臺灣新北地方法院民事判決 109年度重訴字第157號
原 告 陳貞迪
訴訟代理人 張旭業律師
楊珮君律師
被 告 黃進華
上列當事人間請求排除侵害等事件，經本院於民國110 年3 月31
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○弄○ 號五樓頂樓平台如附圖即新北市三重地政事務所土地複丈成 果圖所示編號Ａ、B 部分之增建物（面積合計八四點一四平 方公尺）拆除，並將該頂樓平台回復原狀返還予原告及其它 全體共有人。
二、被告應給付原告新臺幣壹萬捌仟參佰貳拾元，及自民國一○ 九年一月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 。
三、被告應自民國一○九年一月一日起至回復原狀返還第一項頂 樓平台予原告及其它全體共有人之日止，按月給付原告新臺 幣三一二元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣陸拾伍萬元為被告供擔保後， 得假執行；但被告如以新臺幣壹佰玖拾伍萬貳仟柒佰肆拾肆 元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣陸仟元為被告供擔保後，得假 執行；但被告如以壹萬捌仟參佰貳拾元為原告預供擔保，得 免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，為民事訴訟法第256 條所明定。查 本件原告原起訴請求：㈠被告應將坐落門牌號碼新北市○○ 區○○路000 巷0 弄0 號5 樓頂樓平台之增建物（面積81.8 7 平方公尺）拆除，並將該頂樓平台回復原狀返還予原告及 全體共有人；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）77萬8,093 元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈢被告應自民國109 年1 月1 日起至回復原狀 返還第一項所示頂樓平台予原告及其他全體共有人之日止， 按月給付原告1 萬2,663 元；㈣第一、二項訴之聲明，原告
願供擔保，請准宣告假執行。嗣於本院審理中，經會同現場 履勘並測得實際範圍面積後，依測量結果而於110 年3 月3 日具狀變更訴之聲明為：㈠被告應將坐落門牌號碼新北市○ ○區○○路000 巷0 弄0 號5 樓頂樓平台之增建物（如附圖 所示A 部分，使用面積56.40 平方公尺；如附圖所示B 部分 ，使用面積27.74 平方公尺）拆除，並將該頂樓平台回復原 狀返還予原告及全體共有人；㈡被告應給付原告77萬8,093 元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈢被告應自109 年1 月1 日起至回復原狀返還 第一項所示頂樓平台予原告及其他全體共有人之日止，按月 給付原告1 萬2,663 元；㈣第一、二項訴之聲明，原告願供 擔保，請准宣告假執行。核原告就上開訴之聲明㈠部分，乃 僅補充或更正其事實上及法律上之陳述，並非訴之變更或追 加，揆諸首揭規定，應予准許。
二、原告主張：原告為門牌號碼新北市○○區○○路000 巷0 弄 0 號4 樓房屋（下稱系爭4 樓房屋）之所有權人，被告則為 同棟公寓（下稱系爭公寓）5 樓房屋（門牌為新北市○○區 ○○路000 巷0 弄0 號5 樓，系爭5 樓房屋）之所有權人。 系爭公寓為74年11月26日建造完成之5 層樓建物，1 樓至5 樓各層在構造及使用上均明顯區分，系爭公寓之頂樓平台（ 下稱系爭頂樓平台）並未單獨登記所有權，屬系爭公寓之共 同部分，詎被告未向建築主管機關取得建築執照，亦未經全 體區分所有權人同意，擅自在系爭頂樓平台加蓋如附圖A 、 B 部分所示之增建物（占用面積分別為56.40 平方公尺、27 .74 平方公尺，下合稱系爭增建物），並擅自裝設上鎖大門 ，致原告及其他共有人無法上屋頂清洗水塔，嚴重妨礙原告 及其他住戶使用頂樓平台之權利，原告自得依民法第821 條 、第767 條第1 項規定，請求被告拆除系爭增建物並將系爭 頂樓平台回復原狀返還與原告及其他全體共有人；又系爭增 建物占用系爭頂樓平台，被告受有相當於租金之利益並致原 告受損害，亦依民法第179 條請求原告返還104 年1 月起至 108 年12月31日止按申報地價年息百分之10計算相當於租金 之不當得利77萬8,093 元，暨至回復原狀返還系爭頂樓平台 之日止，按申報地價年息10％計算相當於租金之不當得利每 月1 萬2,663 元。並聲明如前開一所載變更後之聲明。三、被告則以：系爭5 樓房屋及系爭增建物為被告於91年4 月13 日向訴外人邱念萱購買，系爭增建物並非被告所增建，又頂 樓平台入口雖有鐵門，惟於被告購買時即已存在，且該鐵門 並未上鎖，原告及其他樓層住戶均可自由進出，而被告購買 系爭增建物後迄今均未擴建，是被告既非系爭增建物之事實
上處分權人，即無權且無義務拆除系爭增建物。另被告係以 系爭頂樓平台共有人之身份使用系爭增建物而將雜物置放在 其內，並非無法律上原因而受有利益，原告請求相當於租金 之不當得利自無理由，又原告請求之金額過高，系爭公寓1 至5 樓對外出租之租金根本不到每月1 萬2,663 元，何況是 頂樓加蓋部分等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受 不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原告主張其與被告分別為系爭4 樓、5 樓房屋之所有權人， 業據其提出各該房屋之建物登記第一類謄本為證（見本院卷 一第33至36頁），復為被告所不爭執（見重司調卷第56頁） ，堪信為真實。至原告復主張系爭增建物為被告所建築，無 正當權源占用系爭頂樓平台，被告應將系爭增建物拆除返還 該占用平台及給付不當得利等節，則為被告所否認，並以前 揭情詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠被告是否為系爭增建物 之事實上處分權人而有拆除之權限？㈡原告請求被告拆除系 爭增建物，並將占用面積返還原告及其它全體共有人，有無 理由？㈢原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理 由？茲析述如下：
㈠被告是否為系爭增建物之事實上處分權人而有拆除之權限？ 1.按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所 有權之讓與，但受讓人與讓與人間，如無相反之約定，應認 為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又房 屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者 ，始有拆除之權限（最高法院86年度台上字第2272號判決意 旨參照）。
2.經查，系爭增建物包括室內之客廳、臥室、浴廁，及室外搭 建之鐵皮屋頂，其室內、室外鐵皮屋頂占有系爭頂樓平台之 位置、面積，經本院囑託新北市三重地政事務所派員測量後 ，分別如附圖A 部分（面積56.40 平方公尺）、B 部分（面 積27.74 平方公尺）所示等事實，有本院勘驗筆錄、新北市 三重地政事務所110 年1 月13日新北重地測字第1106090566 號函暨所附土地複丈成果圖、現場照片存卷可稽（見本院卷 二第33至35頁、第55至63頁）。另被告係於91年4 月13日以 342 萬元之價格向訴外人邱念萱購買系爭5 樓房屋及所坐落 之新北市○○區○○段000 地號土地（權利範圍1/ 5），並 於同年月23日辦理所有權移轉登記完竣，亦有被告提出之土 地、建物所有權狀、不動產買賣契約書各乙份在卷可查（見 重司調卷第61至67頁），參以被告與邱念萱間之不動產買賣 契約書第14條特約事項第2 項有書寫約定：「頂樓增建一併 移轉」等語（見重司調卷第64頁），堪認被告於購買受讓系
爭5 樓房屋時即有系爭增建物存在，是原告主張系爭增建物 係原告所加蓋乙節，即有誤會，先予敘明。惟系爭增建物固 因未辦保存登記無法辦理所有權移轉登記，然被告既已受讓 系爭增建物，復被告亦自承系爭5 樓房屋內部原有通往系爭 增建物室內之樓梯，因原告舉報違建方於108 年12月間拆除 ，另被告於108 年12月前有使用系爭增建物，並在系爭5 樓 房屋內睡覺，且在室外陽台晾曬衣服等情（見本院卷一第20 至21頁、第34頁），復本院前至現場履勘亦見系爭增建物客 廳處確有通往5 樓之樓梯，現已為水泥封起，有本院勘驗筆 錄及現場照片存卷可佐（見本院卷第33頁、第57頁），足認 被告於受讓系爭增建物後即對該增建物有現實管領使用之行 為，顯見被告已取得系爭增建物之事實上處分權，自有拆除 系爭增建之權限。是被告辯稱其非系爭增建之興建人，無拆 除權能云云，即非可採。
㈡原告請求被告拆除系爭增建物，並將占用面積返還原告及其 它全體共有人，有無理由？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之；又各共有人對於第三 人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物 之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1 項前段、中段、第821 條分別定有明文。另按數人區分一建 築物，而各有其一部分者，該建築物及附屬物之共同部分， 推定為各共有人之共有，修正前民法第799 條亦有明文。而 頂樓平台基於維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨 立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係建物各 樓層全體所有權人之共同部分，依修正前民法第799 條規定 ，應推定為建物各樓層之區分所有人共有（最高法院84年度 台上字第2683號判決意旨參照）。共有人對共有物之特定部 分雖得使用收益，但共有人對於共有物之全部或任何一部自 由使用超越原得同意使用範圍，仍屬侵害他共有人之權利， 他共有人得基於共有人全體之利益，依法對於侵害他共有人 權利之共有人，行使所有權妨害除去請求權。
2.查系爭公寓於74年9 月完工，系爭頂樓平台並未單獨登記所 有權，有建物登記謄本可稽（見本院卷一第33至36頁），且 依頂樓平台之構造、功能及目的觀察，顯然非屬於專有部分 ，亦不屬專有之附屬建築物，應係供全體住戶共同使用，性 質上不得獨立於區分所有之各樓層而存在，欠缺使用上之獨 立性，應推定為系爭建物之區分所有人共有。而被告自承系 爭公寓之區分所有權人間並未存在同意由頂樓即系爭5 樓房 屋所有人管理使用系爭頂樓平台之分管契約（見本院卷二第
66頁），復未能證明其就系爭頂樓平台有何占有使用權源， 是原告主張系爭增建物占用系爭頂樓平台無正當權源，而依 民法第767 條第1 項、第821 條規定，請求被告將系爭增建 物拆除，並將占有之系爭頂樓平台回復原狀返還予原告及其 他全體共有人，自屬可採。
㈢原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？ 1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲 得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台 上字第1695號判例意旨參照），故共有人如逾越其應有部分 之範圍，或不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部 任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利，其所受超過權利 範圍之利益，要難謂非不當得利（最高法院55年台上字第19 49號民事判例參照）。查原告於91年10月11日登記為系爭4 樓房屋之所有權人及所坐落之新北市○○區○○段000 地號 土地之共有人，有建物、土地登記第一類謄本存卷可參（見 本院卷一第33至34頁、第37至38頁），被告未經系爭頂樓平 台全體共有人同意，無權占用該平台受有占用利益，致原告 受有損害，且無法律上原因，原告依民法第179 條規定請求 被告返還相當於租金之不當得利，自屬可採。
2.次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10％為限，並為地租所準用，為土地法第97條第1 項 、第105 條所明定。而所謂土地價額係指法定地價，法定地 價係指申報地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者， 以公告地價80％為其申報地價，亦為土地法施行法第25條、 土地法第148 條、平均地權條例第16條所明定。經查系爭頂 樓平台係坐落住宅區，附近有捷運三民高中站、蘆洲站、並 有蘆洲國中、三民高中、林建生紀念圖書館等文教設施，且 有全聯福利中心等商店，生活機能良好，交通方便等情，業 經原告陳報在卷，並有Google地圖在卷可稽（見本院卷二第 71頁、第77頁），爰審酌系爭頂樓平台坐落之位置、交通狀 況、工商繁榮程度，及屋頂平台上之增建物與一般房屋之價 值有異等情，認原告主張被告應給付相當於租金之不當得利 ，應以申報地價6 ％為適當。
3.再被告占用系爭頂樓平台所影響者，係區分所有權人對系爭 頂樓空間之使用收益權能，區分所有權人尚能使用其他各樓 層，與占用全部平面土地而完全排除其他人使用土地、獨占 全部土地使用收益之情形並不相同。而公寓大廈基地之用益 ，係平均分散於各樓層，是被告占用系爭頂樓平台所受之利 益應依系爭增建物占用系爭頂樓平台之面積除以系爭建物之
登記樓層數即5 層計算。又系爭頂樓平台係由系爭公寓之5 戶區分所有權人共有，即原告就系爭頂樓平台之權利範圍應 為1/5 。是原告得請求返還之利益，應依系爭增建物占用系 爭頂樓平台面積除以5 層（即系爭建物登記樓層數），再除 以5 戶（即5 戶區分所有權人各就系爭頂樓平台之權利範圍 ）。又新北市○○區○○段000 地號土地104 年間之申報地 價為1 萬4,240 元/ 平方公尺、105 年間之申報地價為1 萬 9,520 元/ 平方公尺、107 年間之申報地價為1 萬8,720 元 / 平方公尺、109 年間之申報地價為1 萬8,560 元/ 平方公 尺，有地價第二類謄本可稽（見本院卷二第85頁、第87頁） ，依此計算原告就104 年1 月1 日至108 年12月之不當得利 部分（計算式：當年申報地價系爭增建物占用系爭頂樓平 台面積年息6 ％系爭頂樓平台得分配系爭建物登記樓層 之利益比例即1/ 5各區分所有權人就系爭頂樓平台之權利 範圍即1/5 占用年數），得請求被告給付1 萬8,320 元； 另就109 年1 月1 日後按月給付之不當得利部分，得請求被 告給付312 元（均詳如附表所示）。
4.至被告雖辯稱其於108 年12月後即未在系爭增建物內居住， 另通往系爭頂樓平台之鐵門並未上鎖，原告及其他樓層住戶 均可自由進出，原告請求不當得利並無理由云云。惟被告為 系爭增建物之事實上處分權人，業如前述，不論其有無使用 系爭增建物屬其自身問題，又其迄未拆除增建物將占用頂樓 平台返還，自仍受有利益致原告等共有人受有損害，自應給 付不當得利，是其此部分辯解，無足憑採，併予敘明。五、綜上所述，原告主張依民法第767 條第1 項、第821 條前段 、第179 條規定，請求㈠被告應將系爭頂樓平台之系爭增建 物拆除，並將系爭頂樓平台回復原狀返還予原告及其它全體 共有人；㈡被告應給付原告1 萬8,320 元，及自起訴狀送達 之翌日即109 年1 月18日（見重司調卷第45頁）起至清償日 止，按年息百分之5 計算之利息；㈢被告應自109 年1 月1 日起至回復原狀返還系爭頂樓平台予原告及其他全體共有人 之日止，按月給付原告312 元，為有理由，應予准許，逾上 開範圍之請求則無理由，應予駁回。
六、原告及被告分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行 ，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔 保金額准許之。至原告敗訴部分，因該部分之訴業經駁回， 其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之 證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述 。
八、本院審酌本件請求拆屋還地部分原告全部勝訴，而附帶請求 相當於租金之不當得利部分，原告雖部分勝訴，部分敗訴， 惟此部分毋庸繳納裁判費，故依民事訴訟法第79條規定，命 訴訟費用全部由敗訴之被告負擔。
中 華 民 國 110 年 5 月 7 日
民事第一庭 法 官 洪任遠
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 5 月 7 日
書記官 黃翊芳
附表
┌────┬────┬──────┬──────┬──────┬──────┬───────┐
│ 建物 │占用面積│104 年1 月1 │105 年1 月1 │107 年1 月1 │104 年1 月1 │109 年1 月1 日│
│ │ │日至104 年12│日至106 年12│日至108 年12│日至108 年12│起按月之不當得│
│ │ │月31日之不當│月31日之不當│月31日之不當│月31日之不當│利 │
│ │ │得利 │得利 │得利 │得利 │ │
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│新北市蘆│84.14 平│14,240元×6%│19,520元×6%│18,720元×6%│2,876 元＋7,│18,560×6%×84│
│洲區三民│方公尺 │×84.14 ㎡×│×84.14 ㎡×│×84.14 ㎡×│884 元＋7,56│.14 ㎡×1/5 ×│
│路198 巷│ │1/5 ×1/5 ＝│1/5 ×1/5 ×│1/5 ×1 /5×│0 元＝18,320│1/5 ÷12個月×│
│7 弄7 號│ │2,876元 │2 ＝7,884 元│2 ＝7,560元 │元 │＝312 元 │
│頂樓平台│ │ │ │ │ │ │
│增建物 │ │ │ │ │ │ │
├────┴────┴──────┴──────┴──────┴──────┴───────┤
│以上幣別均為新臺幣，計算部分小數點以下均四捨五入。 │
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