共設施編號八四三三號應有部分十萬分之三五八所有權人身分，並依分管 契約而單獨占有使用系爭停車位，此觀建物登記謄本所載，並無車位獨立產權， 及卷附停車場車位使用權利證明書記載內容，諸如「權利範圍：地下室該編號車 位之範圍」、「附註：．．．二、權利移轉時，由住戶管理委員會負責監督文件 登錄手續，以收統籌管理之效。三、本使用權利證明書僅供車位之使用權利證明 ，不得作為其他用途」等項，自可明瞭。按公寓大廈各區分所有權人（公共設施 之共有人）對於停車空間等公共設施部分，如已協議依分管契約由特定共有人占 有使用公共設施之特定部分，其約定分管之內容，不以按共有人之應有部分比例 為限，特定共有人單獨占有使用部分較應有部分換算為多為少，均無不可（參見 公寓大廈管理條例第九條第一項但書）。是公寓大廈各區分所有權人（公共設施 之共有人）間變更分管契約內容，改定特定公共設施（如特定停車位）之使用權 人時，自不以同時移轉調整公共設施之應有部分為必要。前述使用權利證明書雖 記載「本車位使用權應隨主建物移轉，不得單獨移轉」，但此乃指停車位不得移
轉於非同一公寓大廈之區分所有主建物所有人而言，此觀該花園城住戶公約第二 十七條約定「本社區地下室之停車位，限本社區住戶使用，住戶得購買或有權承 租」自明。施金祥、潘黎明及被上訴人三人均為該花園城住戶及其公共設施之共 有人，已如前述，渠等自得依全體共有人之住戶公約約定，分管系爭車位，或移 轉使用系爭停車位之權利與其他共有人，亦即變更分管契約內容。施金祥於八十 三年十一月五日將系爭停車位使用權轉讓與潘黎明，潘黎明復於八十四年十一月 八日轉讓與被上訴人，均經依住戶公約，向住戶管理委員會登錄，有系爭停車位 使用權利證明書背面車位權利所有人變更登錄表之記載及停車位轉讓契約書影本 在卷可證，並經證人即代書葉文珍到庭證明屬實，上訴人對於該證明書之真正亦 不爭執，可見系爭停車位自八十三年十一月五日已改由潘黎明分管，更於八十四 年十一月八日再改由被上訴人分管甚明。上訴人抗辯潘黎明及被上訴人受讓系爭 停車位未一併移轉公共設施之應有部分，其受讓為不合法云云，實無可採。五、施金祥所有主建物之所有權及公共設施應有部分萬分之三五八，於其出讓系爭停 車位後，雖經臺中地院民事執行處查封拍賣，由丙○○拍得，查封時施金祥並仍 為前開公共設施建物之共有人，但其於查封前既已依共有人住戶公約登錄，轉讓 系爭停車位使用權與潘黎明，改由潘黎明分管系爭停車位，再改由被上訴人分管 ，則查封時，施金祥對系爭停車位已無分管占有使用之權利，此項事實既經公寓 大廈住戶管理委員會登錄，則對於施金祥所有主建物所有權及公共設施應有部分 之繼受人丙○○而言，應屬可得而知之事實，參照司法院大法官會議釋字第三四 九號解釋意旨，施金祥所有建物之繼受人即應受此分管契約（即查封拍賣時，施 金祥未分管系爭停車位）之拘束。是丙○○雖經由法院拍賣取得施金祥所有主建 物及公共設施應有部分，並不能據此而取得系爭停車位之分管占有使用權利，丙 ○○應無將系爭停車位讓與並交付上訴人之權利（況執行法院查封、拍賣公告時 ，更未將系爭停車位記載列入）。從而，上訴人雖向丙○○買受系爭停車位而受 交付，仍無從取得占有使用系爭停車位之權利，其占有使用系爭停車位尚乏合法 權源。
六、上訴人復辯稱潘黎明取得系爭停車位時，因前手施金祥之所有不動產被債權人陳 紹丕設定限制登記，致無法向地政機關辦理權利移轉登記，是潘黎明並未合法受 讓系爭停車位，更無權出售予被上訴人，被上訴人亦不得僅憑停車位證明書即認 定私權效果來對抗上訴人云云。惟停車位轉讓契約所讓與者僅係系爭停車位之使 用權，並未涉及公共設施建物應有部分之轉讓，此觀卷附潘黎明與被上訴人間之 停車位讓與契約書中所載將系爭停車位「讓甲方永久使用」，以及前述停車場車 位使用權利證明書記載內容至明。因此，出賣人只須交付停車位並依住戶公約向 住戶管理委員會登錄變更由買受人分管使用即可，尚無須向地政機關辦理權利移 轉登記。上訴人所辯潘黎明未向地政機關辦理移轉登記，未合法受讓系爭停車位 ，無權出售乙節，核無可採。再者，施金祥之所有不動產被債權人陳紹丕設定限 制登記，係設定「預告登記」，僅限制所有權人施金祥「未辦妥所有權移轉登記 予請求權人（即陳紹丕）前不得移轉與他人」等情，有前述上訴人提出之建築改 良物登記簿謄本影本可稽，所有權人施金祥就該不動產（主建物及公共設施）之 管理、使用、收益等權利並未受限制，自仍得與公共設施之其他共有人依據分管
契約變更分管內容。是施金祥將系爭停車位讓與潘黎明（變更分管內容），潘黎 明再讓與被上訴人，均非法所不許。上訴人辯稱施金祥之所有不動產被債權人陳 紹丕設定限制登記後，即無權再出讓系爭停車位云云，亦無可採。七、上訴人另抗辯丙○○已由執行法院點交系爭停車位，合法取得停車位使用權云云 ，惟有關系爭停車位使用權誰屬之爭執，應以實體確定判決予以確定，不能因執 行法院將系爭停車位點交與丙○○，即認系爭停車位之使用權，在實體上確定屬 於丙○○。上訴人此項辯詞，實非可採。
八、綜上，被上訴人乃系爭停車位所在公寓大廈即台中花園城之住戶，本係該花園城 公共設施（含停車位）之共有人，既因受讓系爭停車位使用權（即變更公共設施 分管契約），而依分管契約取得系爭停車位之單獨使用權利，上訴人占有系爭停 車位復無合法權源，自屬侵害被上訴人對於該花園城公共設施之所有權。從而被 上訴人基於民法第七百六十七條所有物返還請求權之法律關係，請求上訴人返還 系爭停車位，洵屬正當，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依其聲請酌 定相當擔保金額宣告假執行，核無違誤，上訴人仍執前詞指摘原判決不當，求為 廢棄，為無理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 二 月 十五 日~B1民事第一庭審判長法 官 楚汝聰
~B2 法 官 鄭金龍
~B3 法 官 黃宗正
右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B 書記官 鄧智惠
中 華 民 國 八十九 年 二 月 廿一 日 Ｄ
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