臺灣基隆地方法院民事判決
109年度基簡字第1164號
原 告 蘇佳玲
被 告 王秀珍
訴訟代理人 王維國
黃教倫律師
被 告 邱秀莉
僕人不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 楊宗錦
訴訟代理人 陳信安
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國110年4月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎 事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限， 民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告 起訴聲明：㈠被告王秀珍（下稱王秀珍）應給付原告新臺幣 （下同）500,000元。㈡被告邱秀莉、僕人不動產仲介經紀有 限公司（各稱邱秀莉、僕人公司）應給付原告417,000元。 嗣於本院民國109年10月22日言詞辯論期日變更聲明如後， 核屬縮減應受判決事項之聲明，符合前揭規定，先予敘明。二、僕人公司經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第436條第 2項、第385條第1項前段規定，准原告聲請，由其一造辯論 而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：原告經由邱秀莉、僕人公司之仲介，於107 年11月6日與王秀珍簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約 ），由原告向王秀珍買受坐落基隆市○○區○○段000地號土地 （下稱系爭土地）及其上同段216建號即門牌號碼基隆市○○ 區○○街00巷00弄0號房屋（下稱系爭房屋，房屋及土地部分 合稱系爭不動產），約定總價為6,950,000元。惟原告於108 年6月17日申請土地鑑界，始知系爭土地有被他人占用，被 告卻在系爭契約附件屋況說明書項次16：「是否有租賃或有 被他人占用之情形」欄位，勾選「否」致原告陷於錯誤支付
登記面積之土地價金，卻無法完整使用土地，日後出售價金 亦會減損，王秀珍所出賣之系爭土地有嚴重瑕疵，應負擔損 害賠償之責。又邱秀莉、僕人公司就系爭土地之瑕疵未盡調 查、報告之義務，應返還受領之仲介服務報酬，以賠償原告 之損失等語。並聲明：㈠王秀珍應給付原告236,111元（買賣 價金232,111元、鑑界費用4,000元）。㈡邱秀莉、僕人公司 應給付原告139,000元。
二、被告抗辯略以：
㈠王秀珍部分：王秀珍係於68年間向金包里建設公司購買系爭 不動產之預售屋，依金包里建設公司買賣合約及地政事務所 地籍圖辦理登記，於71年搬入居住，並未申請土地丈量。之 後於107年5月19日委託仲介出售，依仲介公司所提供之買賣 契約書及基隆市地政事務所之地籍圖經代書見證後簽署系爭 不動產之買賣契約，並於108年12月30日交屋，經法院調解 程序才得知相鄰之門牌號碼基隆市○○區○○街00巷00弄0號房 屋（下稱9號鄰房）占用系爭土地5坪，王秀珍因此多繳37年 之土地稅、地價稅與土地增值稅，亦為受害者。又王秀珍係 以預售屋方式購買系爭不動產，30餘年來與9號鄰房均無明 顯增改建，且9號鄰房及雨棚占用系爭土地面積僅10餘平方 公尺，並非顯著，未經實地測量，實難確認有無占用情形， 因此王秀珍在簽訂系爭契約時無從告知原告，並非故意不告 知系爭土地有被他人占用之瑕疵，而系爭契約附件「屋況說 明書」特別約定「現況交屋，賣方不負擔瑕疵擔保責任。」 依民法第366條規定，王秀珍自無須負物之瑕疵擔保責任。 再者，原告係於108年8月11日通知邱秀莉系爭土地遭他人占 用，邱秀莉隨即於同日將其與原告之LINE對話截圖轉傳王秀 珍代理人王維國，原告遲至109年5月7日始向本院聲請調解 ，依民法第356條規定，原告之價金減少請求權已逾法定除 斥期間。並答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供 擔保請准宣告免為假執行。
㈡邱秀莉、僕人公司部分：王秀珍簽訂委託銷售契約時，並未 告知系爭土地有遭他人占用之情形，且原告至現場看屋時， 邱秀莉已詳細告知王秀珍說明的所有屋況，因系爭不動產符 合原告需求而出價斡旋，經邱秀莉居中協調簽訂系爭契約， 原告於簽約時並未提及土地鑑界之事，邱秀莉、僕人公司亦 非系爭土地之所有權人，無法向地政機關申請鑑界，自不知 系爭土地有遭他人占用之情形。並均答辯聲明：原告之訴駁 回。
三、查原告於107年11月6日經由僕人公司員工邱秀莉仲介，以6, 950,000元向王秀珍購買其所有之系爭不動產，王秀珍在屋
況說明書第16項：「是否有租賃或有被他人占用之情形」欄 位，勾選「否」並特別約定：「雙方協議現況交屋，賣方不 負瑕疵擔保責任。」系爭不動產於107年11月29日移轉登記 予原告，原告已於107年11月6日給付仲介服務費用139,000 元，經本院於109年11月23日會同兩造及基隆市地政事務所 至現場勘驗測量結果，9號鄰房、雨棚占用系爭土地之範圍 、面積如基隆市地政事務所110年2月1日基地所測字第11000 01208號函附土地複丈成果圖（下稱附圖）編號A、B所示面 積各4.04平方公尺、7.30平方公尺等事實，有土地所有權狀 、系爭契約、服務費確認單等件影本及本院109年11月23日 勘驗筆錄、現場照片、附圖在卷可稽，且為兩造所不爭執， 堪信為真實。
四、原告主張受交付後鑑界發現系爭土地有遭9號鄰房占用之瑕疵，王秀珍在「屋況說明書」為不實之說明，致原告陷於錯誤支付登記面積之土地價金，應減少買賣價金並賠償鑑界費用；僕人公司之承辦人邱秀莉未盡調查瑕疵之義務，致原告受有損害，應返還仲介服務費用，請求王秀珍給付236,111元及請求邱秀莉、僕人公司給付139,000元等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，本院判斷如下： ㈠原告請求王秀珍給付236,111元，有無理由？ ⒈按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第356條第1項、第365條定有明文。原告於108年6月15日申請基隆市信義地政事務所鑑界，即發現系爭土地有遭9號鄰房占用，並於108年8月16日以LINE通知邱秀莉上開瑕疵，邱秀莉於同日將與原告的LINE對話截圖傳送予王秀珍代理人王維國等情，為兩造所不爭執（見本院110年3月30日、同年4月22日言詞辯論筆錄），原告於109年5月28日向本院聲請調解而未成立，再於109年7月16日起訴，主張減少系爭契約買賣價金，有本院自行收納款項收據及民事起訴狀可參(見本院卷第11頁、第34-5頁)，則從108年8月16日通知王秀珍系爭土地遭9號鄰房占用瑕疵始期至109年5月28日聲請調解時，已逾6個月之除斥期間，王秀珍辯稱原告之價金減少請求權，已於通知瑕疵後6個月間不行使而消滅，應可採信。又系爭土地係房屋坐落之基地，9號鄰房占用之面積合計11.34平方公尺，位處系爭房屋與9號鄰房間之狹長防火巷，未經鑑界精確測量難以察知，難認王秀珍有故為不為說明之情形，原告復未提出其他積極證據證明王秀珍有故意不告知瑕疵之情事，其價金減少請求權自有受民法第365條第1項規定關於通知後6個月期間之限制。 ⒉次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；債務人遲 延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。民法第227 條第1項、第231條第1項定有明文。次按出賣人就其交付之 買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約「成 立後」發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人除 負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行 責任(最高法院103年度台上字第196號判決參照)。因此，原 告主張系爭土地有瑕疵，王秀珍應負不完全給付之債務不履 行責任，需符合該瑕疵係於契約「成立後」發生，且可歸責 於王秀珍之事由等2要件。經查，原告於買受前即曾赴現場 察看，並以簽約時之現狀辦理點交，則系爭土地遭9號鄰房 占用之瑕疵自非於契約「成立後」發生，已不符合前開第1 要件。次查，王秀珍於出售系爭土地時，並不知系爭土地有 遭9號鄰房占用之瑕疵，自無隱瞞上開瑕疵之情，亦如前述 ，難謂可歸責於王秀珍，並未符合不完全給付之要件，原告 亦無從請求王秀珍負債務不履行責任。
㈡原告請求僕人公司及邱秀莉返還仲介服務費用139,000元，有 無理由？
⒈按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人 ，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不 得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履 行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條定 有明文。復按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明 書向與委託人為交易之相對人解說，不動產經紀業管理條例
第23條第1項亦有規定。又不動產仲介業之業務，涉及土地 買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜 ，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額 之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之善良 管理人注意義務（最高法院84年度台上字第1064號、102年 度台上字第481號判決意旨參照）。另善良管理人注意義務 ，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人 應盡之注意者而言（最高法院42年度台上字第865號判決意 旨參照），故如已施予必要注意，即難認有未盡善良管理人 注意義務而生過失甚或故意之情形。
⒉查王秀珍委託僕人公司銷售系爭不動產，僕人公司員工邱秀 莉於107年11月6日仲介原告與王秀珍簽訂系爭契約，並交付 王秀珍所書立之屋況說明書，惟系爭土地遭9號鄰房、雨棚 占用4.04平方公尺、7.30平方公尺之情事，非經鑑界精確測 量難以察知，且系爭土地乃系爭房屋坐落之基地，屬房地結 合體之土地，依系爭契約第13條第2項約定無須事先鑑界， 堪認僕人公司、邱秀莉仲介系爭不動產買賣就系爭土地不負 鑑界測量之調查義務。況原告買受系爭不動產前曾在邱秀莉 陪同下赴現場察看，已可得知系爭房屋防火巷外牆以上領空 有9號鄰房之雨棚（見本院卷第103頁編號3、第105頁編號5 照片），並未要求僕人公司或王秀珍進行鑑界，則僕人公司 、邱秀莉根據王秀珍所簽署之屋況說明書、地籍資料及現場 調查所得向原告為帶看及解說，亦難認其有何未盡調查、告 知義務之故意或過失，原告又未解除與僕人公司間之委任契 約，依約自應給付仲介服務費用。原告以其向王秀珍買受之 系爭土地嗣經鑑界測量發現有部分遭9號鄰房占用為由，主 張僕人公司、邱秀莉未提供房仲業者專業水準之服務，而有 疏失，請求僕人公司、邱秀莉返還服務費用139,000元，並 無理由。
五、綜上所述，原告主張系爭土地有遭鄰房占用之瑕疵，請求王 秀珍給付買賣價金及鑑界費用共236,111元，請求僕人公司 、邱秀莉返還服務費用139,000元，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均對本判決結果不生影響，自 無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 6 日 基隆簡易庭法 官 陳湘琳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 110 年 5 月 6 日 書記官 林亭如
, 台灣公司情報網