臺灣高等法院民事判決 八十八年度上更㈡字第三四一號
上 訴 人 丁○○
陳建州
甲○○
乙○○
丙○○
右五人共同
訴訟代理人 李嘉典律師
被 上訴人 戊○○
右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十四年九月四日臺灣新竹地方法院
八十四年訴字第三三二號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發回更審，本院判
決如左：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
一、按系爭坐落新竹縣湖口鄉○○段（原德盛段）第四三、第四四地號之土地，於土 地重測前分別為德盛段第四五之四、第四五之六地號，而第四五之六地號土地較 早則係分割自第四五之四地號土地。緣前揭土地於民國（下同）五十九年由被上 訴人之父羅美景租予陳武平之父陳阿祥耕作，而陳武平於六十七年起始與羅美景 簽訂系爭土地之租借契約書，嗣被上訴人於六十七年自其父羅美景受贈系爭土地 ，承繼為出租人之地位。而陳武平於租期屆至後，仍繼續使用系爭土地，被上訴 人亦未為反對之意思，則依民法第四百五十一條之規定，雙方就系爭土地應視為 以不定期限繼續租約。然陳武平不幸於八十一年亡故，上訴人等遂依法繼承系爭 土地租約之承租人地位，先予敍明。
二、查前揭系爭承租之土地，其中第四四地號土地（土地重測前為第四五之六地號） ，被上訴人之父羅美景（即原出租人）早於出租予陳阿祥時，即同意在其上搭蓋 豬舍及農舍房屋使用，並由羅美景分別於五十九年及六十一年親自與訴外人官金 鳳幫忙搭蓋（此可參照片乙幀即可辨明），再者上開第四五之六地號之土地於六 十四年七月即由羅美景予以變更地目為「建地」，嗣於六十七年始另與陳武平訂 立土地租借契約書，而該土地租借契約書內並未載明為一般土地租賃或耕地租賃 ，依常理推論，該筆第四五之六地號土地之地目既為「建地」，且已由羅美景（ 原出租人）同意並親自搭蓋農舍，足見就該筆土地，應為一般之土地租賃，要屬 無疑，且既係一般土地租賃，則雙方爭執即應適用民法或土地法之規定。故事實 上被上訴人所指之耕地租賃應單係指上開租約中所載之另一筆第四三地號土地（
土地重測前為第四五之四地號）之承租關係而言，殆無疑義。然被上訴人不鑒及 此，反統以耕地三七五減租條例併請求返還系爭第四三、第四四地號土地，就第 四四地號土地，顯有適用法則之違誤。詎，原審未予詳查上開事實，率以上訴人 等於系爭第四十四號土地上擅自搭蓋房舍，具不自任耕作之事實為由，濫引耕地 三七五減租條例第十六條之規定，為不利上訴人等之判決，其認事用法之率斷， 令人扼腕！
三、再查，細觀原審所為不利於上訴人等之判決理由，無非係採信被上訴人所主張為 真，進而認定上訴人等違反耕地三七五減租條例第十六條第一項及第二項之規定 「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規 定時，原租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」為其主要論據，惟 查：
（一）上訴人等並無不自任耕作之情事：
⑴查，無論陳武平（原承租人）或上訴人等承租系爭第四三地號土地，確皆具 於其上種植竹林及栽種菜圃等實任耕作之實，此觀諸原審親至系爭土地現場 之履勘筆錄記載綦詳，當可判明。故上訴人就此一地號土地並無不自任耕作 之情事。
⑵再查，上訴人所承租之另一筆第四四地號土地，其上雖有舊豬舍及磚造平房 ，惟其地目既自民國六十四年起已變更為「建地」，且根本不符耕地之要件 ，自無於其上耕作之餘地，且座落其上之房舍係由原承租人羅美景於與陳武 平訂立租賃契約前（民國六十七年）即已親自搭蓋，詳如前述，故雙方間就 此一地號土地之租賃關係，究非屬耕地租賃，應為一般土地租賃，故被上訴 人顯不得主張上訴人等就此一地號土地具不自任耕作之實，進而援引上開耕 地三七五減租條例第十六條之規定，請求判定雙方間之租賃契約無效。 ⑶退萬步言，事實上，上訴人等確係為便利耕作上開四十三地號土地而使用座 落上開第四十四地號土地上農舍，並於其內存放農具，且依台灣農家習俗， 將陳家祖先牌位設於系爭農舍內，以期耕地之豐收並利祭祀，故上訴人等亦 無不自任耕作之情事。且該土地已變更為「建地」，乃不容否認之事實，故 被上訴人即使欲終止租約，亦應依耕地三七五減租之規定予以合理之補償， 實不得任意興訟指摘上訴人等不自任耕作，冀圖以無償之方式索回該筆土地 ，輕忽上訴人等之權益。
（二）被上訴人既依據耕地三七五減租條例第十六條第一、二項之規定，主張上訴人 有將系爭土地轉租予訴外人陳金旺之事實，請求上訴人等返還土地，則被上訴 人自應就該轉租之事實，上訴人等將該土地交付予陳金旺使用收益，並收取租 金，負舉證責任。
（三）退步言之，縱使上訴人等確有將系爭房舍之一部分供訴外人陳金旺使用，亦因 上訴人等因繼承而取得第四四地號土地上之房屋所有權，為所有權之行使，此 與「基地轉租」、「基地之轉讓」不同，被上訴人亦不得以此作為終止租約之 理由。
（四）上訴人等亦未將系爭承租之土地轉租他人：查上訴人等依農家習俗，於前揭磚 造平房設立祖先牌位，以祭豐年，惟查上訴人丁○○因先夫陳武平辭逝後，不
僅須耕作，且又須獨立擔負撫育子女之職，不得已之際，故商得先夫之堂弟陳 金旺於工作之暇代為留守並奉祀祖先牌位，俾免香火中輟，絕無轉租予陳金旺 之情事，再者，陳金旺本身亦有正當職業，更無代耕之情事，并予敍明。四、對於被上訴人抗辯所為陳述：
（一）查系爭座落新竹縣湖口鄉○○段第四四地號土地上之豬舍及農舍房屋，確實係 由被上訴人之父羅美景（即原出租人），約於民國（下同）五十九年及六十一 年間親自與訴外人官金鳳幫忙搭建完成，此有官金鳳於庭訊時結證在案，且亦 有上訴人丁○○之夫弟陳麒文於六十二年於系爭農舍房屋前攝得之結婚照片乙 幀可資翔明系爭農舍房屋確係於六十二年之前即已存在。矧查，被上訴人雖否 認其父羅美景曾幫忙或同意搭蓋農舍房屋之事實，惟自五十九年起至被上訴人 起訴爭執前，被上訴人及其父對於豬舍及農舍房屋之搭建，皆未曾表示異議， 且被上訴人等世代又有其他土地及房屋毗鄰系爭農舍房屋，更無法諉稱不知情 ，再者，尤不可能還於未認同系爭農舍房屋搭蓋之前提下，復於六十七年又與 上訴人丁○○之夫陳武平另就系爭土地訂立新租約，足見被上訴人恣意濫事興 訟，欲以無償方式為圖索回系爭土地之心，彰彰自明。（二）被上訴人所提該五十九年簽訂之合約書之承租人，若係被上訴人所指之陳武平 ，然該合約書無論就其標的或租金觀之，皆與六十七年新訂立之土地租借契約 書中之標的及租金不同，由此可見，後者顯非前者之續約，至為灼然，故嗣後 於六十七年新訂立之土地租借契約，其中第四四地號土地既係於豬舍及農舍房 屋搭蓋若干年後，並已申請變更為「建地」（按，於民國六十四年變更為建地 ），而按「耕地之租佃，依本條例之規定，本條例未規定者，依土地法及其他 法律之規定」，又「以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者， 為耕地租用，前項之耕作包括漁牧」耕地三七五減租條例第一條及土地法第一 百零六條分別載有明文。足見惟有「農地」之租佃，方適用耕地三七五減租條 例規範租佃關係，故其為建地，應屬一般土地租賃，殆無疑義，既為一般土地 租賃，此部分應無耕地三七五減租條例第十六條之適用，被上訴人之請求顯無 理由。
參、證據：除引用原審立證方法外，補提：土地登記簿謄本、照片、陳氏族譜、陳氏 宗族親系表、在職証明書、戶籍謄本等為証。乙、被上訴人方面：
壹、聲明：上訴駁回。
貳、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
一、系爭四三號、四四號土地，被上訴人係分別以繼承、受贈方式取得所有權。二、上訴人等係承繼陳武平之法律關係而取得承租人之地位而繼續使用系爭土地為上 訴人等所自認，是系爭土地係為耕地租賃，可自以下數點可為證明： ㈠系爭湖口鄉○○段第四三地號土地重測前為同段第四五之四地號，系爭同段第 四四地號土地重測前為同段四五之六地號，而重測前第四五之六地號土地則係 分割自第四五之四地號土地；上列土地自民國五十九年起即由陳武平承租耕作 ，是陳武平係以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地，陳武平與 羅美景間係「耕地租用」殆無疑義，而上訴人等均承繼租用亦為「耕地租用」
自屬理所當然。上訴人既係延續其被繼承人之法律關係繼續租用系爭土地，而 兩造又無變更使用目的之約定，自無變更使用之原因，而應為從來之使用。 ㈡再依羅美景與陳武平於六十七年一月一日所訂「土地租借契約書」第一條所載 租借土地標示：湖口鄉○○段第四五之四號田水尾貳坵面積約壹分所載文意觀 之系爭兩筆土地係以原來且相同之目的租用，豈可以其中一筆已變更為「建」 地目即解為該筆土地係一般土地租賃。況再觀諸陳武平與羅美景於五十九年四 月十二日所簽訂之合約書，面積為０．一甲，與六十七年所訂之「土地租借契 約書」所載之面積一分相同，該六十七年之「土地租借契約書」僅係「續約」 之性質而已。
㈢又系爭四四地號土地係因土地上有農舍建物，該筆土地方得於六十四年變更為 「建」地目，此項地目變更係因地上建物而來，此與兩造間之租用真意與使用 約定並無關涉。
㈣上訴人又稱系爭土地已由羅美景同意陳阿祥搭蓋農舍，而地目為「建」地足見 就該筆土地應為一般之土地租賃，實有誤會。查羅美景自民國五十九年即與陳 武平訂定租約，又何來同意其搭蓋農舍或幫忙搭蓋之理﹖又搭蓋農舍係為便利 承租人耕作之用，而農舍之搭蓋係在地目變更為「建」地之前，上訴人顯然故 意歪曲事實。
三、上訴人等就系爭第四三地號土地（承租部分）未自任耕作，業經原審至現場勘驗 認定甚明。至菜圃及竹木自外觀觀之均係臨訟栽植，況依其栽植面積與荒廢部分 及有建物部分互為比較，使用人之居住效益顯然遠超過農業耕作效益，上訴人所 言顯然不足採信。
四、縱如上訴人等所稱「系爭農舍房屋」於六十二年之前即已存在，但無論該「農舍 」係於五十九年或六十一年搭建，既謂「農舍」無非為輔助承租人耕作之用，足 認被上訴人之被繼承人陳武平係以自任耕作為目的，約定以給付蓬萊稻谷之方式 支付租金，使用系爭土地，兩造間有耕地租用關係存在，至為灼然。次查，無論 系爭農舍係五十九年或六十一年所建，系爭農舍基地斯時仍為農地，又豈可能為 一般土地租賃，系爭農地係於民國六十四年始變更為建地，既為農地，其雙方之 租賃斷不可能為一般建物之租賃。再訴外人陳武德於臺灣新竹地方法院七十二年 度訴字第一四五一號被上訴人訴請返還無權占有土地案件中於七十二年六月十六 日具狀答辯謂：「查系爭坐落新竹縣湖口鄉○○段四五之六號土地係由同段四五 之四號地號田地分割出來．．．」「上開租賃契約既係耕地租用．．．，且被告 及父兄一家事實上均住在租地上農舍房屋繼續耕作租地．．．」等語。又陳武平 亦曾於新竹地方法院七十八年度訴字第八三五號事件中自承系爭土地係由陳武平 生產竹筍等情，且陳武平於該院七十八年度訴字第一八一號案中曾謂「系爭土地 係自同地段第四五─四地號土地分割者，而分割前第四五─四地號土地自五十九 年起即由原告之父羅美景出租與被告之父陳阿祥耕作．．．嗣羅美景於六十七年 一月一日改與原承租人之子即被告就上開租地續訂租約．．．」可知陳阿祥承租 系爭土地係以耕作為目的，又何來「一般建地租賃」之說法呢？五、至上訴人質疑被上訴人提出五十九年之土地租賃合約之真實性，即從外表觀察該 合約六十七年之土地租借契約中陳武平所用之印章完全一模一樣，何來偽造之可
能，如上訴人認為可疑，亦可請送往鑑定機關鑑定其真偽。六、上訴人就系爭土地轉租予訴外人陳金旺，而未於系爭土地上自任耕作業據新竹地 方法院履勘在案，上訴人仍執前詞抗辯，顯不實在。參、證據：引用原審立證方法。
理 由
一、被上訴人起訴主張：上訴人等係承租被上訴人所有坐落新竹縣湖口鄉○○段第四 三、四四地號二筆農地如原判決附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ 範圍內之土地（下稱簡稱系爭土地）耕作之陳武平之繼承人，而陳武平又係繼承 陳阿祥自民國五十九年起向被上訴人之父羅美景承租系爭農地，在陳阿祥死亡後 於民國六十七年一月一日與羅美景簽訂土地租借契約書，期間至七十年十二月卅 一日止，六十七年八月十六日被上訴人受贈系爭四四號農地，七十三年十一月一 日繼承系爭四三號農地，惟未再與陳武平另立租約，陳武平於租期屆滿後乃繼續 使用該農地，被上訴人亦未為反對意思表示而成為不定期租賃契約，上訴人雖係 陳武平之繼承人，惟未自任耕作，竟將系爭農地供訴外人陳金旺居住，且變更為 一般住宅之用，為此依耕地三七五減租條例第十六條規定請求命上訴人等返還系 爭農地之判決等語。
二、上訴人則以：被上訴人所有前揭系爭土地中第四四地號重測前為四五－六地號， 已於民國六十四年七月間變更地目為「建地」已非農地，而系爭土地自上訴人等 之被繼承人陳武平承租耕作，於租期屆滿後仍繼續租用，已成不定期租賃契約， 被上訴人非有土地法一百零三條所列各款情形之一，不得收回，且系爭土地原承 租人陳武平及其繼承人即上訴人等均逐年按期繳納租谷，被上訴人無終止或解除 租約之事由，依系爭上地之租借契約亦未明示租賃基地為建築房屋或耕地使用， 依法亦無租賃耕地變更使用而解除或終止租約之餘地，兩造之土地租借契約既未 明示使用土地方式，即無被上訴人所稱必備自耕能力方得承租系爭土地之理，被 上訴人之請求非有理由等語資為抗辯。是本件所應審究者，系爭第四三、四四地 號土地是否為耕地租用？上訴人等有無未自任耕作或轉租他人？三、經查：坐落於新竹縣湖口鄉○○段第四五－四、四五－六號土地於八十四年重測 後為德興段四三、四四地號。而重測前四五－四地號係於民國五十八年三月十八 日由四五地號分割，四五－六地號於六十三年十二月三日由四五－四地號分割。 又四五－六地號即四四地號於六十四年七月一日變更為建地，有卷附新竹縣新湖 地政事務所八四、十二、十三、八四新湖地所二字第三九四九號函及土也登記簿 謄本影本在卷可憑（見前審卷第五六－六一頁），自堪信為真實。四、被上訴人主張：上訴人之被繼承人陳武平承租伊之被繼承人羅美景之系爭土地， 固據提出五十九年四月十二日合約書及六十七年一月一日土地租借契約書各一件 為證，然核閱上開二份契約書，標的不同，租金不同（見本院卷第七四－七五頁 ），顯係以後約推翻前約，而非同一契約之延續。自應以後者所立之租借契約書 為審酌之對象。被上訴人所稱：六十七年之租約係五十九年之租約之續約，自始 為耕地之租用云云，與事實不符，自不足採。次查：上訴人之被繼承人陳武平係 於六十七年一月一日與被上訴人之父羅美景就系爭土地訂立租賃契約，訂約時並 未就系爭土地應如何使用為約定，此觀該契約文義自明。而系爭土地中屬於上開
四四地號土地部分，於訂約前之六十四年七月一日已變更地目為建，已如前述， 其上並已建有房屋，經證人官金鳳於本院前審作證屬實（見本院上更㈠字卷第四 五頁），復為被上訴人所不爭執，足見陳武平與羅美景訂約時，雙方已就上開第 四四地號土地並無供耕作之意思甚明，自無耕地變更使用，或未自任耕作，及轉 租他人之可言。被上訴人主張：上開第四四地號土地仍約定供耕作使用，上訴人 變更使用云云，亦非可採。矧查：上訴人抗辯：伊僅將系爭房舍之一部分供陳武 平之堂弟陳火旺家人居住，就近照顧神主牌位等語。按當事人主張有利於己之事 實，應負舉證責任。查上訴人否認有轉租之事實，證人陳火旺亦於前審證稱：「 這些竹木與菜圃都是丁○○一個人種的，他有叫我太太幫忙種，菜會分給我們吃 。丁○○都騎摩托車來種的，我在連泰公司上班已有四、五年了」（見本院上更 ㈠字第五四七卷第七六頁背面），而被上訴人對上訴人如何將系爭土地轉租予陳 火旺迄未舉證，以實其說，自難遽信被上訴人主張上訴人將系爭土地轉租予陳火 旺之事實為可採。至系爭土地其餘即屬於上開四三地號土地，上訴人在原判決附 圖ㄋ部分有菜圃、ㄅ部分種植竹木，亦經原審親至現場勘驗屬實（見原審卷第四 五－四六頁），顯見上訴人在系爭上開四三地號土地並無未自任耕作之情形。是 上訴人就系爭土地並無未自任耕作及轉租他人之情事，被上訴人上開主張，自不 足採。
五、至上訴人將系爭土地中四四地號上房舍一部分供陳火旺家人居住，經核並非基地 轉租或轉讓，自不發生適用土地法第一百零三條第三款規定及上揭契約書第五條 約定之問題，故不予贅述，附此敍明。
六、綜上，被上訴人本於耕地三七五減租條例第十六條規定，求為命上訴人返還系爭 土地，洵屬無據，不應准許。原審未察，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴 意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決廢棄改判如 主文第二項所示。
七、兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，對本判決結果，已不生任何影響，不另贅論 ，併此敍明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決 如主文。
中 華 民 國 八十九 年 二 月 八 日 臺灣高等法院民事第十庭 審判長法 官 林 敬 修 法 官 黃 騰 耀 法 官 劉 勝 吉右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，並應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 八十九 年 二 月 十四 日 書記官 李 翠 齡