臺灣新竹地方法院民事判決
110年度訴字第21號
原 告 莊訓雲
訴訟代理人 范綱祥律師
被 告 蕭婉儀即蕭素卿
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國110年4月19日辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新竹縣○○鄉○○村00鄰○○000○0號房屋全部騰空遷讓返還原告。
被告應自民國109年12月1日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟元，及各期自次月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬元，及自民國110年2月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾壹萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣叁拾叁萬肆仟參佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項各到期部分，於原告每期以新臺幣肆仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣陸萬參仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹拾玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎 事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限， 民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本件原告 起訴時，原訴之聲明為：㈠被告應將門牌號碼新竹縣○○鄉○○ 村00鄰○○000○0號房屋（下稱系爭房屋）全部騰空遷讓返還 原告；㈡被告應自民國109年12月1日起至返還第一項所示房 屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）1萬2,000元，及各 自次月1日起至清償日止，按週年率利百分之5計算之利息； ㈢被告應給付原告21萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起 ，按週年利率百分之5計算之利息；㈣願供擔保請准宣告假執 行。嗣於訴訟進行中具狀更正上開第㈢項之聲明為：被告應 給付原告19萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率
百分之5計算之利息。核原告所為聲明之變更，其請求之基 礎事實仍為相同，且屬單純減縮應受判決事項之聲明，揆諸 前揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：被告自民國93年12月1日起承租原告所有系爭房 屋，最後一次租約租期係自104年12月1日起至109年11月30 日止，共計5年，同時約定租期屆滿除雙方另行訂立書面租 約外，租賃關係即為終止，被告不得主張以不定期租約續約 ，租金為每月1萬2,000元整，應於每月1日以匯款方式給付 （下稱系爭租約）。系爭租約已於109年11月30日屆滿終止 ，經扣除押金2萬元，被告仍積欠租金20萬8,000元，原告就 積欠租金迭經催討，並曾以存證信函催告租期屆滿不予續租 ，要求被告返還租賃房屋並清償所積欠之房租，均未獲置理 。被告嗣後雖3次分別匯款6,000元予原告，惟因上開約定， 故不得主張以不定期租約續約，予以抵充所欠租金後，被告 尚應給付19萬元。另被告雖主張原告曾經同意出租系爭房屋 20年及請求原告減租為每月6,000元云云，然僅為被告之片 面主張，原告從未承諾，實難同意。為此，依兩造間租賃契 約及不當得利之法律關係提起本件訴訟，請求被告返還系爭 房屋、給付所欠租金及現仍占用系爭房屋所受相當於租金之 不當得利等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部騰空遷讓 返還原告；㈡被告應自109年12月1日起至返還第一項所示房 屋之日止，按月給付原告1萬2,000元，及各自次月1日起至 清償日止，按週年率利百分之5計算之利息；㈢被告應給付原 告19萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率百分之 5計算之利息。
二、被告則以：被告自93年12月1日承租系爭房屋迄今已有16年 ，而當初簽約之時，原告親口承諾租期20年，須5年一簽， 被告始放心處理北部房屋後安心入住系爭房屋，並在屋後增 建約8坪大的採光屋、圍牆外增設花台植栽，並在環繞房屋 的三面水溝加上鎳鐵水溝蓋，共花費23萬5,000元，原告亦 無異議。直至第15年下半年，被告因財務問題，請求原告在 第4次合約時能減少租金為每月6,000元，並以上開增建費用 抵充租金，經原告秘書轉告表示原告同意，言明須正式簽約 ，但始終未得合約書，之後竟收到原告寄發之存證信函，然 而被告仍盡所能地在每月底匯款6,000元予原告，是懇請原 告同意能以每月6,000元租金續簽剩餘4年之租約，並以上開 增建費用23萬5,000元抵扣所欠租金等語置辯。並聲明：㈠原 告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願供擔 保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠原告主張被告向其承租系爭房屋使用，自104年12月1日起每 月租金為1萬2,000元，應於每月1日前繳納，而系爭租約已 於109年11月30日期滿終止，且無續約，惟被告迄未搬遷返 還系爭房屋，且積欠租金19萬元未償等情，業據其提出租賃 契約書、存證信函暨收件回執、租金給付情形明細表等件影 本為證（本院卷第13至29頁），核與所述相符。而被告就上 開事實並不否認，僅以原告承諾出租系爭房屋予被告20年、 被告同意減少租金為每月6,000元並以被告所支出之增建費 用23萬5,000元抵充租金等語置辯，是堪認原告主張之上開 事實為真。
㈡按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277條定有明文。又原告於起訴原因已有相當之 證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執 者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁 判（最高法院18年上字第1679號判例參照）。本件被告抗辯 兩造在93年簽定第1份租賃契約書時，原告親口承諾出租系 爭房屋予被告20年不會收回，被告始支出23萬5,000元增建 、修繕系爭房屋週遭環境，嗣於租期至第15年下半年時，經 被告之請求，原告經由秘書轉告同意在簽第4份租賃契約時 減少租金為每月6,000元，並以上開增建費用抵充租金等語 ，但原告均予否認，而被告就其抗辯之事實，未能提出任何 確實之證明方法以證其實，本院自無從逕認原告有上開同意 之事實存在；況查，被告於其答辯書狀同時載明，針對20年 租期部分，「須5年一簽」，可見係為雙方預留不願續租之 自由，故仍應以租賃契約之約定為有效；另針對減少及抵充 租金部分，被告亦稱係原告之秘書轉告同意，但「言明須要 正式簽約」，顯然原告有意保留猶豫期間且應以書面契約之 內容作為最終確定之意思表示，而被告嗣後遲未收受來自原 告之合約書，更為被告所自陳，是堪認兩造並未就被告上開 所辯事實達成意思表示合致，應不發生契約法律效果。 ㈢次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金； 租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人 於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421條第1項、第 439條前段、第450條第1項、第455條前段亦有明定。查兩造 自93年12月1日起即就系爭房屋簽定租約，由被告向原告承 租系爭房屋，而系爭租約係兩造所簽定之第3份契約書，租 賃期間自104年12月1日起至109年11月30日止，系爭租約第3 條：「租金每月壹萬貳仟元整，乙方（即被告）不得藉任何
理由拖延或拒絕。租金乙方應按月給付，乙方於每月一日以 匯款方式支付每月租金，…」、第7條：「乙方於租任（應係 「賃」之誤繕）期滿或租約終止後，應即將房屋遷讓交還， …」、第2條中段：「租期屆滿除雙方另行訂立書面租約外， 租賃關係即為終止，乙方不得主張以不定期租約續約。」， 原告於租期即將屆滿前之109年11月23日以存證信函請求被 告給付積欠之租金及期滿後遷讓返還系爭房屋，該存證信函 已送達居住在系爭房屋之被告，被告迄未遷讓返還房屋，且 系爭租約無視為以不定期間繼續契約之情形，自因租賃期間 屆滿而消滅；又被告自107年6月起未依約按時繳付或未繳足 租金，至本件言詞辯論終結前，於扣除押除押租金2萬元及 期滿後所繳納之1萬8,000元金額後，被告仍有欠繳租金19萬 元。是原告依第455條前段規定、系爭租約第7條約定，請求 被告遷讓返還系爭房屋，及依民法第439條第1項前段規定、 系爭租約第3條約定，請求被告給付積欠之租金19萬元，洵 屬有據。
㈣復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條本文定有明文。又按依不當得利之法則 請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人 受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之 利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土 地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如 無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為 相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意 旨參照）。查原告為系爭房屋之出租人，系爭房屋之使用收 益本應歸其所有，被告與原告間就系爭房屋雖訂有系爭租約 ，惟於109年11月30日已屆滿，業如前述，則被告於系爭租 約屆滿後，已無合法占有權源，仍繼續使用系爭房屋，致原 告受有無法占有、使用、收益系爭房屋之損害，且依上開說 明，被告無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益，並 以被告前依系爭租約承租系爭房屋之租金每月1萬2,000元， 應為適當可採。是以，原告依民法第179條之規定，請求被 告給付自租約屆滿翌日即109年12月1日起至遷讓返還系爭房 屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬2,000元，核 屬有據。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條分別定有明文。本件起訴狀繕本係於110年1月26日以寄存 送達被告（見本院卷第33頁），應於同年2月5日發生送達效 力，故原告請求被告給付積欠租金19萬元部分，併得請求自 110年2月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息 。又被告應按月給付不當得利1萬2,000元部分，係於得利後 始生返還之義務，故應在當月屆滿後始負遲延責任，則原告 請求各自次月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延 利息，亦屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第455條、第179條規定及系爭租約之 約定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並自109年12月1日起至 返還系爭房屋之日止，按月給付原告不當得利1萬2,000元， 及各自次月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息； 暨請求被告給付原告積欠之租金19萬元，及自110年2月6日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予 准許。又兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行， 經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 110 年 5 月 18 日 民事第二庭 法 官 彭淑苑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 5 月 18 日 書記官 林琬茹