臺灣新北地方法院民事判決 109年度重訴字第88號
原 告 游琇鈴
訴訟代理人 黃中麟律師
訴訟代理人 趙國婕律師
被 告 趙勝利
上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國110年4月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣陸佰參拾萬元及其中陸拾參萬元自民國108年4月11日起；其中陸拾參萬元自108年5月29日起；其中陸拾捌萬貳仟參佰柒拾陸元自108年6月13日起；其中肆佰參拾萬元自108年7月4日起；其餘伍萬柒仟陸佰貳拾肆元自108年7月11日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應給付原告新台幣伍拾貳萬壹仟玖佰參拾元及自民國109年3月17日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰壹拾萬元供擔保後，得為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾柒萬肆仟元供擔保後，得為假執行。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
二、原告主張：
１原告於民國108年4月5日與被告相約於買賣標的即新北市○ ○區○○路00巷00號2樓看屋，斯時原告見部分牆壁出現油 漆斑駁脫落等情，進而向被告詢問，被告解釋係因氣候潮濕 所生壁癌問題，保證不影響系爭房屋結構安全，原告不疑有 他，與被告繼續協商購屋事宜。嗣兩造於108年4月11日，相 約至超群地政事務所，原告再次向被告確認，系爭房屋是否 有凶宅、海砂屋或占用鄰地等情形，被告一再保證，系爭房 屋絕無上開重大瑕疵，僅有表面油漆壁癌問題，兩造遂簽立 不動產買賣契約，價金為新台幣（下同）630萬元。詎原告 於遷入系爭房屋裝潢時，陸續發現系爭房屋多處有重大瑕疵 ，諸如臥室天花板、牆面及梁柱等，清除表層油漆剝落後， 竟發現有嚴重水泥脫落及鋼筋外露情形。經原告委託專業檢 測單位進行氯離子含量檢測，赫然得知混凝土氯離子含量超 出標準甚多，即一般所謂「海砂屋」，嚴重破壞房屋結構安
全，進而影響原告居住安全甚鉅。又原告於108年10月7日參 加新北市補助之汙水處理系統說明會，經主管機關告知為施 作汙水下水道工程，系爭房屋必須退縮，經測量始得知系爭 房屋部分範圍占用鄰地。原告須支出龐大工程修繕費用，受 有財產上之損害，被告應負民法物之瑕疵擔保、權利瑕疵擔 保、侵權行為及債務不履行等責任，卻置之不理，原告無奈 提起本件訴訟。
２系爭房屋有氯離子含量過高及占用鄰地等瑕疵，原告依民法 第359條及第227條準用第256條之規定解除系爭契約，復依 民法第179條及第259條請求返還被告受領之價金及自受領時 起算之利息：
⑴兩造於108年7月11日點交系爭房屋時，依照當時之CNS3090 國家標準，新拌混凝土中水溶性氯離子含量標準不得超過 0.15kg/m 3，惟經原告委託訴外人正中工程顧問有限公司檢 測系爭房屋水溶性氯離子含量竟分別高達0.725kg/m3、0.49 kg/m3、0.487kg/m3，遠超出國家安全標準，為海砂屋。依 照一般社會通念，海砂屋將因其氯離子含量過高，造成鋼筋 腐蝕、體積膨脹數倍，進而擠壓混凝土，造成水泥破裂剝落 ，不僅影響房屋結構及居住安全甚鉅，房屋所有人尚須經年 累月重複修繕，嚴重影響日後第三人購買意願，大量貶損交 易價值，確有減少或滅失通常效用或契約預定效用之瑕疵， 系爭房屋於交付時存有物之瑕疵，實甚顯然。
⑵依買賣契約第10條第1項約定「賣方擔保本買賣標的物產權 清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等事，如 有出租或出借、設定他項權利或債務糾紛等情事，賣方應予 告知，並於第三次（完稅）款交付日前負責理清」。原告信 賴被告之保證，認定系爭房屋全數坐落於基地，不料被告竟 將越界建築之房屋出售予原告，不僅將面臨土地所有權人請 求相當於租金之不當得利，更可能面臨被訴拆屋還地等風險 ，未來尚無從出售此部分面積予第三人，交易價值大幅減損 ，不僅構成民法第349條權利瑕疵，更已構成民法第354條減 少價值、通常效用及未達契約預定效用物之瑕疵。又系爭房 屋因施作汙水下水道工程，須拆除後半部房屋，包含房屋樑 柱等重要結構，我國位處地震帶，前開氯離子超標致鋼筋鏽 蝕已生結構安全隱憂，如今尚須拆除房屋樑柱，大幅增加房 屋倒塌風險，拆除後復原成本亦相對高昂，系爭房屋占用他 人土地之瑕疵，實屬重大。
⑶系爭房屋存有氯離子含量超標及無權占用鄰地等重大物之瑕 疵及權利瑕疵，對居住者之安全、心理、環境品質及面臨之 法律風險危害甚鉅，原告自得依民法第359條規定主張解除
契約，被告既未能除去占用他人土地情形，原告並得依民法 第353條準用民法第226條及第256條主張解除契約，復依民 法第179條及第259條規定，請求被告返還受領之價金加計受 領時起之利息。
３原告受被告欺騙陷於錯誤始簽立系爭契約，爰依民法第92條 撤銷意思表示，並依民法第179條請求被告返還已給付之價 金加計自受領時起之利息：
被告誆稱系爭房屋係因氣候潮濕導致油漆斑駁脫落，為單純 壁癌問題，保證不影響系爭房屋結構安全，致使原告陷於錯 誤。嗣兩造復於108年4月11日，相約至超群地政事務所時 ，原告再次向被告確認系爭房屋是否有凶宅、海砂屋或占用 鄰地等情形，被告一再保證，佯稱系爭房屋絕無上開重大瑕 疵，僅有表面油漆壁癌問題，並有吳豐盈地政士在場可證， 原告不疑有他，因而訂立系爭契約，足見系爭契約確係原告 受被告詐欺陷於錯誤而訂立，爰依民法第92條撤銷受詐欺之 意思表示，並依民法第179條請求被告返還受領之價金。 ４原告於解除、撤銷系爭契約後，並得依民法第182條及第259 條第5款之規定，請求賠償原告於系爭房屋裝潢費用及房屋 退縮支出之工程費用：
原告於購入系爭房屋後，因地下污水工程施作需拆除後半部 分房屋，耗費313000元進行退縮工程，另支出裝潢費用208 930元（含全室電線更新換線、開關及插頭面板、衛浴馬桶 、抽油煙機、電燈、水龍頭、水泥、磁磚、輕鋼樑、白鐵板 、白鐵水溝、屋頂風扇、油漆、鋼筋爆開刮處理、防鏽處理 、全室補土粉刷、門斗油漆加鐵樑油漆），共計521930元， 爰依民法第182條及第259條第5款規定請求被告返還此部分 必要或有益費用521930元。
５退步言，本件縱未達解除契約，原告亦得依民法第359條及 第179條主張減少價金，並請求返還之。鑑定結果，氯離子 含量過高減損房屋價額1056378元，占用鄰地8.65平方公尺 ，減損房屋價值159390元，以上共計1215768元，另退縮部 分工程款項313000元。被告未盡出賣人應負告知義務，故意 以詐欺方法，侵害原告意思決定自主權，致受有財產上損害 ，原告亦得依民法第184條第1項前段、後段及第2項，請求 損害賠償。
６先位聲明
⑴被告應給付原告630萬元及其中630000元自108年4月11日起 ，其中630000元自108年5月29日起，其中682376元自108年6 月13日起，其中4300000元自108年7月4日起，其餘57624元 自108年7月11日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之
利息。
⑵被告應給付原告521930元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息。
⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
７備位聲明
⑴被告應給付原告1215768元及自民事調解聲請狀送達翌日起 至清償日止，按年息百分之五計算利息。
⑵被告應給付原告313000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之五計算利息。
⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告方面：
被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或 陳述。
四、按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解 除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平 者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。是 於特定物買賣之情形，除因解除契約顯失公平者外，買受人 就出賣人應負物之瑕疵擔保責任之情形，得於解除契約、減 少價金或請求損害賠償等權利中，擇一行使。而民法第359 條但書所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所 生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言 （最高法院88年度台上字第1438號判決意旨參照）。查系爭 房屋於108年10月21日、22日經原告申請訴外人正中工程顧 問有限公司針對系爭房屋之後房間柱、客廳前樑、客廳中樑 之硬固混凝土分別採樣作氯離子含量試驗，每立方米水溶性 氯離子重量（kg/m3）分別為0.725、0.490、0.487，此有原 證一之氯離子含量試驗報告可稽。經查，兩造買賣契約（見 108年度重司調字第460號卷內）並未約定系爭房屋氯離子含 量之容許標準，以系爭房屋係73年3月9日完成（見調解卷內 之建物謄本），依CNS 3090於83年修訂，新拌混凝土中水溶 性氯離子含量為0.6kg/m3，則系爭房屋後房間柱氯離子含量 已超過標準，復有原告所提臥室天花板混凝土剝落、前客廳 天花板混凝土剝落及鋼筋鏽蝕之照片（見調解卷），已影響 居住安全，堪認系爭房屋不具有契約預定效用之瑕疵。又系 爭房屋之後半部於本院109年6月8日勘驗時，已因施作地下 污水工程而拆除，從拆剩殘存現場之二樓磁磚位置，可判斷 原先牆壁所在位置，確實已占用鄰地（新北市○○區○○段 000○000地號）之一部，占用鄰地面積分別為6.7、1.95平 方公尺，共計8.65平方公尺，有新北市新莊地政事務所複丈 成果圖可稽。原告所買房屋本有包含占用鄰地之範圍，占用
鄰地部分既經拆除，房屋範圍縮小，顯然具有減少其價值之 瑕疵。經本院囑託新北市不動產估價師公會，針對系爭房屋 之氯離子含量及占用鄰地面積8.65平方公尺，鑑定系爭房屋 減少之價值為何，經該公會鑑定結果，系爭房屋因氯離子含 量過高減損金額1056378元、因占用鄰地面積8.65平方公尺 減損金額159390元，有估價報告書可參。二者合計減損價值 佔系爭房地買賣價金630萬元之比例已達百分之0.19，原告 如不能解除契約，尚須雇工修繕鋼筋外露、鏽蝕，縱使暫時 修復，其混凝土氯離子過高之瑕疵仍會因時間經過而更加嚴 重，之後仍會再度發生鋼筋外露、鏽蝕之狀況，對原告甚為 不利，是原告依民法第359條規定請求解除契約，應無顯失 公平情事，自得於依法主張解除契約。原告以起訴狀作為解 除契約之意思表示，起訴狀繕本已合法送達被告，系爭買賣 契約業經合法解除。原告依民法第259條第2款請求被告返還 分次受領之價金及附加自受領時起之利息，經查，原告分次 給付價金之時間及金額，業據原告提出原證二之房屋買賣價 金明細，核與原告聲明所載之受領日期及金額相符，原告此 部分之請求洵屬有據。
五、原告另主張：其購入系爭房屋後，因地下污水工程施作，須 拆除後半部分房屋，耗費313000元進行退縮工程，另支出裝 潢費用208930元（含全室電線更新換線、開關及插頭面板、 衛浴馬桶、抽油煙機、電燈、水龍頭、水泥、磁磚、輕鋼樑 、白鐵板、白鐵水溝、屋頂風扇、油漆、鋼筋爆開刮處理、 防鏽處理、全室補土粉刷、門斗油漆加鐵樑油漆），共計 521930元，爰依民法第182條及第259條第5款規定請求被告 返還此部分必要或有益費用521930元等情。原告此部分之主 張，業據其提出原證三估價單兩紙（見卷第31、33頁），並 提出完工後室內裝潢照片為證，堪信其主張為真。上開費用 核屬必要及有益費用，原告得於解除契約後依民法第259條 第5款請求被告返還。
六、綜上，原告依民法第359條主張解除買賣契約，並依民法第 259條第2款請求被告返還如主文所示之價金及附加自受領時 起之利息，為有理由，應予准許。原告另依民法第259條第5 款請求被告償還必要及有益費用521930元及自109年3月17日 （109年3月6日寄存送達）即起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息，亦有理由，應予准許。 原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相 當擔保金額准許之。
七、系爭買賣契約業經原告合法解除，原告另本於民法第92條主 張被詐欺而撤銷買賣契約，即無再予審酌之必要，附此敘明
。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段 、第78條、第390條第2項，判決如主文。中 華 民 國 110 年 5 月 27 日
民事第七庭法 官 陳映如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 5 月 27 日
書記官 黃頌棻
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