臺灣桃園地方法院民事判決 109年度訴字第1945號
原 告 謝君良
朱鄭美英
上 一 人
訴訟代理人 朱宏宗
被 告 中悅麗池公寓大廈管理委員會
法定代理人 黃瑩欽
訴訟代理人 陳彥彰律師
上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，本院於
民國110 年4 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按當事人法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理 人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；第17 0 條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明 ，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項分別定有明文。本 件被告之法定代理人原為朱宏宗，於本院審理中因被告之主 任委員改選而變更法定代理人為黃瑩欽，並由其聲明承受訴 訟，有民事承受訴訟聲明狀、桃園市蘆竹區公所109 年11月 23日桃市蘆工字1090041944號函在卷可稽（見本院卷第175 至183 頁），核與上開規定相符，應予准許。二、次按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得 提起；前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提 起他訴訟者為限，民事訴訟法第247 條第1 項前段、第2 項 定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係 之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀 態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言 （最高法院52年台上字第1240號判例參照）。查，原告謝君 良、朱鄭美英主張其等分別為門牌號碼桃園市○○區○○路 0 ○0 號10樓、桃園市○○區○○路0 ○0 號4 樓房屋之所 有權人，亦為被告中悅麗池公寓大廈社區（下稱系爭社區） 之區分所有權人（下稱區權人），而系爭社區之地面層及地 下停車場應為系爭社區之共用部分，被告於民國109 年8 月 15日中悅麗池第22屆區分所有權人會議（下稱系爭區權人會 議）議題6 、第4 案就系爭社區規約第5 條所為修正「二、 社區地面層之共用使用部分（僅限社區全體區分所有權人共
有部分建號：蘆竹區羊稠段491 ）及法定空地皆屬共用部分 ，其由本社區全體住戶共同使用及維護管理。但不包括登記 在各棟區權人所持有之共用部分所屬一樓梯廳地面層，其建 號分別為（蘆竹區羊稠段建號A 棟：492 、B 棟：493 、C 棟：494 、D 棟：495 、E 棟：496 ），使各棟門禁獨立使 用。但如遇緊急避難時，需開放全體住戶所使用。」之決議 （下稱系爭決議）無效，為被告所否認之，而上開爭執攸關 原告得否使用系爭社區該共用部分，而有不明確之情形，並 得以上開確認判決除去之，是原告主張其提起本件訴訟有確 認利益，自可採信。
貳、實體事項：
一、原告主張：系爭社區為一集合式社區，由A 、B 、C 、D 、 E 等5 棟建物組成，原告為C 棟建築物之區分所有權人兼住 戶，前（即A 、B 棟）、後（即C 、D 、E 棟）兩棟社區大 樓，經地下二、三樓停車場相連通，社區住戶均係駕車進入 系爭社區停車場停妥車後，搭電梯返回住處或出入社區門廳 、管理中心領取包裹信件等私人物品。被告於109 年8 月15 日召開第22屆區分所有權人會議時，通過系爭決議，將系爭 社區規約第5 條修正為「社區地面層之共用使用部分（僅限 社區全體區分所有權人共有部分建號：蘆竹區羊稠段491 ） …由本社區全體住戶共同使用及維護管理」，「但不包括登 記在各棟區權人所持有之共用部分所屬一樓梯廳地面層，其 建號分別為（蘆竹區羊稠段建號A 棟：492 、B 棟：493 、 C 棟：494 、D 棟：495 、E 棟：496 ），使各棟門禁獨立 使用。但如遇緊急避難時，需開放全體住戶所使用。」，亦 即各棟電梯出入口，僅限各棟住戶使用。惟系爭社區地形特 殊，前、後棟因高低落差設有階梯，後棟住戶如行動不便（ 諸如高齡、使用娃娃車或提重物等）或因天候不良颳風下雨 、攜帶重物或緊急避難逃生時，皆利用地下停車場通道，經 前棟電梯出入社區或大廳。再者，住戶搬運日常生活所需如 冰箱等大型物件，甚或是搬家之情況，加計車體總高度業已 逾260 公分，無法通過上方設有通風管之地下層面，僅得由 送貨員以輪板或推車推至地下一樓，搭乘D 棟電梯至地下二 樓轉乘各棟電梯；且系爭社區之公共休閒設施均設置於後棟 ，僅能透過搭電梯至地下二樓轉乘D 棟電梯進入，是上開使 用方式均已成為所有住戶生活利用上不可或缺之部分。系爭 社區地面1 層及地下停車場，為社區住戶共有，各棟電梯出 入口連通地下停車場，為系爭社區住戶通往社區大廳或室外 之通路，不得約定專用，而應由全體住戶共同使用。而依公 寓大廈管理條例第7 條第2 款、第5 款，連通數個專有部分
之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳應不得獨立使用 供作專有部分，且為區分所有權人生活利用上不可或缺之共 用部分，亦不得獨立使用供作專有部分使用，是被告於系爭 區權人會議宣讀系爭決議之議案時，原告謝君良即已就該議 案提出異議，原告朱鄭美英亦當場附議；又因系爭決議之議 案激烈爭論，被告乃於109 年8 月3 日發函主管單位桃園市 政府建築管理處，而經主管機關函覆：「所述共用部分可否 約定為專用，請依上開規定（公寓大廈管理條例第7 條第2 款）辦理。」等語（下稱上開函文）。且被告前亦已因作成 「B 棟出入口，僅限B 棟住戶使用」之決議，經本院以107 年度訴字第3072號判決無效，確認住戶有自由進出社區門廳 之權利。綜上所陳，系爭管委會決議業已違反公寓大廈管理 條例第7 條第2 款、第5 款、民法第71條之規定而無效等語 ，為此，爰依民法第56條第2 項規定，提起本件訴訟。並聲 明：㈠確認系爭決議無效；㈡訴訟費用由被告負擔。二、被告則以：
㈠、公寓大廈共用部分得約定專用，除有公寓大廈管理條例第7 條所列5 款情形外者，不得限制約定專用。依公寓大廈管理 條例第9 條第2 至3 項規定，亦得知社區住戶若對共用部分 使用約定上符合設置目的及通常使用方法，且未違反本條例 、區域計畫法、都市計畫法及建築法令等規定者，則應為容 許而不在限制範圍內。又區分所有權人或管理委員會在未妨 害區分所有權人或公共設施之通常使用時，可依照社區各獨 立棟別之通常使用方式，或為各獨立棟別區分不同電梯設置 目的予以使用上必要之限制。是社區共用部分約定專用情形 ，若經區分所有權人會議決議記載於規約中，且約定專用之 共用部分並非屬連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往 室外之通路或門廳，或倘若依其固定使用方法，非屬區分所 有權人生活利用上所不可或缺之共用部分，且住戶對於共用 部分之使用符合其設置目的及通常使用方法者，如：社區中 有數棟各自獨立之棟別，且每棟均有獨立電梯，可各自搭乘 不同棟別之電梯至一樓層面者，則不可逕謂各棟電梯一樓梯 廳地面層以門禁獨立使用屬違反通常使用方式，或違反公寓 大廈管理條例第7 條第2 款、第5 款規定，應屬得約定專用 之情形。
㈡、而系爭社區關於共用部分認定，依據系爭社區規約第2 條第 3 款規定，可知系爭社區獨立棟別所屬一樓梯廳地面層（即 蘆竹區羊稠段建號A 棟：492 、B 棟：493 、C 棟：494 、 D 棟：495 、E 棟：496 ）非屬地下室共用部分，而為各該 棟別之共有人共同使用部分。承前所述，系爭社區各棟門禁
獨立，與當初規劃各棟梯廳專由各棟住戶使用有重要關聯性 ，此不僅基於各棟住戶隱私、權益及門禁安全之考量，各棟 梯廳使用上非他棟住戶可共同使用，亦屬通常使用方法，因 此登記於各棟區權人所持有共用部分所屬一樓梯廳地面，由 各棟門禁獨立使用並未違反一般使用方法；就安全上之門禁 獨立使用亦符合設置之目的；各棟均有獨立電梯自地下室至 一樓梯廳地面，對於他棟住戶在生活上與使用上亦無造成妨 害，且系爭決議並已附帶增列「但如遇緊急避難時，須開放 全體住戶所使用」等語，顯見已量及緊急狀況之應變方式， 自無違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建 築法令等規定。
㈢、再者，系爭社區各棟一樓梯廳均有各棟住戶得自樓上或地下 室通往至一樓大廳之通道，倘各棟梯廳門禁獨立使用，並未 影響他棟住戶由樓上或地下室搭乘電梯至一樓往大廳，自無 影響各棟住戶通往室外之通路或門廳。又系爭社區B 棟住戶 雖因考量有行動不便之住戶，廣場有高低落差之坡度尚未有 無障礙坡道情況下，有條件開放給行動不便之住戶由地下層 搭電梯至B 棟一樓梯廳再至大廳之情形，惟不可因B 棟梯廳 離大廳距離最近而給予行動不便住戶方便，即謂B 棟住戶有 義務給予他棟所有住戶得捨棄自身棟別之電梯而一律搭乘B 棟電梯通行大廳，只為圖一時之便。況目前系爭社區廣場無 障礙空間坡道業已設置完成，更無理由要求B 棟住戶開放一 樓梯廳令他棟住戶隨意進出，倘允許其他住戶隨意進出，而 無各棟門禁管制亦將產生安全問題。縱今各棟門禁管制，未 影響他棟住戶出入廣場、梯廳至大門，亦無影響各棟專有部 分共用通道，各棟均可利用各棟電梯上下樓，自無公寓大廈 管理條例第7 條第2 款不得約定專用限制規定之適用。綜上 ，系爭社區規約第5 條修正之議案業經系爭社區區分所有權 人會議以系爭決議通過，已符合公寓大廈管理條例第23條第 2 項第1 款規定載入規約，不僅無違反同法第9 條第2 項、 第3 項規定，亦無同法第7 條第2 款、第5 款約定專用限制 之適用，系爭決議自無違反強制或禁止規定而無效之情事。 至主管機關之上開函文並未回覆系爭決議是否有效，僅係提 供法條予系爭社區作為參考等語，資為抗辯。並聲明：㈠原 告之訴駁回；㈡訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第218 頁、第375 頁背面）：㈠、被告於109年8月15日召開系爭區權人會議。㈡、系爭區權人會議決議通過議題6 第4 案經區分所有權人投票 表決，同意票數為78票已達定額，系爭決議通過。四、本院得心證之理由：
原告主張系爭決議違反公寓大廈管理條例第7 條第2 款、第 5 款規定，應屬無效等語，為被告所否認，並以前詞置辯。 茲分述如下：
㈠、按「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區 分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間 建築物所有權者」，公寓大廈管理條例第3 條第8 款定有明 文；又公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為 下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所 占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往 室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大 廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、 約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用 方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分， 公寓大廈管理條例第7 條亦定有明文。是依照公寓大廈管理 條例第7 條第5 款所定：其他有固定使用方法，並屬區分權 人生活利用上不可或缺之共用部分，不得為約定專用部分之 意旨，不得約定專用者，必須依其固定使用方法，屬區分所 有權人生活利用上不可或缺者，始足當之；易言之，倘若依 其固定使用方法，非屬區分所有權人生活利用上所不可或缺 之共用部分，應不受約定專用部分之限制。
㈡、經查，桃園市○○區○○段000 ○號之共用部分現為系爭社 區地面層使用，而桃園市○○區○○段000 ○000 ○000 ○ 000 ○000 ○號則分別為系爭社區A 、B 、C 、D 、E 各棟 之一樓地面層及1 至14樓之梯廳含樓梯間；系爭社區前後兩 棟大樓經地下二樓、地下三樓之停車場相連通；A 棟電梯出 入口、B 棟電梯出入口與社區大廳相連接，為社區通往室外 或門廳之路徑等情，此有上開建號建物之權狀、建物成果圖 、現場照片、系爭社區地下二、三樓之桃園市蘆竹地政事務 所建物測量成果圖，及兩造協同前往系爭社區會勘之會勘報 告書在卷可稽（見本院卷第261 至275 頁、第282 、第349 至351頁、第363 頁、第375 頁），且為兩造所不爭執。又 系爭決議通過修正系爭社區規約第5 條為：「二、社區地面 層之共用使用部分（僅限社區全體區分所有權人共有部分建 號：蘆竹區羊稠段491 ）及法定空地皆屬共用部分，其由本 社區全體住戶共同使用及維護管理。但不包括登記在各棟區 權人所持有之共用部分所屬一樓梯廳地面層，其建號分別為 （蘆竹區羊稠段建號A 棟：492 、B 棟：493 、C 棟：494 、D 棟：495 、E 棟：496 ），使各棟門禁獨立使用。但如 遇緊急避難時，需開放全體住戶所使用。」等情，亦有系爭 區權人會議之系爭決議在卷可查（見本院卷第63頁），堪信
為真實，合先敘明。
㈢、原告固主張：倘遇天候不良颳風下雨、行動不便使用輪椅、 攜帶嬰兒推娃娃車、攜帶重物或緊急避難逃生時，後棟住戶 須搭電梯至地下二樓轉乘前棟電梯出入社區門口；而住戶欲 前往D 棟之公共休閒設施時，亦須搭電梯至地下二樓轉乘D 棟電梯前往，上開已為生活利用上不可或缺之途徑，是上開 決議違反公寓大廈管理條例第7 條而屬無效云云。惟依系爭 社區中庭空拍照片、系爭社區之平面圖（見本院卷第147 頁 、第153 至161 頁、第247 頁），可見系爭社區A 、B 、C 、D 、E 各棟住戶均可透過各棟獨立之電梯搭至各棟一樓梯 廳，通至中庭出入系爭社區大門，或透過中庭亦有通往地下 一樓公共休閒設施之入口，且自系爭社區之中庭照片（見本 院卷第153 頁）中亦清晰可見中庭之無障礙坡道業已設置完 成，並無不便於行動不便住戶透過中庭通往大廳之情事，抑 或可透過前後棟相連之地下二、三樓層前往D 棟之公共休閒 設施。又原告所稱之天候不良、推娃娃車、攜帶重物等情狀 ，並非不得如上述透過其他途徑出入社區、前往公共休閒設 施，尚不得僅住戶為圖一時便利之通行方式，即謂該方式為 所有住戶通行之必要路徑。據上可知，系爭社區住戶既非僅 能搭電梯至地下二樓轉乘前棟之電梯出入社區、或搭電梯至 地下二樓轉乘D 棟電梯前往公共休閒設施之一途，則原告所 主張之通行方式僅可認係距離較近、較便利於部分住戶之路 徑，不可即謂該等通行方式為系爭社區之住戶於生活利用上 不可或缺之途徑，原告復未提出其他證據以實其說，是原告 此部分主張，自難採認。
㈣、原告復主張：系爭社區住戶於搬遷或廠商運送如冰箱之大型 物件時，因車道之排風管設計，且冰箱加計貨車車體之總高 度已逾260 公分，故僅能由送貨員將貨物以輪板或推車人力 推至D 棟地下一樓電梯口，搭至地下二樓再分送至各棟電梯 轉乘至住戶處，此亦為住戶生活利用上不可或缺之途徑云云 。惟系爭社區車道入口處之限制高度為2 公尺，且地下一樓 地板至樑柱之高度為240 公分，地下二樓地板至排風管之高 度僅206 公分，乃兩造所不爭執，並有兩造就系爭社區協同 會勘之會勘報告書、系爭社區之車道、地下樓層照片可查（ 見本院卷第325 頁、第298 至301 頁、第356 至359 頁）， 是不論係系爭社區之車道入口或地下一樓、地下二樓之樓板 ，其可供通行之高度均不足260 公分，自亦均無從依原告所 述之方式為運送。復以，原告亦當庭自承：「（問：依據上 開B2平面圖，原告主張貨車過高時，只能用D 棟的B1轉乘到 B2？）是的，因為要由D 棟B1的電梯到達B2之後，再前往各
棟的電梯。準備四狀寫到高度超過260 公分是冰箱加上車體 的高度，已經超過我們車道入口限高的2 公尺高度，已經無 法進入，所以像這類的東西都是貨車停車在社區門口卸貨， 由送貨員用推車送到D 棟的B1電梯。」等語（見本院卷第37 6 頁），可知系爭社區之住戶長期均係以送貨員將貨物在社 區門口卸貨，由送貨員用推車進行運送等情，顯見原告所主 張：因搬運大型貨物時，車體加貨物之總高度已逾260 公分 ，故必須將貨物推至地下一樓，再搭乘D 棟電梯至地下二樓 轉乘各棟電梯云云，並不足採，自難認為生活利用上不可或 缺之途徑，是原告此部分之主張，亦非有據。至原告所稱本 院107 年度訴字第3072號判決，乃係以管理委員會並無就住 戶之電梯使用為限制之權為由，而判決「中悅麗池公寓大廈 管理委員會於106 年8 月26日第19屆管理委員會會議通過有 關『B 棟出入口僅限B 棟住戶用，方能確保該棟住戶之居家 安全』之決議無效」，有該判決在卷可參（見本院卷第65至 71頁），顯與本件爭點無涉，原告應有誤會，附此敘明。五、綜上所述，系爭決議通過修正系爭社區規約第5 條，僅係單 純針對各棟一樓梯廳之地面層為獨立門禁管制，並無違反公 寓大廈管理條例第7 條第2 款、第5 款之情事，故原告以此 主張系爭決議無效，洵屬無據。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併 予敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 28 日
民事第三庭 法 官 張世聰
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 6 月 1 日
書記官 顏崇衛