臺灣高等法院民事判決 八十八年度上更㈠字第四三七號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 徐秀鳳律師
蔡鎮隆律師
被 上訴 人 乙○○即國
住台北市○○○路六九巷一號一樓
訴訟代理人 李吉隆律師
右列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國八十五年五月二十五日臺灣新
竹地方法院第一審判決（八十七年度訴字第六○號），提起上訴，經判決後，由最高
法院發回更審，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及該部分假執行之聲請暨訴訟費用（除確
定部分外）之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣壹佰壹拾壹萬叁仟零陸拾肆元及自民國八十八年十二月
四日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用，由被上訴人負擔。
本判決所命之給付，於上訴人以新台幣叁拾柒萬壹仟元為被上訴人供擔保後，得假執
行。但被上訴人如於假執行程序實施前以新台幣壹佰壹拾壹萬叁仟零陸拾肆元為上訴
人願供擔保，得免為假執行。
事 實
一、上訴人聲明求為判決：除擔保金額外，餘如主文所示。其事實上陳述，除與原判 決記載相同部分予以引用外，並補稱略以：㈠、關於系爭租約自訴外人何香將系 爭房屋所有權移轉與上訴人之時起，即應由上訴人承受出租人地位，業經最高法 院判決確定，上訴人已於另案給付租金事件（原審八十六年度士簡字第八五五號 ）以起訴狀繕本送達通知承租人許木順，故許木順自該起訴狀繕本送達之八十六 年六月三日起，應依原租約約定給付租金予上訴人，惟經上訴人以被上訴人積欠 八十三年六月十日起至八十八年六月九日止之租金，定期催告後仍拒不履行，上 訴人乃依法以存證信函向許木順終止租賃契約，是系爭租約業於民國（下同）八 十六年十一月十日合法終止，則自翌（十一）日起，被上訴人即屬無權占用系爭 房屋，上訴人本於侵權行為及不當得利之法律關係訴請其給付每月相當於新台幣 （下同）七萬元租金之損害金，自無不合。準此，自八十六年十一月十一日起至 八十八年三月八日（按上訴人已於八十八年十二月九日收回系爭房屋）止，合計 被上訴人應給付上訴人一百一十一萬五千三百三十三元及法定遲延利息。被上訴 人辯稱伊非承租人亦未占用系爭房屋，無庸給付損害金云云，經查被上訴人乙○ ○確為獨資營業之國揚輪業行負責人，有卷附營利事業變更登記資料可稽；且上 訴人係因國揚輪業行張貼告示謂房租到期遷移始收回系爭房屋，足見系爭房屋確 由被上訴人乙○○所獨資經營之國揚輪業行所占用無疑。所用之證據，除援用原 審之立證方法外，並補提出：照片一幀為證。
二、被上訴人聲明求為判決：㈠、上訴駁回。㈡、第二審訴訟費用由上訴人負擔。㈢ 、如受不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。其事實上陳述，除與原判決 記載相同部分予以引用外，並補稱略以：㈠、上訴人已於另案原審八十六年度士 簡字八五五號以起訴狀繕本送達通知承租人許木順，則承租人只有許木順一人， 絕無被上訴人或郭國清等人，被上訴人既非承租人自無給付租金之義務。又依上 開通知之表示，上訴人只對許木順一人為承受出租人地位之意思表示，並未對被 上訴人一併為之，故對被上訴人亦不生效力。且被上訴人始終並未占用系爭房屋 ，即非無權占有人。㈡、出賣人何香於八十八年三月一曰出具許木順之房屋提前 收回切結書與上訴人準備書狀所載收回日期八十八年三月九日相仿，應是同一交 屋行為，足證許木順或何香才是正當當事人。㈢、被上訴人始終並未占用系爭房 屋，即非無權占有人，上訴人認被上訴人為無權占有人，應負舉證責任。所用之 證據，除援用原審之立證方法外，並補提出：原系爭房屋所有權人何香八十八年 三月一曰房屋提前收回切結書影本一件為證。 理 由
一、本件上訴人起訴主張：伊於八十四年十二月六日向訴外人何香買受系爭坐落台北 市士林區○○○路六九巷一號房屋（下稱系爭房屋），訂定書面買賣契約（下稱 系爭買賣契約），並於同年月二十七日辦竣所有權移轉登記。何香先於八十三年 五月十七日將系爭房屋出租於許木順，約定租期自八十三年六月十日起至八十八 年六月九日止，租金每月七萬元（下稱系爭租約），依民法第四百二十五條規定 及系爭買賣契約第二條第七款之約定，自伊取得系爭房屋所有權時起，系爭租約 由伊承受為出租人，有權向承租人許木順收取租金。有關伊承受租約之事實，伊 在另案原審八十六年度士簡字第八五五號請求給付租金事件，以起訴狀繕本通知 許木順，並於八十六年六月三日送達，則許木順應自是月起，按月於每月十日前 給付伊七萬元租金；惟經伊催告，許木順仍不為給付，伊乃於八十六年十一月八 日以存證信函，向許木順表示終止系爭租約，並已於同月十日送達於許木順。 系爭租約既經終止，許木順應遷讓返還租賃物系爭房屋於伊。被上訴人乙○○獨 資經營之國揚輪業行在系爭房屋營業，無權占有系爭房屋，伊本於所有權，自得 一併請求遷讓交還系爭房屋。許木順自八十六年六月三日知悉伊承受租約之時起 ，至八十六年十一月十日終止租約時止，積欠伊租金三十六萬八千六百六十七元 。自八十六年十一月十一日起，許木順使用系爭房屋已屬無權占有，其與被上訴 人及郭國清應依民法第一百八十五條規定，連帶賠償伊因系爭房屋遭共同無權占 有所受之損害等情，求為：（一）命被上訴人及許木順、郭國清將系爭房屋遷讓 返還；（二）命許木順給付三十六萬八千六百六十七元及自八十六年十一月十一 日起加計法定遲延利息；（三）命被上訴人及許木順、郭國清連帶給付自八十六 年十一月十一日起至八十八年三月八日止，按月以七萬元計算計一百一十五萬五 千三百三十三元之損害金（按許木順給付租金部分，已判決上訴人勝訴確定，另 被上訴人許木順、郭國清遷讓房屋及郭國清連帶給付損害金部分，經上訴人撤回 起訴），本院僅就命被上訴人給付損害金部分予以裁判，合先敍明）。被上訴人 則以：國揚輪業股份有限公司（下稱國揚公司）於八十三年五月十七日向何香承 租系爭房屋，供國揚公司忠誠分公司使用，因當時公司證照尚未經核准，而由當
時任國揚公司負責人之許木順以個人名義與何香訂約，嗣後並以獨資經營之國揚 輪業行名義在該址營業，上訴人於買受系爭房屋前，即已知悉許木順由國揚公司 退出，故表示買受後須另訂新約，要求承租人須與公司執照上名義人相同，因國 揚輪業行負責人於八十五年五月七日變更為被上訴人，被上訴人乃於同月十五日 與上訴人同赴台灣士林地方法院公證處辦理房屋租賃契約公證手續時，上訴人提 出銀行通知實行抵押權時，租賃視為終止，承租人應立即無條件遷出交還系爭房 屋之條件，被上訴人則要求於此情形，上訴人應賠償二百萬元，不為上訴人接受 ，雙方不歡而散，簽約未成，故未占用系爭房屋。上訴人無權向被上訴人收取租 金，亦無權終止契約。上訴人自不得向被上訴人請求損害賠償金云云，資為抗辯 。
二、經查上訴人主張伊於八十四年十二月二十七日以買賣為原因登記取得系爭房屋所 有權，許木順向伊之前手何香租用系爭房屋，經伊另案提起給付租金事件，許木 順仍未給付租金，伊乃以存證信函向許木順表示終止系爭租約，並已於八十六年 十一月十日送達於許木順，被上訴人獨資經營之國揚輪業行係在系爭房屋營業之 事實，業據其提出兩造不爭之房屋買賣契約書、土地暨建物登記謄本、房屋租賃 契約書、存證信函暨掛號郵件收件回執及商業目前資料查詢表為證（見原審卷第 八頁、第二十六頁），自堪信為真實。
三、被上訴人雖辯稱伊始終並未占有系爭房屋，非無權占有人云云，但查：㈠系爭房 屋於八十三年五月十七日由前屋主何香出租予許木順時，雙方訂有房屋租賃契約 ，約定租期至八十八年六月九日止，約定租金每月七萬元，而被上訴人與上訴人 或其前手何香間並無租約存在，為兩造所不爭執，茲據許木順於原審訊問時陳稱 ：八十三年四月二十五日成立國揚輪業股份有限公司，伊為負責人，欲在台北市 ○○○路六十九巷一號即系爭房屋成立分店，由伊出面訂約，因執照未核下，為 了營業需要，以國揚輪業行名義成立，在該址營業，後伊離開國揚輪業股份有限 公司並退股，負責人乃變更為訴外人古群之，而國揚輪業行負責人變更為被上訴 人等語（見原審卷第三十六頁、第六十一頁），並提出國揚輪業股份有限公司股 東合資契約書、股東會議紀錄、股權轉讓切結書及台北市政府營利事業登記證為 證（見原審卷第三十八頁至第四十頁、第四十六頁），堪認其所述與事實相符。 而國揚輪業行係獨資，於八十四年五月十一日設立開業，負責人為陳美英，於八 十五年五月六日變更為被上訴人，亦有台北市營利事業登記證變更登記申請書及 讓渡書可據（見本院上字卷第四十二、四十三頁），足證系爭房屋係由許木順承 租後，未經出租人同意允許被上訴人使用，被上訴人雖非系爭房屋之承租人，但 屬實際使用人，堪以認定，足見被上訴人否認占有系爭房屋，殊無足取。㈡系爭 房屋既係於八十五年五月六日僅經由承租人許木順同意被上訴人使用，被上訴人 究非承租人，已如前述。則原租賃關係仍存在於何香與許木順間，而上訴人於八 十四年十二月六日向何香購買系爭房屋，於同年十二月二十七日辦妥所有權移轉 登記，有房屋買賣契約書及土地暨建物登記謄本可稽（見原審卷第八頁至第十八 頁），且為許木順及被上訴人所明知（見原審卷第六十一頁、本院上字卷第五十 九頁答辯狀），嗣因許木順積欠八十三年六月十日起之租金，經上訴人於八十六 年六月三日另案向原審起訴請求給付租金（八十六年士簡字第八五五號），而以
起訴狀繕本於八十六年六月三日催告許木順給付租金，嗣再於八十六年十月二十 一日以存證信函定五日期限催告許木順給付積欠租金，因許木順仍置之不理，上 訴人遂於八十六年十一月八日以存證信函向許木順表示終止租賃契約，於同年十 一月十日送達許木順，有各該存證信函及掛號郵件收件回執可據（見原審卷第二 十一頁至第二十六頁），且為許木順所不否認（見原審卷第三十六頁、第六十四 頁反面第一行），則上訴人自催告許木順給付積欠租金起，與至其向許木順表示 終止租約時止，為期至少有十七日以上（從第二次催告之八十六年十一月八日起 算，計有十七日；自初次之八十六年士簡字第八五五號，於八十六年六月三日起 訴狀繕本催告起算，計有五個月），其催告期限應認為相當（最高法院七０年台 上字第二０一一號判例參照），是上訴人於八十六年十一月十日終止系爭租賃契 約自屬合法。㈢系爭租賃契約既已於八十六年十一月十日合法終止，則原租人許 木順已無權同意被上訴人繼續使用系爭房屋，被上訴人自翌（十一）日起，即無 權占有，是被上訴人抗辯伊並非無權占有人，顯無足取。四、被上訴人自八十六年十一月十一日起，既無權占有使用系爭房屋，因而受有相當 於租金之利益，致上訴人受有損害，則上訴人依據不當得利之法則，請求被上訴 人給付相當於租金之利益，自屬有據。經查系爭房屋原出租予許木順，約定每月 租金七萬元，有租賃契約為憑（見原審卷第十八頁反面），上訴人買受系爭房屋 後，被上訴人原擬自八十五年間起與上訴人另訂租賃契約，並約定每月租金仍為 七萬元（見原審卷第四十八頁、四十九頁同證書、租賃契約書），亦為被上訴人 所不否認（見本院上字卷第六十頁反面），該租約雖因其他原因致未成立，但兩 造咸認系爭房屋每月有七萬元之租金利益，應屬無疑。又系爭房屋係於八十八年 十二月九日始經上訴人收回（見本更㈠卷第五十二頁），復為被上訴人所不否認 ，則上訴人請求被上訴人給付自八十六年十一月十一日起至八十八年三月八日止 相當於租金之損害，每月七萬元，亦屬有據。
五、綜上所述，上訴人主張被上訴人於八十六年十一月十一日起就系爭房屋為無據占 有，應屬可取，從而上訴人請求被上訴人給付自八十六年十一月十一日起至八十 八年三月八日止，計一百一十一萬二千零六十四元之損害金（計算方式為：70,0 00元×15＋70,000元×18∕28＋70,000元×8∕31＝1,113,064元），及自本件起 訴狀繕本送達翌日之八十八年十二月四日起計算之法定遲延利息，自屬應予准許 ；超過上開部分上訴人之請求，即屬不應准許。原審就上開應予准許部分所為上 訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判， 為有理由；就上開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，所持理由，雖與本院 不同，但與結果並無二致，仍應維持，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢 棄改判，應認為無理由。末查本判決所之給付，兩造既均陳明願供擔保，以代釋 明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保 金額併予准許。
五、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影 響本判決之結果，自無逐一予論駁之必要，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部應認為無理由，依民事訴訟法第四百五 十條、第四百四十九條第二項、第七十九條但書、第四百六十三條、第三百九十
條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 二 月 二十九 日 臺灣高等法院民事第十三庭 審判長法 官 林 鄉 誠 法 官 楊 豐 卿 法 官 劉 清 景右正本係照原本作成。
被上訴人部分如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，並應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），且依後附民事訴訟法第四百六十六條之一規定辦理。上訴人不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 二 日 書記官 高 澄 純附錄：本案論罪科刑法條全文
民事訴訟法第四百六十六條之一：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格其經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第一項但書及第二項情形，應於提起上訴或委任釋明之。上訴人未依第一項、第二項規定委任訴訟代理人，或雖依第二項委任，法院認為不適當者，第二審法院應定其先命補正。逾期未補正亦未依第四百六十六條之二為聲請者，第二審法院應以上訴不合法裁定駁回之。
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網