臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第698號
原 告 洪傳
訴訟代理人 黃彥儒律師
被 告 文傑建設股份有限公司
法定代理人 陳碧蓮
訴訟代理人 郭進源
徐維良律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國110 年4 月7
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣貳拾貳萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告前於民國98年11月27日與訴外人即原告配偶楊倫瑤、訴 外人洪廖麥分別簽署合建契約書（下稱系爭契約），約定由 楊倫瑤提供新北市○○區○○段000 地號土地（下稱363 地 號土地）、洪廖麥提供同段364 地號土地（下稱364 地號土 地），供被告興建地上13層及地下2 層大樓，並以都市更新 方式辦理，其中第4 條約定，被告應交付履約保證金新臺幣 （下同）239 萬元予楊倫瑤。嗣三方於99年7 月20日共同簽 署補充協議書（下稱系爭補充協議書），確定楊倫瑤可分配 之房屋坪數為169.14坪，共4 戶，共計189.69坪，應以每坪 23萬元計算補貼20.55 坪之差額，及4 個車位，並補貼被告 39萬元3,913 元。而楊倫瑤於103 年8 月26日將363 地號土 地贈與原告，於103 年9 月5 日移轉登記，其與兩造於104 年12月25日簽訂同意書，同意由原告承受楊倫瑤與被告間就 系爭契約之權利義務關係。
㈡又依系爭契約第11條約定，被告應於取得建造執照3 個月內 開工，並於900 個日曆天內完工及領取使用執照，是被告於 104 年9 月17日取得建造執照後，應於104 年12月17日前開
工，於107 年6 月4 日前完工並取得使用執照。然被告竟遲 至105 年6 月15日方申報開工，且未實際開工，並遲至108 年2 月12日始領取使用執照，是被告顯有遲延開工及完工之 情，共計延遲262 日。再系爭契約第16條約定，被告應於領 取使用執照6 個月內，將原告分配所得房屋辦妥移轉登記， 則被告應於108 年8 月12日前依約將原告應分得之4 戶建物 即門牌號碼新北市○○區○○○街00巷0 號8 樓、5-1 號8 樓、5-2 號8 樓、5-3 號8 樓房屋（以下分別稱5 號8 樓、 5-1 號8 樓、5-2 號8 樓、5-3 號8 樓房屋）登記完畢，詎 被告竟於108 年12月26日寄發存證信函要求原告返還履約保 證金239 萬元，否則拒絕辦理交屋及所有權移轉登記，逼迫 原告交還保證金，原告迫於無奈，遂於109 年1 月3 日返還 239 萬元保證金，事後被告方於109 年1 月10日將5-2 號8 樓房屋、於109 年1 月14日將5 號8 樓、5-1 號8 樓、5-3 號8 樓房屋辦理所有權登記，是被告亦已違反系爭契約所定 移轉登記期限，則被告既有上述違約情事，依系爭契約第17 條約定，原告得沒收履約保證金239 萬元，原告自得請求被 告依約給付相當於保證金之違約金，且因被告遲延辦理所有 權登記，致原告另受有相當於租金之損害，原告亦得依民法 第216 條、第231 條第1 項規定請求損害賠償，而本件合建 案位於板橋區，鄰近華僑中學、大觀國中、臺灣藝術大學等 校，屬優良學區，附近並有公車站牌、火車站，交通便利、 店面林立，參酌附近每月租金已達每坪659 元，自應以土地 及建築物申報總價年息10% 為損失利益之基準，則原告就被 告遲延期間即108 年8 月13日起至109 年1 月14日止，所受 相當租金之損害，共計33萬8,320 元。為此，依系爭契約第 17條約定及民法第216 條、第231 條第1 項規定，提起本件 訴訟等語，並聲明：⒈被告應給付272 萬8,320 元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告與楊倫瑤簽立系爭契約後，已以363 、364 地號土地向 新北市政府申請核定本件都更案，並經新北市政府核定自10 4 年2 月16日起實施，詎楊倫瑤在未告知並取得被告同意下 ，擅將363 地號土地以夫妻贈與為原因，移轉登記予原告， 屢經被告以存證信函催告楊倫瑤、原告及洪廖麥應配合點交 土地、辦理信託登記及變更都更程序權利人名義等事宜，其 等均拒不配合辦理上開事宜，是被告雖於104 年9 月17日領 取建造執照，然因原告及洪廖麥未點交土地，致被告無法開 工，幾經協調，原告始於104 年10月13日將363 地號土地點
交與被告，惟原告與洪廖麥仍未協同辦理信託登記，被告遂 於104 年12月11日再次以存證信函催告原告、楊倫瑤辦理變 更契約主體及信託登記，否則依約無法起算開工期間，原告 、楊倫瑤方於104 年12月25日出具同意書，同意由原告承受 系爭契約之法律關係，原告亦同意辦理信託登記，並提供身 分證影本及印鑑證明，被告亦出具同意書，同意免除車位找 補費用，嗣被告囿於開工期限屆至，僅能於105 年6 月15日 先行申報開工，洪廖麥則遲至105 年7 月13日將土地點交與 被告，且在被告多次催告下，最終於105 年12月14日配合簽 署信託契約書，惟辦理信託登記期間，被告發現原告竟於出 具同意書後4 日即104 年12月29日換發身分證，致無法辦理 信託登記，且原告之印鑑證明亦將於105 年12月24日到期， 被告僅能再次催告原告提供最新身分證影本及印鑑證明，事 後兩造於106 年1 月16日達成協議，被告同意就違約開工部 分，給付原告50萬元，原告不得再為其他請求，原告方提供 最新身分證影本及印鑑證明，並於106 年2 月13日完成信託 登記，而依系爭契約第10條約定，原告應於開工日前配合辦 理信託登記，系爭契約第11條亦約定，因甲方未能配合辦理 之期間，無法起計開工期間或應予扣除，可見被告雖於104 年9 月17日領取建造執照，但在原告未完成辦理信託登記前 ，被告並無開工之義務，故本件應以信託登記完成時起算開 工期限，即自106 年2 月13日起算3 個月之開工期限，並應 自106 年5 月13日（即信託登記後3 個月）起算900 個日曆 天之完工期間，則被告於105 年6 月15日申報開工，於105 年8 月3 日經新北市政府核准開工，以及於108 年2 月12日 領取使用執照，並未逾期開工，亦無逾期完工。況兩造就違 約開工部分，業已於106 年1 月16日簽立協議書，被告同意 給付50萬元，原告即不得再為其他請求，是原告應不得再行 主張。
㈡再被告於108 年2 月12日領取使用執照後，於同年月19日申 請新北市政府都市更新處（下稱都更處) 囑託板橋地政事務 所辦理地籍整理及建物測量，於108 年3 月25日申請核定相 關稅賦，都更處於108 年4 月16日核定變更權利變換計畫案 ，被告於108 年4 月18日依都市更新條例第63條規定，通知 原告自108 年4 月25日起30日內辦理接管分配所得之5 號8 樓、5-1 號8 樓及5-3 號8 樓房屋，原告未出面接管，依上 開規定，自108 年5 月26日起視為原告已為接管，被告再於 108 年6 月14日申請都更處請板橋地政事務所預審囑託登記 ，嗣被告亦配合都更處、板橋地政事務所歷次要求更正，最 終於108 年11月18日公告第一次登記，於108 年12月5 日完
成第一次所有權登記，待原告於109 年1 月6 日退還保證金 及給付其他款項後，即於109 年1 月10日將5-2 號8 樓房屋 移轉登記為楊倫瑤所有，於109 年1 月14日完成塗銷5 號8 樓、5-1 號8 樓、5-3 號8 樓房屋之信託登記，上開行政流 程及審查期間均非被告所能掌握，且因辦理期間適逢都市更 新條例修正，都更處就法令適用未有定論，致耗費數月之久 ，被告並無惡意拖延之可歸責事由，且因兩造並非辦理都更 程序之專業人士，故在原告同意下，將辦理流程委由上圓工 程顧問有限公司（下稱上圓公司）處理，故辦理都更流程之 風險及程序時程應由兩造共同負擔，非屬可歸責於被告一方 ，且原告自108 年5 月28日起逾期不接管，應屬可歸責原告 ，則原告請求給付自108 年8 月13日至109 年1 月14日之相 當於租金之損失，顯無理由。況原告既同意於109 年1 月6 日交付款項並退還保證金239 萬元，足證原告亦認定被告無 違約情事，方未依系爭契約第17條沒收保證金，反而退還保 證金，且依約原告僅有「沒收」保證金之權利，在原告已返 還保證金之情況下，原告無權再要求被告給付保證金。退步 言，縱認原告得請求違約金，該筆保證金之性質應係損害賠 償總額預定性質之違約金，原告不得再請求33萬8,320 元之 相關遲延損害，且審酌被告均已依約履行完畢，原告所受損 害至多僅為33萬8,320 元，違約金亦屬過高，應予酌減。 ㈢另5-2 號8 樓房屋係經兩造於108 年1 月18日簽署房地買賣 契約書，由被告出售予原告，則被告於108 年12月5 日取得 該屋所有權登記後，即於109 年1 月10日辦理移轉登記予原 告指定之人楊倫瑤，並已於108 年11月5 日依原告要求交屋 使其進行裝潢，悉依房地買賣契約書第6 條及第8 條履行， 並無任何違約、給付遲延情事，原告依系爭契約請求，亦無 所據。此外，原告未舉證證明已有出租計畫或與第三人簽訂 租約，其主張相當於租金之所失利益，不具客觀可確定性， 自不得請求損害賠償。況原告早於108 年5 月13日前即已出 售5-1 號8 樓房屋及B2-4停車位，應無出租計劃或租金損失 ，且原告以年息10% 計算租金亦屬過高等語資為抗辯，並聲 明：⒈原告之訴駁回。⒉願供擔保，請准免為假執行。三、兩造不爭執事項
㈠被告於98年11月27日與楊倫瑤、洪廖麥分別簽署系爭契約， 由楊倫瑤、洪廖麥各提供363 、364 地號土地，供被告興建 地上13層及地下2 層大樓，並以都市更新方式辦理。三方再 於99年7 月20日共同簽署系爭補充協議書，確定楊倫瑤可分 得房屋坪數為169.14坪，分配得4 戶，共計189.69坪，應以 每坪23萬元計算補貼20.55 坪之差額，及4 個車位，並補貼
被告39萬元3,913 元。
㈡楊倫瑤於103 年8 月26日將363 地號土地贈與原告，於103 年9 月5 日移轉登記，兩造、楊倫瑤於104 年12月25日簽訂 同意書，同意由原告承受楊倫瑤與被告間就系爭契約之權利 義務關係。
㈢被告已依系爭契約第4 條約定，交付履約保證金239 萬元予 楊倫瑤，原告於109 年1 月3 日返還239 萬元保證金。 ㈣系爭契約第11條約定：「乙方（即被告，下同）應於簽約後 三個月內辦理都市更新整體開發計畫，及後續建照執照送件 之申請，並自建築執照領取日起三個月內開工，開工日起玖 佰個日曆天完工，以領取使用執照日為完工日，倘屬甲方（ 即原告，下同）不能配合乙方或天災地變人力不可抗拒之因 素或受政府法令限制時不在此限」；系爭契約第16條約定： 「一、乙方於領取使用執照六個月內接通水電、乙方分得房 屋應分配之土地過戶乙方名下及辦妥甲方應分配房屋登記予 甲方名下後（公共設施、庭園景觀等由大樓管理委員會另行 統一點交）以書面通知甲方於指定日期內點交甲方應分得之 房屋」；第17條約定：「乙方若有違約，甲方得將保證金及 乙方所投資於上列土地之地上物予以沒收乙方不得異議，甲 方若違約或土地不能按分配比例移轉登記給乙方時，須加倍 賠償乙方所投資於合建房屋之一切費用及保證金，甲方不得 異議。甲乙雙方違約之一方願放棄先訴抗辯權」。 ㈤原告及楊倫瑤、洪廖麥分別於104 年10月13日、105 年7 月 13日將363 、364 地號土地點交被告；兩造、洪廖麥與臺灣 土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）於105 年12月14日 簽署信託契約書，於106 年2 月13日完成信託登記。 ㈥被告於104 年9 月17日取得建造執照（104 年板建字第485 號），於105 年8 月3 日經新北市政府核准開工，於108 年 2 月12日取得使用執照（108 年板使字第50號）。 ㈦原告依約分配之4 戶建物為5 號8 樓、5-1 號8 樓、5-2 號 8 樓、5-3 號8 樓房屋，兩造於108 年1 月18日就5-2 號8 樓房屋簽立買賣契約。
㈧被告於109 年1 月10日將5-2 號8 樓房屋移轉登記予楊倫瑤 ，於109 年1 月14日塗銷5 號8 樓、5-1 號8 樓、5-3 號8 樓房屋之信託登記後，將所有權移轉登記予原告等事實，有 系爭契約、同意書、104 年板建字第485 號建造執照、108 年板使字第50號使用執照、建物登記謄本、地籍異動索引、 土地登記謄本、合建契約書、系爭補充協議書、土地點交證 明書、信託契約書、房地買賣契約書在卷可稽（見本院卷一
第19頁至第31頁、第35頁至第43頁、第47頁至第61頁、第14 9 頁至第175 頁、第347 頁、第469 頁、第475 頁至第497 頁、第539 頁至第549 頁、第591 頁至第613 頁），且為兩 造所不爭執，自堪信為真實。
四、本院之判斷
原告主張被告違反系爭契約所定開工、取得使用執照及移轉 所有權之期限，依約請求給付保證金239 萬元，並依民法第 216 條、第231 條第1 項規定，請求租金損失，惟為被告所 否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審究者厥為：㈠被告有 無逾期開工、取得使用執照及移轉所有權之情事？如有，是 否可歸責被告？㈡原告依系爭契約第17條，請求被告給付23 9 萬元，有無理由？㈢原告依民法第216 條、第231 條第1 項，請求相關租金損失，有無理由？範圍若干？說明如下： ㈠被告有無逾期開工、取得使用執照及移轉所有權之情事？如 有，是否可歸責被告？
⒈按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付；契約成立後 ，債務人應依契約之約定負給付之義務。債務人於清償期屆 至後，因可歸責之事由，致未為給付者，並應負遲延責任。 是在債務不履行，債務人所以應負損害賠償責任，係以有可 歸責之事由存在為要件。故債權人苟證明債之關係存在，債 權人因債務人不履行債務而受損害，即得請求債務人負債務 不履行責任，如因不可歸責於債務人之事由致未為給付者， 債務人雖不負遲延責任，但不可歸責於債務人之事由，應由 債務人負舉證之責，如未能舉證證明，自不能免責。而所謂 可歸責之事由係指除法律另有規定或契約另有約定外，債務 人對於其遲延給付有故意過失而言（最高法院100 年度台上 字第1981號、108 年度台上字第2270號判決參照）。準此， 債務人如以不可歸責於己之事由抗辯不負遲延責任，自應由 債務人就其遲延給付無故意過失存在一節負舉證責任，如債 務人未能舉證證明，尚無從免除遲延責任。
⒉查，兩造間存在系爭契約，依系爭契約第11條、第16條約定 ，被告應於取得建造執照3 個月內開工，並於900 個日曆天 內完工及領取使用執照，且應於領取使用執照6 個月內，將 原告分配所得房屋登記於原告名下，而被告係於104 年9 月 17日取得建造執照，於105 年8 月3 日經新北市政府核准開 工，於108 年2 月12日取得使用執照，並於109 年1 月10日 將5-2 號8 樓房屋移轉登記予楊倫瑤，109 年1 月14日將5 號8 樓、5-1 號8 樓、5-3 號8 樓房屋移轉登記予原告等情 ，為兩造所不爭執，是被告本應於取得建造執照後3 個月內 開工，即104 年12月17日前開工，卻遲至105 年8 月3 日始
經核准開工，且開工後應於900 個日曆天內即108 年1 月20 日前完工並取得使用執照，卻至108 年2 月12日方取得使用 執照，另應於領取使用執照6 個月內即108 年8 月12日前完 成分配建物之登記，然於109 年1 月10日方將5-2 號8 樓房 屋移轉登記予楊倫瑤，於109 年1 月14日將5 號8 樓、5-1 號8 樓、5-3 號8 樓房屋移轉登記與原告，堪認被告確有未 依約如期開工、取得使用執照、移轉房屋，而有遲延給付之 情。被告雖抗辯依系爭契約第10條、第11條約定，原告應於 開工日前配合辦理信託登記，否則被告並無依約開工之義務 ，故本件應以信託登記完成時起算開工期限，則本件係106 年2 月13日完成信託登記，以該日起算開工期間及900 個日 曆天之施工期間，被告並未逾期開工或完工等語。然查，系 爭契約第10條金融機構之信託管理，第1 項係約定：「甲方 應於開工日前配合將全部土地由乙方覓妥金融機構辦理土地 信託至全部工程完工。」（見本院卷一第22頁），固課與原 告應配合辦妥信託登記之義務，惟未約定完成信託登記後， 被告始需開工，是上開約定並未賦予被告得延後開工之利益 ，且辦理信託登記與準備開工無涉一節，業經證人即許義明 建築師事務所經理張振忠到庭證述明確（見本院卷二第285 頁），復參以兩造簽訂之協議書第5 條可知（見本院卷一第 531 頁至第533 頁），被告同意至都更建物7 樓樓板完成時 ，方動用土地銀行融資，益徵原告有無配合辦理信託登記完 畢，對被告能否獲得資金或開工無涉，是被告抗辯應以辦妥 信託登記完成之日即106 年2 月13日起算開工期間及施工期 間等語，尚非可採。另被告抗辯原告依約應配合辦理信託登 記，否則被告無開工義務，應以106 年2 月13日完成信託登 記之日起算開工期間，且於該日3 個月後起算施工期間，則 被告於108 年2 月12日取得使用執照，未逾900 個日曆天， 並未逾期完工等語，惟查，本件無從以辦理信託登記完成之 日起算開工期間一節，業經認定如前，是被告抗辯並無遲延 完工，亦無可採。是原告主張被告有逾期開工、取得使用執 照、移轉分配房屋，自屬可採，而被告抗辯上開遲誤均非可 歸責於己，依前揭說明，自應由被告就其逾期開工、取得使 用執照、移轉所有權並無可歸責事由負舉證責任。 ⒊被告抗辯因原告與洪廖麥遲未點交土地致被告無法如期開工 等語。查，證人張振忠到庭證稱：開工前要整地並在工地四 周施作圍籬，才能申報開工，363 、364 地號土地上都有建 物，需先拆除，若地主沒有點交土地給建商，建商不可能整 地、施作圍籬。而且本件土地還有建物，應該是要地主同意 才能拆除等語（見本院卷二289 頁至第290 頁），足認原告
、洪廖麥未將363 、364 地號土地點交，確實造成被告無法 如期開工，而原告及楊倫瑤、洪廖麥分別於104 年10月13日 、105 年7 月13日將363 、364 地號土地點交被告一節，復 為兩造所不爭執，則被告於105 年7 月13日前因尚未取得本 件合建案土地而未能開工，自不可歸責於被告，而被告實際 取得363 、364 地號土地後，旋於105 年8 月3 日經新北市 政府核准開工，未逾系爭契約第11條所定3 個月之準備開工 期間，是被告抗辯其就開工遲延不可歸責等語，核屬有據。 ⒋再被告抗辯因原告遲誤出面接管導致移轉遲誤，不可歸責被 告等語。查，經本院就都市更新條例第63條之接管規定函詢 新北市政府城鄉發展局，經該局函覆：「有關都市更新條例 第63條所述之接管，查依都市更新權利變換實施辦法第27條 （略以）：『. . . . . ，應以書面分別通知土地所有權人 及權利變換關係人於三十日內辦理接管。』，且依同辦法第 30條規定由實施者通知土地所有權人及權利變換關係人應於 接管之日起30日內繳納或領取差額價金，爰接管具有交付管 理之精神，後續仍需俟都市更新條例第64條規定，由實施者 依據權利變換結果列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關 辦理權利變更或塗銷登記，換發權利書狀作業，以完成都市 更新產權登記事宜」，有新北市政府城鄉發展局109 年7 月 21日新北城更字第1094708079號函在卷可稽（見本院卷二第 9 頁至第10頁），固堪認依都市更新條例相關規定，實施者 應通知土地所有權人及權利變換關係人接管並領取差額價金 後，方能依據權利變換結果列冊送請主管機關辦理登記事宜 ，然被告於108 年4 月18日發函通知原告於30日內辦理現地 接管前之108 年3 月25日，已向新北市政府稅捐處申請核定 契約稅額，同年月25日再向新北市政府稅捐稽徵處申請核定 土地增值稅額，108 年5 月28日以存證信函通知原告法定30 日期限已滿，自108 年5 月26日起視為已接管，108 年6 月 14日向都登處申請委託板橋地政事務所預審囑託登記，同年 月21日都更處函轉板橋地政事務所辦理囑託登記預審，板橋 地政事務所於108 年7 月16日發函釐正權利變換計畫案部分 內容，新北市政府稅捐稽徵處於108 年7 月18日核定稅額， 都更處於108 年7 月22日函轉被告釐清相關內容，被告於10 8 年7 月23日第2 次申請變更權利變換計畫等情，有板橋江 翠郵局108 年5 月28日207 號存證信函暨附件、新北市板橋 地政事務所108 年7 月16日新北板地登字第1085322181號函 、都更處108 年6 月21日新北更事字第1084215614號函、10 8 年4 月22日新北更事字第1084216811號函、109 年9 月21 日新北更事字第1094710660號函、被告108 年6 月14日108
文字第108061401 號函、新北市政府稅捐稽徵處108 年7 月 17日新北稅板二字第1084907862號函在卷可憑（見本院卷一 第557 頁至第559 頁、本院卷二第89頁至第91頁、第93頁、 第119 頁至第120 頁、第139 頁、第155 頁至第157 頁）， 足認被告在通知原告依都市更新條例辦理接管前後，均能續 行都更程序，亦與原告現地接管之期間有所重疊，是原告雖 未立即接管，被告同時間既可進行其他都更程序，自難認原 告未即時辦理現地接管，為被告遲延辦理所有權登記之原因 。
⒌又被告抗辯本件辦理都市更新期間，適逢都市更新條例修正 ，都更處耗費數月方決定依修正前之都市更新條例辦理，被 告並無惡意拖延之可歸責事由，且都更程序既經兩造同意委 由上圓公司處理，則辦理都更流程之風險及程序時程應由兩 造共同負擔，非屬可歸責於被告一方等語。查，被告於107 年12月17日申請權利變換計畫變更後，都市更新條例修正原 第29條之1 ，並變更條次為第49條，新北市政府至108 年4 月16日始核定變更權利變換計畫，並自翌日起生效等節，有 新北市政府城鄉發展局109 年8 月10日新北城更字第109470 8877號函所附被告107 年12月17日函文、新北市政府108 年 4 月16日新北府城更字第1073541590號函、上圓公司109 年 12月16日說明書在卷可查（見本院卷二第15頁、第27頁至第 30頁、第239 頁至第247 頁），雖可認該次權利變更計畫期 間花費4 個月，且都市更新條例確有修正等情，然上開函文 及說明書尚無從證明權利變更計畫申請至核定耗時4 個月之 原因係因都市更新條例修正所致，尚難據此認定被告有不可 歸責之事由存在。至原告依系爭契約特約事項第9 條約定（ 見本院卷一第25頁），雖有負擔本件都市更新部分費用，然 證人張振忠具結證稱：上圓公司係與都更實施者即被告簽立 都更契約，地主應該就是委託實施者，沒有遇過地主直接與 都更公司簽約等語（見本院卷二第290 頁），堪認原告與上 圓公司間並無直接契約關係，是被告以上圓公司為兩造共同 委任，應共同承擔辦理都更流程之風險及程序時程等語，洵 非可採。另被告既為本件合建案件之實施者，自應本於專業 依約完成都更程序，自不能僅以辦理流程非其所能掌握而卸 責，況被告就本件都市更新案共申請3 次權利變換計畫變更 ，其中第2 、3 次之原因分別為建築物面積誤植、所有權人 誤植，亦有被告108 年7 月23日、108 年9 月16日函文在卷 可佐（見本院卷二第31頁、第37頁），可見被告辦理都更程 序未詳實審核送審資料之正確性，益徵被告遲延完成所有權 登記確有可歸責事由，此外，被告未提出其他積極事證證明
確實有何不可歸責之事由，是被告抗辯辦理所有權移轉登記 之延誤不可歸責被告等語，亦無可採。
㈡原告依系爭契約第17條，請求被告給付保證金239 萬元，有 無理由？
⒈按一般履約保證金乃契約當事人之一方，為確保其契約之履 行，交付於他方一定之金額，以為履行契約之擔保。而履約 保證金保證書，則在擔保上開保證金之給付，替代履約保證 金現金之提出。除此之外，該保證金或保證書，是否兼具於 不履行契約或不依約履行時，充作違約金之性質，應綜觀契 約約定之內容定之（最高法院91年度台上字第901號、104年 度台上字第2436號判決參照）。再按契約債務人交付履約保 證金予債權人，係以擔保契約債務之履行為目的，信託讓與 其所有權予債權人，乃信託讓與擔保性質，非使定作人終局 地享有該給付，其擔保範圍包括債務不履行之損害賠償、違 約金等，即擔保契約常見「抵充約款」及「沒收約款」之約 定，前者係指定作人得以承攬人違約情事所致損害數額範圍 內，以保證金抵償債務之約定，用以界定定作人得以保證金 抵償債務之範圍，僅具宣示保證金擔保目的及範圍之功能； 後者則係保證金在一定情況下不予返還之約定，乃具有督促 履約功能，可認係當事人約定承攬人於一定違約情事發生時 ，即應為一定金錢給付之違約金約定。至當事人為督促履約 ，約定債務人於一定違約情事發生時，即應為一定金錢給付 或債權人得沒收履約保證金或不予返還，乃違約金之約定， 自有民法第252 條規定之適用，此與履約保證金之性質為何 ，係屬二事（最高法院105 年度台上字第1292號判決、109 年台上字第1442號判決可參）。
⒉次按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之 性質者，如為懲罰之性質者，於債務人履行遲延時，債權人 除請求違約金外，尚得依民法第233 條規定，請求遲延利息 及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就 因遲延所生之損害已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利 息及賠償其他之損害，是契約當事人以確保債務之履行為目 的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支 付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠 償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，觀諸民法 第250 條之規定及其修正理由自明（最高法院107 年度台上 字第1959號、107 年度台上字第1062號判決參照）。準此， 除當事人另有訂定外，違約金即應視為因債務不履行而生損 害之賠償總額。
⒊查，系爭契約第4 條約定被告應支付合建保證金239 萬元，
第17條則約定：「乙方若有違約，甲方得將保證金及乙方所 投資於上列土地之地上物予以沒收乙方不得異議，甲方若違 約或土地不能按分配比例移轉登記給乙方時，須加倍賠償乙 方所投資於合建房屋之一切費用及保證金，甲方不得異議。 甲乙雙方違約之一方願放棄先訴抗辯權」等語（見本院卷一 第20頁、第24頁），可見該保證金乃為擔保被告踐行本件合 建案所繳交，旨在督促被告履行合建契約，並於被告違反系 爭契約時，原告即得沒收該保證金，原屬擔保性質之履約保 證金，因被告有違約情事時，原告得以沒收而轉充為違約金 ，此外，遍觀系爭契約內容，均無就兩造得另行請求損害賠 償再為約定，原告復未舉證證明兩造或契約明文有約定給付 懲罰性違約金，堪認該保證金因雙方違約而轉為違約金時， 應視為因不履行而生損害之賠償總額，自應屬損害賠償總額 預定性質之違約金。又本件被告有逾期完工及逾期完成所有 權登記之違約情事，業經認定如前，則原告主張因被告違約 ，依系爭契約第17條約定，得沒收239 萬元違約金，即非無 據。被告抗辯依約原告僅得「沒收」保證金，原告既已同意 返還保證金，自無權再要求被告給付保證金等語。惟被告有 上開違約情事時，依約原告對被告因違約所生之違約金債權 即已存在，自不因原告事後將該保證金返還被告而受影響， 再原告前於108 年12月23日以臺北敦南郵局1025號存證信函 通知被告違約，並於5 日內交付分配之4 戶房地及停車位， 被告於108 年12月26日以板橋江翠郵局614 號存證信函回覆 稱，因原告未依先前被告108 年12月17日存證信函結清款項 ，故以該函再次通知原告交付該筆保證金等款項，共同完成 權利變換等語，亦有上開存證信函在卷可憑（見本院卷一第 617 頁至第647 頁) ，足認原告於109 年1 月6 日交還保證 金等款項前，並非認為被告無違約情事而自願返還，要無從 以原告事後歸還該筆保證金遽認原告同意被告並未違約一節 ，是被告上開抗辯，尚無可採。是原告主張被告違反系爭契 約第11條、第16條約定，依系爭契約第17條請求給付保證金 等語，堪以採信。
⒋再按約定之違約金額是否過高，賠償總額預定性質之違約金 目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲 罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人 因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受 之積極損害及消極損害為主要審定標準；懲罰性質之違約金 則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違 約時之一切情狀斷之。是損害賠償預定性違約金及懲罰性違 約金，二者效力及酌減之標準各自不同，法院於衡酌當事人
約定之違約金額是否過高時，自應先就該違約金之約定予以 定性，作為是否酌減及其數額若干之判斷（最高法院109 年 度台上字第1013號判決可參）。又當事人得約定債務人於債 務不履行時，應支付違約金；約定之違約金額過高者，法院 得減至相當之數額，民法第250 條第1 項、第252 條分別定 有明文。又本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原 則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束 。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造 成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社 會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額 。是若當事人所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院 自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金 而異（最高法院79年台上字第1915號判例、82年度台上字第 2529號判決可參）。
⒌查，本件原告得依系爭契約第17條約定，請求被告給付239 萬元，且該違約金屬損害賠償總額預定性質之違約金，均如 前述，依上開說明，該違約金是否過高即應衡酌一般客觀事 實、社會經濟狀況、債權人因一部履行所受之利益、債權人 實際所受之積極損害及消極損害等為標準。查，原告主張因 被告違約遲延所造成之損害為無法使用收益房屋等語（見本 院卷二第224 頁），而原告於本件合建案可獲分配5 號8 樓 、5-1 號8 樓、5-2 號8 樓、5-3 號8 樓房屋等4 戶建物及 4 車位，且兩造於108 年1 月18日簽立5-2 號8 樓房屋之買 賣契約等情，為兩造所不爭執，是兩造就5-2 號8 樓房屋既 合意另立買賣契約，則5-2 號8 樓房屋自應依兩造簽立之買 賣契約論斷被告有無逾期交屋，而非適用系爭契約。查，兩 造之房地買賣契約第6 條第1 項約定：「本建案係以權利變 換方式實施都市更新案，依都市更新條例43條規定完成囑託 權利變更登記後，始得辦理所有權移轉登記，故雙方約定本 約所有權之移轉於賣方取得權利書狀開始辦理。」（見本院 卷一第595 頁），僅約定於被告取得權利書狀後方開始辦理 移轉，並未約定完成所有權登記之期限，且本件合建案係於 108 年12月5 日完成權利變換，被告於109 年1 月10日將5 -2號8 樓房屋移轉登記與原告指定之人楊倫瑤等情，有建物 登記謄本在卷可憑（見本院卷一第51頁至第53頁），復為兩 造所不爭執，難認被告就5-2 號8 樓房屋有遲誤移轉所有權 之情，自無給付遲延之債務不履行情事。又原告於108 年5 月間就5-1 號8 樓房屋及地下2 樓4 號停車位與他人簽立不 動產讓售契約書一節，有臉書社團貼文在卷可參（見本院卷 一第701 頁至第703 頁），足認原告早在被告依約應移轉所
有權之前，即欲將5-1 號8 樓房屋出售，應無因未能使用收 益5-1 號8 樓房屋而受有相當於租金之損害。是本院審酌原 告因被告遲延完工及所有權移轉，所受損害為無法使用收益 5 號8 樓、5-3 號8 樓房屋，現今銀行利率甚低，並參酌本 件被告逾期日數致原告無法使用之期間非短等，認原告請求 之違約金應酌減至22萬元為宜。至原告請求遲延利息之部分 ，因該違約金為損害賠償總額預定性質之違約金，應視為就 因遲延所生之損害已依契約預定其賠償，依前揭說明，不得 更請求遲延利息，是原告就違約金部分併請求給付法定遲延 利息，洵屬無據。
㈢原告依民法第216 條、第231 條第1 項規定，請求相當於租 金之損害，有無理由？
原告主張因被告遲至109 年1 月10日、14日始將原告應分得 之5 號8 樓、5-1 號8 樓、5-2 號8 樓、5-3 號8 樓房屋移 轉登記與原告，亦構成給付遲延，應負損害賠償責任等語， 惟查，系爭契約第17條所定得沒收之保證金於違約時轉為損 害賠償總額預定性質之違約金，業經認定如前，則依前揭說 明，該違約金既為兩造預定之賠償總額，原告當不得請求被 告為其他損害賠償，是原告除依系爭契約第17條約定外，另 依上開民法規定，請求被告賠償相當於租金之損害33萬8,32
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