臺灣臺中地方法院民事判決 107年度重訴字第527號
原 告 林聖力
訴訟代理人 林錦隆律師
被 告 林慶煇
林翠吟
林魏素錦
上三人共同
訴訟代理人 許秀月
周進文律師
複 代理人 許孟穎
許博堯律師
高子涵
被 告 陳慧珍
陳月英
林佳德
上三人共同
訴訟代理人 陳萬歷
被 告 林寶璘
訴訟代理人 林訓正
被 告 修平學校財團法人修平科技大學
法定代理人 鄧作樑
上二人共同
訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師
複 代理人 張莠茹律師
王怡潔律師
許榮進
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國110 年4 月22日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有如附表所示之不動產應予合併分割，併應予合併變 賣，所得價金由兩造按附表所示「應分得價金比例」欄之比 例分配之。
二、訴訟費用由兩造按附表所示「應分得價金比例」欄之比例負 擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、原告起訴狀就被告修平學校財團法人修平科技大學（下簡稱
修平大學）之法定代理人記載為林倉民，惟被告修平大學於 民國107 年6 月14日民事陳報特予更正法定代理人為鄧作樑 （見本院107 年度中司調字第2056號卷第66至67頁），足見 起訴書上開記載應係誤載，應予更正。
貳、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第25 5 條第1 項第2 、3 、7 款定有明文。本件原告起訴時之聲 明為：㈠兩造共有坐落於臺中市南區樹子腳段1637、1637-2 、1640、1640-2、1640-5、1641地號等6 筆土地應予合併分 割，分割方法如起訴狀附圖一所示。㈡被告修平學校財團法 人修平科技大學（下稱修平大學）應予前項土地分割判決確 定之同時協同原告就臺中市政府核發85中工建使字第1943號 使用執照，向臺中市政府都發局申請使用執照變更並解除林 寶璘、林慶煇、林魏素錦、林翠吟分割後取得之建築管制等 語（見107 年度中司調字第2056號卷〈下稱調字卷〉第1 頁 正、反面），嗣於民國110 年4 月22日以民事準備書㈦狀及 110 年5 月7 日民事部分撤回狀，將前開第㈡項聲明撤回， 核上開撤回並未變更訴訟標的，僅屬減縮聲明，與前揭規定 並無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告方面：
一、坐落於臺中市南區樹子腳段1637、1637-2、1640、1640-2、 1640-5、1641地號等6 筆土地（面積、各共有人、權利範圍 ，均詳如附表所示，下稱系爭6 筆土地），均為相鄰的不動 產，兩造間就系爭6 筆土地，並未定有不分割之協議。系爭 6 筆土地其中1637-2、1640-5地號土地，其上有共有人修平 大學所有之門牌號碼臺中市○區○○街○段00號建物乙棟（ 註：該建物因於81、84、85年間3 次增建辦理使用執照變更 ，變更後之使用執照號碼：85中工建使字第1943號，下稱系 爭建物），致該2 筆土地之地籍因而被套繪為該建物之建築 基地；系爭建物另坐落在同地段1650、1651地號土地上，同 地段1650地號土地所有權人為修平大學單獨所有，另同地段 1651地號土地所有權人是被告林寶璘與其他訴外人共有。兩 造自訴訟以來，提出多種分割方案，然屢因系爭建物有套繪 管制，而無法得成共識。若考量將系爭建物坐落之基地分割 給修平大學單獨所有，則將使修平大學對其他共有人負擔高 額價金補償，恐非有利。若將已套繪之部分基地分割給其他 共有人，則在未解除套繪之前，該分割之基地上無法供建築 使用，影響土地開發效益，故不可採為原物分配。
二、起訴聲明：系爭6 筆土地准予合併分割，併合併變價，所得 價金由兩造按應有部分比例分配。
貳、被告方面：
一、被告林慶煇、林翠吟、林魏素錦：
被告主張系爭6 筆土地，應變價分割，理由為：㈠按法定空 地原則上不能分割，必須符合建築基地法定空地分割辦法之 情形，亦即⑴併同建築物分割或⑵建築基地空地面積超過依 法應保留之法定空地面積，且取得主管機關核予分割證明； 系爭1637-2、1640-5地號土地因受限建築套繪管制之建築基 地（85中工建使字第1943號使用執照），使用性質與其餘4 筆土地並不相同，土地性質及使用等顯有不相同，合併分割 有不適當之情況。㈡系爭1637-2、1640-5地號土地與1641、 1640-2地號土地並非相毗鄰之土地，且上開各2 筆土地共有 人並非全部相同；參照民法第824 條第5 、6 項規定，不具 合併分割之法定要件，合併分割顯為不適當。㈢經法院囑託 駿豐不動產估價師聯合事務所鑑定後，被告修平大學應給付 補償金額分別為2221萬1723元（未考慮套繪限制）、4580萬 8875元（有考慮套繪限制）；被告林寶璘可受補償金額分別 為1018萬4246元（未考慮套繪限制）、2046萬5924元（有考 慮套繪限制）；另囑託長虹不動產估價師事務所鑑定，亦有 被告修平大學應給付補償金額分別為5588萬7222元（甲案） 、5461萬3385元（乙案）；被告林寶璘可受補償金額分別為 1295萬196元（甲案）、1304萬5891元（乙案），則原物分 割對權利價值之鉅幅增減，顯不適當。於110年4月22日言詞 辯論時表示，同意系爭6筆土地能合併分割，併合併變價（ 見卷㈡第230頁）。
二、被告陳慧珍、陳月英、林佳德：
系爭建物是起造當時之全體共有人同意建造之合法建物，故 法院於定分割方案時，應斟酌土地現有之使用利用狀況。於 110年4月22日言詞辯論時表示，同意系爭6筆土地能合併分 割，併合併變價（見卷㈡第230頁）。
三、被告林寶璘、修平大學：
就系爭6 筆土地，希望能合併分割併合併變價處理，另就系 爭建物亦能合併變價，因少子化趨勢，老舊校舍已荒廢多年 ，若能與系爭6 筆土地一併處理，不至影響學校辦理與學生 受校權利，但依私立學校法第49條第1 項，學校欲處分不動 產需經主管機關同意，併請函詢教育部（技術及職業教育司 ）（見卷㈡第230 、247 至252 頁）。
叁、本院得心證之理由：
一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；
又共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不 能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分 配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分 配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配 顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以 原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於 各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不 能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第823 條 第1 項前段、第824 條第1 項、第2 項、第3 項分別定有明 文。經查，本件原告主張系爭6 筆土地為兩造所共有，各筆 土地之共有人及應有部分比例詳如附表各筆土地之「應有部 分」欄所示。又系爭6 筆土地並無不能分割之情形，兩造間 亦未訂有不分割之契約等情，業據其提出土地登記第一類謄 本、地籍圖謄本等為證，被告等亦未爭執，是原告上揭訴請 分割系爭6 筆土地之事實，依上開規定，自無不合，應予准 許。
二、次按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方 法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全 體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配， 但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93 年度台上字第1797號判決參照）；又定共有物分割之方法， 應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之價格、利用價 值及分割後各部分之經濟價值與其應有部分之比值是否相當 而為適當之分配，始能謂為適當而公平（最高法院94年度台 上字第1149號判決意旨參照）。經查：
㈠系爭6 筆土地，其中1637-2、1640-5地號土地其上有一建物 之前為修平大學的實習工廠，目前荒廢中，坐落位置、面積 如臺中市中正地政事務所109 年10月18日7 複丈成果圖（下 稱現況圖），其餘1640、1640-2、1637、1641地號土地上亦 均為空地。另外系爭1637-2地號土地毗鄰之1611地號土地屬 國有地，已由部份共有人向國有財產局申購或取得通行權中 等情，業經本院會同兩造、臺中市中正地政事務所人到場勘 驗明確，有勘驗筆錄（見卷㈠第16至19頁），並經臺中市中 山地政事務所所製作107年10月18日複丈成果圖在卷可考（ 見卷
㈠第26至27頁）。
㈡本院認系爭6 筆土地採合併分割併合併變價分割方式較為適 宜：
⒈因系爭1637-2、1640-5地號土地，其上有被告修平大學單獨 所有之系爭建物，該建物因領有85中工建使字第1943號使用
執照，若辦理法定空地分割，則應依建築基地法定空地辦理 分割，亦即系爭1637-2、1640-5地號土地與毗鄰同地段1650 、1651地號土地4 筆，擬與鄰地未套繪之同地段系爭1640、 1637、1641、1640-2地號等4 筆土地合併調整基地土地範圍 ，則需上開8 筆土地共同辦理建築基地法定空地分割，並由 土地所有權人提出申請等，此有臺中市政府都市發展局108 年1 月23日中市都建字第1080010241號函在卷可佐（見卷㈠ 第61至62頁），足見系爭6 筆土地若採原物分割，則需面臨 上開辦理法定空地分割問題，且毗鄰同地段1650、1651地號 並未在本件起訴分割標的內，實無法徹底解決法定空地分割 問題，是若本件採原物分割，恐有不適宜之處。 ⒉再者，本院前依兩造各自提出之原物分割方案，囑託駿豐不 動產估價師聯合事務所鑑定，則被告修平大學需給付補償金 額分別為2221萬1723元（未考慮套繪限制）、4580萬8875元 （有考慮套繪限制）；被告林寶璘可受補償金額分別為1018 萬4246元（未考慮套繪限制）、2046萬5924元（有考慮套繪 限制）；另囑託長虹不動產估價師事務所鑑定，亦有被告修 平大學應給付補償金額分別為5588萬7222元（甲案）、5461 萬3385元（乙案）；被告林寶璘可受補償金額分別為1295萬 196元（甲案）、1304萬5891元（乙案）。基上，足見若採 原物分割對前開共有人之權利價值產生鉅額之互補償，對應 負補償金額之共有人，恐是一大負擔；且系爭建物目前荒廢 中，被告修平大學縱取得土地，則系爭建物在本件土地分割 中，似不宜將之考慮為重點。是以本件若採原物分割，則會 造成部份共有人之負擔，顯非公平及適當。
⒊另系爭1641、1640-2、1640、1637地號4 筆土地，僅東南側 面臨臺中市南區大慶街2 段9 巷，寬度為8 米（詳見卷㈡第 159 頁），如共有人林寶璘、林慶煇、林翠吟、林魏素錦所 分配面臨大慶街2 段9 巷之土地面積寬度明顯不足3 米，參 照臺中市畸零地使用自治條例第4 條規定，自屬無法建築使 用之其畸零地。足見系爭1641、1640-2、1640、1637地號4 筆土地若採原物分割，將造成部分土地共有人分得無法建築 使用之畸零地，亦非適當之方案。
⒋又兩造自本件訴訟以來，雖提出多種分割方案，併請前揭不 動產估價師鑑定，均面臨上開問題，迄至110 年4 月22日言 詞辯論時表示，兩造同意系爭6 筆土地能合併分割，併合併 變價（見卷㈡第230 頁），是變價分割顯為多數共有人之意 願。
㈢本院斟酌系爭土地之面積、形狀及現況有如附圖所示建築物 、雜物占有之情形、各共有人間之利害關係及意願，並兼顧
兩造之最佳利益及公平原則，使系爭土地得以發揮最大經濟 效用等節，認如採行變價分割，買受人自可衡量需求購買， 共有人將系爭6 筆土地全部出售，亦可提高土地交換價值， 再由共有人按應有部分比例分配價金，俾能維護系爭6 筆土 地完整性，增進系爭土地之使用利益，並符合分割共有物應 徹底消滅共有關係及公平合理之旨，亦符合各共有人間之公 平性，故系爭土地之分割方法以變價分割為適當。從而，認 原告主張應將系爭6 筆土地均以合併變價方式為分割方法， 並分別按如附表所示各共有人應有部分比例分配變賣後之價 金，於法尚無不合。
㈣再者，民法第824 條第7 項已增訂：「變賣共有物時，除買 受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二 人以上願優先承買者，以抽籤定之。」之內容，核其立法理 由，乃共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物， 分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍 能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人 對共有物之特殊感情，爰增訂變價分配時，共有人有依相同 條件優先承買之權，準此，倘兩造仍有欲取得系爭土地繼續 利用，或認其對前開地號土地係有特殊情感等情之人，均得 於變價程序時，行使依相同條件優先承買之權利，併此敘明肆、末按分割共有物訴訟為形式之形成訴訟，法院不受原告聲明 分割方案之拘束，如准予裁判分割，原告之訴即有理由，自 無敗訴之問題，且兩造均因本件裁判分割而同霑利益，故本 院認於裁判分割共有物訴訟，而法院准予分割，原告之訴為 有理由時，仍應由兩造分別依附表一所示系爭土地應有部分 比例分擔訴訟費用較符公平原則，爰併諭知訴訟費用之負擔 如主文第2 項所示。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸一一論述 ，附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 110 年 5 月 27 日
民事第七庭 法 官 吳昀儒
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 5 月 27 日
書記官 陳慧津
附表：系爭6 筆土地之地號、面積、各共有人姓名及其應有部
分比例細表
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│地號 │1637 │1637-2 │1640 │1640-2 │1640-5 │1641 │
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│面積（㎡） │1,177 │3,455 │307 │4 │1,272 │20 │
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│編│姓 名│應有部分│應有部分│應有部分│應有部分│應有部分│應有部分│
│號│ │比例 │比例 │比例 │比例 │比例 │比例 │
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│1 │林寶璘 │15/180 │15/180 │19/250 │19/250 │19/250 │15/180 │
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│2 │修平學校財│108/180 │108/180 │150/250 │150/250 │150/250 │108/180 │
│ │團法人修平│ │ │ │ │ │ │
│ │科技大學 │ │ │ │ │ │ │
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│3 │林慶煇 │1/30 │1/30 │1/20 │ │1/30 │ │
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│4 │林翠吟 │1/30 │1/30 │1/20 │ │1/30 │ │
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│5 │林魏素錦 │1/30 │1/30 │ │1/10 │1/30 │1/10 │
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│6 │陳慧珍 │26/300 │26/300 │112/1250│112/1250│112/1250│26/300 │
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│7 │林聖力 │13/300 │13/300 │56/1250 │56/1250 │56/1250 │13/300 │
├─┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│8 │陳月英 │13/300 │13/300 │56/1250 │56/1250 │56/1250 │13/300 │
├─┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│9 │林佳德 │13/300 │13/300 │56/1250 │56/1250 │56/1250 │13/300 │
├─┴─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│ 合 計 │1/1 │1/1 │1/1 │1/1 │1/1 │1/1 │
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