臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第3394號
原 告 陳信裕
訴訟代理人 郭美絹律師
複代理人 吳俊彥
被 告 莊麗卿
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國110年4月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾貳萬元，及自民國一百零九年十一月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，原告負擔十分之七。 事實及理由
一、原告主張：
（一）兩造於民國108年4月間協議將被告所有坐落於臺中市○區 ○○街00號全棟 7樓建築出租予原告，作為飯店營業使用 ，雙方於108年4月16日簽訂「租賃合約書」，約定租賃期 間自108年5月17日起至123年8月16日止，共15年 3個月， 每月租金新臺幣（下同）21萬元，每5年調高百分之5，原 告並於簽約時繳付押金42萬元予被告。詎被告未依約交付 系爭租賃物與原告，且多次以前承租人尚未搬離及房屋尚 未清空為由，拒不交付房屋，迄至108年9月間，原告因遲 遲無法營業使用而蒙受重大損失，遂於108年9月15日以存 證信函催告原告限期於108年9月30日前交付房屋，否則即 終止系爭租約並返還前開押金，豈料，被告仍置若罔聞， 拒不理睬，致使原告所有營業準備及投資無法進行，承受 重大損害。
（二）依系爭租約第3條第1款之約定，本件租賃期間係自108年5 月17日開始，應屬有確定期限之給付，被告既未依約交付 房屋即應負遲延責任，而原告既以存證信函通知原告限期 履行，即屬定相當期限催告其履行，並以該期限屆至預為 解除契約之意思表示，惟被告屆期仍未履行，故系爭租約 已於108年9月30日解除，原告自得向被告請求返還押金42 萬元。若鈞院認前開存證信函之內容不符屆期行使解除權 之意思表示，則原告另以民事起訴狀繕本之送達，作為原 告行使解除權之意思表示通知。
（三）原告原定之計畫是將系爭房屋作為飯店營業使用，由於原 告承租範圍尚包括為供飯店營業使用之所有機電、消防、 空調、景觀植栽、裝潢家具、營業用品等設備，依通常情
形，原告自受領承租物後即可開始營業，故至108年9月30 日解除契約之前，原告受有飯店無法營業之可得預期利益 損害。以系爭房屋共有40間房間，每間單日租金以 1,200 元計，若以八成住宿率計算，自108年5月17日至108年9月 30日止，原告共損失8,092,800元之營業收入，若再以108 年度旅館業之同業利潤淨利率標準百分之14計算，原告所 失之利益應為1,132,992元（計算式：8,092,800×14﹪＝ 1,132,992）。
（四）綜上所述，系爭租約既已因被告之給付遲延而經原告解除 ，被告即應返還押金42萬元，及自遲延起至解除契約為止 ，原告所失之利益1,132,992元。故原告爰依民法第231條 第1項、第260條、第216條第1項給付遲延損害賠償之規定 及租賃契約解除後之押金返還請求權，請求被告應給付原 告 1,552,992元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告抗辯：被告主張時效抗辯，當初被告有以電話請原告來 辦理交屋，但原告一再要求清空整棟房子原有之設備，包含 欠租之住戶在內，待被告清空一切後，原告卻一直不與被告 辦理交屋且因原告不同意讓其收取建物樓上基地台架設費用 、飯店牌照申請不下來等事由，以致欲毀約不願承租，被告 否認有遲延給付之情形，原告就此主張應負舉證之責，另外 ，不論原告是否要承租，每個月之契約制電費、天然氣瓦斯 費、管理費及其他費用都應由原告支付，被告依照原告要求 清空整棟壁紙及全部設備後，被告一句不租了，造成被告重 大損失等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）兩造於108年4月16日簽訂租賃契約，由原告向被告承租其 所經營之印象飯店（坐落臺中市○區○○街00號全棟建物 ，含增建部分），約定租賃期間自108年 5月17日起至123 年8月16日止，共15年3個月，每月租金21萬元，每 5年調 高百分之5，起租日起前3個月為裝潢期，租金以 0元計， 原告並應於契約簽訂時，繳付租賃押金42萬元等情，此有 系爭租賃契約（見本院卷第 21至35、97至113頁）在卷可 稽，兩造對此亦不爭執，應堪認定。
（二）被告於簽約後未依約於108年5月17日完成交屋程序，經原 告一再催促，並以存證信函催告限期於108年9月30日前履 行，仍未履行等情，業據證人何正喨於本院審理中證稱： 伊是巨元開發股份有限公司之負責人，對外以欣元商仲名 義營業，伊也是仲介經紀人，本件是原告委託我們跟被告 簽訂租賃合約，承租臺中市○區○○街00號印象飯店，10
8年4月16日簽約，因為當時還有房客，雙方即約定108年5 月17日交屋，等被告將房客請走交屋給原告，但被告之房 客一直無法如期搬遷，屆期仍無法交屋，後續還經過兩次 協調延展交屋日期，被告還是無法交屋，因為房客沒有辦 法完全搬遷，最後原告即另租其他地方，並與被告協商押 金返還，本來被告同意按月還5,000元到1萬元，後來沒有 能力清償，又表示願意出租，但原告已經租別的地方，所 以沒有同意被告提出之條件；在受委託過程中，被告沒有 主動通知原告可以交屋，都是我們仲介去協商，最主要是 飯店內的房客無法清空，卷附之存證信函是伊協助原告草 擬，用以通知被告解約及請求退還押金；系爭標的物樓上 有架設基地台，原本有談及日後基地台費用如何收取，但 因標的物根本沒有交付，以致無從談論基地台費用收取之 問題等語（見本院卷第150至152頁）屬實，並有原告寄送 予被告之郵局存證信函（見本院卷第37、55頁）在卷為憑 ，故原告主張被告未依約於108年5月17日交付系爭租賃標 的物之情，即堪信為真實。至於，被告前開所辯，既與證 人何正喨所述不相符合，亦無法舉證以實其說，本院要難 採信。
（三）按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期 限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民 法第254條定有明文。兩造於108年 4月16日簽訂系爭租約 ，約定被告應於108年年5月17日交付系爭租賃標的物予原 告使用、收益，然被告未依約履行，經原告限期催告被告 於108年9月30日前給付系爭租賃標的物，被告仍無法履約 等情，業如前述，則原告以起訴狀繕本之送達為解除系爭 租賃契約之意思表示（見本院卷第13頁），並按被告戶籍 地址為寄存送達（見本院卷第85頁），則原告以被告給付 遲延為由，據以解除系爭租約，即屬於法有據。至於，原 告主張系爭租約已於108年9月30日解除部分，觀諸原告提 出之存證信函（見本院卷第37頁）可知，原告雖有定相當 期限催告被告履行，然並未於該存證信函中為若未依期履 行即將解除契約之意思表示，自無從以該期限屆至之日為 契約解除之日。
（四）次按租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在 租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已 消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租 人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年度台上字第 2108號判決意旨參照）。系爭租賃契約既經原告以被告給 付遲延為由，依民法第 254條之規定，予以解除，則原告
請求被告返還押金42萬元，即屬於法有據，應予准許。至 於，被告前開所辯，既無相關事證可佐，亦無法律依據， 要難採信。
（五）另按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損 害；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求；損害賠償， 除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受 損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設 備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益；民 法第231條第1項、第260條、第216條第1項、第2項分別定 有明文。本件原告固主張因被告給付遲延，自108年5月17 日起至108年9月30日止，受有飯店營業可得預期之利益損 害1,132,992元【（計算式：（40間房×每間單日租金1,2 00元×80﹪住宿率×108年5月17日至108年9月30日之期間 ）×108年度旅館業同業利潤淨利率標準14﹪＝1,132,992 元】，然原告並未提出具體之營運計畫，且依系爭租約第 4條第2項關於「起租日起前3個月為裝潢期，租金以0元計 」之約定，由此可知，在裝潢期間，原告並無預期收入可 言，再者，旅館業房間出租率常隨淡旺季、大小月、平假 日有所不同，原告所提出之預計營收表（見本院卷第39頁 ）、欣元商仲所刊登之印象大飯店出租訊息（見本院卷第 57頁）、網路地圖位置（見本院卷第59頁）、附近商旅之 出租行情（見本院卷第61頁）等事證，並無法據以認定原 告於該段期間有何預期利益之損失，故原告請求被告賠償 可等預期之利益損失 1,132,992元部分，要屬無據，無從 准許。
（六）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延 責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時 ，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其 經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令， 或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第22 9條第 1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢 為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但 約定利息較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其 利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之 5。 民法第233條第 1項、第203條亦有明文。本件原告對被告 請求返還押金，係以支付金錢為標的，核屬無確定期限之 給付，又未約定利息，則被告應自受催告時起負遲延責任 ，故原告就請求返還押金部分，併請求自起訴狀繕本送達 被告之翌日即109年11月 6日（見本院卷第85、115頁）， 起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之法定遲延利息
，於屬有據，應予准許。
（七）綜上所述，原告依民法第 259條契約解除後之回復原狀請 求權，請求被告應返還42萬元之押金，及自109年11月6日 起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息，為有理 由，應予准許；原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁 回。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 5 月 19 日
民事第六庭 法 官 巫淑芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 5 月 19 日
書記官 廖明瑜
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