分割共有物等
臺灣桃園地方法院(民事),訴字,108年度,1865號
TYDV,108,訴,1865,20210528,1

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第1865號
原　　　告　蒙道明　

訴訟代理人　陳郁婷律師
複　代理人　蘇育鉉律師
　　　　　　王介文律師
　　　　　　高映容律師
被　　　告　蒙公明　




訴訟代理人　王羽潔律師
上列當事人間請求分割共有物等事件，於民國110 年5 月10日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
兩造共有坐落於桃園市○○區○○段○○○○○地號土地及其上二八一七建號，門牌號碼為桃園市○○區○○路○段○○○號五樓之建物，應予以變價分割，所得價金，按如附表所示兩造土地及建物之權利範圍比例分配之。
被告應給付原告新臺幣參拾玖萬壹仟玖拾伍元，及其中新臺幣參拾肆萬伍仟壹佰零捌元自民國一○八年六月十七日起、其中新臺幣肆萬伍仟玖佰捌拾柒元自民國一○九年八月一日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項訴訟費用由兩造依附表「建物應有部分」欄所示之應有部分比例負擔；本判決第二項訴訟費用由被告負擔百分之八十七，餘由原告負擔。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣參拾玖萬壹仟玖拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1 項定有明文。本件原 告請求分割之坐落桃園市○○區○○段00000 地號土地暨其 上同段2817建號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○路0 段 000 號5 樓，下合稱系爭房地），係位於本院轄區，本院就 本件分割共有物訴訟自有管轄權，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之



基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款定有明 文。查本件原告起訴時聲明請求：㈠兩造共有系爭房地應予 變價分割，所得價金按兩造應有部分之比例分配。㈡被告應 給付原告新臺幣（下同）50萬8,860 元及自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢ 被告應自民國108 年5 月1 日起至第一項所示不動產分割完 成之日止，按月給付5,445 元予原告。㈣第二項聲明，原告 願供擔保請准宣告假執行（見本院108 年度桃司調字第139 號卷〈下稱調解卷〉第9 頁）；嗣原告之聲明迭經變更，最 後於109 年10月8 日更正聲明為如下列聲明欄所示（見本院 卷二第208 頁）。核原告所為聲明之變更，係基於同一基礎 事實；另請求金額之變更，則屬擴張或減縮應受判決事項之 聲明，參諸首揭規定，要無不合，均應予准許。貳、實體事項：
一、原告起訴主張：系爭房地為兩造共有，應有部分如附表所示 ，系爭房地並無不能分割之情事，亦未定有不分割之期限， 兩造既無法達成分割之協議，爰請求裁判分割。系爭房地為 大樓5 樓，現由兩造共同出租第三人使用，即本件如採原物 分割顯有困難且非妥適，爰依民法第823 條第1 項及第824 條規定，請求變價分割，所得價金按兩造應有部分之比例分 配。又原告委任被告管理系爭房地出租及租金帳戶事宜，被 告違反職務並未按期給付租金予原告，甚至利用職務之便盜 領原告租金帳戶之款項，顯已違反委任意旨，爰依民法第54 9 條第1 項規定，以本件起訴狀作為終止委任意思表示通知 ，並依民法第541 條第1 項規定請求被告返還100 年4 月至 108 年4 月之租金收入38萬4,863 元【計算式：133 萬2,00 0元（100 年4 月至108 年4 月之租金總額）－16萬5,749元 （原告同意扣除之成本支出）×33％（原告應有部分比例） ＝38萬4,863 元】，另依民法第179 條規定請求被告給付10 8 年5 月起至109 年7 月止之租金收入6 萬4,350 元【計算 式：19萬5,000 元（108 年5 月至109 年7 月之租金總額） ×33％（原告應有部分比例）＝6 萬4,350 元】等語。並聲 明：㈠兩造共有之系爭房地應予變價分割，所得價金按附表 所示兩造應有部分比例分配。㈡被告應給付原告44萬9,213 元，及其中38萬4,863 元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘6 萬4,350 元自109 年8 月1 日起，均至清償日止，按週年利 率百分之五計算之利息。㈢第二項聲明，原告願供擔保請准 宣告假執行。
二、被告則以：




㈠兩造為兄弟關係，因原告向父母提議投資法拍屋，遂於100 年1 月間由母親蒙葉璧瑜及原告共同出資，投標購得系爭房 地，原告與蒙葉璧瑜並合意將系爭房地登記為分別共有，由 原告取得33% 、被告取得33% 、蒙葉璧瑜取得34% 之應有部 分。嗣於100 年2 月間，原告與蒙葉璧瑜另約定各出資一半 ，並先由蒙葉璧瑜代墊原告之出資，投標購得門牌號碼為新 北市○○區○○路000 巷00號8 樓之1 之不動產，並登記為 分別共有，原告與蒙葉璧瑜各取得50% 之應有部分。然原告 並未將蒙葉璧瑜所代墊之款項全數返還，蒙葉璧瑜考量原告 尚有未返還之法拍屋代墊款及過往多筆借款未還，便要求將 系爭房地之租金扣除相關稅捐、管理、修繕維護等成本支出 費用後之租金餘額，全數歸蒙葉璧瑜所有，用以扣抵原告積 欠之款項，並經原告允諾。復因原告與蒙葉璧瑜長期旅居加 拿大，遂委託在臺之被告將系爭房地予以出租，並由原告代 表開立銀行帳戶交由被告使用，被告則依蒙葉璧瑜與原告之 約定管理系爭房地之租金，未曾將租金挪為私有。嗣蒙葉璧 瑜因感念被告之照顧而將伊所有系爭房地34 %之應有部分贈 與被告，被告仍持續依照蒙葉璧瑜指示管理租金。上開租金 處理模式，行之數年，原告均未曾提出異議。
㈡系爭房地之租金歸蒙葉璧瑜所有，用以扣抵原告積欠父母之 款項，此為系爭房地之使用目的。而原告積欠父母之款項迄 今尚未扣抵完畢，倘若將系爭房地予以變價分割，將導致上 開使用目的無法達成，亦與蒙葉璧瑜與原告間就系爭房地之 管理約定相悖，故原告請求分割系爭房地，洵屬無據。系爭 房地之租金既已悉歸蒙葉璧瑜所有，原告對於其應有部分比 例之租金則已喪失收取權利，故原告主張依民法第541 條第 1 項之規定，請求被告返還租金，即屬無據。又被告雖有依 蒙葉璧瑜指示代為管理租金，然從未將系爭房地之租金挪為 己用，故未受有任何利益，且原告本無收取租金之權利，則 亦無受損害之情，是以原告主張依民法第179 條之規定請求 被告給付租金，亦無理由。退步言之，縱認為系爭房地無不 能分割之情事，且原告有收取其應有部分比例之租金之權利 ，然系爭房地並無「原物分配顯有困難」之情，原告逕自請 求變價分割，顯無理由。且系爭房地之租金收入應扣除系爭 房地之相關稅捐、管理、修繕維護等成本支出費用，始符法 制。
㈢就附表成本支出費用表示意見如下：
⒈編號1 至編號31部分：
⑴此部分係整理自原證3 號之對帳表（下稱系爭對帳表），被 告業於101 年6 月13日寄送電子郵件檢附系爭對帳表予原告



及兩造父母，系爭對帳表所列項目及其支出、存入之金額， 原告與蒙葉璧瑜均未曾爭執或要求修改，並經兩造、蒙葉璧 瑜同意及核實認可，原告於時隔8 年後始爭執系爭對帳表之 支出項目不實，顯有違誠信原則，並有權利濫用之情。 ⑵編號1 契稅、編號2 地政規費，均是被告於100 年2 月10日 親自辦理繳納，此有桃園市桃園地政事務所檢附之系爭房地 於100 年2 月11日以「拍賣」為登記原因之土地登記案件資 料可稽，並經證人蒙葉璧瑜證述綦詳。原告辯稱編號1 契稅 為其親自至桃園市公所繳納辦理，誠與事實不符，該款項自 應從租金中扣除。
⑶編號3 至編號15部分，原告主張該等費用為原告用自己之金 錢繳納云云，然上開費用係原告依蒙葉璧瑜指示，自兩造父 親郵局帳戶中於99年12月9 日、100 年1 月6 日、10日、24 日及31日分別提領1 萬元、33萬7,000 元（部分款項用作系 爭房地之投標金）、10萬元（用作系爭房地之投標金及相關 程序稅捐費用等）、2 萬元、1 萬元等款項所支應，而後原 告前往大陸工作，便將其所有永豐銀行帳戶與提款卡交由被 告，由被告接續處理系爭房地之過戶、點交、整理、維護、 出租等事宜，期間因原告永豐銀行帳戶之餘額不足以支應系 爭房地之相關費用，被告則依蒙葉璧瑜之指示於100 年3 月 20日自兩造父親郵局帳戶中提領2 萬元，用以支應系爭房地 之費用。承上，編號3 至編號15項目之費用，並非原告以其 所有金額所支出，而係蒙葉璧瑜所支出，自應於租金中予以 扣除。
⑷編號19部分，其繳款時間（100 年6 月14日）雖在房客李宗 洲承租期間（自100 年4 月15日起），惟該款項係屬於承租 前積欠之瓦斯費用，故非由房客負擔，應自租金中扣除。 ⑸編號21、24～27、29、31之「Processing fee for Alex 」 項目，係因被告於工作繁忙之際需抽空往返臺北、桃園處理 系爭房地之管理維護、出租等事宜，備極辛勞，原告與蒙葉 璧瑜感念被告之付出，故於系爭房地之租金收入中每月額外 撥付1,000 元作為貼補被告之費用，此為原告與蒙葉璧瑜所 同意，故被告始將該筆項目列入系爭對帳表中，原告於收受 系爭對帳表後，亦無任何異議之情，卻於數年後推翻其本意 稱伊未同意支付該項目之費用，無視被告多年來管理維護、 操持出租事宜之辛勞，而欲坐享租金之全額利益，難謂公允 。
⒉編號32至編號94部分：
⑴編號32、94之「Processing fee for Alex 」項目之費用之 扣除，說明同前。




⑵編號40、85、86、87部分所列之水電、瓦斯費用，均為房客 退租後始收到之費用單據，而該等房客於搬離系爭房地後對 於上開費用均置之不理，被告考量以訴訟方式追討之成本過 大且遠逾追討之利益，經向蒙葉璧瑜報告並獲其同意後，由 租金收入中撥款繳納，以維護系爭房地之使用，業經蒙葉璧 瑜證述綦詳，該等費用自屬管理維護成本，自應於租金中予 以扣除。
⑶編號72、75部分所列之管理費，已由被告繳納完畢，該等費 用屬管理維護成本，自應於租金中予以扣除。至原告稱依據 被證1 號105 年5 月14日與單立平所簽訂之租約第19條約定 管理費由承租人負擔，而主張上開期間之管理費應由單立平 負擔，不得自租金中扣除云云，顯有誤會。蓋詳觀被證1 號 向來之租賃契約可知，除前述105 年5 月14日租約外，管理 費均係約定由出租人負擔，與單立平間103 年6 月21日第一 份租約、104 年6 月13日第二份租約均係如此，每次續約時 均係延續相同條件出租，至於105 年5 月14日第三份之租約 僅係因被告於文具店購買租賃契約時，未留意該定型化條款 中列有管理費由承租人負擔之約定，然依照相同條件延續租 約之意旨，管理費仍係由出租人負擔，此業經證人蒙葉璧瑜 證述綦詳。
⑷編號59部分之支出，有免用統一發票收據為憑，足見確有此 筆費用之支出，原告辯稱該單據非統一發票而無法證明有此 支出云云，顯有誤會。再者，關於103 年6 月28日期間之編 號56至編號61等項目，係因前一承租人退租後，需要維修整 理屋況，以便後續出租，故有相關清運、清潔、油漆木工、 家具電器等設備之修繕購買等支出。
⑸編號62、88部分之支出，係因被告請當時之社區主任委員協 助留意租客訊息而出租，故於103 年7 月（辛翊婕主任委員 ）、106 年8 月系爭房地出租後，分別有支付當時之主任委 員仲介傭金1 萬6,500 元、1 萬3,000 元。再者，系爭房地 之出租向來係委請當時之主任委員協助尋覓房客，於覓得房 客後，並會支付一個月租金作為傭金，此觀編號12之支出， 原告亦未否認可參（原告僅爭執該傭金係由伊所支出）。至 於證人廖郁雯雖證稱伊沒有支付警衛介紹費或報酬等語，惟 亦不得據此即認被告未曾支付傭金予其委託之主任委員。 ⑹編號90部分之支出，依照與承租人廖郁雯間之租約第9 條第 1 項之約定，冰箱之修繕係屬附屬設備損壞之修繕，應由出 租人負責修繕，經被告與承租人磋商，最後合意由雙方平均 分擔冰箱之修繕費用，故有該筆費用之支出，此有被告與承 租人間往來訊息可參，並經證人廖郁雯到庭證述綦詳。至於



原告辯稱由證人廖郁雯之證述無法確定係何人支付修繕冰箱 的費用，故不得扣除該成本云云，實有扭曲證人證述意旨之 嫌。
⑺編號34、38、41、64、67～69、71、編號76至編號84等項目 ：系爭房地第二任房客單立平、翁若綺退租後，經被告親自 前往查看屋況，屋內除有廢棄物外，並有燈具損壞、牆面泛 黃污損、木質傢俱擦損、環境髒亂等情，被告除親自前往清 理外（故有清潔用品之支出），並有委請專人維修，是有上 開項目費用之支出。然相關支出之單據因時間久遠，未有全 部留存，實屬常情，惟被告確實有進行系爭房地之維修清理 ，始能順利出租予下一任房客，若僅因維修數額難以舉證， 即全數不予採認，實屬過苛，且有顯失公平之情，故請審酌 系爭房地退租後之屋況，以及被告所列支出數額與一般常情 並無嚴重差距，類推適用民事訴訟法第222 條第2 項之規定 ，酌定修繕之數額，並將該成本自租金中扣除，以維公平。 ⑻編號93部分，系爭房地於「109 年1 月至9 月」補繳之管理 費為2,016 元，於「109 年10月至109 年12月」之管理費為 3,829 元，以及「110 年1 月至110 年5 月」之管理費6, 380 元。
㈣原告請求之租金為每月順次發生之債權，應屬民法第126 條 規定所稱之定期給付債權，而有5 年短期時效之適用，其中 房客李宗洲之承租期間為100 年4 月15日起至102 年10月21 日止，然原告遲至108 年4 月始提起本件請求，顯已逾越5 年時效之規定，而不得請求該期間之租金。
㈤原告為證人蒙葉璧瑜之長子，屬血緣至親，而系爭房地之租 金係由被告直接交付證人蒙葉璧瑜，對證人蒙葉璧瑜而言權 益尚有保障，則租金抵充之相關事宜以口頭約定而未簽立書 面，與常情並無不符，原告上開所辯要難採信等語置辯。並 聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如為不利之判決，被告願供擔保 請准免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠分割共有物部分：
⒈經查，原告主張其與被告共有系爭房地，應有部分如附表所 示乙節，為被告不爭執，並有系爭房地土地及建物登記謄本 為證（見本院卷一第29、31頁），是此部分之事實應堪認定 ，合先敘明。
⒉按各共有人，得隨時請求分割共有物；但因物之使用目的不 能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823 條第1 項定有明文。又共有物之分割，依共有人協議之方法 行之；分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人



之聲請，命為裁判分割之分配，同法第824 條第1項、第2項 規定甚明。次按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有 物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經 濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合 理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（ 最高法院93年度台上字第1797號民事裁判意旨參照）。第按 共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難時 ，則予變賣，以價金分配於各共有人（最高法院51年台上字 第271號判例意旨參照）。
⒊依系爭房地土地及建物登記謄本所示，系爭土地之使用分區 及使用地類別均為空白（見本院卷一第31頁），而系爭房屋 登記主要用途為住家用（見本院卷一第29頁），可知系爭房 地並無因物之使用目的不能分割之情形。被告以系爭房屋出 租第三人使用，租金歸蒙葉璧瑜所有，用以扣抵原告積欠父 母之款項，此為系爭房地之使用目的云云，應屬誤會。又兩 造間復無不能分割之約定，且兩造迄本院言詞辯論終結前， 對於系爭房地之分割方式仍未能達成一致之協議，足認兩造 對於系爭房地之分割方法不能協議決定，則原告依上開規定 訴請裁判分割系爭房地，自無不合，應予准許。 ⒋按分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌 當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之 利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之 拘束。經查，系爭房地為鋼筋混凝土造之13層樓公寓之第5 層，樓層面積總計僅58.72 平方公尺，共有人有2 人，如採 原物分割，每人分得之面積甚小，且系爭房地對外出入口僅 有一處，使用上具有不可分性，各共有人將無法利用所分得 之房地，是原物分割並不符合共有人所需，甚且減損系爭房 地應有之經濟價值及共有人之權益，採原物分割並不妥適。 再系爭房地坐落桃園區，交通便利，居住環境良好之地段， 倘透過變賣方式，基於市場之自由競爭，可使系爭房地之市 場價值極大化，對於共有人而言，自屬有利。故本院審酌兩 造利益，及顧及社會資源及經濟效益，認為原告主張以變價 分割方法，變賣共有物分配價金，核屬適當。
⒌綜上，系爭房地既未訂有不分割之期限，且共有人亦未能達 成分割之協議。從而，原告依民法第823 條第1 項、第824 條第2 項之規定，訴請就共有人共有之系爭房地予以變賣後 ，將所得價金按兩造應有部分之比例予以分配，即屬有據， 應予准許。
㈡給付租金部分：
⒈按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方



允為處理之契約。受任人處理委任事務，應依委任人之指示 ；受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應 交付於委任人；當事人之任何一方，得隨時終止委任契約， 民法第528 條、第535 條、第541 條第1 項、第549 條第1 項定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害 者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者 ，亦同，民法第179 條定有明文；又民法第818 條所定各共 有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係 指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內 ，可按其應有部分行使用益權而言，故共有人如逾越其應有 部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益 ，其所受超過利益，要難謂非不當得利（最高法院55年台上 字第1949號判例參照）。
⒉經查，兩造就系爭房屋依委任關係，委任被告出租系爭房屋 ，是被告依委任關係取得之租金，自應依委任之法律關係給 付原告。而被告因委任關係就系爭房屋於100 年4 月15日至 102 年10月21日期間出租訴外人李宗洲，每月租金為1 萬5, 000 元；103 年7 月2 日至106 年6 月30日期間出租訴外人 單立平、翁若綺，每月租金為1 萬6,500 元；106 年8 月1 日至109 年7 月31日期間出租訴外人廖郁雯，每月租金為1 萬3,000 元，總計取得租金152 萬7,000 元【計算式：46萬 5,000 元（100 年4 月至102 年10月之租金）＋59萬4,000 元（103 年7 月至106 年6 月之租金）＋27萬3,000 元（10 6 年8 月至108 年4 月之租金）＋19萬5,000 元（1 萬3,00 0 元×15月〈108 年5 月1 日至109 年7 月31日〉）＝152 萬7,000 元】等情，有房屋租賃契約書及房屋展延聲明書（ 見本院卷一第73至157 頁）在卷為憑，並為兩造所不爭執（ 見本院卷一第59、65、265 頁）。又原告業已依民法第549 條第1 項規定，以起訴狀繕本送達作為終止系爭房屋委任契 約之意思表示（見調解卷第15頁、本院卷一第241 頁），該 繕本已於108 年6 月6 日寄存送達被告（見調解卷第75頁） ，則該委任契約業已於108 年6 月終止，於委任契約終止後 ，被告收受原告就系爭房屋應有部分之租金部分即無法律上 之原因，並致原告受有損害，則原告依民法第179 條規定， 請求被告返還終止委任契約後此部分房屋租金（即108 年7 月至109 年7 月按其應有部分核算之租金），為有理由，應 予准許。
⒊被告雖辯稱原告就其所有系爭房地應有部分之租金均用以抵 銷其積欠母親之債務云云。惟查，證人即兩造之母親蒙葉璧 瑜於本院審理時證稱：「（問：就上開出租不動產的租金部



分，如何分配，妳是否知悉？) 除了房子本身開銷之外，因 為原告欠我很多錢，他在買到桃園房子之前，他就說要把桃 園房子的租金一部分抵他的債務。」、「（問：如何抵？） 扣除開銷之後，有剩下的租金，原告的部分全部要抵他的債 務。」、「（問：此部分，是否有抵銷過了？）有，我沒作 帳，現在剩多少的債務我沒有辦法計算，因為很長的時間， 原告拿了我很多錢。」、「（問：你所稱原告積欠你債務， 總額為多少？）原告有開了一張單子是400 萬元的人民幣… 」、「（問：除了方才證人提出的400 萬元人民幣債務外， 原告是否還有積欠你其他債務？）原告有欠我其他債務，但 沒有說要用租金來抵。」等語（見本院卷二第261 、266 頁 ），可知證人蒙葉璧瑜雖稱原告以系爭房屋租金抵銷積欠其 債務，然卻不清楚目前已清償多少債務，顯與常情不符；證 人蒙葉璧瑜復稱有收取原告就系爭房屋應有部分之租金，然 觀諸被告所製作之系爭對帳單，系爭房屋之租金均係匯入原 告永豐銀行之帳戶，並非證人蒙葉璧瑜之帳戶，且租金匯入 原告帳戶後亦無法看出有經證人蒙葉璧瑜按月收取之情，此 有原告永豐銀行帳戶往來明細可憑（見調解卷第45至50頁） ；又證人蒙葉璧瑜證稱其與原告間除人民幣400 萬元債務外 ，就原告其餘積欠之債務並未以系爭房屋租金抵銷，核與被 告答辯所稱原告係同意租金折抵其未返還之法拍屋代墊款及 過往積欠證人多筆借款等情不符，可見證人蒙葉璧瑜前開所 述諸多可疑之處，且與被告所辯亦非相符，難認其證述可採 。此外，被告並未能再就此部分舉證以實其說，故被告以系 爭房屋出租第三人使用，租金歸蒙葉璧瑜所有，用以扣抵原 告積欠父母之款項云云，不足採信。
⒋被告辯稱系爭房屋之租金應扣除如附表所示系爭房屋之相關 稅捐、管理及修繕維護等成本支出費用云云。茲說明如下： ⑴附表編號2 「桃園臻愛歐洲地政規費（977 元）」、16「臻 愛歐洲對講機及馬桶修漏（1,900 元）」、17「臻愛歐洲ho using tax （1,925 元）」、18「臻愛歐洲管理費（1 萬2, 625 元）」、20「臻愛歐洲地價稅（216 元）」、22「臻愛 歐洲地價稅-Mo my（222 元）」、23「臻愛歐洲地價稅-Ale x （216 元）」、28「臻愛歐洲管理費（101 年4 月至102 年3 月）（1 萬2,625 元）」、30「臻愛歐洲房屋稅（4,57 5 元）」、33「臻愛歐洲地價稅（654 元）」、35「熱水器 IC（1,500 元）」、36「臻愛歐洲管理費2013/4～2014/3（ 1 萬2,625 元）」、37「臻愛歐洲房屋稅（4,487 元）」、 39「臻愛歐洲電費（6,116 元）」、42「臻愛歐洲地價稅（ 803 元）」、43「臻愛歐洲水費（208 元）」、44「臻愛歐



洲瓦斯費（542 元）」、45「臻愛歐洲電費（929 元）」、 46「臻愛歐洲水費（759 元）」、47「臻愛歐洲瓦斯費（28 0 元）」、48「臻愛歐洲電費（349 元）」、49「臻愛歐洲 水費（76元）」、50「臻愛歐洲電費（350 元）」、51「臻 愛歐洲水費（71元）」、52「臻愛歐洲房屋稅（4,398 元） 」、53「臻愛歐洲瓦斯費（120 元）」、54「臻愛歐洲管理 費（103 年4 月至104 年5 月）（1 萬3,677 元）」、55「 臻愛歐洲電費（349 元）」、56「整容鏡（1,200 元）」、 57「冷氣（8,000 元）」、58「洗衣機（3,500 元）」、63 「臻愛歐洲地價稅（803 元）」、65「臻愛歐洲房屋稅（4, 300 元）」、66「臻愛歐洲管理費（104 年5 月至105 年6 月）（1 萬3,794 元）」、70「臻愛歐洲地價稅（803 元） 」、73「臻愛歐洲房屋稅（4,219 元）」、74「臻愛歐洲地 價稅（1,372 元）」、89「臻愛歐洲管理費（107年6 月至 108 年5 月）（1 萬2,625 元）」、91「臻愛歐洲管理費（ 108 年6 月至108 年9 月）（4,796 元）」、92「臻愛歐洲 管理費（108 年10月至109 年9 月）（1 萬2,625元）」， 以及109 年1 月至110 年5 月之臻愛歐洲管理費1 萬2,225 元（計算式：5,845 元＋6,380 元，見本院卷三第44頁、第 4 頁）等項目，共計16萬3,836 元，有被告所提房屋稅暨地 價稅繳款書、臻愛歐洲社區管理委員會管理費調漲公告、收 據暨繳款單、欣桃天然氣股份有限公司收據、臺灣電力公司 收據、台灣自來水股份有限公司水費通知及收據、巧成傢俱 行出具之估價單、尚豐電器有限公司服務登記單，及臻愛歐 洲社區管理委員會109 年8 月7 日臻歐函字第109080701 號 函在卷可稽（見本院卷一第159 至227 頁，卷二第154 、16 6 頁，卷三第70、72頁），並經巧成傢俱行函覆：確有在10 3 年6 月23日出售立鏡1 只，價值1,200 元，並已收清款項 等語（見本院卷二第92頁），尚豐電器有限公司函覆：客戶 來本公司看產品後，再三確定後經過同意，金額認定，請本 公司派專人送到指定地點，貨到付款，銀貨兩訖等語（見本 院卷二第94頁）；證人蒙葉璧瑜證述：「（問：你方稱要扣 除房屋開銷，房屋開銷事情與費用由誰處理？）蒙公明，… 」、「（問：系爭房屋出租期間的大樓管理費，是由房客負 擔？還是由房東負擔？）是由房東負擔。」等語綦詳（見本 院卷二第262 、264 頁），且為原告不爭執（見本院卷二第 232 至234 頁），應予扣除。
⑵原告主張附表編號1 由其現金支付，編號3 ～15之項目款項 係自其所有之永豐銀行帳戶中支出，不得從原告應得之租金 中扣除云云。經查，原告主張於100 年1 月31日、2 月1 日



分別存入1 萬9,700 元、2 萬9,800 元至其名下永豐銀行帳 戶（下稱系爭帳戶），加上系爭帳戶之餘額4,606 元，系爭 帳戶之款項共計5 萬4,106 元等語，業據其提出帳戶往來明 細查詢為憑（見本院卷一第285 頁），且有永豐商業銀行所 檢附之原告金融資料可稽（見本院卷二第96、100 頁），則 其主張尚非無據。又被告主張業於101 年6 月13日寄送電子 郵件檢附就系爭房屋出租之支出與收入事宜之系爭對帳表予 原告及兩造父母，系爭對帳表所列項目及其支出、存入之金 額，原告與蒙葉璧瑜均未曾爭執或要求修改，可認業經渠等 核實認可一節，業經證人蒙葉璧瑜證述：「（〈提示原證3 表格〉問：有無看過此郵件？）我先生看過，我先生有告訴 我，我後來才看到…帳目部分，我也有看過。」、「（問： 上面所列的帳目資料，是否有經過核對？）我在臺灣的時候 ，有核對過。兩造也都有校對過。我們有用電話聯繫，是每 一次被告作帳以後，我們都有看。…」、「（問：對帳的表 格是誰製作的？）是被告做的。」等語綦詳（見本院卷二第 264 、265 頁），原告亦未爭執其曾收受系爭對帳單且未提 出異議一情，堪認系爭對帳單確實於當時業經兩造核實認可 ，是系爭對帳單上所列之支出與收入即應認定屬實。則自系 爭對帳單內容以觀，第一欄即記載系爭帳戶現金5 萬4,106 元，堪認原告上開主張系爭帳戶內原有現金5 萬4,106 元確 屬實在。再自系爭對帳單內容觀之，附表編號3 ～8 項目之 款項係系爭帳戶5 萬4,106 元款項中扣除支出，系爭帳戶之 5 萬4,106 元款項於100 年3 月5 日支出「修桃園水總開關 」後，僅餘3,808 元，而扣除其後編號8 「桃園清運」費用 2,800 元，剩下僅1,008 元，不足以支付編號9 ～15項目之 費用。是原告主張附表編號3 ～8 項目費用由其支出，不應 扣除，應屬可採。至其餘編號9 「臻愛歐洲電視櫃」（4,80 0 元）、編號10「臻愛歐洲座墊」（1,500 元）、編號11「 修冷氣」（3,000 元）、編號12「房屋仲介佣金（1 萬5,00 0 元）」、13「瓦斯欠費（7,100 元）」、14「管理員紅包 （3,600 元）」、15「李先生零碎修繕（1,900 元）」項目 款項支出，尚難認定該等款項係由原告所支付，故該等款項 共計3 萬6,900 元，應予扣除。
⑶原告主張附表編號19「瓦斯欠費（2,100 元）」、40「瓦斯 費（3,264 元）」、72「管理費（105 年6 月至106 年5 月 ）（1 萬2,625 元）」、75「管理費（106 年6 月至107 年 5 月）（1 萬2,625 元）」、85「瓦斯費（412 元）」、86 「電費（1,164 元）」、87「水費（354 元）」項目之款項 ，應由承租人自行負擔不得自原告之應得租金中扣除云云。



經查，系爭房屋之管理費應由房東負擔一節，業經證人蒙葉 璧瑜證述綦詳（見本院卷二第264 頁）；原告雖主張依被證 1 之被告與單立平間105 年7 月至106 年6 月之房屋租賃契 約第19條約定管理費由乙方（即房客）負擔，故編號72、75 所列之管理費應由承租人單立平負擔云云，惟查，觀諸被告 所提被證1 之租約，其中承租人為李宗洲、廖郁雯之租約均 約定管理費由出租人負擔（見本院卷一第75、119 、133 、 147 頁），承租人為單立平之3 份租約中，前2 份租約並未 載明管理費由何人負擔之相關文字，僅第3 份租約第19條規 定管理費由承租人負擔（見本院卷一第101 至115 頁），堪 認被告辯稱系爭房屋出租期間之管理費均係約定由出租人負 擔，與單立平就系爭房屋所簽立之前2 份租約亦係如此約定 ，每次續約時均延續相同條件出租，原告所舉前開租約僅係 因被告於文具店購買租約時，未留意該定型化契約條款中有 管理費由承租人負擔之約定而漏未刪除等語，尚非虛妄。至 原告主張附表編號19、40、85～87之水費、電費及瓦斯費款 項依租約約定應由承租人自行負擔，不得自原告應得之租金 中扣除云云，惟查，編號19之瓦斯欠費款項業經兩造於系爭 對帳單中同意及核實認可（見調解卷第42頁），原告並未為 反對被告先行代墊之意思表示；編號40、85～87所列之水電 、瓦斯費用，被告辯稱係承租人退租後始收到之單據，承租 人未依約繳納，則原告既不爭執被告已先行代墊，且若不先 為代墊，將可能造成系爭房屋遭斷水、電、瓦斯之情形，而 無法出租他人，故仍屬因管理房屋而須支出之成本費用。且 代墊後是否要另行再支出訴訟成本向該欠費房客追討，亦屬 二事，不因有無向該欠費房客追討即否認上開先行代墊款項 為管理成本費用。從而，此部分款項共計3 萬2,544 元仍屬 成本費用之支出，應予扣除。
⑷原告主張其並未同意支付附表編號21、24～27、29、31、32 、94項目之貼補費用予被告，被告辯稱此部分所列款項係原 告貼補其往返臺北、桃園二地處理系爭房屋出租事宜之貼補 費用等語，業經證人蒙葉璧瑜證述：「（問：你與原告之間 有無約定因為管理房屋要給被告報酬？）因為被告需要從台 北到桃園來管理房屋，也很辛苦，所以有跟原告電話口頭約 定1 個月給予新臺幣1,000 元的茶水錢。」等語綦詳（見本 院卷二第263 頁），且系爭對帳單記載帳目至101 年5 月28 日前，於100 年11月14日起按月即記載此項費用，可認原告 確實同意支付此貼補費用予被告。惟本件委任關係既自108 年6 月終止，則自108 年7 月起即難認原告需按月支付1,00 0 元之費用予被告，從而，此部分款項應僅附表編號21、24



～27、29、31、32（編號32費用僅計算至108 年6 月），共 9 萬2,000 元，應予扣除。其餘被告所主張之款項則不應扣 除。
⑸原告否認被告有支出附表編號34、38、41、59～61、64、67 ～69、71、76～84、90之款項。經查，被告辯稱其已支出附 表編號59「清潔+ 修理」之費用500 元，業據提出英宏清潔 所出具之免用統一發票為憑（見本院卷一第221 頁），堪可 採信。又證人即系爭房屋之承租人廖郁雯到庭證述：「（〈 提示卷二被證6 〉問：此LINE對話內容是否為真？）沒有錯 。當時租屋處的冰箱壞掉不冷，我有跟房東先生說，房東先 生同意幫我出一部分的錢，修的費用是2,800 元，（改稱） 因為時間有點久了，房東先生好像是全部幫我出。」、「（ 問：租屋處有無修繕其他部分？）還沒搬進去的時候，有先 去看房子，屋況不是很好，房東先生有更換彈簧床、電燈， 而且有清洗洗衣機、窗簾、地板，將房屋用得很乾淨，我才 入住。所花的費用，我不記得了。我印象中應該是房東出了 ，我方才所稱的房東是蒙公明。」、「（問：系爭房屋牆面 的油漆是否有全面更新？）有。因為我看到牆面都很乾淨， 而且我有一天看到蒙公明有刷油漆。」、「（問：冷氣與熱 水器，在你承租期間內有無修繕狀況？）都沒有。」、「（