返還租賃物
臺灣新竹地方法院(民事),重訴字,109年度,114號
SCDV,109,重訴,114,20210510,1

臺灣新竹地方法院民事判決
109年度重訴字第114號
原 告 鄭澄川
訴訟代理人 粘舜權律師
被 告 和潤土地開發股份有限公司


法定代理人 鍾文焜
訴訟代理人 黃敬唐律師
劉尹惠律師
複代理人 劉昌樺律師
上列當事人間請求返還租賃物事件，本院於民國110年3月25日辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、緣坐落新竹市○○段○○段000○00000地號土地（下稱系爭土地） 原為原告所有，原告於民國105年1月15日就系爭土地與被告 簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），將土地出租予被告經營 使用，約定租期自105年6月19日起至110年6月14日止，每月 租金為新臺幣（下同）25萬元，該契約書並經公證人公證。 嗣原告於107年9月7日就系爭土地及新竹市○○街000號之建物 （下稱194號建物，上開土地及建物合稱系爭土地及建物） ，再與被告簽訂合作契約書（下稱系爭合作契約書），其中 關於系爭土地部分，於該契約書第2項約定由乙方即被告出 資經營停車場，經營條件係如系爭租約，並在該項C約定： 「合作期間：15年。如甲方於合作期間欲作整體開發行為時 『如出售或興建大樓』，甲方得於出售確定或建照核發時逕行 解除本契約。」，其後，原告就系爭土地欲作整體開發，於 108年6月11日再與被告簽訂房地合建分售協議書（下稱系爭 合建契約書），由原告提供系爭土地及同小段235-115地號 土地（下稱系爭合建土地），與被告合作興建名為「榮發大 樓」之建案（下稱系爭建案），於系爭合建契約進行中，系 爭合作契約不受影響，原告仍繼續將系爭土地出租予被告， 由被告作為停車場對外營業出租使用，被告並應按月給付租 金25萬元予原告。然被告自簽立系爭合建契約後至109年2月 間，已有8個月期間，就合建土地開發工程毫無進展，亦未 依系爭合建契約書第7條約定，於簽約後為任何處理地上物



之理清及申請建照之行為，簽立系爭合建契約迄今已近一年 半 ，連建照申請均未送件，遑論取得建照，已有遲延給付 之情形，原告為免工程延宕造成重大損失，且對被告履約執 行合建之能力信賴程度產生質疑，已於109年2月24日以原告 上開給付遲延為由，口頭合法向被告表示終止（解除）系爭 合建契約，並再以準備書二狀繕本之送達，請被告於7日內 完成理清地上物並提出建照申請，逾期則以該書狀繕本送達 被告，為解除系爭合建契約之意思表示。是系爭合建契約已 經原告上開合法終止（解除）而失效。因原告嗣於109年6月 1日，已將三筆系爭合建土地出售予訴外人魏銘慧，並辦妥 所有權移轉登記予魏女，原告乃於109年6月9日，依系爭合 作契約第2項C，以系爭土地已出售他人為由，以存證信函向 被告表示解除（終止）兩造之系爭合作契約，系爭合作契約 既經原告合法解除（終止），原告自得依民法第455條規定 ，請求被告返還租賃之系爭土地。
㈡、系爭合作契約書將系爭租約作為附件，約定系爭土地由被告 經營停車場並繳付租金予原告，其性質仍為租賃契約，而系 爭合建契約書係就系爭土地作整體開發興建房屋出售之協議 ，於合建房屋建築執照核發、系爭合作契約書終止前，系爭 土地之使用，仍依系爭合作契約書履行契約，故系爭合作契 約書與系爭合建契約書為各自獨立之契約書，於系爭合建契 約中，並無任何關於系爭合作契約書內容之約定，可見兩者 契約效力並不影響，系爭合建契約書第15條之約定，亦無撤 銷系爭合作契約書第2項C約定之意思，無後約撤廢前契約內 容之效力，原告本來即可將系爭土地出售予任何人或興建大 樓，只是原告此次合建之合作對象恰巧為被告而已，被告主 張兩造簽訂系爭合建契約後，原告不得再以土地出售他人而 解除系爭合作契約書云云，並不可採。又被告係基於系爭租 約及系爭合作契約書而占有系爭土地，並經營停車場，就系 爭合建契約書部分，被告只進行部分相關建案之書面作業程 序，就現場土地開發建築工程部分，並無進行任何動作，其 並非基於系爭合建契約而占有系爭土地，況系爭合建契約僅 就兩造有關合建之權利義務為約定，並無原告將系爭合建土 地併同移轉占有予被告之約定，自無民法第946條準用同法 第761條規定之適用，可見被告非基於合建契約而占用系爭 土地。是系爭合作契約既已經原告合法終止（解除），被告 自不得再主張基於系爭合作契約，有權占用系爭土地，且被 告既非基於系爭合建契約而占用系爭土地，亦不得主張基於 合建契約書之占有權源，而拒絕返還系爭土地予原告。原告 爰依民法第455條之規定為本件之請求。並聲明：被告應將



系爭土地騰空遷讓返還原告；願供擔保請准宣告假執行。二、被告之答辯：
㈠、原告於105年間欲將系爭土地開發興建大樓出售，乃向被告提 出合作之邀約，因興建工程計畫及相關評估作業非一時半刻 即可完成，故於建案工程動工前，兩造乃合意先於系爭土地 經營停車場以達有效利用土地，原告並同時一併提供其名下 該194號建物大樓與被告合作經營，由被告負責出資翻修並 出租，所得租金收益由兩造依約分攤，雙方因此簽訂系爭合 作契約書。可見系爭土地現雖仍在著手進行申請建築執照之 前置作業準備階段，但被告已為原告賺取之租金收益每月高 達近50萬元，被告並無任令系爭土地閒置荒廢致令原告就系 爭土地之權益受損，而原告於109年2月24日前，亦不曾催告 被告應先將停車場等地上物拆除清空。又被告為執行系爭建 案，已委請訴外人賴興建建築師規劃設計系爭建案，被告並 將賴興建建築師之簡介、作品集及系爭建案建築物平面圖說 、外觀設計、坪效說明等相關資料通知原告，並委請廣告公 司及設計公司進行系爭建案廣告之設計及銷售接待中心及樣 品屋之規劃設計，就系爭合建土地申請建築指示線、系爭23 5-115地號土地申請道路用地逕為分割並新增同段235-125地 號土地，復向新竹市○○○○○○○○○○○○段00000地號公有畸零地 合併使用，並與銀行商議系爭建案所需辦理信託等相關事宜 等情，兩造並有多次開會簡報並討論合建案之履約進度，可 見被告已戮力依約辦理系爭合建案相關作業程序，並無違反 合建契約給付遲延之情，原告對系爭合建案進度亦瞭若指掌 ，原告卻僅以被告於簽訂系爭合建契約後，未即刻申請建築 執照，遽認被告給付遲延，卻對系爭合建土地所面臨狀況及 被告事前準備作業程序均恝置不論，顯然無據，且原告違反 系爭合建契約第15條約定，將系爭土地出售予魏銘慧以獲取 更大利益，罔顧被告為系爭合建案所為種種努力及付出，是 本件實係原告違約，被告就系爭合建契約目前未取得建照， 並無可歸責之事由。
㈡、再系爭合建契約並無約定被告須於特定期日前完成地上物理 清及取得建築執照，且系爭合建契約亦無因違反第7條約定 即可解除契約之約定。況系爭合建案係因原告違反系爭合建 契約第15條約定，將系爭合建土地出售予魏銘慧，致被告無 從再以原告名義申請建築執照，是原告既已違約在先，則原 告以被告遲延履行系爭合建契約為由逕為解除系爭合建契約 ，自不生解除之效力。又系爭合建契約第15條既已約明「本 約成立之日起，甲（即原告）、乙（即被告）不得將本約土 地於契約存續期間轉讓予他人。」，原告即負有禁止將系爭



土地轉讓予他人之義務，則系爭合作契約第二項C之約定， 原告依系爭合作契約所取得之解除(或終止)權，應係在建照 核發時，而系爭建案之建築執照核發期限既未屆至，原告自 無從依約逕行解除（或終止）系爭合作契約，否則無異使系 爭合建契約書第15條，禁止系爭合建土地轉讓之約定形同具 文。是原告依系爭合作契約書第二項C之約定所為之解除（ 或終止）意思表示即非合法有效，兩造間之系爭合作契約書 之關係既未消滅，被告占有系爭土地即具有正當合法權，自 無返還土地之義務。再被告亦因系爭合建契約而占用系爭土 地，因原告終止（解除）該契約並不合法，則在該契約未合 法終止而有效之情況下，被告基於該契約占用系爭土地亦屬 有權占用，原告本件之請求並無理由。並聲明：原告之訴及 其假執行均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假 執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告於105年1月15日就其所有系爭土地，與被告簽訂系爭租 約，約定將系爭土地出租予被告經營停車場使用，租賃期間 自105年6月15日起至110年6月14日止，共計5年，每月租金2 5萬元。
㈡、兩造於107年9月7日就系爭土地及建物，簽訂系爭合作契約書 ，其中就系爭土地部分，於系爭合作契約書第二項約定：「 A由乙方（即被告）出資經營停車場。B經營條件如公證租賃 契約書。C合作期間：15年。如甲方於合作期間欲作整體開 發行為時『如出售或興建大樓』，甲方得於出售確定或建照核 發時逕行解除本契約。」。
㈢、兩造於108年6月11日，就系爭合建土地簽訂系爭合建契約書 ，並經臺灣新竹地方法院所屬民間公證人洪筱測事務所108 年度新院民公洪字第0309號公證書公證在案。其中上述合建 標的之235-115地號土地，於108年9月17日分割並新增同段2 35-125地號土地。依系爭合建契約第15條前段約定：「本約 成立之日起，甲（即原告）、乙（即被告）雙方不得將本約 土地於契約存續期間轉讓予他人。」
㈣、原告於109年2月間將系爭合建土地出售予魏銘慧，並於109年 6月1日辦妥上開土地所有權移轉登記予魏女。㈤、原告於108年12月間向被告收取於系爭土地經營停車場之109 年1月至6月份租金，並由被告開立支票共計6紙交付予原告 逐月提示兌現。
㈥、富楓測量有限公司於108年10月30日向新竹市政府建築管理科 ，就系爭合建土地申請指定建築線，經新竹市政府於108年1 1月8日以府都建字第1080166634號函，通知該公司繳納費用



後領取前開土地建築線指定圖（見本院卷第195、325頁）。㈦、系爭合建土地與同段210-1地號土地之公有畸零地有合併使用 之必要，此有新竹市政府109年1月22日府都建字第10900211 81號函影本在卷可佐（見本院卷第211頁）。㈧、原告於109年6月9日以原證8存證信函，以其已將系爭土地於 同月1日出售他人為由，依系爭合作契約書第2項C之約定， 向被告表示解除系爭合作契約書（見本院卷第97-101頁）。四、本件爭點及本院之判斷：
　　茲本件兩造間有爭執應予以審究者，在於：㈠、系爭合建契 約第15條之約定，與系爭合作契約書第2項C，即「合作期間 ：15年。如甲方於合作期間欲作整體開發行為時『如出售或 興建大樓』之約定內容是否有關?是否兩造有因系爭合建契約 書之簽訂，而合意限縮系爭合作契約書第2項C，有關原告出 售土地予他人之解約權?㈡、被告就系爭合建契約之履行，是 否有給付遲延?原告以被告給付遲延，據以主張合法解除（ 終止）系爭合建契約，是否有理由?㈢、原告以被告無權占用 系爭土地，依民法第455條之規定，請求被告遷讓返還系爭 土地予原告，是否有理由?爰予以論述如下。
㈠、系爭合建契約第15條之約定，與系爭合作契約書第2項C，即 「合作期間：15年。如甲方於合作期間欲作整體開發行為時 『如出售或興建大樓』之約定內容是否有關?是否兩造有因系 爭合建契約書之簽訂，而合意限縮系爭合作契約書第2項C， 有關原告出售土地予他人之解約權?
１、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。而解釋當事人之契約，應以當 事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及 其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（ 最高法院39年台上字第1053號判例意旨參照）。又解釋契約 ，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真 意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交 易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則 ，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷 之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致 失其真意（最高法院99年度台上字第1421號判決意旨參照） 。
２、查，被告辯稱於簽約系爭合作契約書前之105年間，原告即有 意將系爭土地開發興建大樓出售，並向被告提出邀約合作， 然因興建工程計畫及其相關評估作業非一時半刻即可完成， 兩造除繼續就系爭土地洽談合建計劃外，亦合意在建案工程 動工前，先於系爭土地經營停車場，以便有效利用土地，雙



方遂先後簽訂系爭租約、系爭合作契約書等情，有該二份契 約書影本，及被告提出之被證11原告與被告法定代理人之LI NE對話截圖、被證1被告於107年11月9日與建築師簽約，委 託建築師規劃系爭建案之契約書、被證2於107年、108年2、 3月間，兩造談論系爭建案規劃及被告提供建築師規劃之建 物平面圖說予原告之LINE截圖影本在卷可憑（見本院卷第20 -28、第171-183、295頁），已堪信實。又查，因於107年9 月7日兩造簽訂系爭合作契約當時，雙方就系爭建案之合作 案尚未確定且定案，亦未簽訂系爭合建契約，此有系爭合建 契約係在108年6月11日始簽訂之情可佐，是於此情況下，為 保留予原告仍得自行處分出售系爭土地，或另尋他人進行系 爭建案合建之權利，雙方始為合作契約書第2項C之約定，賦 予原告在與被告就合建案尚未洽談確定並簽訂合建契約前， 仍得解除系爭合作契約，將土地出售他人或與他人合建之權 利，此從兩造洽談系爭合建案之進展情形、系爭合建契約及 合作契約各簽訂之時點，及該合作契約書其第2項C之上開約 定內容即可推知。其後兩造因系爭合建案洽談已定案，原告 已確定找被告進行土地之合建，雙方並因此於108年6月11日 正式簽訂系爭合建契約書，且於第15條約定:「本約成立之 日起，甲、乙雙方不得將本約土地於契約存續期間轉讓予他 人。」（見本院卷第47頁），顯見原告此時已因確定選擇與 被告進行合建，而同意將系爭合建土地交付予被告進行合建 開發，且承諾不得自行再處分、出售土地予他人，始會與被 告為上開之約定。是以於系爭合建契約簽訂後，在合建案之 建照核發，開始就系爭土地進行相關興建事宜之前，因系爭 土地仍可以繼續作為停車場出租使用，故系爭合作契約仍可 繼續執行，其效力仍可繼續存在，惟因原告此時既已與被告 簽約進行合建，則原告此時就合作契約之內容而言，自已寓 有其同意不得再出售系爭土地予他人，並以此為由解除合作 契約，以便其能履行系爭合建契約第15條約定義務之意思， 否則，倘此時認為原告仍能自行任意處分、出售系爭土地予 他人，並得以此為由，依合作契約第2項C上開之約定，解除 系爭合作契約，則兩造簽訂系爭合建契約第15條上開之約定 ，將形同具文，此應非兩造訂立系爭合建契約時之真意。是 以從兩造上開先後簽訂系爭租約、合作契約及合建契約之過 程，探求兩造於訂立系爭合建契約時之真意，雖然當時兩造 未就原已訂立之合作契約書第2項C之約定內容加以修正，然 應可認定雙方已合意，原告於兩造簽訂系爭合建契約後，【 在系爭合建契約效力仍有效】之情況下，原告不得再自行處 分出售系爭土地予他人，並以此為由主張解除系爭合作契約



，即有限縮原告就合作契約上開約定解除權行使之情形。原 告主張系爭合作契約與合建契約各自獨立，效力互不影響， 並無以合建契約第15條在後之約定，變更合作契約上開約定 之內容云云，尚不可取，被告辯稱於兩造簽訂系爭合建契約 時，雙方已合意原告不得再自行處分出售系爭土地予他人， 並以此為由解除系爭合作契約乙節，堪以採認。㈡、被告就系爭合建契約之履行，是否有給付遲延?原告以被告給 付遲延，據以主張合法解除（終止）系爭合建契約，是否有 理由?
１、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；契約當事人之一方遲延 給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內 不履行時，得解除其契約。民法第229條第2項、第255條固 有規定。惟債權人欲以債務人給付遲延據以行使其契約之解 除權，必須債務人就契約義務之履行已遲延，且屬可歸責於 己，並經債權人定相當期限催告仍未履行時，債權人始得據 以解除契約。倘債務人並未遲延履約，或該遲延係不可歸責 於債務人時，則債權人即不得主張解除雙方之契約。２、原告固以:被告自簽立系爭合建契約後至109年2月間，已有8 個月期間，就合建土地開發工程毫無進展，亦未依系爭合建 契約書第7條約定，於簽約後為任何處理地上物之理清及申 請建照之行為，已屬遲延給付，然為被告所否認，並辯稱如 上。經查，被告主張其為執行系爭合建案，業已進行系爭土 地合建案工程開辦所需之鄰近土地整合、建築設計，請領建 築執照及營造施工等相關前置作業，並已委請賴興建建築師 規劃設計系爭合建案之建築物，且被告已賡續將系爭建案建 築物平面圖說、系爭建案外觀設計、坪效說明等相關資料， 傳予原告參考，其後被告亦有與廣告公司及設計公司進行案 廣告之設計及銷售接待中心暨樣品屋之規劃設計，並著手委 託申請建築指示線、系爭235-115地號土地辦理部分商業區 部分道路用地之逕為分割登記，並新增同段235-125地號土 地，復向新竹市○○○○○○○○○○○○○○○○地鄰○○○段00000地號公有 畸零地合併使用，俾利日後建築基地之完整，被告係直至10 9年2月間，始能取得新竹市政府核准之函文，並有與台中商 業銀行接洽商議系爭合建案所需辦理信託相關事宜，期間被 告亦有多次邀集原告、建築師及土木技師等相關人員共同開 會簡報，暨討論系爭合建案之履約進度等情，已據被告提出 被證1至被證7、被證9、10、被證12-14等證物影本在卷為憑



（見本院卷第171-183、185-195、197-199、201-211、213- 215、219-271、273-293、323、325、327-329頁），並據證 人即賴興建建築師，及於開會時有在場之證人吳榮貴，分別 於本院109年度重訴字第73號另件事件（下稱另案事件）審 理時，所證述在卷（其等之證述筆錄見被證18，即本院卷第 401-439頁），可見被告於簽訂系爭合建契約後，已積極就 系爭合建案之進行及建照之申請事宜等加以進行，然因系爭 合建案土地，涉及相鄰國有畸零地之必須合併使用，及道路 用地之分割等事宜，導致其建照之申請程序較為繁複，與其 他一般之案件不同，而未能在短期間內送件申請取得建照， 自難認被告就系爭合建契約建照之申請及履約行為，有可歸 責於己且遲延履行之情形。且參諸上開所述，可見系爭合建 案其建照之申請程序，確與其他一般建築案件者有所不同， 原告以一般建築案件申辦建照之時間，主張被告遲延送件申 請建照及取得建照乙節，已難以採認。況被告否認原告於起 訴前，曾定期催告被告辦理系爭合建契約第7條所定之地上 物理清事宜，原告就此亦未舉證證明，且原告亦已於109年2 月間，即開始與買方洽談系爭土地之買賣事宜，其後並於同 年6月1日移轉系爭土地所有權予買方魏銘慧，此已如前述， 並據原告具狀陳明在卷（見本院卷第441頁），故被告於原 告將系爭土地出售並移轉所有權予他人後，自已無法再以原 告名義，為原告進行建照之申辦事宜，此更不可歸責於被告 。準此。原告以被告遲延辦理系爭合建案之地上物理清、建 照申請及建照取得，主張被告給付遲延，並再於109年2月24 日以口頭，及以準備書二狀繕本之送達，為解除（終止）系 爭合建契約之意思表示，難謂合法有據，原告解除（或終止 ）系爭合建契約，並不生效力，故系爭合建契約之效力，仍 屬有效存在。
㈢、原告以被告無權占用系爭土地，依民法第455條之規定，請求 被告遷讓返還系爭土地予原告，是否有理由?　　　　依上所述，系爭合建契約未經原告解除（終止）而失其效力 ，則在此一契約效力仍有效之情況下，原告亦無從再以其將 系爭土地出售他人為由，依系爭合作契約第2項C之約定，解 除（終止）系爭合作契約，亦如前述，故系爭合作契約，未 因原告於109年6月9日之解除（終止）而失其效力，應堪以 認定。兩造間系爭合作契約之效力既仍存在，被告本於此契 約繼續占用系爭土地，即有法律上之正當權源，則原告主張 依民法第455條之規定，以被告無權占用系爭土地為由，請 求被告騰空遷讓返還系爭土地予原告，即無理由而不應准許 。




㈣、綜上所述，原告依民法第455條之規定，訴請被告將系爭土地 騰空遷讓返還予原告，為無理由，應予以判決駁回。而原告 之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之 。
㈤、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 後，認於判決結果均不生影響，爰不一一論述。五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中　　華　　民　　國　　110 　年　　 5　　月　　10　　日 民事第二庭　　　法　官　鄭政宗
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　5 　　月　　11　　日 　書記官　黃志微