臺灣臺北地方法院民事簡易判決
110年度北簡字第2617號
原 告 蘇致綱
羅鳳妹
上二人共同
訴訟代理人 歐陽凱
複代理人 何佩珊律師
被 告 榆園別墅管理委員會
法定代理人 施漢文
訴訟代理人 施汎泉律師
羅婉菱律師
施懿容律師
上列當事人間確認所有權人決議無效事件，本院於民國110年4月
12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟捌佰捌拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告蘇致綱、羅鳳妹分別為門牌號碼臺北市○○區○○路0段000 巷00弄00號7樓、同址20-1號7樓建物之所有權人，所在為榆 園別墅社區，係7層樓電梯華廈。原告於民國64年間購得前 揭建物所屬房地，依房地預定買賣契約書約定頂層屋面之使 用權，歸屬頂樓住戶，原告具有頂樓平台之使用權。原告持 有房地以來，被告均按所持頂樓面積，按比例收取管理費（ 7樓、加蓋部分均為同一住戶使用），每月管理費蘇致綱繳 交新臺幣（下同）1,775元（1,350元＋425元），羅鳳妹則繳 交3,047元（2,225元＋822元）。詎料，被告於107年12月7日 召開區分所有權人會議（下稱107年12月區權會）竟決議： 頂層加蓋每戶每月應繳管理費調整為1,350元，自2019年元 月正式生效（下稱系爭決議A）。該次會議未說明提出增收 管理費之合理依據、計算方式，逕以多數決議調漲頂樓住戶 管理費，顯屬民法第148條權利濫用，自屬無效。更有甚者 ，被告於108年12月20日召開區分所有權人會議（下稱108年 12月區權會）竟決議：8樓頂樓加蓋3戶（22號8樓、20-1號8 樓、22-1號8樓）如出租時，則每月管理費應繳交1,350元；
如未出租，管理費維持107年收費（即每月22號8樓425元、2 0-1號8樓及22-1號皆822元，下稱系爭決議B），該次會議未 附理由決議以頂樓是否出租作為管理費增收標準，亦屬權利 濫用。原告二人持有之頂樓加蓋，雖屬違建但為合法權利， 被告逕以多數決決議收取高額管理費，使原告無法按市場合 理價格出租房屋，有侵害原告事實上處分權之虞，原告自得 類推適用民法第767條中段規定，請求被告不得以收租與否 為區別標準，訂定不同管理費收費之決議。
㈡依公寓大廈管理條例第55條規定，被告管委會自99年報備設 立以來，迄未訂立規約並報備，且依99年4月所有權人會議 紀錄亦記載：規約草案參照內政部訂頒公寓大廈規約範本， 並配合本大廈實際需求訂定；被告未頒訂正式規約前，應適 用內政部頒訂之規約範本即管理費收取應依應有部分比例分 擔之，被告所為系爭決議A、B，為不具理由之差別待遇，干 涉原告財產權，亦違反公平原則而無效。
㈢並聲明：1.確認系爭決議A無效。2.確認系爭決議B無效。二、被告則以：本社區為簡化管理費計算方式，自始即非按應有 部分（即按各戶實際權狀坪數）比例計算；又社區頂樓加蓋 戶，渠等使用社區之公共設施、電梯、機電設備、垃圾清運 、警衛管理及信件包裹收發等服務，與1至7樓住戶無異，自 應與1至7樓住戶繳交相同管理費，而無差別待遇之必要；且 於107年12月區權會決議前，8樓頂樓加蓋戶收取管理費即存 有不合理區別（20號8樓為1,350元、22號8樓為425元、20-1 及22-18樓均為822元），107年12月區權會決議係為調整不 合理收費標準，符合社區之公益，並無權利濫用；另108年1 2月區權會決議，針對頂樓加蓋戶如有出租他人，社區住戶 將會增加，勢必增加社區公共設施及服務之使用成本，亦考 量原告二人及22-1號8樓住戶對於107年12月區權會決議之主 觀意願（渠等於108年間均未依決議繳足調整後之管理費） ，衡量社區住戶情誼、公共設施、資源及成本分擔之公益性 ，所為前開決議並無權利濫用或顯失公平情事等語置辯。並 聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文 。原告主張被告於107年12月區權會、108年12月區權會關於 頂樓加蓋戶管理費收取之系爭決議A、B有無效之情事，顯然 兩造就前開管理費調整決議之合法與否、所衍生之權利義務 已發生爭執，致原告在法律上之地位有不安之狀態存在，且 此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，原告自有即受確
認判決之法律上利益。
㈡原告二人主張渠等為系爭社區區分所有權人，被告於107年12 月、108年12月分別召開區權會，決議通過系爭決議A、B， 為被告所不爭執，有授權書、土地建物登記謄本、107年12 月區權會會議記錄、108年12月區權會會議記錄（見司調卷 第31至53頁、本院卷第119、120頁），堪信為實。原告主張 系爭決議A、B無效，惟為被告所否認，並以前開情詞置辯。 茲將重要爭點說明如下：
1.按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區 分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責 人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有 權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責 於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或 住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者， 從其規定，公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項定有明文 。關於公寓大廈共用部分之使用、管理本應尊重全體住戶之 意見，管理費或其他負擔，亦應依區分所有權人間之決議為 標準，此為私法自治之基本原則。依前開公寓大廈管理條例 第10條第2項規定，管理費之收取得以區分所有權人會議定 之，則區分所有權人會議自有權在決議訂定有關管理費收取 標準及其標準之認定方式。又按內政部制訂公寓大廈規約範 本第17條二、管理費之收繳㈠管理費之分擔基準，明列4種分 擔基準，除可按共有之應有部分比例分擔，亦可由區分所有 權人會議之決議分擔。查榆園別墅社區迄今未訂立規約，為 被告所自承（見本院卷第187頁），再依原告提出該社區99 年間召開所有權會議記錄（見本院卷第85頁），第一案決議 載明：規約草案參照內政部頒訂之公寓大廈規約範本，並配 合本大廈實際需求訂定等語，可知該社區雖未訂立規約，非 不得配合大廈實際需求，以召開區分所有權人會議方式決議 管理費分擔基準。原告主張系爭決議A、B違反規約範本以共 有之應有部分比例分擔基準云云，恐有誤會。
2.按共用部分之管理維護費用，以按區分所有權人共有之應有 部分比例分擔為原則，惟區分所有權人會議或規約得依專有 部分及共用部分坐落之位置關係、使用目的及利用狀況等情 事，就公寓大廈共用部分之修繕、管理及維護費用之負擔， 為有別於共有之應有部分比例之分擔規定。且其訂定分擔之 標準或嗣後為變更時，基於公寓大廈為多數生活方式不同之 住戶群聚經營共同生活環境之團體，住戶間就共用部分之使 用頻率及其相互影響具有複雜多樣且不易量化之特性，難以
具體核算區分所有權人就共用部分之各別使用利益，倘其分 擔標準之設定或變更已具備客觀上合理的理由，且其區別程 度亦不失相當性者，即難認為無效（最高法院109年度台上 字第1025號判決意旨參照）。
3.經查，榆園別墅係7層樓電梯華廈，每層4戶，分為20號、22 號、20-1號、22-1號，20號、22號兩戶2樓至6樓面積各為26 .08坪，7樓則為22.36坪；20-1號、22-1號兩戶2樓至7樓面 積各為43.14坪，1樓各戶面積均不相同等情，有價目表、古 亭地政事務所建築改良物勘測成果表在卷可參（見本院卷第 153、155、193頁）。又107年12月區權會前，20號、22號之 2至7樓每月管理費均為1,350元，20-1號、22-1號之1至7樓 每月管理費均為2,225元，另20號、22號、20-1號、22-1號 之8樓（頂樓加蓋戶）則分別收取管理費1,350元、425元、8 22元、822元，此為兩造所不爭執（見司調卷第17頁、本院 卷第106頁），可認該社區因各戶坪數不一，管理費收取並 非以建物登記面積坪數為收取唯一標準至明。原告主張渠等 持有頂樓加蓋戶即22號8樓、20-1號8樓，雖屬違建，但具有 法律上合法權利等情，業據提出預定買賣契約書為證（見司 調卷第59頁以下）。依該契約書第11條約明頂層屋面之使用 權，歸屬頂樓住戶；屋頂突出建物，除公共設施外，其餘非 公共設施部分，其所有權歸屬特約頂層住戶等語，堪認原告 就屋頂平台具有使用權。然原告二人於屋頂平台加蓋之建物 ，係未辦保存登記之建物，且依原告提出22號8樓、20-1號8 樓推估面積約為8.43坪、16.29坪，並提出現場照片為證（ 見本院卷第139、157-161頁），可知該等未辦保存登記建物 ，具有屋頂、四壁，足以遮風避雨，有獨立進入門戶，係以 供人居住使用為目的，此可觀建物外擺設洗衣機、脫水機等 設備至明，則被告主張22號8樓、20-1號8樓頂樓加蓋戶，使 用該社區之公共設施、電梯、機電設備、垃圾清運、警衛管 理及信件包裹收發等服務，如出租他人收取租金，該承租人 亦與社區住戶享用相同公共設施、電梯、機電設備、垃圾清 運、警衛管理及信件包裹收發服務，可認關於系爭決議A內 容，基於使用者付費原則，被告已提出客觀上合理之理由， 且頂樓加蓋戶至多亦僅收取該社區每戶最低管理費1,350元 ，亦無不當，況且20號8樓同為頂樓加蓋戶於107年12月區權 會決議前即按月收取管理費1,350元，堪認對於原告二人所 有頂樓加蓋戶一律收取管理費1,350元，亦屬合理之差別待 遇。至系爭決議B，係考量頂樓加蓋戶係自用或出租之區別 ，倘係自用則回歸至107年12月區權會決議前管理費分擔基 準，即22號8樓、20-1號8樓、22-1號9樓僅各收取425元、82
2元、822元，亦無顯失公平之情事。況且，原告所有之22號 8樓、20-1號8樓，屬於高樓層，衡情其使用電梯頻率及程度 應較其他多數住戶為多且重，該社區全體住戶因系爭決議A 、B所得利益，為管理費收入，對於原告少數區分所有權人 及國家社會因其權利行使所受損失，兩相權衡，原告倘將頂 樓加蓋戶出租他人享有租金收入，每月需額外給付管理費分 為925元、528元，難認有何不公平情事，且損失非鉅，自不 得單憑該等決議對少數區分所有權人現有權益有所減損，即 認被告藉由多數決形成對少數區分所有權人不利之分擔決議 ，而認係以損害他人為目的而有權利濫用之情事。四、綜上，原告訴請確認107年12月、108年12月區權會各所為系 爭決議A、B無效，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張之攻擊防禦方法，核與判 決結果不生影響，爰不逐一論述。至原告於110年4月19日提 出民事言詞辯論意旨狀，係於言詞辯論期日後提出，未經兩 造進行辯論及攻防，本院無從審酌。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。依職權確定訴訟 費用額為1,880元（第一審裁判費），由原告負擔。中 華 民 國 110 年 5 月 7 日 臺北簡易庭 法 官 張瓊華
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段000巷0號）提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 7 日 書記官 賴敏慧