臺灣士林地方法院民事判決 110年度訴字第310號
原 告 高嫻蓉
被 告 蔡峰雪
楊宣哲
共 同
訴訟代理人 劉耀鴻律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110 年4 月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：其原任職臺灣房屋大直店擔任不動產營業員 ，被告楊宣哲為原告之大學學弟，被告楊宣哲代理其母即被 告蔡峰雪將門牌號碼為臺北市○○區○段00巷00○0 號5 樓 之房屋暨其基地（下稱系爭房地）央由原告仲介出售，因原 告準備國家考試繁忙之故，退居中人地位，轉介由原告同事 即訴外人鄭絜予擔任賣方仲介經紀工作，惟原告仍與鄭絜予 協力合作帶看房屋或居中斡旋竭力促成交易以期獲得居間報 酬。然被告楊宣哲未能依約清空房屋並反鎖房門，使原告未 能如實揭露房屋資訊，看屋者亦未能詳察確認屋況，均不利 系爭房地銷售；被告蔡峰雪謊稱自己第一次賣屋，又系爭房 地屋況不佳，其竟於議價過程坐地起價，拒絕依原先承諾折 讓修繕裝潢費予買方，以各種理由故意阻撓系爭房地成交， 使原告無法賺取系爭房地成交價5%之報酬。甚且原告還專程 開車至宜蘭找被告蔡峰雪，除了支出時間成本，途中還被開 罰單。詎被告蔡峰雪故意破壞與臺灣房屋大直店即將成交的 合約，而與永慶房屋立即成交，且拒絕透露成交價，實屬違 反誠信原則。原告為促成系爭房地買賣，耗費大量時間及金 錢，被告等以通謀虛偽意思表示，讓原告為其服務做白工， 故意使買賣破局，顯已侵害原告財產上及非財產上之權益。 為此，爰依民法第184 條規定，訴請被告等給付依系爭房地 成交價新臺幣（下同）1,180 萬元之5%即59萬元之財產上損 害賠償，並應就侵害原告前揭財產權部分給付6 萬元之精神 慰撫金等語。並聲明：被告蔡峰雪、楊宣哲應給付原告65萬 元，及自起訴狀繕本送達最後1 名被告翌日起至清償日止按 年息5%計算之利息（見本院卷第298 至299 頁）。二、被告則以：被告蔡峰雪於109 年初有意出賣系爭房地，經由 原告引薦，委託臺灣房屋大直店銷售，雙方於同年6 月簽署 房屋買賣仲介專任委託契約，並由鄭絜予擔任系爭房地銷售
仲介人員。被告蔡峰雪向鄭絜予表示系爭房地底價為1,400 萬元，惟遲至同年9 月，原告及鄭絜予仍未能覓得合適買家 ，被告蔡峰雪遂將契約改為房屋買賣仲介一般委託契約，並 分別委託信義房屋及永慶房屋協助出售事宜。原告及鄭絜予 於110 年1 月2 日向被告蔡峰雪稱有買家願以1,050 萬元洽 談購屋事宜，惟被告蔡峰雪認價格過低無法接受並簽退斡旋 ，然其等為達成交抽佣目的，屢以系爭房地有諸多瑕疵為由 ，要求被告蔡峰雪給予買方100 萬元折讓金，被告蔡峰雪雖 於該2 人壓力下同意降價為1,280 萬元，然事後自行搜尋發 現該價格已低於該區域之實價登錄價格，乃明確告知其等不 需要再為被告蔡峰雪服務。系爭房地未能覓得合適買家，乃 原告及鄭絜予辦事不力之故，被告對此並不具任何可歸責事 由。原告之成本花費與被告等之行為間均不具因果關係等語 置辯，並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不 利之判決，願供擔保，請准予宣告免為假執行（見本院卷第 40頁）。
三、原告主張被告蔡峰雪曾將系爭房地委由臺灣房屋大直店出售 ，並由鄭絜予擔任賣方仲介經紀人員、原告亦曾協助帶看； 嗣系爭房地最終由被告蔡峰雪委由其他仲介公司售出等情， 為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告依前揭法律關係請求被告等給付65萬元及法定遲延利息 ，被告等則以上揭情詞置辯：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按因故意或過失，不 法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風 俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致 生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者， 不在此限。民法第184 條定有明文。再按損害賠償之債，以 有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因 果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於 此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院 48年台上第481 號裁判意旨參照）。又民法第184 條第1 項 前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害 他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為 與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償 請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高 法院100 年度台上字第328 號判決意旨參照）。另民法第18 4 條第2 項前段之規定，違反保護他人之法律，致生損害於 他人者，負賠償責任。所謂違反保護他人之法律者，係指以 保護他人為目的之法律，亦即一般防止妨害他人權益或禁止
侵害他人權益之法律而言；或雖非直接以保護他人為目的， 而係藉由行政措施以保障他人之權利或利益不受侵害者，亦 屬之。惟仍須以行為人有違反該保護他人法律之行為並其違 反保護他人法律之行為與損害之發生間有相當因果關係為必 要（100 年度台上第390 號判決意旨參照）。 ㈡本件原告主張被告蔡峰雪委託臺灣房屋大直店仲介出售系爭 房地，原告及鄭絜予為被告帶看系爭房地，支出勞力、心力 及時間金錢；被告2 人根本無意讓臺灣房屋大直店為其成交 系爭房地，為通謀虛偽意思表示，讓原告為其服務做白工， 故意使買賣破局云云，然觀諸原告主張之原因事實，諸如「 被告楊宣哲未能清空房屋並反鎖房門，不利系爭房地銷售」 、「被告蔡峰雪謊稱自己係第一次賣屋，系爭房地屋況不佳 ，其竟於議價過程坐地起價，拒絕依原先承諾折讓修繕裝潢 費予買方，以各種理由故意阻撓系爭房地成交」、「原告專 程至宜蘭找被告蔡峰雪，除了支出時間成本，途中還被開罰 單」等過程，縱係屬實，然參以不動產買賣標的價金動輒上 千萬元，賣方於出售房屋過程，於議定價格、簽立契約之前 ，就交易條件及交易價格反覆思量，尚屬常情；至修繕裝潢 費是否折讓等情，更屬買賣雙方就個案屋況及實際使用需求 ，而為不動產買賣條件（通常涉及總價）磋商，並無何制式 常規可言。是以，被告蔡峰雪為系爭房地出售賣方，依契約 自由原則，自有權決定出售條件及價格。原告前揭所述，均 為不動產所有權人委託房屋仲介業者出售時，出賣人所為社 會上一般正常之行為及活動，尚難謂有何不法性。又本件被 告蔡峰雪委由其他房屋仲介業者售出系爭房地時，其與臺灣 房屋大直店所簽立之仲介契約，當時為一般委託契約，亦為 原告所不爭執（見本院卷第299 頁）；是以原告基於房屋仲 介人員因居間不成所支出之時間、金錢成本，乃該行業成交 前之特性，自不得因事後未成交而認委託人有不法之侵權行 為，而侵害其權利。
㈢從而，被告等並無侵害原告之行為。此外，原告未證明被告 等有何故意以背於善良風俗之方法加損害於原告，或違反保 護他人法律之情形，則其依上開規定，主張被告等應負侵權 行為責任，賠償59萬元仲介佣金及6 萬元非財產上損害，顯 屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第184 條侵權行為法律關係，請求被 告等給付65萬元及法定遲延利息，尚屬無據，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經 本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述， 附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 5 月 7 日
民事第二庭 法 官 陳菊珍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 110 年 5 月 7 日
書記官 張淑敏